LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 février 2015), que, souhaitant placer leurs liquidités, M. et Mme [K] ont eu recours aux services de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc (la Caisse), qui les a mis en relation avec la société Bâti First ; que celle-ci leur a vendu, à chacun, deux chambres dans un hôtel en copropriété, qu'ils ont, par bail commercial, donné en location meublée à la société MVM, gestionnaire du dit hôtel ; que les sociétés Bâti First et MVM ayant été défaillantes, M. et Mme [K] ont assigné en responsabilité la Caisse et le notaire qui avait reçu les actes d'acquisition, M. [R] ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme [K] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes dirigées contre la Caisse alors, selon le moyen :
1°/ que l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est tenu à une obligation de renseignement et de conseil à l'égard de son mandant tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il lui appartient d'apporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir constaté la qualité d'intermédiaire de la Caisse dans l'opération de placement immobilier réalisée par les époux [K] en association avec les sociétés Elysées finance (plate-forme de recherche de produit pour le compte du Crédit agricole), Bâti First et MVM, a expressément relevé l'absence de conseil donné par celle-ci aux acquéreurs ; qu'en déboutant les époux [K] de leur action en responsabilité à son encontre pour manquement à son devoir de conseil et d'information en se fondant sur un motif inopérant tiré de ce qu'il ne serait pas établi qu'un engagement ait été pris par l'organisme bancaire s'agissant de la réalisation du projet envisagé ou qu'une garantie ait été mise en place en cas de défaillance des contractants (vendeur du bien immobilier ou loueur), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ que l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est tenu à une obligation de renseignement et de conseil à l'égard de son mandant tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, pour débouter M. et Mme [K] de leur action en responsabilité à l'encontre de la Caisse pour manquement à son devoir de conseil et d'information, la cour d'appel a retenu que cette dernière s'était limitée à une mission d'intermédiaire dont la bonne réalisation se déduisait de la seule concrétisation des engagements passés entre M. et Mme [K] et les sociétés Bâti First et MVM ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé encore à ce titre l'article 1147 du code civil ;
3°/ que l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est tenu à l'égard de son mandant à une obligation de renseignement et de conseil tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, en se déterminant comme elle l'a fait sans rechercher, comme elle y était invitée, si la Caisse, en s'abstenant d'alerter les époux [K] sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail et de leur impact sur la fiabilité annoncée du placement dans la plaquette de présentation du programme qu'elle avait remise aux époux [K] aux termes de laquelle il était indiqué que la société MVM « assure aux investisseurs une gestion par bail ferme, des loyers garantis et les décharge de toutes les contraintes locatives, gage de tranquillité et de fiabilité de leur investissement », n'avait pas engagé sa responsabilité à leur égard, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
4°/ que l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est également tenu à l'égard de son mandant à une obligation de renseignement et de conseil tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, en se déterminant comme elle l'a fait sans s'expliquer, comme elle y était expressément invitée, sur les critères selon lesquels la Caisse avait sélectionné l'opération immobilière de placement qu'elle proposait aux époux [K] et, notamment, sur les vérifications auxquelles elle aurait procédé de la situation des sociétés Bâti First et MVM associées à l'opération dès lors que, dans la plaquette de présentation du programme qu'elle avait remise aux époux [K], il était indiqué que la société MVM « assure aux investisseurs une gestion par bail ferme, des loyers garantis et les décharge de toutes les contraintes locatives, gage de tranquillité et de fiabilité de leur investissement », la cour d'appel a encore privé à ce titre sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu que si l'arrêt, par motifs propres et adoptés, retient que la Caisse est intervenue en qualité d'intermédiaire dans l'opération réalisée par M. et Mme [K] avec les sociétés Bâti First et MVM, il ne résulte d'aucune de ses constatations et appréciations qu'elle était un intermédiaire professionnel s'entremettant habituellement dans des opérations immobilières de placement et qu'elle se livrait ou prêtait son concours, d'une manière habituelle, à diverses opérations portant sur des biens immobiliers ou des fonds de commerce appartenant à autrui ; que le moyen qui, en ses quatre branches, procède d'un postulat erroné, n'est pas fondé ;
Et sur le second moyen :
