LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 octobre 2015), que, par acte authentique du 2 décembre 2009, Mme X... a vendu à Mme Y... une maison d'habitation et un terrain ; que, soutenant ne pas avoir été informée qu'une des parcelles était traversée par une route départementale, Mme Y... a assigné Mme X... en nullité de la vente pour dol et dommages et intérêts ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en nullité de la vente ;
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Y... ne justifiait pas que l'extrait de plan cadastral produit lui avait été remis au moment de la vente et que la route litigieuse figurait en pointillés sur le plan annexé au rapport d'expertise, joint à l'acte de vente, et, souverainement, que l'implantation effective de la route était nécessairement visible, que rien ne permettait d'établir que Mme X... ait connu l'emprise irrégulière ni qu'elle ait eu une quelconque intention de dissimuler cette situation, que Mme Y... n'établissait pas que la SHON résiduelle constituait un élément déterminant de son acquisition ni que la coupure de la parcelle par la route départementale soit à l'origine d'une impossibilité de construire et qu'elle ne démontrait pas que le silence dans l'acte de vente sur le bornage amiable était constitutif d'une manoeuvre frauduleuse sans laquelle elle n'aurait pas contracté, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande en nullité de la vente pour dol devait être rejetée et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de Mme Catherine Y... tendant à voir prononcer l'annulation de la vente du 2 décembre 2009 des parcelles cadastrées section B n° 1214 et 1216 pour 18 ares 93 ca situées à Estoublon (04 270) pour le prix de 195. 000 € ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « l'action engagée par Catherine Y... est fondée principalement sur le dol (article 1116 du code civil) ; Par application des articles 1109 et 1116 du code civil, il n'y a point de consentement valable s'il a été surpris par dol ; le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Ainsi, Catherine Y... doit en premier lieu établir les manoeuvres pratiquées par Sophie X... qui l'ont déterminée à acquérir le bien. À cette fin, elle prétend que Sophie X... lui a sciemment dissimulé le déplacement de la route départementale 667 autrefois située en limite de la parcelle 1016 alors qu'elle coupe désormais la parcelle 1216 de telle manière que la partie sud de cette parcelle, située de l'autre côté de la route, a été annexée par les consorts Z... ; elle soutient que la production d'un ancien extrait de plan cadastral et du rapport d'expertise de M. A... constituent les manoeuvres ayant surpris son consentement ; Mais, d'une part, elle ne justifie pas que l'extrait de plan cadastral qu'elle produit lui a été remis au moment de la vente, et à supposer qu'il en soit ainsi, il fait figurer en pointillés la route litigieuse précisément comme coupant la parcelle 1216, ce qui est également le cas du plan annexé au rapport d'expertise de M. A..., les parcelles y figurant alors sous leur ancienne numérotation (844 et 943). Par ailleurs, l'implantation effective de la route était nécessairement visible, et il ressort des explications du Conseil Général que :
- le tracé de cette route départementale 667 n'a pas été modifié depuis 1970 (courriel adressé le 24 septembre 2014 à Sophie X...)
- l'existence d'une emprise irrégulière sur la parcelle 1216 est reconnue,
- une proposition de « rachat » est en cours d'examen (courriers adressés à Catherine Y... des 20 septembre 2011 et 22 juin 2012).
En l'état de ces éléments, alors que Sophie X... avait elle-même acquis le 21 juillet 1994 le bien ensuite revendu à Catherine Y..., rien ne permet d'établir qu'elle ait connu l'emprise irrégulière du Conseil Général et a fortiori qu'elle ait eu une quelconque intention de dissimuler cette situation à son acquéreur. M. A..., qu'elle avait missionné au mois de mars 2008 pour évaluer le bien litigieux, a précisé dans un courrier daté du 8 juillet 2015 que son examen n'avait porté que sur ce qui était à l'intérieur de la clôture, à l'exclusion de la partie située de l'autre côté de la route et des parties objets de l'échange entre M. B... (auteur de Sophie X...) et M. C... ; il a ajouté que n'étant pas géomètre expert, il n'avait pas localisé la route départementale par rapport à la parcelle B 943 (devenue 1216).
Par son rapport, joint à la vente contestée, il a évalué le bien à la somme globale de 263. 205 €, dont 232. 767 € correspondant à la partie bâtie et 30. 438 € pour tenir compte d'une SHON résiduelle.
