LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie-Seine, la société Anaïté, la société civile professionnelle Brouard-Daudé et la société MJA ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Anaïté a entrepris de rénover un immeuble situé à Saint-Jean-de-Luz en vue de permettre son exploitation en résidence hôtelière de grand standing ; que, par acte sous seing privé du 22 juin 2007, négocié et signé par l'intermédiaire de la société OACI conseil, la société Anaïté s'est engagée à vendre à M. X... (l'acquéreur) un appartement dans cette résidence pour un prix, incluant forfaitairement le coût de travaux de rénovation que le vendeur s'engageait à achever, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension de délai, au plus tard en décembre 2007, payable de manière échelonnée, le solde étant dû à la réception des travaux ; que, suivant acte authentique reçu par M. Y... (le notaire), en l'absence de l'acquéreur qui avait donné procuration à un clerc de l'étude à l'effet de signer l'acte, la vente a été conclue moyennant paiement comptant du prix et engagement du vendeur d'achever les travaux de rénovation "dans les meilleurs délais" ; que, pour le financement de cette acquisition, l'acheteur a souscrit deux prêts auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie-Seine ; que, les travaux de rénovation ayant été réceptionnés en avril 2011 seulement, l'acquéreur a agi en nullité des contrats de vente et de bail, et subsidiairement en résolution desdits contrats, ainsi qu'en responsabilité et indemnisation notamment contre le notaire ; que la résolution des contrats de vente et de prêts a été prononcée ;
Attendu que, pour exclure la faute du notaire, l'arrêt retient, d'une part, que la seule lecture du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et du projet d'acte de vente permettait à un acheteur normalement diligent de se rendre compte que la clause relative au paiement échelonné du prix de vente avait été supprimée et que les travaux ne pourraient pas être achevés dans le délai prévu à la promesse, d'autre part, que l'acquéreur ne démontre pas les incidences qu'ont eues pour lui les modifications apportées par l'acte authentique aux engagements souscrits par les parties lors de la promesse de vente ;
Qu'en se déterminant ainsi, après avoir relevé que la résolution de la vente avait été prononcée en raison du retard dans l'exécution des travaux de rénovation, et sans constater que le notaire rédacteur de l'acte, à qui incombait la charge de la preuve de l'accomplissement de son devoir de conseil et qui ne pouvait se décharger de cette obligation, nonobstant les connaissances personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel, avait personnellement informé l'acquéreur sur l'exacte portée et sur les risques des modifications intervenues dans les dispositions contractuelles, lesquelles rompaient le lien entre l'état d'avancement des travaux et le paiement du prix, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X... en responsabilité et indemnisation contre M. Y... pour violation de son obligation de conseil et d'information, l'arrêt rendu le 28 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Patrick X... de sa demande tendant à voir juger que Maître Denis Y... avait manqué à son obligation de conseil et d'information et de l'avoir, en conséquence, débouté de ses demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la faute du notaire susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil doit s'apprécier au jour où il prête son concours à l'acte qu'il est chargé d'établir et dont il doit assurer l'efficacité ; qu'en l'espèce, le premier juge a prononcé la résolution de la vente entre la Société Anaïté et M. X..., en raison du retard dans l'exécution des travaux de rénovation auxquels elle s'était engagée, manquement suffisamment grave dans l'exécution des obligations mises à la charge du vendeur en relevant néanmoins, ce qui est établi par les pièces également produites devant la Cour, qu'après que le bien a été exploité en son état antérieur permettant à M. X... de percevoir les loyers pour la fin de l'année 2007, l'année 2008 et le début de l'année 2009 jusqu'au mois de mai, les travaux ont été entrepris, mais n'ont pu être livrés que