| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 08 février 2017, 16-13083

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., veuve Z... ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 novembre 2015), que, suivant acte authentique du 15 décembre 2010, rédigé par M. A..., notaire, avec la participation de Mme B..., notaire associé à M. C..., Mme Y..., veuve Z..., (la venderesse), a promis de vendre à M. X... (l'acquéreur) un pavillon d'habitation situé à Bois-Colombes (92) ; que la promesse de vente mentionnait que le promettant ne disposait pas d'informations lui permettant de supposer que le terrain vendu avait supporté à un moment quelconque une installation classée ou une installation soumise à déclaration et que, pour parfaire l'information du bénéficiaire, M. A... interrogerait les services de la préfecture des Hauts-de-Seine sur la situation de l'immeuble au regard de la réglementation sur les installations classées pour la protection de l'environnement ; que la vente a été conclue suivant acte authentique du 5 juillet 2011, établi par M. C..., notaire, précisant que, selon une lettre du préfet du 27 mars 2007, dont une copie était annexée, le bien vendu n'était plus considéré comme une installation classée depuis 1993 ; qu'en 2012, l'acquéreur, après avoir fait procéder à une analyse de l'air de la maison, a saisi un bureau d'études qui a indiqué que le bien était impropre au logement, en raison d'une pollution de l'air au PCE (perchloréthylène ou tétrachloroéthylène) liée au fait que, sur le site, avait été exploité, durant environ cinquante ans, un atelier de nettoyage à sec ; que l'acquéreur a assigné la venderesse en annulation de la vente et indemnisation, laquelle a appelé en garantie M. A... et M. C... (les notaires) ;
Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes à l'égard des notaires, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire, qui détient des éléments objectifs lui permettant de douter de l'exactitude des déclarations du vendeur, est tenu de s'assurer de leur véracité et de faire part de ses doutes à l'acquéreur ; que la cour d'appel a constaté que la promesse de vente du 15 décembre 2010, rédigée par M. A..., avec l'assistance d'une associée de M. C..., indiquait que « le promettant ne dispose pas d'informations lui permettant de supposer que le terrain vendu a supporté à un moment quelconque de telles installations [classées] » ; qu'elle a encore relevé que, M. A... ne pouvait ignorer l'inexactitude de cette mention dès lors que, par courrier du 8 décembre 2010, la préfecture des Hauts-de-Seine lui avait indiqué « qu'un dossier était bien enregistré en préfecture relativement à l'existence d'une éventuelle installation classée à l'adresse du... à Bois-Colombes », ce courrier ne faisant que confirmer les renseignements du bureau de l'environnement de la préfecture qui, le 27 mars 2007, avait signalé « qu'un dossier existait mais que le bien n'était plus considéré comme une installation classée depuis 1993 » ; qu'en déboutant pourtant M. X... de son action en responsabilité à l'encontre des notaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que le notaire rédacteur d'acte doit transmettre avec soins et diligences aux parties toutes les informations qui sont en sa possession et qui sont de nature à modifier leur appréciation de l'opportunité et des risques de l'opération ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que M. A... a attendu six mois après la conclusion de la promesse de vente pour transmettre les courriers des 27 mars 2007 et 8 décembre 2010 à M. C..., lequel ne les a transmis à M. X... que le jour de la signature de l'acte ; qu'en déboutant pourtant M. X... de son action en responsabilité à l'encontre des notaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382 du code civil ;
3°/ qu'en vertu de son devoir de conseil, le notaire rédacteur d'acte est tenu de rechercher si l'immeuble acquis, situé sur le terrain d'emprise d'une ancienne installation classée, n'est pas exposé à des dangers ou inconvénients inhérents à cette situation, afin de pouvoir transmettre à l'acquéreur une information claire et précise sur l'opportunité juridique de l'opération ; que la cour d'appel a constaté que, pour toute information sur la situation de l'immeuble, les notaires ont indiqué dans l'acte de vente qu'« il résulte d'un courrier de la préfecture des Hauts-de-Seine, en date du 27 mars 2007, dont une copie est demeurée ci-jointe annexée aux présentes après mention que : « Le bien sis à l'adresse précitée n'est plus considéré comme une installation classée depuis 1993 » » ; qu'elle a retenu que M. X... aurait ainsi obtenu « les informations dans l'acte de vente et n'a pas posé de question », et qu'il lui incombait, « averti de ce qu'une installation classée avait fonctionné sur le fonds qu'il se proposait d'acheter, de se renseigner plus avant si, comme il le prétend, cet élément était essentiel pour lui » ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait au contraire aux notaires de procéder à toutes investigations utiles pour s'assurer de l'efficacité juridique et de l'opportunité de l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
