LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le troisième moyen :
Vu l'article L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 juin 2015) fixe les indemnités revenant aux consorts X... au titre de l'expropriation, au profit de la Métropole Nice Côte d'Azur, d'une partie, traversante, de deux parcelles leur appartenant ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée au titre de l'indemnité de clôture, assortie de portails, des parcelles hors emprise, l'arrêt retient que seul le dommage actuel peut être réparé et qu'une indemnité ne peut être accordée que dans la mesure où la propriété disposait auparavant d'une clôture ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure que la nécessité de clôturer les nouvelles parcelles afin de les préserver des intrusions par la voie publique créée sur l'emprise, qui est un préjudice actuel, résulte directement de l'expropriation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier et le deuxième moyens, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnité de clôture assortie de portails, l'arrêt rendu le 4 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la Métropole Nice Côte d'Azur au dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Métropole Nice Côte d'Azur et la condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par la Métropole Nice Côte d'Azur aux consorts X... à la seule somme de 189 300 euros et d'avoir fixé l'indemnité de remploi à la seule somme de 19 930 euros ;
AUX MOTIFS QUE « sur la qualification de la parcelle :
(…) les parcelles sont situées en zone Aa, laquelle permet seulement la réalisation de bâtiments à usage agricole ; elles sont ainsi des parcelles à usage agricole et donc inconstructibles de sorte qu'elles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir ; la société Métropole Nice Côte d'Azur et le commissaire du gouvernement répondent valablement que la parcelle, agricole, qui ne bénéficie pas du réseau de distribution d'eau potable, n'est pas soumise à une forte pression urbaine puisqu'elle n'est pas située à la périphérie immédiate du centre-ville mais dans la partie de la plaine du Var la moins attractive économiquement ; surtout en application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, il ne peut être tenu compte des changements de valeur subis depuis la date de référence qui ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications aux règles d'utilisation des sols, et par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est située l'immeuble ; un avantage de situation a néanmoins été pris en compte tant pas l'expropriant et le commissaire du gouvernement que par le premier juge dès lors qu'ils ont surévalué le prix du m ² de la parcelle en cause (les premiers à 96 euros et le juge à 105 euros) par rapport à celui des mutations de terrains agricoles survenues en 2013 pour des prix allant de 76, 25 euros/ m ² à 37, 07 euros/ m ² ;
sur l'évaluation du bien exproprié :
selon l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, l'indemnité de dépossession doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; en l'espèce le premier juge a appliqué, sans être critiqué sur ce point, la méthode de comparaison qui implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance, soit le 26/ 06/ 2014 ; les expropriés sollicitent l'application d'une valeur métrique de 250 euros en se fondant sur les ventes suivantes :
- Vente du 4 juin 2013 CI 0144 : il s'agit de la division de la parcelle CI 66 en CI 143 et 144, située dans un lotissement ; Cette parcelle est acquise par le voisin propriétaire de la parcelle limitrophe CI 80 ; Elle est située en zone UCa, avec COS de 0. 25, soit une SHON théorique de 56 m ² ;
- Vente du 26 novembre 2012 OL 4 : elle porte sur une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie située en zone UBa, avec COS de 0, 80, soit une SHON théorique de 769 m ², hauteur de construction limitée à 15m,
- Vente du 13 novembre 2012 OH 0415 d'un terrain par la Métropole, dans le cadre d'un programme de logements sociaux et de logements en accession, située en zone UDmb, avec COS de 2, et une surface plancher accordée de 11 600 m ² hauteur de construction limitée à 19, 50 m inclus dans la ZAE Méridia, avec dépassement de la densité et du gabarit,
