LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu en matière de référé, que la société BMN a agi à l'encontre de son bailleur, la Société du marché d'intérêt national d'Avignon (la SMINA), en demandant d'ordonner à cette dernière de prendre toute mesure de nature à rétablir l'accès effectif au réseau électrique et de prononcer diverses mesures provisoires ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 873, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Attendu que le juge des référés ne peut accorder une provision au créancier que si l'obligation n'est pas sérieusement contestable ;
Attendu que pour condamner la SMINA à payer à la société BMN une somme provisionnelle de 20 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, l'arrêt retient que, de fait et sans qu'aucune stipulation du contrat n'existe sur ce point, la société BMN a bénéficié des installations communes et a pu ainsi légitimement croire que l'accès à l'électricité était compris dans les services fournis par la SMINA, qu'elle justifie par la production d'une attestation qu'un usage existait, que le locataire précédent n'avait jamais souscrit de compteur électrique et n'avait jamais payé de charges d'électricité en sus du loyer, que la coupure intempestive de l'alimentation électrique est donc imputable à la SMINA et constitue un manquement de celle-ci à ses obligations et que la sociéte BMN a subi des pertes à la suite de l'absence d'alimentation électrique ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a interprété un bail écrit qui ne stipulait aucune clause à ce propos et ainsi tranché une contestation sérieuse, a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que pour autoriser la société BMN à suspendre le paiement des loyers jusqu'au prononcé de la décision du tribunal d'instance sur la résiliation du bail, l'arrêt retient que depuis la fin du mois d'octobre 2014, l'accès au marché d'intérêt national lui a été refusé et qu'elle ne peut plus utiliser les lieux loués, qu'elle a certes cessé de régler ses loyers depuis plusieurs mois et que le tribunal d'instance d'Avignon a été saisi par la SMINA aux fins de résiliation du bail, mais que cette situation n'autorise pas le bailleur à se faire justice à lui-même en interdisant au locataire tout accès aux lieux loués, quels que soient les manquements de ce dernier et les différends opposant les parties, que cette interdiction constitue un trouble manifestement illicite aux droits du locataire, l'empêchant de poursuivre toute activité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'exception d'inexécution ne pouvait trouver à jouer que jusqu'au rétablissement du libre accès au bien loué, sauf résiliation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la Société du marché d'intérêt national d'Avignon à payer à la société BMN une somme provisionnelle de 20 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, en ce qu'il fixe à la date de la décision du tribunal d'instance sur la résiliation sollicitée la fin de l'autorisation donnée à la société BMN de suspendre le paiement des loyers, et en ce qu'il statue sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 8 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la société BMN aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société du marché d'intérêt national d'Avignon ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la Société du marché d'intérêt national d'Avignon
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné à la SMINA de prendre toutes mesures de nature à rétablir l'alimentation en électricité des locaux loués et notamment de fournir les documents nécessaires à la souscription d'un abonnement de fourniture d'énergie en bonne et due forme, dans le délai d'un mois de la signification de la présente décision et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant deux mois passé ledit délai ;
AUX MOTIFS QU'au soutien de son appel, la Sarl BMN conteste les éléments retenus par le juge des référés, estimant que son appréciation procède d'une dénaturation des faits et d'une interprétation non objective des événements ; qu'elle conteste toute résistance abusive et prétend avoir sollicité un contrat d'abonnement et la pose de compteur auprès d'ERDF, sans succès, n'étant pas en mesure de fournir les pièces sollicitées, et notamment une attestation de conformité, Consuel ; qu'elle estime donc que la SMINA a manqué à ses obligations, que la coupure d'électricité intempestive constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 873 du code civil ; que la société SMINA réfute l'argumentation de l'appelante et maintient que cette dernière est à l'origine du dommage qu'elle invoque ; qu'elle fait valoir qu'il n'appartient pas au bailleur de fournir électricité à son locataire, que la Sarl BMN avait l'obligation comme tout locataire de souscrire un contrat de fourniture d'électricité et qu'elle ne saurait être tenue pour responsable du défaut d'alimentation électrique de l'emplacement loué à la Sari BMN ; qu'elle ajoute que la Sari BMN a refusé l'accès aux locaux et a cessé de payer ses loyers ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur a l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
