LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 octobre 2015), que la société Atlantis télévision, locataire de locaux à usage commercial appartenant aux sociétés GMS et GMM, leur a délivré congé pour le 30 juin 2011 ; que, par deux conventions des 30 juin et 29 août 2011, la société Atlantis télévision a été autorisée à libérer les lieux au-delà de la date prévue au congé moyennant le payement d'une indemnité forfaitaire assortie d'une pénalité de 0,50 % du montant de l'indemnité par jour de retard ; qu'elle n'a restitué les lieux que le 30 septembre 2011 ; que, la société Atlantis télévision ayant contesté plusieurs sommes réclamées à la suite de cette restitution tardive, les bailleresses l'ont assignée en paiement ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que les sociétés GMS et GMM font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de la somme de 57 502 euros au titre des intérêts conventionnels de retard ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les intérêts de retard au taux de 0,50 % par jour, assortissant le paiement de l'indemnité d'occupation fixée par la convention du 30 juin 2011, étaient stipulés à titre de pénalité, la cour d'appel en a exactement déduit que les dispositions de l'article 1152, devenu l'article 1231-5, du code civil étaient applicables ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les locaux avaient été libérés un mois après la signature de la seconde transaction, la cour d'appel a pu retenir que la pénalité fixée présentait un caractère manifestement excessif par rapport au montant de l'indemnité d'occupation et en a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que les sociétés GMS et GMM font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de la somme de 24 300 euros au titre de l'indemnité conventionnelle de retard ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés et par une interprétation souveraine du bail et des deux conventions, que les parties avaient décidé de reporter la date de libération des lieux au 30 septembre 2011 et relevé que la société Atlantis télévision, dont il n'était pas démontré qu'elle aurait fait obstacle à la visite des lieux, avait respecté cette date, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l'indemnité conventionnelle pour restitution tardive des locaux stipulée au bail ne devait pas être appliquée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que les sociétés GMS et GMM font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de la somme de 883 euros au titre de la quote-part des primes d'assurance des locaux ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, que les bailleresses, qui produisaient deux quittances de prime pour l'ensemble de l'immeuble assuré pour la période du 31 mars 2009 au 31 mars 2010 et du 31 mars 2010 au 30 mars 2011 et une troisième pour la période du 1er avril 2011 au 1er avril 2012, ne détaillaient aucun calcul de cette assurance, ni dans le temps, ni en fonction de la superficie occupée par la société Atlantis télévision, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de chiffrer elle-même le montant de la créance, n'a pas violé l'article 12 du code de procédure civile et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés GMS et GMM aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés GMS et GMM et les condamne à payer à la société Atlantis télévision la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les sociétés GMM et GMS
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Atlantis Télévision à payer à la société GMM et à la société GMS la seule somme de 739 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril et d'AVOIR, ce faisant, débouté les sociétés GMS et GMM de leur demande tendant à obtenir la condamnation de la société Atlantis Télévision à leur payer la somme de 57.502 euros au titre des intérêts contractuels de retard dus sur les échéances des 10 juillet et 10 août 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les parties s'opposent principalement sur les intérêts de retard de 0,50 % par jour, prévus par la transaction du 30 juin 2011, à titre de pénalité ; que les appelantes entendent vainement faire prévaloir les dispositions de l'article 2047 du Code civil quant à l'intangibilité de la stipulation d'une peine dans une transaction contre celui qui manquerait de l'exécuter, sur celles de l'article 1152 du même Code, qui permet au juge de moduler les effets d'une clause pénale manifestement excessive ; qu'or, en l'espèce, la transaction du 30 juin 2011 à laquelle se réfèrent les SC1 GMM et GMS pour solliciter paiement des sommes de 29.070 euros et 28.432 euros est un contrat soumis aux dispositions de l'article 1152 du Code civil et le premier juge a exactement apprécié que la pénalité qui avait été stipulée présentait un caractère manifestement excessif par rapport à l'indemnité d'occupation de 4.250 euros pour chacun des deux