LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 7 octobre 2015), que Mme [H], propriétaire d'une parcelle contigue à celle de M. [Y], a assigné celui-ci en bornage ;
Attendu que Mme [H] fait grief à l'arrêt de fixer la ligne divisoire selon la ligne AB du rapport d'expert, excluant de sa propriété les escaliers et le portail de la maison [Y] dont elle a soutenu qu'ils avaient été élevés sur son fonds à la suite d'une simple tolérance de son auteur, et d'ordonner l'implantation de bornes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que l'acte notarié du 22 octobre 1971 par lequel [J] [T] avait vendu son fonds à [N] [Y], son auteur, constituait une interversion du titre initial fondé sur la simple tolérance de l'auteur de Mme [H], la cour d'appel a pu en déduire que la propriété du portail et de l'escalier était susceptible d'être acquise, à compter de cette date, par prescription ;
Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions de Mme [H] que celle-ci ait soutenu que l'acte du 22 octobre 1971 constituait une contradiction équivoque du droit du propriétaire ne permettant pas à la prescription de courir, le moyen est, de ce chef, nouveau et mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [H] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [H] et la condamne à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme [H]
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la ligne divisoire entre les parcelles H n° [Cadastre 1]et H n° [Cadastre 1] devait être déterminée par la limite matérialisée AB au rapport de M. [A], sauf sur la partie des escaliers et du portail appartenant à la propriété [Y], où elle serait fixée au droit des rambardes de l'escalier et du portail jusqu'à l'assise de la première marche, desservant la propriété de M. [J] [Y], section H n° [Cadastre 1] et d'AVOIR ordonné l'implantation des bornes selon les dispositions précitées aux frais partagés par moitié de Mme [O] [H] et de M. [J] [Y], désignant M. [A] pour y procéder ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'[J] [Y] a recueilli la parcelle H [Cadastre 1] dans le cadre du partage de la succession de ses parents [N] [Y] et [X] [I] [U], selon acte de partage de Me [S] notaire, en date du 23 avril 2003 ; que [N] [Y] avait lui-même acquis cette parcelle de [B] [T], selon acte de vente de vente passé devant Me [D], notaire, en date du 22 octobre 1971 ; que [O] [H] a acquis la parcelle contiguë H [Cadastre 1] par acte du 9 septembre 2002 de M. [K] ; que par des transactions écrites qui ne sont plus versées aux débats, mais qui ne sont pas contestées et dont le contenu est repris dans le jugement du 21 mars 2011, M. [K] avait autorisé à titre de simple tolérance M. [T] à appuyer contre la maison [K] les travaux d'édification d'un portail et d'un escalier d'accès à la maison [T], dans l'espace qui sépare les deux maisons et qui empiète sur la parcelle H [Cadastre 1] ; que l'existence très ancienne de l'escalier et du portail est confirmée par les photos de mariage prises devant la maison en 1957 puis 1968 et produites par M. [Y] devant l'expert géomètre ; que par application des articles 2258, 2261 et 2272 du Code civil, la prescription est le moyen d'acquérir un bien immobilier dès lors que celui qui l'allègue justifie d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'entre 1930 et 1971 l'escalier et le portail n'ont été utilisés qu'à titre de simple tolérance et conformément à l'article 2262 du Code civil, aucune prescription n'a pu commencer à courir sur cette période ; que cependant, par acte notarié du 22 octobre 1971, M. [Y] a acquis la parcelle H [Cadastre 1] qui est décrite comme suit : « une maison d'habitation, composée d'une cave formant le sous-sol, de trois pièces et une cuisine formant le rez-de-chaussée, combles au-dessus et inscrit à la matrice cadastrale rénovée de la commune de [Localité 1], tel au surplus que le tout existe, s'étend, se poursuit et comporte avec toutes les aisances et dépendances, rien excepté ni réservé » ; qu'aucune mention n'est faite dans l'acte de ce que l'escalier et le portail sont exclus de la vente et qu'ils ne résultent que d'une tolérance ; que l'expert géomètre a par ailleurs constaté qu'il s'agit du seul accès possible à la parcelle ; que dès lors, compte tenu des termes très larges de l'acte, il convient de considérer que les parties ont entendu intégrer le portail et l'escalier dans la vente et que cet acte constitue un « juste titre » permettant à la prescription acquisitive de courir ; qu'il ne s'agit pas seulement d'un passage mais de la construction d'un escalier et d'un portail qui a modifié les lieux ; que dès lors, le fait que le passage soit une action discontinue par nature et ne permette en général pas de prescrire est sans incidence en l'espèce ; que même si la bonne foi de M. [Y] n'a pas à être retenue, la prescription trentenaire a été acquise le octobre 2001 ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a fixé la limite de propriété sur la ligne AB tracée par l'expert, à l'exception de l'emprise des escaliers et du portail, au droit des rambardes de l'escalier et du portail et jusqu'à l'assise de la première marche ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la limite de propriété matérialisée par l'expert géomètre, dans son rapport du 30 août 2013, sur le plan page 12, sur une ligne AB, établie en fonction des titres, de la superposition des plans de bornage précédemment dressés et de la matrice cadastrale, doit être retenue, sauf pour ce qui concerne les escaliers et le portail desservant la propriété de Monsieur [J] [Y] ; qu'il doit être rappelé, comme dans la décision précédente de la juridiction, que le Tribunal d'instance a le pouvoir de statuer, à charge d'appel, sur toute exception ou moyen de défense impliquant l'examen d'une question de nature immobilière pétitoire ; qu'en l'espèce, il apparaît que, si par transaction des août 1930 et 3 septembre 1930, entre Monsieur [T], auteur de Monsieur [J] [Y] et Monsieur [K], ayant droit de Madame [O] [H], il avait été convenu d'une simple tolérance permettant à Monsieur [T] d'appuyer des travaux d'un portail et d'un escalier sur la maison [K] exécuté par celui-ci, à l'époque, sur l'assiette du sentier commun qui sépare les deux maisons, cette tolérance n'est plus apparue dans les actes postérieurs, notamment pas dans l'acte authentique du 22 octobre 1971, lors de la vente de la parcelle section H n° [Cadastre 1] à l'auteur de Monsieur [J] [Y], constituant le titre de propriété de celui-ci qui désigne sa propriété dans ces termes : " une maison d'habitation, composée d'une cave formant le sous-sol, de trois pièces et une cuisine formant le rez-dechaussée, combles au-dessus et inscrit à la matrice cadastrale rénovée de la commune de [Localité 1], tel au surplus que le tout existe, s'étend, se poursuit et comporte avec toutes les aisances et dépendances, rien excepté ni réservé" ; qu'il ressort des éléments de la cause, constatés par l'expert géomètre, notamment des photographies figurant à son rapport de 1957 et 1968, que partie de ces escaliers, desservant exclusivement et directement la propriété [Y] et le portail les obstruant en partie, construits en 1930 ont fait l'objet d'une prescription trentenaire, voire même par usucapion abrégée de 10 ans, à partir de l'acte de propriété de 1971 dès lors de cet acte opposable « erga omnes », c'est-à-dire à tous, ne fait plus mention de simple tolérance, mais au contraire désigne le bien dans sa globalité, avec les escaliers et le portail comme : " se poursuit et comporte avec toutes aisances et dépendances, rien excepté ni réservé " ; qu'en effet la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession, sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ; ainsi que cela résulte de l'article 2258 du Code civil, dès lors que la possession est continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, selon les caractéristiques exigées par l'article 2261 du même code ; que si l'acte de simple tolérance, qui ne peut fonder de prescription aux termes de l'article 2262 du Code civil, n'aurait pu permettre de prescrire entre 1930 et 1971, il apparaît qu'à partir de cet acte, Monsieur [J] [Y] peut se prévaloir d'une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et apparente des escaliers et du portail puisque Mme [O] [H] et ses auteurs n'ont pas détenu les clefs du portail comme initialement prévu ni ne les ont utilisés ; que l'acte introductif de prescription datant du 5 mai 2010, la propriété du portail et des escaliers le desservant à compter de l'assise de la première marche, se trouve prescrite, à tout le moins par le délai trentenaire depuis le 22 octobre 2001 ;
1°) ALORS QUE les actes de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ; qu'en jugeant que M. [Y] et ses auteurs avaient prescrit la propriété du portail et de l'escalier par possession trentenaire (arrêt page 6, al. 8) quand il résultait de ses constatations que les propriétaires de la parcelle H n° [Cadastre 1], auteurs de M. [Y], étaient entrés en possession de ces biens en vertu d'une simple tolérance des propriétaires de la parcelles H [Cadastre 1] (arrêt page 5, dernier al.), la Cour d'appel a violé l'article 2262 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la détention précaire d'une chose ne peut fonder une prescription acquisitive qu'en cas d'interversion de titre, laquelle implique une contradiction non équivoque des droits du véritable propriétaire ; qu'en considérant, pour juger que M. [Y] ou ses auteurs avaient pu prescrire la propriété de l'assiette de l'escalier et du portail en dépit de la tolérance initialement consentie par les propriétaires de la parcelle voisine, que l'acte de vente de 1971 avait permis à la prescription de courir dès lors qu'il pouvait être considéré que le portail et l'escalier avaient été intégrés dans la vente, sans constater que cet acte était connu du véritable propriétaire et, partant, caractérisait une contradiction non équivoque au droit du véritable propriétaire, condition nécessaire pour emporter interversion de titre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2262 et 2268 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, seule la possession non équivoque peut permettre d'acquérir la propriété d'un bien par prescription ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer que M. [Y] avait acquis la propriété de l'escalier et du portail par prescription, que l'acte du 22 octobre 1971 constituait un juste titre permettant à la prescription de courir, sans relever que ce dernier avait, à compter de 1971, manifesté de façon non équivoque aux yeux des propriétaires de la parcelle voisine, qui avaient initialement conféré une tolérance d'usage à ses auteurs, sa volonté de se comporter en seuls propriétaires de l'escalier et du portail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et 2262 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'acquéreur auquel le détenteur précaire a transmis le bien ne peut prescrire la propriété de celui-ci que s'il justifie lui-même d'actes de possession utile ; qu'en jugeant que M. [Y] pouvait justifier d'une possession de l'escalier et du portail alors même qu'il n'avait fait qu'y passer, comme le soulignait l'exposante, motif pris qu'il « ne s'agi[ssait] pas seulement d'un passage, mais de la construction d'un escalier et d'un portail qui a[vait] modifié les lieux » (arrêt page 6, al. 8), quand il résultait de ses constatations que cette construction n'était pas le fait de M. [Y] mais avait été réalisée par M. [T], son auteur, autorisé à cette fin par son voisin au titre d'une simple tolérance, la Cour d'appel a méconnu l'article 2269 du Code civil.