4°/ qu'il appartient au notaire d'attirer l'attention des parties sur les risques de l'acte qu'il instrumente ; qu'il doit expliciter l'incidence, sur le sort de l'opération projetée, des circonstances qu'il relate dans son acte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour écarter toute faute des notaires, a retenu que M. X... « n'a pas attaché d'importance particulière » à la mention de l'acte de vente relative à la présence d'une installation classée sur le terrain d'emprise du bien vendu ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait précisément aux notaires d'indiquer à l'acquéreur l'importance et l'incidence de cette mention, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt relève, d'abord, que, dans les lieux vendus, n'avait pas été exploitée une installation relevant du régime de l'autorisation, mais une activité soumise à simple déclaration, ensuite, que, dans la promesse de vente, le notaire rédacteur, informé par une lettre du préfet du 8 décembre 2010 qu'était archivé un dossier relatif à l'existence d'une éventuelle installation classée à l'adresse en cause, s'était obligé, pour parfaire l'information de l'acquéreur, à interroger l'administration sur la situation de l'immeuble au regard de la réglementation sur ces installations, enfin, que le notaire a satisfait à cette obligation, mais qu'il n'a pas obtenu plus de renseignements que ceux figurant dans la lettre du 27 mars 2007, dont il résultait que le bien n'était plus considéré comme une installation classée depuis 1993, informations communiquées à l'acquéreur et mentionnées dans l'acte authentique, la lettre de l'administration demeurant annexée audit acte ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire que les notaires, professionnels du droit, débiteurs d'une obligation de sécurité et d'efficacité juridiques des actes qu'ils instrumentent, qui, avant la signature de l'acte authentique, avaient pris le soin de procéder à des diligences et investigations complémentaires auprès de l'administration compétente en matière de législation environnementale, et avaient porté à la connaissance de l'acquéreur sa réponse, laquelle ne révélait aucun risque particulier, n'avaient pas commis de faute à l'occasion de la vente ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Edouard X... de l'ensemble de ses demandes vis-à-vis de MM. Guy C... et A... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « en synthèse, M. X... sollicite de la cour qu'elle infirme la décision entreprise dans la mesure où :- c'est à tort que le tribunal a estimé qu'il ne rapportait pas la preuve, et même « un commencement de preuve », de la pollution de l'air intérieur de son pavillon, alors même que plusieurs rapports d'analyse émanant d'organismes reconnus, indépendants et distincts dont l'Agence Régionale de Santé (ARS) et le Laboratoire Central de la Préfecture de Police (LCPP) confirment tous la présence de solvants chlorés dans cet air intérieur,- c'est à tort que le tribunal a estimé qu'il aurait reçu une quelconque information, et a fortiori une « information complète », sur le passé industriel du terrain d'emprise de son pavillon, alors qu'il est établi que Mme Y... a sciemment dissimulé ce passé industriel, connu d'elle, dans les actes de vente (et en premier lieu dans la promesse de vente), aux fins de tromper son consentement,- c'est à tort que le tribunal a estimé que les notaires n'auraient pas manqué à leurs obligations, dès lors qu'il est établi que le notaire de Mme Y... disposait d'informations sur le passé industriel du site depuis 2007 et les a tues dans la promesse de vente rédigée par ses soins en décembre 2010 et que le notaire de M. X... n'a pas fait preuve de la diligence attendue, tant dans la vérification des informations en lien avec l'état environnemental du terrain, que dans la communication et l'explicitation de ces informations dues à son client ; qu'ainsi que l'a justement relevé le tribunal, l'entreprise Kidigreen que M. X... dit avoir fortuitement chargée d'effectuer des investigations à son domicile est une société en situation de démarchage et recherche de marchés auprès de l'entreprise de gestion de crèches dénommée Babilou dont M. X... est l'administrateur, situation qui ne permet pas de