Par ailleurs, le rapport de M. A... comporte en page 11 une indication en caractères gras suivant laquelle « les informations données n'ont qu'une valeur indicative et ne peuvent en aucun cas être assimilées à une autorisation administrative, seule l'obtention d'un permis de construire ou un certificat d'urbanisme ayant valeur légale ». Catherine Y... n'établit pas que la SHON résiduelle constituait un élément déterminant de son acquisition, ni que la coupure de la parcelle 1216 par la route départementale soit à l'origine d'une impossibilité de construire alors qu'elle s'est vue opposer le 1er février 2013 un refus de certificat d'urbanisme qu'elle avait sollicité au motif notamment que les parcelles 1214 et 1216 sont en quasi-totalité situées en zone rouge R9 du 00R, laquelle est soumise à un aléa fort de glissements de terrain et de chutes de blocs. Elle n'établit pas davantage que le silence que le silence dans l'acte de vente sur le bornage amiable réalisé le 6 mars 1978 entre Charles C... (parcelle 845 p) et Maurice B..., l'auteur de Sophie X..., entérinant un échange en faveur de son auteur de 28 m2 contre 52 m2, soit constitutif d'une manoeuvre frauduleuse sans laquelle elle n'aurait pas contracté. Pour tous ces motifs, et contrairement à ce qui a été jugé en première instance, la nullité de la vente pour dol ne pourra pas être prononcée » (arrêt, p. 6 et p. 7 § 1) ;
ALORS de première part QUE le dol peut résulter de manoeuvres ou de mensonges sans lesquels la partie trompée n'aurait pas contracté, ou à d'autres conditions ; qu'il peut également résulter du silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait déterminant de son consentement ; qu'en l'espèce, Mme Y... faisait valoir que Mme X... lui avait sciemment dissimulé que le fonds vendu était traversé par une route départementale au niveau de la parcelle n° 1216 (concl., p. 6 et s.) ; qu'elle exposait (concl., p. 7 § 5) que le seul document graphique qui lui avait été communiqué préalablement à la signature de l'acte authentique était une « note d'urbanisme avec extrait cadastral » où figuraient les anciens numéros de parcelles, qu'elle produisait en pièce n° 6 (prod. 5), et sur lequel le tracé actuel de la route n'était pas reproduit ; que Mme Y... produisait par ailleurs un extrait cadastral établi en 2012 qui reproduisait ce tracé en pointillés (prod. 7) ; qu'en l'espèce, pour écarter l'existence d'une réticence dolosive de la part de Mme X..., la cour d'appel a considéré que Mme Y... ne justifiait pas que l'extrait de plan cadastral qu'elle produisait lui avait été remis au moment de la vente et qu'en toute hypothèse, cet extrait faisait figurer en pointillés la route litigieuse (arrêt, p. 6 § 3) ; que seul l'extrait cadastral établi en 2012 comportait le tracé en pointillés de la route litigieuse ; que, dès lors, en se prononçant au seul visa de ce document, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait de la « note d'urbanisme avec extrait cadastral » qui lui avait été communiquée avant la vente que le tracé de la route ne traversait pas le fonds vendu, ce qui avait trompé Mme Y... sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
ALORS de deuxième part, et subsidiairement, QU'à supposer qu'il soit considéré que la cour d'appel s'est fondée sur la « note d'urbanisme avec extrait cadastral » produite en pièce n° 6 par Mme Y... en énonçant que l'extrait cadastral produit par Mme Y... faisait figurer en pointillés la route litigieuse (arrêt, p. 6 § 3), la cour d'appel aurait alors dénaturé ce document, qui ne comporte aucun tracé en pointillés, et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS de troisième part QUE Mme Y... faisait valoir que l'extrait cadastral annexé au rapport de M. A..., et dont se prévalait Mme X..., s'il faisait certes figurer un tracé en pointillés, comportait également un tracé ferme, de sorte que Mme Y... ne pouvait pas se rendre compte qu'une route traversait le fonds vendu et que les pointillés laissaient raisonnablement supposer qu'il s'agissait d'une modification hypothétique du tracé de la route (concl., p. 7 § 3 et 4) ; qu'en se bornant à énoncer que le plan annexé au rapport d'expertise de M. A... comme l'extrait cadastral produit par Mme Y... faisait « figurer en pointillés la route litigieuse précisément comme coupant la parcelle 1216 » pour rejeter la demande tendant à la nullité de la vente pour dol formée par Mme Y..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce plan comportait également un tracé ferme, en sorte que Mme Y... ne pouvait que se méprendre sur le sens du tracé en pointillés, et avait été trompée par ce document sur la présence d'une route traversant le fonds vendu, Mme X... n'ayant pas détrompé Mme Y... sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
