LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobre 2015), que M. X...et Mme Y... étaient propriétaires de lots de copropriété dans un immeuble qui, frappé d'un arrêté de péril imminent le 25 septembre 1985, a été démoli à la demande de la commune au cours de l'année 1990 ; que M. X..., qui exerçait dans un des lots une activité de réparateur de postes de radio et de télévision, a cessé son activité le 10 avril 1991 ; qu'à la demande de l'Office public de l'habitat Pantin habitat (Pantin habitat), un arrêté préfectoral du 24 octobre 2007 a déclaré d'utilité publique l'acquisition de l'ensemble des lots de copropriété de cet immeuble et un arrêté de cessibilité a été pris le 19 novembre 2007 ; que l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 16 janvier 2008 ; que Pantin habitat a saisi le juge de l'expropriation d'une demande en fixation de l'indemnité de dépossession revenant à M. X... et Mme Y... ;
Attendu que, pour fixer à la somme de 74 000 euros l'indemnité totale de dépossession due par Pantin habitat, l'arrêt retient que la consistance légitime du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation doit comprendre le lot dans lequel M. X... exerçait son activité, de sorte que les expropriés pouvaient prétendre à une indemnité réparant les préjudices liés à la perte du fonds de commerce et à la perte des revenus qu'il générait ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'immeuble abritant l'activité de M. X... avait été démoli en 1990 et que celui-ci avait été radié du répertoire des métiers en 1991, de sorte que la disparition du fonds de commerce et la perte de revenus liée à cette disparition ne trouvaient pas leur origine dans la mesure de dépossession forcée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour l'Office public de l'habitat Pantin habitat.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 74 000 € l'indemnité totale de dépossession due par l'OPH Pantin Habitat à M. X... et Mme Y... dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé 20, rue Pasteur à Pantin sur la parcelle I n° 105 d'une superficie de 322 m ², lots 1, 2 et 25, et d'avoir condamné l'OPH Pantin Habitat à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE
« le commissaire du gouvernement fait deux propositions selon que l'on applique ou non la valeur de la récupération foncière ; dans le premier cas, il détermine une valeur du terrain, puis en fonction du nombre de millièmes détenus par les intimés, aboutissant à une indemnité totale de 12 600 euros et dans le second cas, selon la valeur vénale, de 1 200 euros au m ², sous réserve que les parties fournissent la surface utile des locaux ;
Considérant que la méthode de la récupération foncière pour le calcul de l'indemnité proposée par PANTIN HABITAT ne saurait être retenue dès lors que cette méthode suppose que sur le terrain convoité est édifiée une construction sans valeur au regard de celle du terrain et que dans ce cas, seule la valeur du terrain nu est prise en compte diminuée du coût de la démolition à intervenir ;
Considérant en outre que cette méthode ne saurait être appliquée, les consorts X.../ Y... occupant les locaux démolis deux ans avant l'arrêté d'insalubrité comme le démontre notamment le certificat de radiation du répertoire des métiers de M X... en date du 10/ 4/ 1991 ;
Considérant que l'indemnité devra tenir compte du prix du marché de l'immobilier à la date du jugement ; que selon les termes de comparaison versés aux débats, le prix moyen du m ² de terrain s'élève à la somme de 1 090 € ; qu'en conséquence, la superficie du terrain étant de 322 m ² soit un total de 350 980 € ou 25 972 € pour les consorts X...