le 7 avril 2011 date du procès-verbal de réception ; qu'aux termes de la promesse de vente en date du 22 juin 2007, négociée et signée par l'intermédiaire de la Société OACI Conseil, la Société Anaïté, s'est engagée à vendre à M. X... un appartement de type T3 (lot n° 9) dans une résidence sise à Saint Jean de Luz, dénommée Etxe Anaïté, déjà existante comportant 23 appartements, dans laquelle elle projetait de faire des travaux de rénovation et de décoration des parties communes et privatives ne relevant pas d'une autorisation administrative quelconque, la résidence devant comporter, après la réalisation de ces travaux, 16 appartements et ce en vue de créer une résidence hôtelière de grand standing, le projet étant lié à la mise en place, par chacun des acquéreurs des lots de copropriété d'un bail commercial de neuf ans avec la Société Anaïté Hôtel et Résidences chargée d'assurer, pour son propre compte, l'exploitation de la résidence ; que cette promesse prévoit (page 2 "engagement d'exécution de travaux par le vendeur") que le prix fixé à 328 724 €, inclus forfaitairement le coût des travaux réalisés par le vendeur qui s'engage à les "achever", sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension de délai, au plus tard en décembre 2007 ; que la promesse prévoit encore qu'à la signature de l'acte, le prix de vente (immobilier et mobilier) et plus généralement toutes sommes dues par l'acquéreur à l'occasion de son investissement seront versées par l'acquéreur, par l'intermédiaire de la comptabilité de Me Denis Y..., notaire à Annecy et sera payable en pourcentage à la hauteur du prix de vente TTC, mobilier TTC compris, à hauteur de 40 % à la signature de l'acte, 35 % un mois après le début des travaux, 20 % avant l'achèvement des travaux, le solde à la réception ; que le 21 novembre 2007, Me Y... a adressé à M. X... le projet d'acte de vente, accompagné du règlement de copropriété, des plans de l'appartement et de la notice descriptive des travaux de rénovation en lui précisant en outre qu'il disposait de la faculté de prendre connaissance de tous les documents et pièces déposés dans son office notarial concernant la copropriété et la page 2 de ce courrier mentionnant expressément que le prix était exigible dès la signature de l'acte ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établis par Me Y... mentionnent toujours 23 appartements et non 16 comme prévus à la promesse de vente ; que par ailleurs, l'acte authentique dressé le 28 décembre 2007 dont il n'est pas soutenu qu'il est différent du projet d'acte adressé le 21 novembre 2007, stipule que :
- s'agissant du prix l'acquéreur l'a payé comptant,
- s'agissant des travaux à la charge du vendeur (page 14), celui-ci s'engage à les réaliser, même en cours d'exploitation tant dans les parties communes que dans les parties privatives, leur descriptif étant annexé à l'acte, leur coût étant forfaitairement intégré dans le prix de vente, le vendeur s'engageant à les "achever", sauf cas de force majeure ou cause de légitime suspension de délais, "dans les meilleurs délais",
- s'agissant du bail commercial consenti à la Société Anaïté Hôtel et Résidences par acte sous seing privé du 19 décembre 2007, il prend effet à compter de la signature de l'acte authentique ;
que la procuration signée par M. X..., reçue par Me Z..., notaire à Vernon le 15 décembre 2007, mentionne également "l'achèvement complet des travaux de rénovation et de décoration visés dans la notice descriptive annexée aux présentes...", le paiement comptant de l'acte le jour de la signature de l'acte de vente et la date d'entrée en jouissance à compter de la signature de l'acte authentique par la perception des loyers à compter du 27 décembre 2007 dans les conditions définies dans le bail commercial régularisé au profit de la SARL Anaïté Hôtel et Résidences ; que la seule lecture du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et du projet d'acte de vente permet donc de se rendre compte pour un acheteur normalement diligent que la copropriété comportait toujours 23 appartements, que les mentions relatives à l'échelonnement du paiement du prix ont disparu, que le bail commercial prend effet dès la signature de l'acte authentique de vente, que les travaux prévus à