LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 octobre 2015), que, par acte notarié du 20 mai 2009, la société Immobilière Erteco a promis à la société Boissières Part de lui vendre des lots de copropriété d'un immeuble, dont deux lots réunis pour former une seule unité commerciale ; que, la vente ne s'étant pas réalisée, la société Immobilière Erteco a assigné la société Boissières Part en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que la société Boissières Part fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la société Immobilière Erteco ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les lots numéro 1 et 30 avaient été réunis par la création d'une ouverture, relevé que la promesse unilatérale de vente ne comportait pas de condition suspensive ou résolutoire relative à l'issue du litige portant sur l'autorisation de travaux par le syndicat des copropriétaires ni sur l'obtention d'un permis de construire et retenu que les décisions judiciaires ayant statué sur le projet de travaux de la société Immobilière Erteco ne remettaient pas en cause la réunion de ces lots pour former une unité commerciale et que l'exercice d'un commerce dans des conditions respectant la tranquillité des copropriétaires et l'intérêt collectif était possible, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu en déduire que la société Immobilière Erteco était en mesure de délivrer les lots vendus conformément aux stipulations de la promesse et que la non-réalisation de la vente était imputable au seul fait de la société Boissières Part qui était redevable de l'indemnité d'immobilisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Boissières Part aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Boissières Part et la condamne à payer à la société Immobilière Erteco la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Boissières Part
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Boissières part à payer à la société Immobilière Erteco la somme de 90 000 €, augmentée, d'une part, des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2011 et, d'autre part, des intérêts desdits intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS QU'« il ressort des pièces versée aux débats : / – que la société Immobilière Erteco avait acquis les locaux commerciaux le 10 décembre 2002 pour les louer à la société Ed en vue de l'implantation d'une grande surface ; qu'elle a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires devant se tenir le 30 janvier 2003 de sa demande d'autorisation de travaux ; / – que l'assemblée générale a rejeté la demande de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble (résolution 8), qu'elle a autorisé le syndic à engager une action pour s'opposer à la réalisation de ces travaux (résolution 9 a), demandé aux copropriétaires de prendre des conclusions d'acceptation pure et simple des demandes formulées par vingt-huit copropriétaires visant à l'interdiction d'une installation d'un magasin Ed (résolution 9 b), autorisé le syndic à donner mission à un avocat spécialisé en matière de copropriété de prendre en charge les intérêts de la copropriété à l'encontre de la société Erteco (résolution 9) et décidé de modifier le règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage, l'entretien et l'administration des parties communes, notamment quant à l'interdiction de stocker les déchets dans les parties communes et d'installer une ventilation en façade (résolution 10) ; / – que le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement du 13 décembre 2007, a débouté la société Immobilière Erteco de sa demande d'annulation de ces résolutions et constaté l'arrêt des travaux qu'elle avait engagés ; / – que la cour d'appel de Versailles, par arrêt du 15 juin 2009, a confirmé le jugement, sauf en ce qu'il avait rejeté la demande d'annulation de la résolution 9 a ; qu'elle a estimé que les travaux litigieux présentés à l'assemblée générale des copropriétaires, portant essentiellement sur la transformation de petits commerces en grande surface, l'ajout d'une enseigne lumineuse, la transformation des façades, en particulier pour l'installation d'un dispositif de rejet d'air du condensateur de la chambre froide de stockage des marchandises de la grande surface et la création d'un passage dans le hall d'entrée de l'immeuble pour permettre le passage du personnel, étaient de nature à entraîner d'importantes nuisances pour les copropriétaires en ce qui concerne leur tranquillité et apparaissaient contraires à l'intérêt collectif » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 3e considérant) ; « que la promesse de vente consentie par la société Immobilière Erteco à la société Boissières part le 20 mai 2009 indique que les biens sont affectés à usage commercial et loués à la société Ed, sans préciser leur utilisation future par le bénéficiaire de la promesse ; qu'elle mentionne expressément : / – d'une part, qu'une procédure est en cours relative au refus du syndicat des copropriétaires d'autoriser les travaux dans