Y... qui n'étaient propriétaires que de 74/ 1000èmes ;
Que la Cour ne retiendra pas l'augmentation de 20 % retenue par le premier juge alors que les frais de démolition ont été pris en charge par la puissance publique ;
Considérant que la Cour retenant les motifs pertinents du premier juge confirmera la somme de 4 000 € allouée au titre du préjudice lié à la perte du fonds de commerce ;
Considérant que la Cour confirmera le mode de calcul de l'indemnité de remploi ce qui donne une indemnité accessoire de 3 997 € soit une indemnité totale de 33 969 € ;
Considérant que le premier juge a justement évalué le préjudice au titre de la perte de revenus à la somme de 40 000 €, aucune pièce nouvelle de nature à permettre une autre évaluation n'étant soumise à la Cour, l'indemnité sera confirmée de ce chef ;
(…) Considérant que l'indemnité totale de dépossession s'élève donc à la somme globale de 73 969 € arrondi à la somme de 74 000 € »,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « Les défendeurs font valoir que l'époux, Monsieur Slimane X..., a exploité un fonds de commerce de vente-réparation de matériel Hi Fi dans l'un des appartements et ils sollicitent, à ce titre, réparation des préjudices résultant de la perte des éléments du fonds de commerce détruits lors de la destruction de l'immeuble et de la perte de leur unique source de revenus ainsi que d'un préjudice moral ;
L'activité commerciale ou artisanale était exercée directement par Monsieur Slimane X... dans l'un des deux immeubles dont il était propriétaire ; En conséquence, il ne s'agissait pas d'un fonds de commerce indépendant de l'immeuble ;
En revanche, en application des dispositions de l'article 524 du Code civil, tous les objets mobiliers placés par le propriétaire pour l'exploitation du fonds sont des immeubles par destination ; Ils doivent, à ce titre et en l'espèce, être pris en compte dans l'indemnisation de la dépossession des défendeurs de l'appartement qui leur appartenait et dans lequel la dite activité était exercée, la valeur de celui-ci étant en conséquence augmentée par l'exploitation de cette activité ;
Le préjudice économique, consistant en la perte de l'activité du mari et de la seule source de revenus de la famille, revêt un caractère certain dans la mesure où la consistance légitime des biens des défendeurs au jour de l'ordonnance d'expropriation comprend l'immeuble dans lequel Monsieur Slimane X... exerçait l'activité professionnelle dont il a été injustement privé consécutivement à la démolition ;
Sur les surfaces :
L'Office Public de l'Habitat, PANTIN HABITAT, et le Commissaire du Gouvernement indiquent que les lots 1, 2 et 25 appartenant aux défendeurs représentaient respectivement 29, 41 et 4 millièmes des parties communes, soit au total 74 millièmes ;
Les consorts X.../ Y... exposent que leurs biens étaient d'une superficie d'environ 75 m2 ;
La description faite par Madame Nadia X..., fille des défendeurs, lors du transport sur les lieux (cf le procès-verbal annexé) de la composition de l'appartement de ses parents correspond à celles mentionnées dans l'énumération des termes de comparaison produits par l'Office Public de l'Habitat, PANTIN HABITAT, ainsi qu'aux millièmes indiqués tant dans les termes de comparaison que par le Commissaire du Gouvernement ;
Ainsi, les données en termes de millièmes précisées par le Commissaire du Gouvernement seront retenues, à savoir 74 millièmes, pour les deux appartements et la cave ;
Sur la détermination des indemnités
L'article L. 13-13 du Code de l'Expropriation dispose que : Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
Le montant des indemnités est fixé d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, en application des dispositions de l'article L13-14 du Code de l'Expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles de l'article L13-15 du code précité ;