qu'aucun état des lieux n'a été établi lors de la prise de possession des locaux par la Sarl BMN, il n'est cependant pas contesté par les parties que du 1er avril 2013 au 1er octobre 2013, l'appelante a bénéficié de la fourniture d'électricité pour le local mis à sa disposition par la SMINA ; que la SMINA a donc satisfait à son obligation de délivrance ; que cette dernière ne s'explique pas cependant sur les conditions qui ont permis l'approvisionnement en électricité au cours de cette période ; que contrairement à ce qui est prétendu, aucune des pièces versées aux débats ne permet d'établir qu'il appartenait à la Sari BMN de souscrire un abonnement auprès d'ERDF ; qu'en effet, même à supposer établie, la remise du livret d'accueil, dont se prévaut l'intimée, les mentions relatives au « comptage électrique » ne sont pas particulièrement explicites ; que la SMINA ne s'explique pas davantage sur les causes et conditions dans lesquelles la coupure d'électricité litigieuse est intervenue le 1er octobre 2013, ni sur la nature des travaux qui ont été entrepris afin de mettre en conformité les installations du MIN et séparer électriquement les différents bâtiments ; qu'or, d'après les pièces versées aux débats, l'emplacement mis à disposition de la Sarl BMN n'a jamais disposé d'un compteur électrique autonome, et l'alimentation en électricité était assurée par une installation commune à plusieurs emplacements, le compteur électrique se trouvant dans un local mitoyen ; qu'il ne peut dès lors être fait reproche à la Sarl BMN de ne pas avoir souscrit d'abonnement ; que d'autre part, la Sarl BMN fait valoir que ses difficultés ont pour origine le litige entre ERDF et la SMINA concernant le compteur commun desservant plusieurs locaux, ainsi que les travaux devant être engagés pour séparer les compteurs, et que la coupure litigieuse a été provoquée par des travaux commandés par la SMINA, pour séparer électriquement les bâtiments S1 et S2 ; qu'au mois de mai 2013, un rapport de vérification de la société SOCOTEC a en effet mis en évidence plusieurs non-conformités des installations électriques des bâtiments S1 et S2 ; que La SMINA qui ne s'explique pas sur ce point et ne verse aux débats aucune pièce justificative au soutien de ses allégations, ne peut donc valablement prétendre que la coupure a été provoquée par les manquements de la Sarl BMN à l'égard d'ERDF, alors qu'il n'existait aucun lien contractuel entre ces 2 sociétés ; que la société SMINA n'est certes pas un fournisseur d'énergie, mais de fait, et ce, sans qu'aucune stipulation du contrat n'existe sur ce point, la Sarl BMN a bénéficié des installations communes et a pu ainsi, légitimement croire, comme elle le soutient, que l'accès à l'électricité était compris dans les services fournis par la SMINA ; qu'elle justifie d'ailleurs par la production d'une attestation qu'un usage existait et que le locataire précédent n'avait jamais souscrit de compteur électrique et n'avait jamais payé de charges d'électricité en sus du loyer ; que la coupure intempestive de l'alimentation électrique est donc imputable à la SMINA et constitue un manquement de celle-ci à ses obligations ; que la décision doit être réformée sur ce point ; que la Sarl BMN justifie que dès le 2 octobre 2013, elle a mis en demeure son bailleur de rétablir dans les plus brefs délais son accès à l'électricité, et ce sans succès, la SMINA contestant dans un premier temps devoir intervenir ; qu'il est également justifié qu'elle a entrepris immédiatement des démarches auprès d'ERDF, mais qu'en l'absence de compteur attribué au local, il n'était pas possible de souscrire un contrat d'alimentation auprès d'un fournisseur d'énergie ; qu'ERDF a en effet exigé avant toute intervention la production d'un certificat de conformité, dit consuel, certificat que seule la SMINA en sa qualité de propriétaire des lieux et des installations pouvait se faire délivrer ; qu'or, s'il est effectivement justifié que la SMINA a dès le 3 octobre 2013 adressé, par l'intermédiaire de son électricien, la société OREO une demande de consuel, il apparaît que ce certificat n'a pas été délivré, l'organisme certificateur sollicitant des éléments complémentaires, les schémas électriques des tableaux des bâtiments ; que ce n'est que le 18 novembre 2013 que la SMINA a passé commande à la société OREO pour réaliser le relevé détaillé des tableaux électriques, la réalisation des schémas électriques et le renvoi des documents à consuel ; qu'en tout état de cause, et contrairement à ce qui a été soutenu par la SMINA, le contrat faisant interdiction au locataire de procéder à des travaux, des aménagements ou installations sans le consentement écrit du bailleur, la SMINA ne pouvait exiger de son locataire de réaliser à ses frais et sous sa responsabilité la pose du compteur et les travaux de raccordement ; que, d'autre part, contrairement à ce qui est prétendu par la SMINA, il n'est nullement démontré que la Sarl BMN ait opposé une résistance injustifiée et ait mis obstacle à la mission confiée à l'entreprise OREO ; qu'en effet, s'il est établi qu'un salarié de