garantir la rigueur et l'objectivité de ses investigations, et donc de ses conclusions ; que les premiers juges ont en outre dénié toute valeur probante aux autres éléments versés aux débats par M. X..., lequel n'a en effet jamais recouru à une mesure d'expertise judiciaire contradictoire, ce qui, au regard de ses prétentions, apparaît parfaitement regrettable ; que cependant, le seul fait que des analyses techniques n'aient pas été réalisées au contradictoire des autres parties ne suffit pas à lui seul à leur dénier toute valeur probante, et il est donc nécessaire de les examiner avant de se prononcer sur l'existence de la pollution alléguée par M. X... ; que le 16 juin 2010, le Haut Conseil de la santé publique a émis un avis relatif à la fixation de valeurs repères d'aide à la gestion pour le tétrachloroéthylène dans l'air des espaces clos, aux termes duquel il a notamment défini une valeur repère de qualité de l'air égale à 250 ug/ m3 pour l'air intérieur des immeubles d'habitation et une valeur d'action rapide à 1 250 ug/ m3 soit cinq fois la valeur repère de qualité de l'air, à partir de laquelle des actions correctives doivent être mises en oeuvre pour l'abaisser à 250 ug/ m3 ; que le 13 janvier 1999, M. D..., ancien propriétaire du bien en cause, a écrit au préfet des Hauts de Seine qu'il avait cessé son activité de nettoyage de vêtements à l'aide de perchloroéthylène située au ... à Bois Colombes, que les machines de nettoyage avaient été détruites et qu'il n'y avait plus de perchloroéthylène dans les lieux ; que l'Ineris (Institut National de l'Environnement Industriel et des Risques) a été mandaté par la société Environ France, elle-même mandatée par M. X..., pour réaliser des mesures de tétrachloroéthylène dans l'air de son pavillon ; qu'elle y a procédé entre le 29 juin et le 6 juillet 2012, et a constaté que la mesure dans le sous-sol du pavillon (qui comporte des pièces de vie aménagées par M. X... : salle de projection, de jeux, chambre d'ami...), était égale à 1. 100 + ou-330 ug/ m3, tandis que les mesures au rez-de-chaussée et au 1er étage étaient parfaitement normales, bien en-dessous du seuil de 250 ug/ m3 ; que l'Ineris a précisé que les niveaux de concentration étaient susceptibles de varier dans le temps, notamment en fonction des conditions d'habitation dans le logement (dont l'aération), étant observé qu'à la date des mesures, la maison était aérée très régulièrement ; que la société Environ France a précisément expliqué les résultats satisfaisants des mesures au rez-de-chaussée et au 1er étage (par rapport aux mesures de Kidigreen) par une ventilation exceptionnelle du logement ; qu'elle a elle-même procédé aux mesures du gaz en provenance du sol situé sous la dalle du sous-sol après carottage et pose de piézairs qui ont confirmé une concentration très élevée de tétrachloroéthylène (1 275 000 et 212 500 ug/ m3), et a saisi l'Agence Régionale de Santé d'Ile de France, pour l'informer de ce que le pavillon était impropre à l'usage d'habitation et qu'elle avait conseillé à la famille X... d'évacuer les lieux, ce qui a été fait à la mi-juillet 2012 ; que l'Agence Régionale de Santé (ARS) a indiqué par courrier du 26 octobre 2012 que la représentativité des mesures effectuées à différentes périodes de l'année par l'Ineris et la société Kidigreen posait question, et qu'il était nécessaire de faire réaliser une étude complémentaire confiée au Laboratoire Central de la Préfecture de Police (LCPP) ; que ces analyses ont été réalisées entre le 19 et le 26 décembre 2012 ; que l'ARS a adressé le 23 février 2013 à M. X... un courrier dans lequel elle indique notamment : « les résultats de cette campagne... mettent en évidence la présence de perchloroéthylène dans l'air ambiant dans votre pavillon : 620 ug/ m3au sous-sol de votre pavillon et chambre d'amis, 450 ug/ m3 dans la cuisine au rez-dechaussée et 320 ug/ m3 dans la chambre au 1er étage. Le trichloréthylène, quant à lui, est mesuré à un niveau inférieur à la limite de quantification à tous les niveaux de votre pavillon. Ces concentrations mesurées dans les pièces de vie du logement même si elles dépassent la valeur guide du Haut conseil de santé publique (HCSP) de 250 ug/ m3 restent inférieures à la valeur d'action rapide (1250 ug/ m3) au-delà de laquelle le HCSP préconise des actions correctrices pour ramener, sous 6 mois, les niveaux de perchloroéthylène en dessous de 250 ug/ m3. A ces niveaux, l'ARS ne préconise donc pas l'évacuation du logement. Cependant ces résultats confirment l'existence d'une pollution des sols en perchloroéthylène. Selon les informations de l'Inspection des Installations Classées, une ancienne activité de nettoyage à sec était située sur cette parcelle entre 1946 