la promesse de vente ne sont pas achevés et ne pourront pas l'être dans le délai prévu à cette promesse puisque il est expressément stipulé qu'ils pourront intervenir en cours d'exploitation celle-ci commençant le 27 décembre 2007 ; que M. X... ne peut dès lors valablement prétendre que la rédaction de l'acte authentique qui prévoit que les travaux seront achevés "dans les meilleurs délais" était ambiguë et ce d'autant que la promesse de vente, comme l'acte de vente, prévoyait déjà non une date de commencement de travaux mais une date d'achèvement de travaux ; qu'il ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu'à la date de l'établissement de l'acte authentique, le notaire avait des éléments lui permettant de suspecter que les travaux de rénovation et de décoration n'avaient pas commencé étant observé que la vente conclue n'était pas une vente en état futur d'achèvement, que le délai fixé pour la réalisation des travaux de rénovation dans la promesse de vente à décembre 2007 n'avait pas été expressément stipulé comme condition suspensive ou résolutoire et qu'aucune des mentions de cette promesse ou de l'acte authentique ne permettent d'établir que l'investissement réalisé par M. X... l'a été dans un but d'optimisation fiscale de sorte que le notaire n'avait pas à se renseigner sur l'état d'avancement des travaux ou attirer son attention sur un quelconque risque à signer un acte authentique modifié ; que M. X... ne conteste pas avoir perçu les loyers prévus dès la signature du bail visé dans l'acte authentique et ne démontre pas par ailleurs, les incidences qu'ont eu pour lui les modifications entre la promesse de vente et l'acte authentique qu'il a acceptées en pleine connaissance de cause au moment où il a signé la procuration au profit d'un des clercs de l'étude de Me Y..., M. X... sachant à cette date, au regard des documents qui lui avaient été communiqués par Me Y... quelques semaines auparavant, que les travaux de l'appartement qu'il acquérait n'étaient pas achevés et ne pourraient pas l'être dans le délai initialement fixé lors de la promesse de vente ; que par ailleurs les travaux promis ont été finalement réalisés, certes avec retard, mais ne l'ont pas empêché de percevoir les fruits du bien acquis ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes à l'égard de Me Y... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la perte du bénéfice fiscal lié au statut de loueur professionnel, Monsieur X... réclame à ce titre la somme de 32.031 € correspondant au montant du redressement fiscal notifié le 19/04/2010, portant sur les années 2007 et 2008 ; qu'en premier lieu, ainsi que cela a été jugé ci-dessus, le bénéfice pour Monsieur X... du régime fiscal des LMP n'était pas contractuel ; que d'autre part, ainsi que le soutient à bon droit la Société ANAÏTE, il n'est nullement établi que le redressement fiscal est imputable au retard de travaux ; qu'en effet, la note explicative du redressement, produite en pièce n°8, permet d'apprendre :
- que le régime fiscal des LMP autorise l'assujetti à déduire son résultat déficitaire, de son revenu global de l'année, alors que les loueurs non professionnels sont assujettis aux BIC, régime dans lequel les déficits ne peuvent être imputés que sur les bénéfices provenant des activités relevant des BIC exercées à titre non professionnel, durant la même année ou les six années suivantes ;
- que le bénéfice du régime fiscal des LMP suppose soit, la réalisation d'une recette annuelle de plus de 23.000 € soit, que l'assujetti retire de cette activité 50% de ses revenus globaux ;
- que pour l'année 2007, la déclaration professionnelle BIC au titre de l'exercice, faite par Monsieur X..., n'a fait apparaître aucune recette, et qu'en conséquence, il ne pouvait, comme il l'a fait, imputer son déficit de 60.191 € sur son revenu global, mais seulement sur ses autres revenus BIC non professionnels ;
- que pour l'année 2008, Monsieur X... a déclaré un montant de BIC professionnels de 18.279 € inférieur au minimum de 23.000 € et ne représentant qu'environ 10% de ses revenus et qu'en conséquence, ne pouvant bénéficier pour cette année là non plus, du régime LMP, il ne pouvait imputer son déficit de 8.570 € que sur ses autres revenus BIC non professionnels et non, sur son revenu global ;