Attendu que M. et Mme [K] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes dirigées contre M. [R] alors, selon le moyen, que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, M. [R] est intervenu sur toutes les ventes consenties aux époux [K] avec prise à bail commercial par la société MVM dans le cadre d'une opération de placement immobilier avec optimisation fiscale ; que pour débouter les époux [K] de leur action en responsabilité à l'encontre du notaire rédacteur des actes pour manquement à son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a retenu que celui-ci, intervenant en tant qu'authentificateur des conventions prises par les parties à l'issue de pourparlers auxquels il n'avait pas été associé, n'avait pas pour mission de s'assurer de l'équilibre économique d'une opération d'investissement immobilier, notamment lorsque, comme en l'espèce, celle-ci répondait à une stratégie fiscale et impliquait nécessairement l'existence d'un aléa propre à toute opération économique ; qu'en statuant ainsi sans constater que le notaire, à qui incombait la preuve de l'exécution de son devoir de conseil, avait précisément attiré l'attention des acquéreurs sur les caractéristiques et les risques, notamment quant à leurs incidences fiscales, des actes de vente avec baux commerciaux au profit de la société MVM qu'il était en charge d'authentifier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt énonce que, si le notaire est tenu à l'égard de ses clients d'une obligation de conseil et d'information impérative et doit, à ce titre, veiller à la validité des actes passés ainsi qu'à leur efficacité juridique, ce qui doit le conduire à s'assurer de la volonté des parties et, le cas échéant, attirer leur attention sur les risques juridiques inhérents au projet envisagé, il n'a pas pour mission, lorsqu'il intervient en tant qu'authentificateur des conventions prises par les parties à l'issue de pourparlers auxquels il n'a pas été associé, de s'assurer de l'équilibre économique d'une opération d'investissement immobilier ; qu'ayant relevé que M. [R] n'était intervenu ni au stade de la préparation du projet d'investissement de M. et Mme [K], ni à celui de la signature de l'avant-contrat conclu par eux avec la société Bâti First, non plus qu'à celui de la régularisation des baux commerciaux conclus avec la société MVM, l'arrêt retient que, dans une telle situation, le notaire n'a pas à répondre de la défaillance ultérieure des cocontractants librement choisis par ses clients ; que, de ces énonciations, constatations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire qu'aucun manquement ne pouvait être reproché à M. [R] dans le cadre de son intervention ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [K] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc et à M. [R] la somme globale, à chacun, de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [K]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté monsieur [G] [K] et madame [E] [Q] épouse [K] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc ;
AUX MOTIFS PROPRE QUE : « sur la responsabilité de la banque, que faute d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « il est constant au vu des pièces produites que le CAM est intervenu en qualité d'intermédiaire dans l'opération réalisée par les époux [K] en association avec les sociétés Elysées Finance (plate-forme de recherche de produit pour le compte du Crédit Agricole), BATI FIRST et MVM ; que cependant, les éléments du dossier ne permettent pas de caractériser un manquement du CAM à ses obligations contractuelles ; qu'en effet si ces nombreuses pièces confirment sa situation d'intermédiaire, il n'est pas établi qu'un engagement ait été pris par cet organisme bancaire s'agissant de la réalisation du projet envisagé ou qu'une garantie ait été mise en place en cas de défaillance des contractants (vendeur du bien immobilier ou loueur) ; qu'en outre, nonobstant l'absence de conseils donnés par le CAM, il n'apparaît pas que celui-ci ait eu un rôle décisionnel dans la détermination des contrats proposés par BATI FIRST et MVM, mais qu'il s'est au contraire limité à une mission d'intermédiaire dont la bonne réalisation se déduit de la concrétisation des engagements passés entre les époux [K] et ces sociétés ; qu'il en résulte que la responsabilité de l'organisme bancaire ne pourrait être recherchée en l'espèce que sur le fondement d'un manquement de la mission qui lui était confiée, à savoir la mise en relation des époux [K] avec les partenaires adaptés au regard de la nature de leur projet ; qu'en revanche les obligations de conseil du Crédit Agricole ne sauraient s'étendre au contenu et à la bonne exécution des contrats passés entre ces partenaires et les époux [K] ; qu'enfin, il est établi que les défaillances survenues, notamment la radiation de l'hôtel du classement de la catégorie « hôtel de tourisme 2 étoiles » décidée par les autorités administratives en octobre 2009 ainsi que le placement en liquidation judiciaire de la société MVM en octobre 2010, ne peuvent pas être imputées au CAM de sorte que ce dernier relève à juste titre que les risques réalisés en l'espèce correspondent à un aléa propre à un investissement immobilier et locatif ; que dès lors, les défaillances survenues pour des raisons externes au CAM ne suffisent pas à établir une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle ; qu'en conséquence, les demandeurs ne démontrent pas un manquement du CAM aux engagements que celui-ci a pris à leur encontre en sa qualité d'intermédiaire dans la réalisation de leur projet ; que pour les mêmes raisons, la responsabilité du CAM ne saurait être recherchée sur le motif que les lots concernés par l'opération ont été acquis à un prix prétendument excessif au regard de l'état du marché ; que les époux [K] seront en conséquence déboutés de leurs demandes à l'encontre de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc» ;