Sur l'indemnité principale :
* L'office Public de l'Habitat, PANTIN HABITAT produit aux débats des termes de comparaison concernant des ventes, qui ont eu lieu aux mois de mai et juin 2006, présentées comme ayant pour objet un appartement ; il s'agit d'appartements qui étaient situés bâtiment A, 20 rue Pasteur à PANTIN, comme le bien de Monsieur X... et de Madame Y..., et qui avaient déjà été détruits depuis plusieurs années :
- la vente au profit de la commune de PANTIN des lots n° 7 et 28 du bâtiment A correspondants respectivement à un logement composé d'une chambre, d'une salle à manger, d'une cuisine et d'un débarras au 1er étage à gauche et d'une cave pour un total de 34/ millièmes des parties communes et pour le prix de 3 500 € (vente en date du 5 mai 2006, publiée et enregistrée le 6 juin 2006 au premier bureau de la conservation des hypothèques de Noisy le Sec, références volume 2006 P n° 3575),
- la vente au profit de la commune de PANTIN des lots n° 6 et 23 du bâtiment A correspondants respectivement à un logement composé d'une chambre, d'une salle à manger, d'une cuisine et d'un débarras au 1er étage à gauche et d'une cave pour un total de 34/ millièmes des parties communes et pour le prix de 3 010 € (vente en date du 5 mai 2006, publiée et enregistrée le 6 juin 2006 au premier bureau de la conservation des hypothèques de Noisy le Sec, références volume 2006 P n° 3576),
- la vente au profit de la commune de PANTIN des lots n° 11 et 51 du bâtiment A correspondants respectivement à un logement composé d'une chambre, d'une salle à manger, d'une cuisine et d'un débarras au 1er étage à gauche et d'une cave pour un total de 34/ millièmes des parties communes et pour le prix de 3 010 € (vente en date du 5 mai 2006, publiée et enregistrée le 29 mai 2006 au premier bureau de la conservation des hypothèques de Noisy le Sec, références volume 2006 P n° 3422),
- la vente au profit de la commune de PANTIN des lots n° 12 et 26 du bâtiment A correspondants respectivement à un logement composé d'une chambre, d'une salle à manger, d'une cuisine et d'un débarras au 1er étage à gauche et d'une cave pour un total de 35/ millièmes des parties communes et pour le prix de 2 030 € (vente en date du 5 mai 2006, publiée et enregistrée le 29 mai 2006 au premier bureau de la conservation des hypothèques de Noisy le Sec, références volume 2006 P n° 3425),
- la vente au profit de la commune de PANTIN des lots n° 14 et 44 du bâtiment A correspondant respectivement à un logement composé d'une chambre, d'une salle à manger, d'un débarras au 1er étage à gauche et d'une cave pour 3 000 € (vente en date du 5 mai 2006, publiée et enregistrée le 29 mai 2006 au premier bureau de la conservation des hypothèques de Noisy le Sec, références volume 2006 P n° 3427) ;
- la vente au profit de la commune de PANTIN des lots n° 9 et 24 du bâtiment A correspondant respectivement à un logement composé d'une chambre, d'une salle à manger, d'une cuisine et d'un débarras au 1er étage à gauche et d'une cave pour un total de 40/ millièmes des parties communes et pour le prix de 2 320 € (vente en date du 5 mai 2006, publiée et enregistrée le 29 mai 2006 au premier bureau de la conservation des hypothèques de Noisy le Sec, références volume 2006, P n° 3428) ;
Le prix du millième est, pour chacune de ses six ventes, de 102, 94 € pour les deux premières, puis de 88, 52 € pour la troisième, et de 58 € pour la quatrième et la dernière ;
* Monsieur Slimane X... et Madame Marie Y...
- ne versent pas aux débats les termes de comparaison ;
- produisent aux débats :
• des extraits du site MEILLEURS AGENTS. COM, du 7 juin 2012, selon lesquels le prix moyen du mètre carré est de 3 250 € et de 3 481 € à PANTIN ;