et 1999 pouvant être à l'origine d'une telle pollution. Toutefois, l'exploitant ayant cessé ses activités depuis longtemps, l'inspection n'a plus de responsable au titre de la législation des installations classées vers qui se retourner pour imposer une éventuelle action. Aussi, je vous recommande d'augmenter le taux de renouvellement d'air dans l'ensemble du logement, en mettant en place les ventilations réglementaires dont nous avons constaté l'absence lors de notre visite du 19 décembre 2012. La création d'amenées d'air frais constitue une solution simple pour abaisser les niveaux de PCE mesurés. Ces travaux devront être réalisés par un professionnel. A l'issue de ces travaux, je vous propose de saisir l'ARS afin qu'une nouvelle campagne de mesures de l'air intérieur soit mandatée pour vérifier l'efficacité de ces travaux. Si vous décidez de réintégrer votre logement je vous informe que, selon un protocole établi pour ce type de pollution..., l'ARS est en mesure d'organiser un examen médical pour les enfants de 0 à 6 ans, les femmes enceintes et les personnes atteintes de pathologie rénale ou hépatique qui seraient exposés à des valeurs de PCE dans l'air intérieur supérieur à 250 ug/ m3 » ; que les mesures du Laboratoire Central de la Préfecture de Paris ont été réalisées par un organisme totalement indépendant des parties et seront donc seules retenues comme probantes ; que force est de constater que les résultats en sont beaucoup moins alarmants que ceux présentés par la société Environ France, et que la décision de quitter le pavillon n'était pas justifiée, les mesures, si elles révèlent une pollution effective au sens où le seuil réglementaire de 250 ug/ m3 est dépassé, n'atteignant fort heureusement pas le seuil à partir duquel des mesures immédiates de protection doivent être prises ; que les mesures du LCPP ont de surcroît été faites à une époque où le pavillon, chauffé, n'était plus habité, en sorte qu'aucune aération n'a eu lieu pendant la période de contrôle, ce qui n'a pu que favoriser la concentration du polluant ; qu'il résulte du courrier précité de l'ARS que des mesures assez simples sont de nature à mettre un terme à cette pollution de l'air intérieur ; qu'il convient en outre de préciser que le pavillon a été vendu avec un sous-sol, lequel ne constitue pas une pièce'à vivre'et que c'est en raison d'aménagements réalisés par M. X... qu'une chambre se trouve désormais dans ce sous-sol ; que de nouvelles mesures ont été réalisées au domicile de M. X... par le LCPP entre le 23 septembre et le 1er octobre 2013, elles ont révélé les concentrations de tétrachloroéthylène suivantes : 900 ug/ m3 dans la chambre d'amis du sous-sol et 190 ug/ m3 au 1er étage ; qu'il apparaît donc que le taux de pollution est supérieur dans la cave (900 au lieu de 620) à celui initialement détecté par le LCPP, mais bien inférieur au 1er étage (190 au lieu de 320) ; que Mme Y... soutient que les deux piézairs mis en place par la société Environ France pour mesurer les gaz dans l'air contenu sous la dalle constituent des points d'entrée du perchloroéthylène expliquant qu'une concentration supérieure à 250 ug/ m3 subsiste dans le sous-sol ; qu'en principe, un piézair est étanche, cependant, et même s'il est exact que la cour ne dispose d'aucun élément objectif sur la qualité des puits réalisés, le LCPP n'a pas émis de réserve sur ce point lors de la réalisation des mesures ; que le logement de M. E..., qui réside au..., et est donc le voisin de M. X..., a fait l'objet de mesures en septembre 2012 réalisées par la société Burgeap, lesquelles se sont avérées anormales dans la cave, le dressing et l'atelier ; que le LCPP est intervenu également dans ce pavillon mandaté par l'ARS et y a relevé des concentrations de tétrachloroéthylène très significatives dans la cave (54000), raisonnables dans le dressing au rez-de-chaussée (260) et non signifiantes au 1er étage (100) ; que M. X... soutient en premier lieu qu'il a été victime d'un dol de la part de la venderesse, Mme Y..., considérant qu'elle connaissait parfaitement l'historique des activités exploitées sur le terrain d'emprise du bien et ne pouvait ignorer les effets potentiels de cette activité sur la situation environnementale du bien, mais les lui a volontairement dissimulés le privant ainsi de la possibilité d'opérer un choix éclairé dans sa décision de s'en porter acquéreur ; qu'il convient de rappeler que les dispositions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement applicables à la date de la promesse et de la vente prévoyaient : « Lorsqu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation », disposition qui ne concerne donc pas les installations soumises à simple déclaration telle que la