mois en cause, étant rappelé que les locaux loués ont été libérés le mois suivant et c'est donc justement qu'il a ramené cette pénalité à la somme de 1.800 euros, ce que la Cour confirme ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société Atlantis n'a pas réglé les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation, aux termes prévus dans la transaction ; que cependant, comme analysé ci-après le montant du dépôt de garantie est sensiblement égal aux sommes dues lors de la libération des lieux le 30 septembre 2011 ; qu'en application de l'article 1152 du Code civil, le montant des intérêts dus sera ramenés à 1.800 euros ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut pas modérer la peine prévue par une transaction ; qu'en modérant l'intérêt de retard prévu par la transaction, la Cour d'appel a violé l'article 1152 du Code civil par fausse application et l'article 2047 du même Code par refus d'application ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, pour modérer le montant d'une clause pénale, les juges du fond doivent caractériser la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé ; qu'en retenant, pour réduire le montant de l'indemnité de retard contractuellement prévue par la transaction, que le montant demandé « présentait un caractère manifestement excessif par rapport à l'indemnité d'occupation de 4.250 euros pour chacun des deux mois en cause, étant rappelé que les locaux loués ont été libérés le mois suivant » et que « le montant du dépôt de garantie est sensiblement égal aux sommes dues lors de la libération des lieux le 30 septembre 2011 », la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier le caractère manifestement excessif du montant de la clause, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'existence d'un dépôt de garantie ne dispense pas le preneur de son obligation de payer le loyer ; qu'en retenant, pour réduire le montant de l'indemnité de retard contractuellement prévue par la transaction, que « le montant du dépôt de garantie est sensiblement égal aux sommes dues lors de la libération des lieux le septembre 2011 », la Cour d'appel a violé l'article 1709 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Atlantis Télévision à payer à la société GMM et la société GMS la seule somme de 739 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril et d'AVOIR, ce faisant, débouté les sociétés GMS et GMM de leur demande tendant à obtenir la condamnation de la société Atlantis Télévision à leur payer la somme de 24.300 euros en application de l'article 29 du bail ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les parties sont également ce désaccord quant à la stipulation 29o) de l'article Charges et conditions du bail, ainsi libellée : le preneur s'oblige à « (…) laisser visiter les lieux loués pendant les six mois précédents l'expiration du bail ou la date de congé et laisser mettre des écriteaux ou enseignes aux endroits choisis par le bailleur ; laisser également visiter en cas de mise en vente amiable ou judiciaire des locaux compris au bail par toutes personnes nanties d'une autorisation du propriétaire ou de son mandataire. Dans l'un comme dans l'autre cas, les visites auront lieu tous les jours ouvrables de 9h à 12h et de 14h à 17 heures. Dans le cas où, par l'effet du preneur, le bailleur n'aurait pu mettre en location ou en vente et laisser visité les lieux loués, en faire la livraison à un locataire nouveau ou à un acquéreur, ou les occuper pour lui-même, si telle était son intention, à l'époque fixée pour la fin du bail ou la date du congé, il aurait droit à une indemnité forfaitaire de six mois de loyer sans préjudice de tous dommages et intérêts, et le preneur devra régler des indemnités mensuelles égales au loyer mensuel augmentées des provisions sur charges » ; qu'au titre de cette clause, les SCI GMM et GMS sollicitent paiement d'une indemnité de 24.300 euros, estimant que la seule absence de restitution des lieux loués à la date d'expiration du bail et du congé emporte automatiquement application de cette clause ; qu'or, les appelantes ne démontrent en rien de quelle manière la société Atlantis Télévision les aurait empêchées de laisser visiter les lieux dans les six mois précédant l'expiration du bail ou la date du congé, si bien que le tribunal les a justement déboutées de leur demande en paiement d'une indemnité forfaitaire de ce chef, ce que la Cour confirme ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les SCI GMM et GMS prétendent encore obtenir la somme de 24.500 euros en application de la clause 29 du bail ; que l'alinéa 3 de cette clause dispose que « dans le cas où, par le fait du preneur, le bailleur n'aurait pu mettre en location ou en vente et laisser visiter les lieux loués ou faire la livraison à un locataire nouveau ou à un acquéreur ou les occuper pour lui-même, si telle était son intention, à l'époque fixée pour la fin du bail ou la date de congé, il aurait droit à une indemnité forfaitaire de six mois de loyer sans préjudice de tous dommages intérêts, et le preneur devra régler des indemnités mensuelles égales au loyer mensuel augmenté des provisions sur charges » ; que la date pour quitter les lieux initialement prévue au 30 juin 2011 a été reportée au 31 août 2011 par la transaction entre les parties puis selon l'accord entre elles du 29 août 2011 au 30 septembre 2011 ; que la société Atlantis Télévision a respecté cette date pour libérer les locaux ; qu'en conséquence il n'y a pas lieu de faire application de cette clause ;
