LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-17 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 octobre 2015), que, le 18 octobre 2011, M. X..., propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à la société La Place suivant un bail renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2002, a délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; que celle-ci l'a assigné en contestation du congé ;
Attendu que, pour dire que le refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction est dépourvu de motif grave et légitime, l'arrêt retient que seuls les loyers à échéance des 1er mai et 1er août 2011, visés dans le congé, sont l'objet de la discussion ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. X... avait délivré le 20 février 2015 un nouveau commandement de payer les loyers et charges restant dus à cette date, lui permettant d'invoquer les retards de paiement postérieurs au congé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société La Place aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Place et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que le refus de paiement de l'indemnité d'éviction par le bailleur était dépourvu de motif grave et légitime et que le congé délivré le 18 octobre 2011 ouvrait droit à indemnité d'éviction pour la SARL La Place ;
Aux motifs que « la SARL La Place exploite un commerce de restauration depuis le 28 avril 2003 dans des locaux bénéficiant d'un bail commercial du 27 octobre 1993, renouvelé depuis, prévoyant que le loyer serait payable par trimestre et d'avance, le premier paiement intervenant le 1er novembre 1993. Le congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction a été notifié le 18 octobre 2011 à la locataire au motif de la réitération de l'infraction de non respect du terme du paiement s'agissant des échéances du 1er mai et du 1er août 2011, échéances seules objet de la discussion, nonobstant l'argumentation des parties pour la période postérieure au congé. La SARL La Place reconnaît avoir réglé avec retard l'échéance trimestrielle de loyer du 1er août 2011 mais indique avoir payé d'avance les autres échéances. C'est ainsi que pour l'année 2011, elle impute un paiement effectué en janvier 2011 sur l'échéance suivante du 1er février 2011 alors que le bailleur l'a imputée sur l'échéance du 1er novembre 2010. Il s'ensuit un décalage dans les imputations successives, qui n'a pas été rectifié par la locataire ensuite de la réclamation du 15 mars 2011 non contestée par le preneur. Ce sont bien par conséquent les deux échéances trimestrielles visées dans le congé qui ont été payées avec retard, les 9 et 31 août 2011. Malgré ce, et nonobstant la légitimité du motif invoqué par M. X..., le premier juge doit être approuvé lorsqu'il a dénié à cette infraction le caractère de gravité qu'elle aurait revêtu si les loyers étaient restés impayés ou n'avaient pas été régularisés à bref délai. Il ressort de ces éléments que l'absence de motif grave et refus de renouvellement du bail, ouvre par conséquent droit à une indemnité d'éviction au profit du preneur évincé, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé » (arrêt p.3 in fine et 4).
Et aux motifs adoptés du jugement que « selon le bail en date du 27 octobre 1993 et son avenant du 12 mars 2003, le preneur s'oblige à payer le loyer par trimestre et d'avance et pour la première fois le 1er novembre 2013.
Il est donc établi que les échéances sont payables le 1er novembre, le 1er février, le 1er mai, et le 1er juillet de chaque année. Le bailleur a fait délivrer à la SARL La Place, le 18 octobre 2011, un congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction en application de l'article L 145-17-1 1° du code de commerce, pour non respect du terme du paiement convenu contractuellement. Il a été précisé "que la société La Place règle systématiquement le loyer avec retard. Qu'une mise en demeure visant cette infraction a été signifiée par exploit du 5 avril 2011. Que cependant l'infraction s'est renouvelée à l'issue du délai d'un mois concédé par mise en demeure puisque l'échéance payable le 1er mai 2011 n'a été payée que le 11 août 2011. L'échéance du 1er août n'a été payée que le 13 septembre 2011." La SARL La Place indique dans l'assignation avoir réglé les échéances de 2010 en avance. En partant d'un paiement effectué le 1er janvier 2010 pour l'échéance du mois de février 2010, elle soutient être à jour des règlements en 2010 et 2011 à l'exception du mois d'août 2011. Or, si le paiement de janvier 2010 figure sur la comptabilité de la SARL La Place, celle-ci, malgré la sommation de communiquer le justificatif de paiement, délivrée par M. X... et la production des relevés de compte de la société de 2009 à 2011, n'apporte pas la preuve du règlement intervenu en début d'année 2010. Aussi, il convient de constater que les loyers de 2010 et de 2011 ont été réglés avec retard y compris après la sommation du 5 avril 2011. Toutefois, il n'existe aucun loyer impayé et il résulte de l'attestation de Mme Michelle Y..., expert comptable, en date du 15 février 2012, que son cabinet est chargé de procéder trimestriellement au paiement des loyers par chèque directement entre les mains du bailleur. Mme Y... indique que les règlements ont toujours été effectués de manière régulière et satisfaisante depuis des années. Les retards de paiement peuvent alors s'expliquer par l'écriture comptable erronée de janvier 2010 qui a entraîné des erreurs d'imputation des paiements, par la démission le 30 juin 2011 du collaborateur de l'expert comptable affecté au dossier de la SARL La Place, ainsi que par les difficultés de communication entre le bailleur et le preneur. En conséquence, eu égard au contexte du dossier, à la bonne foi de la SARL La Place qui a demandé à un expert comptable de procéder au règlement des loyers, à la régularisation des loyers, il convient de considérer que les faits reprochés à la SARL La Place ne constituent pas le motif grave et légitime prévu par la loi pour priver le preneur de son indemnité d'éviction. Nonobstant l'absence de motif grave et légitime, le refus de renouvellement reste valable tant qu'il est maintenu par le bailleur, toutefois, celui-ci doit au preneur l'indemnité fixée par l'article L 145-14 du code de commerce » (jugement p 4 et 5) ;
1°) Alors que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'espèce, la SARL La Place a soutenu avoir payé les échéances du loyer en avance alors que M. X... a imputé les paiements sur le loyer antérieur, faisant valoir que le preneur avait payé toutes les échéances avec retard, en particulier celles intervenues à compter du 1er février 2010 ; qu'en faisant droit aux allégations de la SARL La Place après avoir retenu que seules les échéances trimestrielles du 1er mai et du 1er août 2011 avaient été réglées avec retard, ce que cette dernière admettait, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil ;
2°) Alors que les motifs de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction postérieurs à la délivrance d'un congé peuvent être invoqués à l'appui dudit congé ; que dans ses conclusions d'appel (p. 11), M. X... a invoqué un commandement de payer, en date du 20 février 2015, visant les dispositions de l'article L.145-17 du code de commerce, qu'il a été contraint de délivrer à la locataire pour obtenir le paiement des loyers et charges restant dus à cette date ; qu'en refusant de tenir compte de la violation des termes de paiement des échéances postérieures à la délivrance du congé invoqué par M. X..., la cour d'appel a violé l'article L.145-17 du code de commerce.