l'entreprise OREO s'est effectivement présenté dans les locaux loués, le 25 novembre 2013, il n'est pas justifié que la Sarl BMN ait été dûment avertie ; qu'il résulte des attestations produites par l'appelante que les salariés présents sur place ont effectivement refusé l'accès aux locaux, n'ayant aucune consigne en ce sens, mais ont appelé le gérant, qui est arrivé rapidement, mais que le préposé de la société OREO n'a pas attendu ; que dans le mail qui a été adressé par la SMINA à la suite de cette visite, il était indiqué que la société OREO reprendrait contact pour fixer un rendez-vous ultérieurement, or il n'est pas justifié qu'il ait été donné suite ; que les reproches formulés par la SMINA à l'encontre de la Sarl BMN sont donc infondés ; que la SMINA a donc incontestablement manqué à ses obligations de bailleur en privant son locataire d'alimentation électrique ; que d'après les pièces produites par l'appelante, cette rupture intempestive d'alimentation en électricité a eu des conséquences particulièrement dommageables ; que la Sarl BMN a en effet, été contrainte de détruire les marchandises et denrées alimentaires périssables qu'elle détenait dans ses chambres froides et qui se sont révélées impropres à toute consommation, comme en attestent le procèsverbal de constat dressé le 19 novembre 2013 et le courrier adressé par la préfecture du Vaucluse le 10 octobre 2013 ; qu'eu égard à l'activité exercée par la Sarl BMN, cette situation et la persistante de celle-ci, est constitutive d'un trouble manifestement illicite aux droits de la locataire, au sens de l'article 873 du code de procédure civile, qui autorise le juge des référés à prendre toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, et ce même en présence d'une contestation sérieuse ; que la demande de la Sarl BMN doit donc être accueillie, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, et l'ordonnance infirmée sur ce point ;
1°) ALORS QUE la qualification de trouble manifestement illicite ne peut être retenue lorsque la découverte de l'illicite suppose au préalable l'interprétation d'une convention ; qu'en qualifiant la coupure électrique de trouble manifestement illicite pour la société BMN au motif qu'elle constituait un manquement de l'exposante à ses obligations contractuelles tandis qu'elle avait constaté qu'aucune stipulation du contrat n'obligeait la SMINA à fournir le local S1 en électricité et s'est dès lors fondée sur la croyance légitime de la société BMN et sur un usage attesté par l'ancien locataire, ce qui ne permettait pas de mettre en évidence l'existence d'une norme à laquelle le trouble porterait atteinte, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 873 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'il appartient à celui qui s'en prévaut d'établir l'existence d'un trouble manifestement illicite lequel doit exister au moment où le juge statue ; qu'en retenant que la coupure d'électricité était imputable à la société SMINA au motif que cette dernière ne s'expliquait pas sur les causes et conditions dans lesquelles la coupure était intervenue ni sur la nature des travaux électriques entrepris, la cour d'appel, qui a renversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil ;
3°) ALORS subsidiairement QUE les juges ne peuvent statuer sur les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont transmis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant que la société SMINA n'aurait pas versé de pièces justifiant que la coupure d'électricité avait été provoquée par les manquements de la société BMN à l'égard d'ERDF quand l'exposante avait produit un premier courrier de M. X...du service comptage et mesure d'ERDF adressé à M. Y..., mari de la gérante de la société BMN, indiquant qu'ERDF avait été contraint de déraccorder du réseau électrique le compteur alimentant le local S1 et S2, ceux-ci n'ayant pas de contrat de fourniture (pièce d'appel n° 5-1 pour l'exposante) et un second courrier du même expéditeur adressé cette fois à la SMINA précisant que la mise ou remise en service d'une installation de comptage ne peut être faite sans contrat de fourniture dûment signé et que, le jour de la coupure d'électricité, il avait été proposé à M. Y... de souscrire un contrat, ce qu'il avait refusé (pièce d'appel n° 5 pour l'exposante), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en retenant que la SMINA était responsable du défaut d'alimentation en électricité du local S1 mis à disposition de la société BMN sans répondre au moyen des conclusions d'appel de l'exposante selon lequel l'électricité aurait pu être rétablie au bénéfice de la société BMN si elle avait signé un contrat de fourniture (conclusions d'appel pour l'exposante, p. 8, § 5), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en se fondant, pour dire que la SMINA avait manqué à ses obligations contractuelles, sur le motif inopérant selon lequel le contrat de mise à disposition faisait interdiction au locataire de procéder à des travaux ou installations sans le consentement écrit du bailleur, clause qui n'empêchait pas le preneur, s'il en était besoin, de faire installer un compteur électrique dans le local avec le consentement de la SMINA, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 873 du code de procédure civile.