les locaux, objet de la promesse et que la société Boissières part a eu connaissance préalable du jugement du 13 décembre 2007 qui lui a été remis ; / – d'autre part, que le permis de construire modificatif du 14 juin 2002 a été retiré » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 4e considérant) ; « qu'il n'a été stipulé dans la promesse aucune condition suspensive ou résolutoire relative à l'issue du litige relatif à l'autorisation des travaux par le syndicat des copropriétaires ni à l'obtention d'un permis de construire » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 5e considérant) ; « que les décisions judiciaires ci-dessus, qui statuent sur le projet de travaux de la société Immobilière Erteco ne remettent cependant pas en cause la réunion des lots 10 et 30 pour former une unité commerciale, suite à l'ouverture antérieurement créée par la snc du Métro à Asnières, promoteur ; qu'il n'est pas démontré que la résolution 10 – dont la demande d'annulation a été rejetée – constitue un obstacle à l'exercice d'un commerce dans les locaux objet de la promesse, dans des conditions respectant la tranquillité des copropriétaires et l'intérêt collectif ; que la société Immobilière Erteco était ainsi en mesure de délivrer les lots venus dans "leur état actuel, savoir brut de décoffrage, fluide en attente", comme prévu dans la promesse » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 6e considérant, lequel s'achève p. 6) ; « qu'en conséquence, la société Boissières part n'ayant pas réalisé la vente de son seul fait est redevable de l'indemnité d'immobilisation » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 1er considérant) ;
1. ALORS QUE le vendeur est tenu de délivrer à l'acquéreur une chose conforme à celle qu'il lui a vendue ; que la promesse unilatérale du 20 mai 2009 vise, au paragraphe « désignation des biens », p. 3, d'abord le « lot numéro un (1) : / bâtiment k, rez-de-chaussée, un local commercial, dans son état actuel, savoir brut de décoffrage, fluide en attente » et ensuite le « lot numéro trente (30) : / bâtiment k, rez-de-chaussée, un local commercial, dans son état actuel, brut de décoffrage, fluide en attente » ; qu'elle précise, au même endroit, « que les lots 1 et 2 [30] sus-désignés ont été réunis pour former une seule unité commerciale » ; qu'en énonçant, pour justifier que la société Immobilière Erteco était à même, à la date d'expiration du délai d'option, d'exécuter son obligation de délivrance et que la caducité de la promesse est due à la seule carence de la société Boissières part, en premier lieu, « qu'il n'a été stipulé dans la promesse aucune condition suspensive ou résolutoire relative à […] à l'obtention d'un permis de construire », et, en second lieu, « que les décisions judiciaires ci-dessus [tribunal de grande instance de Nanterre, 13 décembre 2007, et cour d'appel de Versailles, 15 juin 2009], qui statuent sur le projet de travaux de la société Immobilière Erteco ne remettent cependant pas en cause la réunion des lots 10 et 30 pour former une unité commerciale, suite à l'ouverture antérieurement créée par la snc du Métro à Asnières, promoteur est seule responsable », sans s'expliquer sur les conséquences du retrait, par M. le maire d'Asnières, du permis de construire primitivement délivré sur la réunion des lots 1 et 2 (30) « pour former une seule unité commerciale », telle que la stipule la promesse de vente du 20 mai 2009, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1243, 1589, 1603 et 1604 du code civil ;
2. ALORS QUE la société Boissières part faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, pp. 9, § discussion, et 10), d'abord, que « la société Immobilière Erteco est dans l'incapacité absolue de vendre ce bien immobilier [celui formant l'objet de la promesse du 20 mai 2009], dans les termes de la promesse qu'elle a consentie, bien immobilier qui a fait l'objet de travaux réalisés dans des conditions illicites et ne bénéficie : / . ni de l'autorisation du syndicat des copropriétaires, / . ni d'un permis de construire conforme » (p. 9, 2e alinéa), ensuite qu'« on voit difficilement comment la société Immobilière Erteco peut reprocher à la société Boissières part de n'avoir pas fait l'acquisition de ce bien que la société Immobilier Erteco est dans l'incapacité de délivrer : / . faute d'autorisation du syndicat des copropriétaires d'effectuer ces travaux, / . faute de permis de construire obtenu (car retiré !), / faute de conformité de la réunion des lots avec la destination de l'immeuble, / . et, bien évidemment, faute de pouvoir remettre, sans contestation possible, ces lots réunis alors que cette réunion n'avait pas été demandée, pour être ensuite refusée » (p. 10, 1er alinéa), et encore que la « formation de cette unité commerciale [celle résultant de la réunion des lots 1 et 2 (30)] n'est ni légale, ni exploitable », bien qu'elle ait été « contractualisée en p. 3 de la promesse de vente du 20 mai 2009 » (p. 10, 4e alinéa) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