- Vente du 2 octobre 2012 0V 14 à ESCOTA dans le cadre de l'agrandissement de l'autoroute, en zone Ufe, emplacement réservé, secteur à vocation routière ou autoroutière,
- Vente du 18 septembre 2012 OL 146 il s'agit encore d'une vente à ESCOTA d'une parcelle située en zone Uba avec COS de 0, 80 soit une SHON théorique de 785 m ² ;
- Vente du 18 septembre 2012 OL 13 d'une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie, située en zone UBa, avec COS de 0, 80, soit une SHON théorique de 433 m ², hauteur de construction limitée à 15 m,
- Vente du 18 septembre 2012 OL 11 d'une propriété batie (villa) destinée à être démolie, située en zone UBa, avec COS de 0, 80 soit une SHON théorique de 445 m ² hauteur de construction limitée à 15 m (Les parcelles OL 11 et 13, sont vendues à la même société dans le cadre d'un projet de construction d'habitat collectif) ;
- Vente du 28 décembre 2012 NV 280 et NV 278 : il s'agit de la vente de parcelles constructibles, situées dans le lotissement " Costabella " zone UBb, COS 0, 45, correspondant à une rétrocession par la ville de Nice d'une partie de parcelles expropriées antérieurement en 1999 ;
Cependant, ces mutations portent sur des biens qui sont tous constructibles à l'exception de la parcelle OV 14 qui correspond à un secteur à vocation routière ou autoroutière et vendue à Escota à usage exclusif ; elles ne constituent donc pas des éléments de comparaison pertinents et doivent ainsi être écartées ; de son côté, le commissaire du gouvernement fournit les termes de comparaison suivants qu'il a réactualisés en fonction du dernier indice Insee connu (1612) en l'absence d'élément de comparaison récents dans ce secteur :
- Vente du 25/ 07/ 2011 publiée Vol 2011P04706 ; parcelles cadastrées BD 6 et 20, pour 5226 m ², 74 route de Grenoble, en nature de verger, pour le prix de 520 000 euros soit 99. 50 €/ m ² x 1612/ 1593 = 100, 68 euros,
- Vente du 18/ 02/ 2009 publiée Vol 2009P01290 ; parcelle cadastrée BD 8 pour 3 531 m ², 716 route de Grenoble en nature de verger pour le prix de 350 000 euros soit 99 euros/ m ² x1612/ 1503 = 106, 17 euros ;
- Vente du 11/ 03/ 2008 publiée Vol 2008P01456 ; parcelle cadastrée CI 82, pour 1346 m ², chemin du Cal de Spagnol, pour le prix dc 94 000 euros soit 70 euros/ m ² x 1612/ 1497 = 75, 37 € (vente à la Ville de Nice) ;
- Vente du 29/ 07/ 2008 publiée Vol 2008P08042 parcelle cadastrée CD 130 et OP 95 pour 125 m ², 301 et 291 route de Grenoble, pour le prix de 9 500 euros soit 79, 6 m ² x 1612/ 1594 = 79, 89 euros, vente au département ;
- Vente du 15/ 02/ 2007 publiée Vol 2007P01476 I parcelle cadastrée AK 71, pour 900m ², lieudit " La Combe " pour le prix de 80 000 euros soit 89 euros/ m ² x 1612/ 1385 = 103, 58 euros ;
- Vente du 27/ 07/ 2006 publiée Vol 2006P04927 parcelle cadastrée CD 64 et 0N70, pour 5 830 m ², chemin du Cal de Spagnol, en nature de cultures maraîchères, avec hangar, pour le prix de 553 923 euros soit 95 euros/ m ² x 1612/ 1381 = 110, 89 euros ;
- Vente du 15/ 11/ 2007 publiée Vol 2007P06765 : parcelle cadastrée BZ 186, pour 1 260 m ², 474 route de Grenoble, pour le prix de 180 000 euros soit 143 euros/ m ² x 1612/ 1474 = 156, 38 euros ;
toutefois, ce dernier terrain, bien que compris dans une zone agricole, est goudronné et sert de parking à des véhicules ; sa vente ne peut donc être retenue comme terme de comparaison ; au contraire, les autres éléments de comparaison sur lesquels se fondent également l'expropriant, sont publiés à la Conservation des Hypothèques de Nice et sont relatifs à des parcelles situées sur la commune de Nice, en zone NCb et Aa selon les dates de ventes soumises soit au P0S soit au PLU, zones non constructibles ou à constructibilité limitée aux bâtiments agricoles ; ils apparaissent dès lors les plus adéquats à l'évaluation de la parcelle expropriée ; le premier juge a donc valablement pris en compte ces références qui font ressortir une valeur métrique moyenne de 96 euros ; il s'est en revanche fondé à tort, comme le critique justement la Métropole Nice Côte d'Azur, sur une vente du 26/ 03/ 2007 faisant ressortir un prix du m ² de 120 euros pour des terres agricoles, puisqu'elle n'a pas été produite par les parties dans cette affaire, peu important que dans le cadre de la même opération, elle ait été citée et invoquée dans un autre dossier ;