• un article paru dans Capital, septembre 2004, intitulé LES LILAS, LE PRE SAINT GERVAIS, et appartements à rénover ;
Ces éléments ne constituant pas des ventes de biens équivalents au bien à évaluer et susceptibles de permettre une comparaison, seront écartés des débats ;
* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants, concernant des terrains nus situés en zone UA et UB, zones mixtes très similaires avec une dominante de locaux d'habitation :
Réf Vol Date Adresse Cadastre Zonage montant surface €/ m ² observations
2011P6625 30/ 08/ 2011
27 rue Cornet AM97 UA 720 000 € 674 1068 Terrain à bâtir
2011P5077 30/ 05/ 2011 24 rue Hoche AM 201-203 UA 1 230 000 € 980 1255 Terrain nu
2010P6740 30/ 10/ 2010 11 rue Gutenberg
AL 77 UB 900 000 € 557 1616 Terrain à bâtir
2010P1981 16/ 02/ 2010 27 rue Hoche AO 272 273 274 UA 710 000 € 1 269 559 Terrain à bâtir lotissement
2008P1654 22/ 01/ 2008 11 rue AK 168 UB
240 000 € 252 952 Terrain à bâtir
Lessault
individuel
2007P8271 21/ 12/ 2007 3 rue Edouard Vaillant
O 17-18 UA 297 000 € 850 349 Terrain à bâtir individuel
2008P694 03/ 12/ 2007 4 place Salvador Allende O 22-25
UA 607 079 € 552 1100 Terrain à bâtir
2007P5651 12/ 07/ 2007 13 rue Rouget de l'Ile AG 183 UB 455 000 € 704 646 Terrain à bâtir lotissement
2007P1260 16/ 02/ 2007 8 rue Delizy
AI 294 UA
232 000 € 929 250 Terrain à bâtir
2007P525
29/ 12/ 2006 173 avenue Jean Lolive V 126 UA 435 000 € 1 146 380 Terrain à bâtir
2006P1502 11/ 01/ 2006
87 rue Cartier Bresson
M 91 UA 753 160 € 3 964 190 autre terrain
2005P6743 28/ 09/ 2005 59 bis rue Charles Auray AB 7 UB 268 920 € 1 040 259 Terrain à bâtir
2004P7251 30/ 09/ 2004 31 rue Hoche AO 28 UA
251 540 € 676 372 Terrain à bâtir
2004P2726 16/ 04/ 2004 25 rue Victor Hugo AN 57 UA 179 400 € 913 196 Terrain à bâtir
Moyenne 657 € Médiane 470 €
Ces termes présentent des prix allant de 190 €/ m2 à 1 616 €/ m2, le prix moyen de vente s'établissant à 657 €/ m2 et le prix médian étant de 470 €/ m2,
Le Commissaire du Gouvernement propose de fixer la valeur à 400 €/ m2 compte-tenu de la situation géographique de la parcelle 105 et de sa bonne configuration géométrique ;
Toutefois, il convient d'écarter des débats les termes de comparaison qui correspondent à des ventes qui ont eu lieu antérieurement à l'année 2008, en raison dc leur ancienneté et de l'évolution du marché immobilier depuis ;
Les cinq premiers termes de comparaison, ventes ayant eu lieu entre 2008 et 2011, permettent de déterminer un prix de vente moyen de 1 090 €/ m ² ;
* En l'espèce, il convient de déterminer l'indemnité principale revenant à Monsieur Slimane X... et Madame Marie Y... au titre de la dépossession de leurs biens de la manière suivante :
En retenant le prix le plus élevé par millième selon les termes de comparaison produits par l'Office Public de l'Habitat, PANTIN HABITAT, soit 102, 94 €, le bien peut être évalué à 74 millième x 102, 94 €/ 1000 = 7 617, 56 €, construction et terrain intégré.
Cette valeur étant inférieure à celle qui résulte d'une évaluation du terrain nu, elle ne sera pas retenue ;
Le Commissaire du Gouvernement ne produisant pas de terme de comparaison correspondant à des constructions, terrain intégré, il convient :
- de retenir le prix moyen de vente des terrains nus entre 2008 et 2011, soit 1 090 €/ m2, le terrain étant comme rappelé ci-dessus d'une bonne configuration et bien situé au sein de la ville de Pantin ; (…)
Les défendeurs rapportent la preuve de ce que Monsieur Slimane X... a exercé une activité commerciale au 20 rue Pasteur à PANTIN par la production d'un certificat de radiation de son inscription au Répertoire des Métiers le 10 avril 1991, de publicités faites par l'Etablissement X... 20 rue Pasteur à Pantin-Radio et Télévision...