que c'est cela qui a justifié le redressement fiscal ; que selon le bail signé entre Monsieur X... et la Société ANAITE HÔTEL ET RESIDENCES, le loyer perçu annuellement devait être de 13.542 € bien inférieur au seuil de 23.000 € permettant de bénéficier du statut LMP ; que pour l'année 2007, la vente ayant été conclue seulement au mois de décembre 2007, le bail n'a pu générer qu'un faible prorata de 147,08 €, ne lui permettant pas de bénéficier, en tout état de cause, du statut de loueur professionnel ; que pour l'année 2008, Monsieur X... a perçu, selon factures produites par la SARL ANAÏTE, la somme de TTC de 13.548,94 € correspondant aux prévisions contractuelles; qu'en conséquence, Monsieur X... qui ne justifie d'aucun lien entre la perte du bénéfice du statut de loueur professionnel sur les années 2007 et 2008 et le retard des travaux qui justifie la résolution de la vente, sera débouté de ce chef de réclamation ;
1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours ; qu'il lui appartient de les éclairer sur la portée et les risques des engagements qu'elles souscrivent ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter tout manquement de Maître Y... à son obligation de conseil et d'information, que la seule lecture du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et du projet d'acte de vente permettait pour un acheteur normalement diligent de se rendre notamment compte que les mentions relatives à l'échelonnement du prix avaient disparu et que les travaux prévus à la promesse de vente n'étaient pas achevés et ne pourraient pas l'être dans le délai prévu à cette promesse, sans constater que le notaire instrumentaire avait expressément attiré l'attention de Monsieur X... sur les risques d'un paiement comptant du prix de vente de l'immeuble en l'absence d'achèvement des travaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles résultent des conclusions respectives des parties ; que devant la Cour d'appel, Maître Y... reconnaissait que l'investissement réalisé par Monsieur X... l'avait été dans le but de bénéficier du statut fiscal de loueur meublé professionnel ; qu'en affirmant néanmoins qu'il n'était pas établi que cet investissement l'avait été dans un but d'optimisation fiscale, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours ; qu'il lui appartient de les éclairer sur la portée et les risques des engagements qu'elles souscrivent ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter tout manquement de Maître Y... à son obligation de conseil et d'information, que la cause du redressement fiscal de Monsieur X... résidait dans le fait qu'il ne remplissait pas les conditions pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel, sans avoir constaté que le notaire instrumentaire avait porté à la connaissance de Monsieur X... les conditions requises pour pouvoir bénéficier d'un tel statut, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en déboutant Monsieur X... de ses demandes, motif pris qu'il ne démontrait pas les incidences qu'avaient eu pour lui les modifications entre la promesse de vente et l'acte authentique, dès lors que les travaux promis avaient été finalement réalisés et qu'il avait pu percevoir les fruits du biens qu'il avait acquis, après avoir pourtant décidé que les retards dans la réalisation des travaux justifiaient la résolution de la vente, ce dont il résultait que la modification du contrat de vente avait été préjudiciable à Monsieur X..., de sorte que Maître Y... aurait dû le mettre en garde sur les risques inhérents à l'opération, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour décider que Maître Y... n'avait pas engagé sa responsabilité professionnelle, que Monsieur X... ne démontrait pas les incidences qu'avaient eu pour lui les modifications entre la promesse de vente et l'acte authentique, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fait pour Maître Y... de ne pas avoir éclairé Monsieur X... sur la portée de ces modifications l'avait privé d'une chance de renoncer à contracter avec la Société ANAÏTE, aujourd'hui en liquidation judiciaire et néanmoins condamnée à lui restituer le prix de vente qui lui avait été payé comptant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