ALORS de quatrième part QUE Mme Y... faisait valoir qu'elle ne pouvait pas se rendre compte de la réalité de la situation de la route dès lors que Mme X... ne l'avait pas avertie de ce fait, que le rapport de M. A... n'en faisait pas mention (concl., p. 7 § 6), et ajoutait que les visites du terrain vendu ne pouvaient pas plus lui permettre de se rendre compte de la situation réelle de la route, dans la mesure où le délaissé au-delà de la route était occupé par des tiers (concl., p. 8 dernier §) ; que, sur ce point, la cour d'appel s'est bornée à considérer que « l'implantation effective de la route était nécessairement visible » (arrêt, p. 6 § 4) et que la mission de M. A..., qui n'était pas géomètre expert, n'avait porté que sur ce qui était à l'intérieur de la clôture « à l'exclusion de la partie située de l'autre côté de la route et des parties objets de l'échange entre M. B... (auteur de Mme Sophie X...) et M. C... » (arrêt, p. 6 § 9) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher si la situation réelle des lieux, et notamment l'occupation par des tiers du délaissé se situant au-delà de la route coupant la propriété acquise par Mme Y..., avait empêché cette dernière de se rendre compte de la position de cette route, fait connu de Mme X..., et qui n'était pas mentionné dans le rapport A..., peu important l'étendue de la mission confiée à cet expert dès lors que ce dernier n'avait pas évoqué la route litigieuse dans son rapport, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
ALORS de cinquième part QUE le dol peut résulter de manoeuvres ou de mensonges sans lesquels la partie trompée n'aurait pas contracté, ou à d'autres conditions ; qu'il peut également résulter du silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait déterminant de son consentement ; qu'en l'espèce, Mme Y... faisait valoir (concl., p. 10) que le rapport de M. A..., joint à la vente contestée comme l'a relevé la cour d'appel (arrêt, p. 6 § 10), mentionnait qu'il existait une SHON résiduelle de 170 m2 ; qu'elle faisait également valoir qu'en raison de la présence de la route départementale sur la parcelle n° 1216, il n'existait en réalité aucune constructibilité résiduelle (concl., p. 10) ; qu'elle ajoutait que les mentions du rapport A..., même indicatives, n'en avait pas moins créé la croyance légitime de l'acquéreur quant à l'existence d'une telle constructibilité résiduelle (concl., p. 10 § 8) ; que la cour d'appel a considéré que Mme Y... n'établissait pas que la SHON résiduelle constituait un élément déterminant de son acquisition (arrêt, p. 6 § 12) dès lors que le rapport de M. A... précisait que les informations qu'il contenait n'étaient qu'indicatives (arrêt, p. 6 § 11) et qu'il n'était pas démontré que la coupure de la parcelle 1216 par la route départementale ait été à l'origine d'une impossibilité de construire puisqu'un refus de certificat d'urbanisme avait été opposé en raison de la situation des parcelles litigieuses en quasi-totalité en zone rouge R9 du PPR (arrêt, p. 6 § 12) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les conclusions erronées de M. A... avaient conduit Mme Y... à légitimement croire qu'il existait une constructibilité résiduelle du bien acquis liée à l'intégrité de la parcelle n° 1216, ce qui n'était pas le cas dès lors qu'elle était traversée par une route départementale, et ce qui avait contribué à déterminer son consentement à la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
ALORS de sixième part, le dol peut résulter de manoeuvres ou de mensonges sans lesquels la partie trompée n'aurait pas contracté, ou à d'autres conditions ; qu'il peut également résulter du silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait déterminant de son consentement ; qu'en l'espèce, Mme Y... faisait valoir que Mme X... lui avait dissimulé le fait qu'il existait un délaissé substantiel après la route occupé par des tiers qui avaient commencé à prescrire cette partie du terrain (concl., p. 11), ainsi que les échanges de parcelles intervenus dans un cadre amiable et sans régularisation en 1978 (concl., p. 9 § 3 à 7), situation qui avait notamment contraint Mme Y... à assigner ses voisins en bornage (concl., p. 3 § 8) ; que ces circonstances, si elles avaient été connues de Mme Y..., l'aurait conduite à renoncer à la vente en raison de l'insécurité juridique entourant l'achat qu'elle projetait ; que la cour d'appel s'est bornée sur ce point à considérer que le silence dans l'acte de vente sur le bornage amiable auquel l'auteur de Mme X..., M. B..., avait participé, ne constituait pas une manoeuvre frauduleuse sans laquelle Mme Y... n'aurait pas contracté (arrêt, p. 6 dernier §) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'occupation du délaissé par des tiers et l'absence de régularisation du bornage amiable et des échanges consécutifs avaient créé une incertitude juridique sur la superficie dont Mme Y... se portait acquéreur, de nature à susciter des litiges, ce qui avait été le cas pour le bornage, et si la connaissance de cette situation aurait pu déterminer son consentement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