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SMINA à payer à la SARL BMN une somme provisionnelle de 20. 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QUE la Sarl BMN sollicite différentes indemnités à titre provisionnel en réparation des préjudices qu'elle prétend avoir subis et qui sont contestés par la SMINA ; qu'eu égard à l'activité exercée par la Sarl BMN et aux constatations effectuées par l'huissier et les inspecteurs du service hygiène et sécurité alimentaire de la préfecture du Vaucluse, il ne peut être contesté par la SMINA que la Sarl BMN a effectivement subi des pertes à la suite de l'absence d'alimentation électrique ; qu'il a en effet été constaté que la chambre froide contenait de très nombreux produits de charcuterie et des briques ou poches de lait fermenté, et qu'à l'exception des denrées alimentaires ne nécessitant pas d'être conservées au froid, les marchandises ont été détruites ; que d'après les pièces produites, ces denrées avaient une valeur de 60. 785 euros ; que la Sarl BMN justifie que son assureur a considéré qu'il ne s'agissait pas d'un sinistre et ne lui a accordé aucune indemnisation ; que d'autre part, la Sarl BMN a été contrainte, de mettre en chômage partiel certains de ses salariés, et a sollicité et obtenu une autorisation de la préfecture de placer ses salariés en activité partielle pour la période du 1er octobre 2013 au 31 mars 2014 ; que la Sarl BMN a donc incontestablement subi un préjudice dont la réparation incombe à son bailleur ; que toutefois, la SMINA fait justement valoir que la Sarl BMN a elle-même manqué à ses obligations en cessant de s'acquitter du règlement des loyers, la contraignant à saisir le tribunal d'instance d'Avignon, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du contrat ; que d'après le décompte produit, il est dû à ce jour une somme de 15 152, 71 euros ; qu'enfin, d'après le procès-verbal de constat établi à la requête de la SMINA les 23 et 15 octobre 2014, il apparaît que la Sarl BMN poursuit son activité dans les lieux loués, malgré l'absence d'électricité, la Sarl BMN ne peut donc solliciter le remboursement des loyers ; qu'il n'appartient pas au juge des référés de liquider le préjudice subi par la Sarl BMN ; qu'au vu des éléments produits, seule une provision de 20 000 € sera accordée à la Sarl BMN ;
1°) ALORS QU'il appartient au juge des référés de rechercher si l'obligation fondant la demande de provision n'est pas sérieusement contestable ; qu'en se bornant à retenir que la société BMN a incontestablement subi un préjudice du fait de l'arrêt de l'alimentation électrique sans rechercher si l'exposante pouvait, de façon non sérieusement contestable, être tenue pour responsable de ce préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 873 du code de procédure civile ;
2°) ALORS en toute hypothèse QU'en énonçant que l'obligation de la SMINA n'était pas sérieusement contestable quand le manquement contractuel prétendu de l'exposante dont découlerait son obligation de réparation ne résultait pas de la méconnaissance d'une clause du contrat, mais de l'interprétation judiciaire de son contenu, de sorte que l'obligation était sérieusement contestable, la cour d'appel a violé l'article 873 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR autorisé la SARL BMN à suspendre le paiement des loyers à compter du mois suivant la signification de la présente décision jusqu'au prononcé de la décision du tribunal d'instance sur la résiliation sollicitée ;
AUX MOTIFS QUE, sur la suspension du versement des loyers, la Sarl BMN a suspendu le paiement des loyers sans attendre la saisine du juge des référés et l'autorisation de celui-ci, en se faisant elle aussi, justice à ellemême, au mépris des droits de son bailleur ; que le tribunal d'instance est d'ores et déjà saisi et devra apprécier si compte tenu des circonstances et des manquements respectifs des parties, la résiliation du bail est justifiée ;
que la Sarl BMN est mal fondée à solliciter la suspension rétroactive des loyers, ce d'autant moins que les lieux loués ont été utilisés, malgré la coupure d'alimentation en électricité ; que, par contre, compte tenu de l'impossibilité pour la Sarl BMW d'accéder désormais aux locaux, en raison des manquements de la SMINA, il y a lieu d'ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu'à ce que le tribunal se soit prononcé sur la résiliation sollicitée ;
ALORS QUE l'exception d'inexécution est le droit qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter la prestation à laquelle elle est tenue tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a justifié l'exercice par la société BMN de l'exception d'inexécution par l'impossibilité de cette société d'accéder aux locaux du fait de l'exposante ; qu'en ordonnant cependant la suspension du paiement des loyers jusqu'à ce que le tribunal se soit prononcé sur la résiliation sollicitée et non jusqu'à ce que le libre accès au bien loué soit rendu à la preneuse, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil.