1°) ALORS QUE la clause 29 du bail prévoyait que « dans le cas où, par le fait du preneur, le bailleur n'aurait pu mettre en location ou en vente et laisser visiter les lieux loués ou faire la livraison à un locataire nouveau ou à un acquéreur ou les occuper pour lui-même, si telle était son intention, à l'époque fixée pour la fin du bail ou la date de congé, il aurait droit à une indemnité forfaitaire de six mois de loyer » ; qu'en se bornant, pour débouter les sociétés GMS et GMM de leur demande en versement d'une indemnité forfaitaire de six mois de loyer, à retenir que « les appelantes ne démontrent en rien de quelle manière la société Atlantis Télévision les aurait empêchées de laisser visiter les lieux dans les six mois précédant l'expiration du bail », sans rechercher, ainsi que cela lui était demandé (conclusions d'appel des exposantes, p. 21), si « par le fait du preneur », qui s'était maintenu dans les lieux, « le bailleur [n'avait] pu […] faire la livraison à un locataire nouveau ou à un acquéreur ou les occuper pour lui-même », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris ; qu'en retenant, pour débouter les sociétés GMS et GMM de leur demande en versement d'une indemnité forfaitaire de six mois de loyer, que la date de libération des lieux avait été contractuellement reportée par les transactions successives conclues entre les parties, quand ces transactions, qui ne réglaient que la contestation relative à l'occupation sans titre du bien, ne valaient pas renonciation aux clauses du bail commercial, la Cour d'appel a violé l'article 2049 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Atlantis Télévision à payer à la société GMM et la société GMS la seule somme de 739 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril et d'AVOIR, ce faisant, débouté les sociétés GMS et GMM de leur demande tendant à obtenir la condamnation de la société Atlantis Télévision à leur payer la somme de 883 euros au titre de la récupération de la quote-part de primes d'assurances ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant de la quote-part d'assurance, l'article Charges du contrat de bail prévoit effectivement le remboursement par le preneur au bailleur de sa quote-part de la prime d'assurance, le fait que le bailleur n'ait jamais fait usage de cette stipulation contractuelle avant la fin du bail ne pouvant entraîner sa préemption ; qu'en revanche, les SCI GMM et GMS, qui produisent deux quittances de prime du GAN pour l'ensemble de l'immeuble assuré pour la période du 31 mars 2009 au 31 mars 2010 et du 31 mars 2010 au 30 mars 2011 et une troisième d'Alpha Insurance pour la période du 1er avril 2011 au 1er avril 2012, ne détaillent aucun calcul de cette assurance, ni dans le temps, ni en fonction de la superficie occupée par la société Atlantis Télévision, de telle sorte qu'elles privent la Cour de tout pouvoir de contrôler la réalité de la créance de 883 euros qu'elles font valoir de ce chef ; par substitution de motifs, 1a Cour confirmera donc le jugement qui les en a déboutées ;
1°) ALORS QUE le juge doit chiffrer le montant d'une créance dont il admet le principe ; qu'en écartant la demande de la société Atlantis Télévision en paiement des quotes-parts de primes d'assurance aux motifs que les sociétés GMS et GMM « ne détaillent aucun calcul de cette assurance, ni dans le temps, ni en fonction de la superficie occupée par la société Atlantis Télévision », quand elle constatait que « l'article Charges du contrat de bail prévoit effectivement le remboursement par le preneur au bailleur de sa quote-part de la prime d'assurance », la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, en retenant, pour débouter les sociétés GMM et GMS de leur demande en paiement des quotes-parts de primes d'assurance, qu'elles « ne détaillent aucun calcul de cette assurance, ni dans le temps, ni en fonction de la superficie occupée par la société Atlantis Télévision, de telle sorte qu'elles privent la Cour de tout pouvoir de contrôler la réalité de la créance de 883 euros qu'elles font valoir de ce chef », quand ces sociétés demanderesses produisaient le décompte des sommes dues qui détaillait ce calcul (leur pièce no 14), la Cour d'appel, qui n'a pas examiné cette pièce, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