teinturerie exploitée par les époux D... ; que dans la promesse de vente rédigée le 15 décembre 2010 par Me A..., notaire de Mme Y..., avec la participation de Me B..., assistant M. X..., il était cependant indiqué : « Le promettant déclare, en application des dispositions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement :- qu'il n'a pas exploité personnellement sur le terrain vendu une installation classée ou une installation soumise à déclaration au titre de la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement,- et qu'il ne dispose pas d'informations lui permettant de supposer que le terrain vendu a supporté à un moment quelconque de telles installations. Pour parfaire l'information du bénéficiaire, le notaire soussigné interrogera Monsieur le Préfet des Hauts de Seine sur la situation de l'immeuble au regard de cette réglementation. (...) En outre, le promettant déclare :- qu'à sa connaissance le terrain ne contient dans son sous-sol aucune pollution,- qu'il n'a pas connaissance de l'existence sur le terrain objet des présentes, de déchets abandonnés et qu'il n'a reçu, personnellement, aucune mise en demeure de Monsieur le Maire de Bois-Colombes lui enjoignant au titre de son pouvoir de police, conformément aux dispositions de l'article L. 541-3 du code de l'environnement, d'assurer l'élimination desdits déchets. Pour conforter sa déclaration, notamment au titre de l'existence antérieure de déchets, le notaire soussigné interrogera sans délai Monsieur le Maire de Bois-Colombes et communiquera sa réponse au bénéficiaire » ; que dans cette clause, la mention selon laquelle : « le promettant ne dispose pas d'informations lui permettant de supposer que le terrain vendu a supporté à un moment quelconque de telles installations » est effectivement inexacte ; qu'en effet, lorsque Mme Y... a acquis le bien appartenant alors aux consorts D..., il était indiqué dans l'acte de vente dressé le 19 octobre 2007 en page 5 : « Aux termes du compromis de vente en date du 3 avril 2007, il a été indiqué ce qui suit littéralement repris : les vendeurs déclarent : que le rez-de-chaussée du pavillon gauche a été utilisé comme teinturerie de 1958 à 1996. Est demeuré annexé aux présentes après mention une copie du courrier de la Préfecture des Hauts de Seine en date du 27 mars 2007 précisant ce qui suit littéralement repris : « Je vous informe qu'un dossier n° 42601/ D a été enregistré sur le fichier de la préfecture pour l'adresse suivante ... à Bois Colombes. Ce dossier a été enregistré aux archives départementales 137 avenue Joliot Curie à Nanterre tel... Les références de ce dossier son 42601-5-1528. Ce bien sis à l'adresse précitée n'est plus considéré comme une installation classée depuis 1993 » ; que puis, en page 18 de cet acte de 2007, sont mentionnées des précisions sur le fait que le site ne supportait pas une installation classée soumise à autorisation, que selon le vendeur il n'existait pas de déchets dangereux sur le terrain ni de pollution susceptible de résulter de l'activité actuelle ou passé ; que de fait, la mention selon laquelle une activité de teinturerie (soumise à déclaration et non à autorisation) avait été exercée n'a pas été expressément reprise dans la promesse de vente Y...- X... du 15 décembre 2010 ; que cependant, il n'est pas établi que Mme Y... ait eu la moindre intention au stade de la promesse de vente de dissimuler ce fait à M. X... dès lors que cette situation figurait clairement dans l'acte précédent qui allait obligatoirement être examiné par les notaires dans le cadre de l'établissement de l'acte de vente, et surtout, qu'il était bien fait état de ce qu'au-delà de cette mention une vérification serait faite par les notaires de la situation du bien vendu au regard de l'exploitation éventuelle d'une installation classée, de sorte que toute volonté de dissimuler de ce chef à l'acquéreur une information déterminante est exclue ; que le 8 décembre 2010, la préfecture des Hauts de Seine avait écrit à M. A..., notaire de Mme Y..., qu'un dossier était bien enregistré en préfecture relativement à l'existence d'une éventuelle installation classée à l'adresse du... à Bois Colombes, mais que pour de plus amples précisions, il convenait de prendre attache avec le service des archives ; qu'in fine, il n'a pas été obtenu plus de renseignements que ceux qui avaient déjà été fournis le 27 mars 2007 par le bureau de l'environnement de la préfecture qui avait indiqué qu'un dossier existait mais que le bien n'était plus considéré comme une installation classée depuis 1993 ; que ces informations ont été transmises le 15 juin 2011 par M. A... à M. C..., notaire de M. X... ; que d'ailleurs, dans l'acte de vente du 5 juillet 2011, qui fait la loi