LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 septembre 2015), que Mme [X], propriétaire d'un hangar dans la cour d'un immeuble en copropriété, souhaitant le transformer en maison d'habitation, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution de l'assemblée générale, qui, statuant à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, avait rejeté sa demande d'autorisation de travaux, et en autorisation judiciaire d'édifier la maison ;
Attendu que Mme [X] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, si le règlement de copropriété prévoyait que les copropriétaires des hangars sur cour avaient la propriété des constructions, le sol des parties construites y était décrit comme une partie commune et exactement retenu que les travaux envisagés par Mme [X] relevaient de la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pouvaient donc être autorisés judiciairement sur le fondement de l'article 30, alinéa 4, dans la mesure où ils impliquaient une appropriation du sol d'assiette du hangar, partie commune, le sol devant nécessairement, même sans création de sous-sol ou de fondations, être modifié pour recevoir une maison de trois étages et ses réseaux en lieu et place d'un hangar, et que la modification par un copropriétaire de l'utilisation de ses lots, ayant une incidence sur le coefficient d'occupation des sols, constituait l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [X] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [X] et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour Mme [X]
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR écarté la demande que Mme [X] avait formée afin d'obtenir du tribunal, en application de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation de création d'un immeuble sur le lot n° [Cadastre 1], consistant dans la surélévation de son lot, sans toutefois réaliser de décaissé, sous diverses réserves et conditions ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'au soutien de son appel, Mme [E] [X] fait valoir qu'elle a abandonné sa prétention tendant à la création d'un sous-sol et qu'elle ne sollicite plus que l'autorisation de surélever le lot n° [Cadastre 1], à l'instar de ce que d'autres copropriétaires ont déjà réalisé dans la copropriété, que cette demande relève de la majorité de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que le bien en cause est intégralement privatif, et non de celle de l'article 26 de la loi précitée, en sorte que le droit de surélévation y attaché est également privatif et non commun ; s'agissant de l'autorisation de travaux, elle estime qu'elle réunit les conditions posées par l'article 30, alinéa 4, de la même loi, puisque ces travaux sont destinés à améliorer son bien, à embellir la cour dont l'environnement deviendra ainsi entièrement piéton, qu'ils respectent la destination de l'immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, que son projet a d'ailleurs été approuvé par l'architecte voyer de la Ville de [Localité 1] ; que le syndicat des copropriétaires réplique que si le hangar est privatif, son sol d'assise est commun, de sorte que la propriété des constructions n'emporte pas celle du sol, que le projet de Mme [E] [X] nécessite l'appropriation du sol et excède les conditions de vote de l'article 25b en ce qu'il prévoit la création de nouveaux lots de copropriété et la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, que le lot n° [Cadastre 1] ne bénéficie d'aucun droit accessoire à construire et que sa modification consommera nécessairement les droits à construire de la copropriété, accessoires aux parties communes, que l'autorisation de l'article 30 de la 65 ne peut être décernée que pour des travaux relevant de l'article 25b, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la cession de droit de construire devant faire l'objet d'une résolution votée sur le fondement de l'article 26a de la loi du 10 juillet 1965, et il ajoute que le projet présenté est dépourvu de toute précision technique et que sa réalisation aurait nécessairement un impact négatif sur l'esthétique global de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires, notamment par la création de vues, et la perte de lumière et d'intimité qui en résulterait ; que Mme [E] [X] ne sollicite plus l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 201 1, d'où il suit qu'il est acquis que les copropriétaires ont refusé, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation de travaux sollicitée par cette copropriétaire ; que l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; que l'article 26 de la même loi dispose que doivent être adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix, les décisions concernant les travaux comportant modification du règlement de copropriété et/ou transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux articles e, g, h, i, j, m, n et o de l'article 25 ; qu'au cas présent, les travaux envisagés par Mme [E] [X] et soumis à autorisation relèvent effectivement de la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'ils comportaient bien transformation, addition ou amélioration ainsi que modification du règlement de copropriété, sans pour autant ressortir à ceux visés aux articles e, g, h, i, j, m, n et o de l'article 25, dans la mesure où ils impliquent une appropriation du sol d'assiette du hangar, partie commune, sol devant nécessairement, même sans création de sous-sol ou de fondations, être modifié pour recevoir une maison de trois étages et ses réseaux en lieu et place d'un hangar ; que l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 indiquant que le tribunal peut octroyer l'autorisation relevant de l'article 25b lorsque l'assemblée générale l'a refusée, la demande d'autorisation de Mme [E] [X] n'entre donc pas dans les prévisions de ce texte dès lors que l'autorisation qu'elle requiert relève de l'article 26 de la loi ; qu'au surplus et en tout de cause, alors que son projet d'édification d'une maison de trois étages sur l'emprise d'un hangar en rez-de-chaussée suppose la fourniture d'un dossier technique documenté et précis, notamment quant aux modalités de passage des réseaux d'alimentation et d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes, d'ancrage du bâtiment aux parties communes (sol et mur pignon du bâtiment sur cour), Mme [E] [X] ne produit aux débats que des documents sommaires, notamment un croquis et un descriptif obsolètes puisque non modifiés en fonction de l'abandon par l'intéressée de la création d'une cuisine en sous-sol ; qu'enfin, Mme [E] [X] ne peut pertinemment