ALORS 1°/ QUE : l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est tenu à une obligation de renseignement et de conseil à l'égard de son mandant tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il lui appartient d'apporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir constaté la qualité d'intermédiaire de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc dans l'opération de placement immobilier réalisée par les époux [K] en association avec les sociétés Elysées Finance (plate-forme de recherche de produit pour le compte du Crédit Agricole), Bati First et MVM, a expressément relevé l'absence de conseil donné par celle-ci aux acquéreurs ; qu'en déboutant les époux [K] de leur action en responsabilité à son encontre pour manquement à son devoir de conseil et d'information en se fondant sur un motif inopérant tiré de ce qu'il ne serait pas établi qu'un engagement ait été pris par l'organisme bancaire s'agissant de la réalisation du projet envisagé ou qu'une garantie ait été mise en place en cas de défaillance des contractants (vendeur du bien immobilier ou loueur), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS 2°/ QUE : l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est tenu à une obligation de renseignement et de conseil à l'égard de son mandant tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, pour débouter les époux [K] de leur action en responsabilité à l'encontre de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc pour manquement à son devoir de conseil et d'information, la cour d'appel a retenu que cette dernière s'était limitée à une mission d'intermédiaire dont la bonne réalisation se déduisait de la seule concrétisation des engagements passés entre les époux [K] et les sociétés Bati First et MVM ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé encore à ce titre l'article 1147 du code civil ;
ALORS 3°/ QUE : l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est tenu à l'égard de son mandant à une obligation de renseignement et de conseil tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, en se déterminant comme elle l'a fait sans rechercher, comme elle y était invitée, si la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc, en s'abstenant d'alerter les époux [K] sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail et de leur impact sur la fiabilité annoncée du placement dans la plaquette de présentation du programme qu'elle avait remise aux époux [K] aux termes de laquelle il était indiqué que la société MVM « assure aux investisseurs une gestion par bail ferme, des loyers garantis et les décharge de toutes les contraintes locatives, gage de tranquillité et de fiabilité de leur investissement », n'avait pas engagé sa responsabilité à leur égard, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 4°/ QUE : l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est également tenu à l'égard de son mandant à une obligation de renseignement et de conseil tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, en se déterminant comme elle l'a fait sans s'expliquer, comme elle y était expressément invitée, sur les critères selon lesquels la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc avait sélectionné l'opération immobilière de placement qu'elle proposait aux époux [K] et, notamment, sur les vérifications auxquelles elle aurait procédé de la situation des sociétés Bati First et MVM associées à l'opération dès lors que, dans la plaquette de présentation du programme qu'elle avait remise aux époux [K], il était indiqué que la société MVM « assure aux investisseurs une gestion par bail ferme, des loyers garantis et les décharge de toutes les contraintes locatives, gage de tranquillité et de fiabilité de leur investissement », la cour d'appel a encore privé à ce titre sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté monsieur [G] [K] et madame [E] [Q] épouse [K] de leurs demandes dirigées à l'encontre de maître [S] [R] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « en ce qui concerne le devoir d'information et de conseil du notaire à l'égard des époux acquéreurs, Me [R], le rédacteur des actes authentiques de vente du 14 novembre 2008 des lots 18, 19, 20 et 21, y était tenu ; qu'il n'a pas toutefois pour mission de s'assurer de l'utilité économique d'une opération d'investissement immobilier, de sorte qu'il n'a pu engager sa responsabilité de ce chef ; que les demandeurs à l'action font valoir par ailleurs que