Comme exposé à la rubrique Méthode, la valeur de l'immeuble qui abritait l'activité commerciale de Monsieur X... était augmentée par celle-ci ; A défaut d'élément au dossier permettant une évaluation méthodique de cette plus-value, notamment au regard de l'ancienneté de la destruction de l'immeuble et en conséquence de la cessation par Monsieur X... de son activité, il convient d'indemniser ce préjudice à la somme de 4 000 € pour une juste réparation, étant rappelé que l'immeuble était frappé par un arrêté de péril imminent et étant précisé que l'activité étant exercée dans un appartement le fonds ne pouvait comprendre de vitrine ;
(…) Sur l'indemnité de remploi :
Elle a pour base le montant de l'indemnité principale, (…)
Elle est égale à :-20 % jusqu'à 5 000 € = 1000, 00 € ;-15 % de 5000 € à 15 000 € = 1 500, 00 € ;-10 % sur le surplus, (…)
Sur l'indemnité au titre de la perte de revenus :
La consistance légitime des biens des défendeurs à la date de l'ordonnance d'expropriation comprend l'appartement dans lequel Monsieur X... exerçait son activité de réparateur, vendeur ;
L'impossibilité pour Monsieur X... de continuer à exercer son activité commerciale après la destruction de l'immeuble en 1990, étant précisé qu'il justifie avoir demandé sa radiation du Répertoire des Métiers le 14 avril 1991, lui a nécessairement causé un préjudice dans la mesure où l'exploitation de son fonds commercial lui permettait de faire vivre sa famille, soit en l'espèce un couple et trois enfants, l'épouse ne travaillant pas ;
L'Office Public de l'Habitat, PANTIN HABITAT, venant aux droits de la commune de PANTIN, ne peut utilement se prévaloir de ce que cette dernière a auparavant rendu cette exploitation impossible ;
Il convient d'évaluer ce préjudice à la somme de 40 000 €, soit un revenu de 1 600 € pendant une période deux ans, somme arrondie, pour une juste indemnisation ; » (jugement p. 5 in fine à 10)
1) ALORS QUE le juge de l'expropriation fixe le montant des indemnités d'après la consistance juridique et matérielle des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en indemnisant à hauteur de 4 000 euros le préjudice lié à la perte du fonds de commerce des consorts X... et Y..., cependant que l'immeuble dans lequel M. X... exerçait une activité de réparation d'appareils électro-ménagers, objet d'un arrêté de péril imminent datant du 25 septembre 1985 dont la légalité n'a jamais été mise en cause, avait été démoli en 1990 et que l'activité de M. X... avait été radiée du répertoire des métiers en 1991, de sorte que le fonds de commerce n'existait plus dans l'immeuble exproprié à la date de l'ordonnance d'expropriation du 16 janvier 2008, la cour d'appel a violé l'article L. 13-14, devenu L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
2) ALORS QUE les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en indemnisant à hauteur de 4 000 euros le préjudice lié à la perte du fonds de commerce des consorts X... et Y..., cependant que l'immeuble dans lequel M. X... exerçait une activité de réparation d'appareils électro-ménagers avait fait l'objet d'un arrêté de péril imminent datant du 25 septembre 1985 dont la légalité n'a jamais été mise en cause, avait été démoli en 1990 et que l'activité de M. X... avait été radiée du répertoire des métiers en 1991, de sorte que la disparition du fonds de commerce n'était pas consécutive à l'opération d'expropriation mise en oeuvre seize ans plus tard, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13, devenu L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
3) ALORS QUE les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en indemnisant à hauteur de 40 000 euros le préjudice lié à la perte de revenus des consorts X...
Y... par suite de l'impossibilité, pour M. X..., de continuer à exercer son activité commerciale qui lui permettait de faire vivre sa famille, cependant que l'immeuble abritant l'activité de réparation d'appareils électro-ménagers de M. X... avait fait l'objet d'un arrêté de péril imminent datant du 25 septembre 1985 dont la légalité n'a jamais été mise en cause, avait été démoli en 1990 et que l'activité de M. X... avait été radiée du répertoire des métiers en 1991, de sorte que la perte de revenus liée à la disparition du fonds de commerce n'était pas consécutive à la procédure d'expropriation mise en oeuvre seize ans plus tard, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13, devenu L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