objecter que d'autres copropriétaires auraient transformé leurs hangars en biens d'habitation dans la même copropriété alors que ces lots n'ont pas été surélevés et que le bâtiment qu'elle envisage modifierait par son gabarit et son aspect moderne tant l'esthétique générale de l'immeuble de facture ancienne que les conditions de jouissance des autres copropriétaires exposés aux vues nouvelles créées sur leurs lots par la surélévation du hangar ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE Madame [X] demande à titre subsidiaire au Tribunal de constater que sans création d'un sous-sol, son projet ne nécessite pas d'autorisation de la copropriété, le droit de surélever son hangar étant un accessoire de la propriété privée de ce lot ; que la surélévation d'un bâtiment, même entièrement privatif, dans le cadre d'une copropriété, a pour objet de créer de nouvelles parties privatives qu'il faut d'abord doter de tantièmes de parties communes supplémentaires ; qu'en outre en construisant pour son compte, le copropriétaire utilise les droits de construire qui sont l'accessoire du terrain d'assiette de la copropriété, et non du terrain d'assiette de son lot, et s'approprie ainsi des droits à vocation collective; qu'il est donc admis que la réalisation par un copropriétaire de modifications dans l'utilisation de ses lots ayant une incidence sur le coefficient d'occupation des sols (COS) constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes ; que toute création de SHON par un copropriétaire, y compris à l'intérieur d'un lot privatif, nécessite donc l'accord de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 26 ;
1. ALORS QUE le droit de construire n'est un droit accessoire aux parties communes uniquement dans le silence ou dans la contradiction des textes ; qu'il s'ensuit que le droit de construire est un droit accessoire aux parties communes à la condition qu'il soit exercé sur des fractions d'immeubles qui ont elles-mêmes le caractère de parties communes ; qu'il s'ensuit que le copropriétaire est seul titulaire du droit de construire qui ne constitue pas une partie commune, dès lors que le règlement de copropriété lui en attribue la pleine propriété ; qu'en affirmant qu'il ne serait pas au pouvoir de l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser à la majorité de l'article 25, des travaux impliquant que Mme [X] s'approprie le terrain constitutif d'une partie commune sur lequel est édifié le hangar, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le terrain d'assiette du hangar ne constituait pas la propriété exclusive de Mme [X], aux termes du règlement de copropriété, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 3, 25 b), 26 et 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
2. ALORS si tel n'est pas le cas QU'il résulte de l'article 25 b) que l'assemblée des copropriétaires peut adopter à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, dès lors qu'ils conservent à la partie commune sa destination sans en modifier totalement son usage ou son affectation pour en faire une partie privative ; qu'en décidant que les travaux relèveraient de la majorité prévue non par l'article 25 mais par l'article 26 la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'ils impliqueraient transformation, addition ou amélioration ainsi que modification du règlement de copropriété, sans pour autant relever de ceux visés aux articles e, g, h, i, j, m, n et o de l'article 25, du seul fait qu'ils impliqueraient une appropriation du sol d'assiette du hangar qui devrait nécessairement être modifié pour recevoir une maison de trois étages et ses réseaux en lieu et place d'un hangar, même sans création de sous-sol ou de fondations, la Cour d'appel qui n'a pas expliqué en quoi une telle emprise avait pour conséquence de soustraire le terrain d'assiette du hangar à l'usage commun pour la transformer en partie privative, a privé sa décision de base légale au regard des articles 3, 25 b), 26 et 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
3. ALORS QU'au cas où l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er de l'article 30 de la loi précitée ; qu'il appartient alors au tribunal de fixer les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées ; qu'en refusant d'autoriser les travaux sollicités par Mme [X] pour la raison que son dossier était insuffisamment précis, notamment quant aux modalités de passage des réseaux d'alimentation et d'évacuation des eaux et d'ancrage du bâtiment, et qu'elle ne produit que des documents sommaire, notamment un croquis et un descriptif obsolètes, au lieu d'expliquer en quoi les travaux envisagés ne constituaient pas les travaux d'amélioration envisagés n'était pas conformes à la destination de l'immeuble ou contraires aux intérêts des autres copropriétaires, la Cour d'appel a déduit un motif inopérant, en violation de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;
4. ALORS QUE le droit de surélever constitue un attribut du droit de propriété dont le copropriétaire est seul titulaire dès lors qu'il a la propriété exclusive du terrain d'assiette sur lequel est édifié le bâtiment lui appartenant en totalité, aux termes du règlement de copropriété qui n'écarte que les murs mitoyens ; qu'en décidant que toute création de SHON par un copropriétaire, y compris à l'intérieur d'un lot privatif, nécessiterait de plein droit l'accord de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 26, après avoir rappelé que la réalisation par un copropriétaire de modifications dans l'utilisation de ses lots ayant une incidence sur le coefficient d'occupation des sols (COS) constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si Mme [X] n'était pas seule titulaire du droit de construire une maison d'habitation à la place du hangar dont elle assurait la charge d'entretien et dont le règlement lui attribuait la pleine propriété, en ce compris le terrain d'assiette, à la seule exclusion des murs séparatifs, la Cour d'appel a violé les articles 3, 25 b), 26 et 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 544, 552 et 1134 du Code civil ;
5. ALORS QU'au cas où des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité et qu'à défaut, tout copropriétaire peut donc saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition nécessaire ; qu'en énonçant, pour refuser l'autorisation de réaliser les travaux, qu'il était nécessaire de doter de tantièmes de parties communes supplémentaires, les nouvelles parties qui en résulteraient, la Cour d'appel a violé l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