des parties, les termes de ce courrier ont été repris comme suit : « Il résulte d'un courrier de la Préfecture des Hauts de Seine, en date du 27 mars 2007, dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée aux présentes après mention que : « Le bien sis à l'adresse précitée n'est plus considéré comme une installation classée depuis 1993 » » ; qu'or, il incombait à l'acquéreur, averti de ce qu'une installation classée avait fonctionné sur le fonds qu'il se proposait d'acheter, de se renseigner plus avant si, comme il le prétend, cet élément était essentiel pour lui ; que les informations communiquées par la préfecture confirmaient en effet l'exploitation, dans le passé, d'une installation classée, et il suffisait de se reporter à l'acte de vente D.../ Y... pour obtenir la précision relative à la nature précise de l'activité exercée ; qu'en conséquence, M. X... dûment informé de l'exploitation passée d'une activité classée s'est satisfait de l'information reçue, laquelle excédait d'ailleurs l'obligation d'information légale telle que prévue par l'article L. 514-20 du code de l'environnement ; qu'il est donc mal fondé à reprocher à Mme Y... un comportement dolosif et aux notaires une faute dans l'exercice de leur mission ; qu'en réalité, M. X... n'a pas attaché d'importance particulière à cette mention, pas plus que Mme Y... avant lui puisqu'il faut rappeler que, contrairement à ce que prétend M. X..., elle a occupé le bien avec ses enfants avant de le vendre et qu'aucun élément ne permet de considérer qu'elle ait eu connaissance de sa possible pollution ; que s'agissant du fondement invoqué en deuxième lieu par M. X..., à savoir la garantie des vices cachés, si les éléments développés ci-dessus sur l'état de pollution du bien, permettent de juger qu'il est effectivement atteint d'un vice qui en diminue légèrement l'usage (une meilleure aération du sous-sol suffisant à y mettre un terme), il convient de rappeler que l'acte de vente contenait une clause de non garantie des vices cachés et qu'aucun élément ne permet de considérer que Mme Y..., qui a habité le bien, avait la moindre connaissance de la pollution l'affectant ; que par ailleurs, si Mme Y... a exercé une activité d'agent immobilier à l'époque de la vente, cette seule circonstance ne fait pas d'elle une spécialiste du bâtiment de sorte qu'elle ne saurait être considérée comme une professionnelle supposée connaître les vices de la chose vendue ; qu'en conséquence, la clause de non garantie des vices cachés est applicable et les demandes de M. X... ne peuvent prospérer sur ce fondement ; que sur le dernier fondement invoqué, celui de l'erreur sur les qualités substantielles du bien, il n'est pas applicable puisqu'il est de principe que, dès lors que la demande est fondée sur des circonstances constitutives d'un vice caché, l'action en garantie constitue l'unique fondement possible de l'action exercée par l'acheteur, à l'exclusion non seulement du défaut de conformité mais aussi de l'erreur vice du consentement ; que sur ce dernier fondement, les prétentions de M. X... ne peuvent aboutir ; qu'enfin, M. X... reproche au notaire de Mme Y..., M. A... de ne pas avoir fait figurer dans la promesse de vente les éléments d'information qu'il possédait déjà ce qui lui aurait permis le cas échéant de demander des informations supplémentaires et de procéder au besoin à des investigations avant la réitération par acte authentique, et de ne pas lui avoir adressé ces documents, attendant 6 mois pour les transmettre à son propre notaire, Me C..., lequel ne lui a retransmis que le jour même de la signature de l'acte, sans lui adresser le moindre avertissement particulier, commettant également ainsi une faute justifiant sa mise en cause ; que M. A... a mentionné dans la promesse de vente des informations qui allaient au-delà de l'obligation légale puisque l'installation en cause n'était pas une installation soumise à autorisation et relevant à ce titre des dispositions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement et, même si une erreur matérielle a été commise dans le sens où Mme Y..., si elle ignorait effectivement l'existence passée sur les lieux d'une installation classée ou soumise à autorisation n'ignorait en revanche pas qu'une activité soumise à simple déclaration s'y était déroulée, il a cependant été expressément précisé que le notaire procéderait à des investigations auprès de la préfecture, de sorte que M. X... n'ignorait pas que le dossier devait précisément être complété de ce chef ; que son affirmation selon laquelle il aurait immédiatement réagi s'il avait eu ces informations lors de la promesse de vente est dénuée de portée puisqu'il savait attendre des informations sur ce point, les a