le notaire n'est pas en mesure de produire la procuration qui lui aurait été consentie par Mme [K] pour acquérir le lot n° 18 ; que cependant le notaire répond exactement que la procuration sous seing privé donnée par Mme [K], n'énonce pas la numérotation du lot n° 18, mais qu'elle comporte la désignation précise de ce lot laquelle correspond parfaitement à celle du lot n° 18 dans l'état de description ; qu'aucun grief n'a pu résulter de cette omission mineure demeurée sans effet aucun sur la validité de l'acte de vente laquelle porte sur le bien immobilier que Mme [K] entendait acquérir » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « il ressort des pièces produites que les transactions opérées par les époux [K] se sont concrétisées au terme de nombreux échanges et négociations réalisés avec la société Elysées Finance ; que ces négociations portaient précisément sur l'accès à un statut de loueur meublé professionnel en hôtellerie sur [Localité 1] et avec une rentabilité envisagée de 5,5 % HT sur exploitation ; que les tableaux de trésorerie et d'incidence fiscale sont également versés aux débats ; que préalablement à la vente des lots concernés, un compromis a été signé le 5 septembre 2008 entre la société BATI FIRST et les acquéreurs pour les lots n° 20 et 21 acquis par M. [K] et les lots n° 18 et 19 acquis par Mme [K] ; qu'il n'apparaît pas que Me [R] soit intervenu à ce stade de réalisation ; que les baux commerciaux associés à ces opérations ont également été signés le même jour entre les époux [K] et la société MVM SA sans intervention de Me [R] ; que les actes de vente authentiques ont été établis le 14 novembre 2008 par Me [R] pour ces mêmes lots 18, 19, 20 et 21, les acquéreurs étant représentés lors de cette opération par Me [O] [P], clerc de notaire ; qu'au vu de ces différents éléments, il n'apparaît pas que Me [R] soit intervenu de quelque façon que ce soit au cours de la préparation de ce projet d'investissement ; qu'il est constant que les notaires sont tenus à l'égard de leurs clients d'une obligation de conseil et d'information impérative au terme de laquelle il leur appartient de s'assurer de la validité des actes passés et de leur efficacité juridique ; que dans ce cadre, le notaire est tenu de s'assurer de la volonté des parties et, le cas échéant, d'attirer leur attention sur les risques juridiques inhérents au projet envisagé ; que cependant, lorsqu'il intervient en tant qu'authentificateur des conventions prises par les parties à l'issue de pourparlers auxquels il n'a pas été associé, il n'a pas pour mission de s'assurer de l'équilibre économique d'une opération d'investissement immobilier, notamment lorsque, comme en l'espèce, celle-ci répond à une stratégie fiscale et implique nécessairement l'existence d'un aléa propre à toute opération économique ; qu'ainsi, dans une telle situation, le notaire n'a pas à répondre de la défaillance ultérieure des cocontractants librement choisis par ses clients ; que s'agissant de l'absence de procuration concernant l'acquisition du lot n° 18, ce point n'est pas démontré par les époux [K] ; que l'acte de vente correspondant précise que Mme [K] a été représentée pour cet acte par M. [O] [P], clerc de notaire aux termes d'une procuration en date du 30 octobre 2010 ; qu'hormis cette erreur de date puisque la procuration ne peut qu'avoir été établie en 2008, il n'est pas démontré que cette mention soit inexacte, le projet de procuration produit par les demandeurs ne permettant pas de s'assurer des termes de la procuration définitivement établie ; que, par ailleurs, n'apparaît pas que l'attention de Me [R] ait été attirée sur ce point préalablement à la présente instance ; que dès lors, aucun manquement ne peut être reproché à Me [R] dans le cadre de son intervention de sorte que les époux [K] seront déboutés de leurs prétentions à son encontre » ;
ALORS QUE : le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, maître [R] est intervenu sur toutes les ventes consenties aux époux [K] avec prise à bail commercial par la société MVM dans le cadre d'une opération de placement immobilier avec optimisation fiscale ; que pour débouter les époux [K] de leur action en responsabilité à l'encontre du notaire rédacteur des actes pour manquement à son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a retenu que celui-ci, intervenant en tant qu'authentificateur des conventions prises par les parties à l'issue de pourparlers auxquels il n'avait pas été associé, n'avait pas pour mission de s'assurer de l'équilibre économique d'une opération d'investissement immobilier, notamment lorsque, comme en l'espèce, celle-ci répondait à une stratégie fiscale et impliquait nécessairement l'existence d'un aléa propre à toute opération économique ; qu'en statuant ainsi sans constater que le notaire, à qui incombait la preuve de l'exécution de son devoir de conseil, avait précisément attiré l'attention des acquéreurs sur les caractéristiques et les risques, notamment quant à leurs incidences fiscales, des actes de vente avec baux commerciaux au profit de la société MVM qu'il était en charge d'authentifier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