obtenues dans l'acte de vente et n'a pas posé la moindre question ; que dans ces conditions, il ne saurait reprocher à l'un ou l'autre des notaires un manquement à leur devoir de conseil et d'information ; que c'est donc à raison que les premiers juges l'ont débouté de toutes ses demandes et condamné ses adversaires à l'indemniser au titre de l'article 700 du code de procédure civile » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « au fondement des faits invoqués au soutien de son action monsieur Edouard X... mentionne avoir découvert postérieurement à son acquisition du pavillon d'habitation – en fait, suivant ce qu'il expose, d'une manière fortuite due au fait qu'il avait été démarché dans le cadre de son activité professionnelle de directeur général d'une entreprise de gestion de crèches, par une entreprise dénommée kidigreen – que celui-ci présentait « des concentrations anormalement élevées de composés organiques volatils (« cohv ») dans les pièces à vie, rendant impossible le maintien dans les lieux sauf à mettre en danger la santé des occupants » ; qu'en démonstration de son allégation, il produit un rapport de kidigreen en date de février 2012 relevant que les valeurs en « pce » étaient supérieures à 1 000 ug/ m3 dans la cuisine et dans les chambres des enfants au rez-de-chaussée et proches de cette valeur au premier étage, des valeurs « mille fois supérieures à celles communément observées dans les logements en France » ; qu'une seconde campagne en mars confirmait ces constatations ; qu'en suite de ces premières constatations le demandeur a déclaré avoir mandaté une autre entreprise dénommée environ qui a établi un rapport en juillet 2012 lequel après recherches établit que le site a été occupé dès 1946 par un atelier de teinturerie et de nettoyage à sec ... dont les installations ont ensuite été implantées ... – qui est l'adresse de l'acquisition – ; que selon le rapport les mesures montrent une forte accumulation de vapeurs de « pce » dans le terrain, sous la dalle du sous-sol, les concentrations pouvant atteindre 1, 27 g/ m3 ; que la défenderesse conteste les allégations du demandeur ainsi que les rapports produits par lui aux débats pour soutenir ses allégations ; qu'elle critique au premier chef le caractère non contradictoire de ces travaux au surplus fondé sur des prélèvements exécutés par un sous-traitant (l'INERIS) sans préciser les investigations demandées ; qu'elle critique particulièrement aussi la méthode employée et l'absence de précision pour indiquer le motif pour lequel aucun prélèvement n'a été effectué dans le sous-sol sans effectuer de carottages pour mesurer la qualité de l'air ambiant avant que d'effectuer un percement de la dalle au marteau piqueur thermique afin de mettre en place des puits nécessaires aux prélèvements de gaz au sol ; que le tribunal relève que l'entreprise que le demandeur a fortuitement chargé d'effectuer les investigations pour en produire les rapports au soutien de ses prétentions est une entreprise en situation de démarchage et recherche de marchés auprès de l'entreprise de gestion de crèches dénommée babilou dont il se trouve être l'administrateur, une situation qui ne permet pas de garantir la rigueur de ses investigations, respectivement de ses conclusions ; qu'en outre l'appréciation technique est discutée ; qu'il appartient à toute partie de produire les éléments de preuve de ses allégations ; qu'en l'espèce le demandeur ainsi qu'il est soutenu à juste titre par la défenderesse n'est en mesure de fonder celles-ci sur aucune preuve recevable, les éléments qu'il produit étant exclusivement des investigations commanditées par lui hors de toute contradiction et qui dès lors e, cet état ne peuvent constituer des preuves ni même de simples commencements de preuve, tous motifs qui suffisent à fonder le déboutement de la demande ; que surabondamment le tribunal relève en outre cependant que la promesse de vente du 15 décembre 2010 a expressément évoqué la question de « l'environnement » mentionnant d'une part la déclaration du promettant – la défenderesse – de l'absence de toute information de ce que le terrain vendu eût jamais supporté une installation classée et d'autre part de ce que le notaire devra interroger en ce sens le Préfet des Hauts de Seine d'où a suivi une interrogation adressée à cette autorité qui le 8 décembre 2010 répondit que « ce bien à l'adresse précitée n'est plus considéré comme une installation classée depuis 1993 » tout en communiquant les références de consultation du dossier ; qu'il suit de là que le demandeur avait reçu une complète information, particulièrement sur le passé de ce terrain et qu'il avait en conséquence dans le moment qui a précédé l'acte authentique de vente loisir d'exprimer toutes contestations, au besoin de mettre en oeuvre les investigations susceptibles d'étayer ses doutes serait-ce en examinant les archives dont les références lui étaient communiquées, toutes choses dont il est manifeste qu'il ne les a pas entreprises ; qu'il y a lieu en conséquence au regard de ces motifs de le débouter de l'ensemble de ses demandes tant vis-à-vis de la défenderesse que des notaires messieurs Guy C... et Barthélémy G... [lire A...] et de dire et juger que les demandes en garantie de la responsabilité des notaires messieurs Guy C... et Barthélémy G... [lire A...] articulée par la défenderesse à leur égard sont sans objet » ;
ALORS 1) QUE : le notaire, qui détient des éléments objectifs lui permettant de douter de l'exactitude des déclarations du vendeur, est tenu de s'assurer de leur véracité et de faire part de ses doutes à l'acquéreur ; que la cour d'appel a constaté que la promesse de vente du 15 décembre 2010, rédigée par Me A..., avec l'assistance d'une associée de Me C..., indiquait que « le promettant ne dispose pas d'informations lui permettant de supposer que le terrain vendu a supporté à un moment quelconque de telles installations [classées] » ; qu'elle a encore relevé que Me A... ne pouvait ignorer l'inexactitude de cette mention dès lors que par courrier du 8 décembre 2010, la préfecture des Hauts de Seine lui avait indiqué « qu'un dossier était bien enregistré en préfecture relativement à l'existence d'une éventuelle installation classée à l'adresse du... à Bois-Colombes », ce courrier ne faisant que confirmer les renseignements du bureau de l'environnement de la préfecture qui, le 27 mars 2007, avait signalé « qu'un dossier existait mais que le bien n'était plus considéré comme une installation classée depuis 1993 » ; qu'en déboutant pourtant M. X... de son action en responsabilité à l'encontre des notaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382 du code civil ;
ALORS 2) QUE : le notaire rédacteur d'acte doit transmettre avec soins et diligences aux parties toutes les informations qui sont en sa possession et qui sont de nature à modifier leur appréciation de l'opportunité et des risques de l'opération ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Me A... a attendu six mois après la conclusion de la promesse de vente pour transmettre les courriers des 27 mars 2007 et 8 décembre 2010 à Me C..., lequel ne les a transmis à M. X... que le jour de la signature de l'acte ; qu'en déboutant pourtant M. X... de son action en responsabilité à l'encontre des notaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382 du code civil ;
ALORS 3) QUE : en vertu de son devoir de conseil, le notaire rédacteur d'acte est tenu de rechercher si l'immeuble acquis, situé sur le terrain d'emprise d'une ancienne installation classée, n'est pas exposé à des dangers ou inconvénients inhérents à cette situation, afin de pouvoir transmettre à l'acquéreur une information claire et précise sur l'opportunité juridique de l'opération ; que la cour d'appel a constaté que pour toute information sur la situation de l'immeuble, les notaires ont indiqué dans l'acte de vente qu'« il résulte d'un courrier de la préfecture des Hauts de Seine, en date du 27 mars 2007, dont une copie est demeurée ci-jointe annexée aux présentes après mention que : « Le bien sis à l'adresse précitée n'est plus considéré comme une installation classée depuis 1993 » » ; qu'elle a retenu que M. X... aurait ainsi obtenu « les informations dans l'acte de vente et n'a pas posé de question », et qu'il lui incombait, « averti de ce qu'une installation classée avait fonctionné sur le fonds qu'il se proposait d'acheter, de se renseigner plus avant si, comme il le prétend, cet élément était essentiel pour lui » ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait au contraire aux notaires de procéder à toutes investigations utiles pour s'assurer de l'efficacité juridique et de l'opportunité de l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS 4) QUE : il appartient au notaire d'attirer l'attention des parties sur les risques de l'acte qu'il instrumente ; qu'il doit expliciter l'incidence, sur le sort de l'opération projetée, des circonstances qu'il relate dans son acte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour écarter toute faute des notaires, a retenu que M. X... « n'a pas attaché d'importance particulière » à la mention de l'acte de vente relative à la présence d'une installation classée sur le terrain d'emprise du bien vendu ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait précisément aux notaires d'indiquer à l'acquéreur l'importance et l'incidence de cette mention, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.