par conséquent, la moyenne des références pertinentes du commissaire du gouvernement donne un prix moyen du m ² de 96, 17 euros actualisé sur la base du 4ème trimestre 2014 (96 x 1615/ 1612) ;
l'indemnité principale due à Mesdames X... s'élève donc à (1. 949 + 19) x 96, 17 = 189. 262, 56 euros arrondie à 189. 300 euros ; l'indemnité de remploi s'élève subséquemment à 19 930 euros se décomposant comme suit
20 % jusqu'à 5 000 euros = 1000 €
15 % sur la tranche supérieure de 10 000 euros = 1 500 euros,
10 % pour le surplus de 174 300 euros = 17 430 euros ; »
1) ALORS QUE, aux termes de l'article A 2. 2 du règlement du plan local d'urbanisme de Nice, dans les secteurs Aa, sont admises les occupations et utilisations du sol suivantes : l'installation de systèmes solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout dispositif individuel de production d'énergie renouvelable, ou de récupération d'eau, à condition qu'ils soient implantés sur les bâtiments/ les affouillements ou exhaussements de sol liés à une opération de construction ou d'aménagement admise dans la zone/ les Installations Classées pour la Protection de l'Environnement liées aux constructions et installations admises sous conditions dans la zone/ l'extension mesurée des constructions, installations, classées pour la protection de l'environnement ou non, et des ouvrages techniques existants, nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés au traitement des déchets, à condition qu'ils ne portent pas atteinte à la vocation agricole des terres/ les infrastructures et ouvrages techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, à condition qu'ils ne portent pas atteinte à la vocation agricole des terres/ les ouvrages et installations ou équipements publics d'infrastructure de desserte de la zone ainsi que les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole à l'exception des centres équestres et des chenils et les constructions et installations liées et nécessaires à l'exploitation des pôles agricoles ; qu'en affirmant, pour en déduire que les terrains expropriés n'étaient pas constructibles et ne pouvaient être qualifiés de terrain à bâtir, que les parcelles étaient situées en zone Aa ne permettant que la réalisation de bâtiments à usage agricole, la cour d'appel a violé l'article A 2. 2 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Nice ;
2) ALORS QUE, la qualification de terrain à bâtir peut être retenue même si le terrain est situé dans une zone dont la constructibilité est limitée ; qu'en se bornant à retenir que les parcelles expropriées était situées en zone Aa, zone permettant seulement la réalisation de bâtiments à usage agricole, pour en déduire qu'elles ne pouvaient être qualifiées de terrain à bâtir, sans se demander si, même limitée, la constructibilité des parcelles situées en zone Aa-pour lesquelles le règlement de la zone prévoit que sont notamment autorisées l'extension mesurée des constructions, installations, classées pour la protection de l'environnement ou non, et des ouvrages techniques existants, les infrastructures et ouvrages techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, à condition qu'ils ne portent pas atteinte à la vocation agricole des terres et les ouvrages et installations ou équipements publics d'infrastructure de desserte de la zone-n'était pas de nature à conférer aux parcelles litigieuses la qualification de terrain à bâtir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II, devenu l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3) ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir suppose simplement que les réseaux d'électricité et d'eaux potable soient à proximité immédiate des terrains en cause ; qu'en se bornant à affirmer que la parcelle litigieuse, agricole, ne bénéficie pas du réseau de distribution d'eau potable, sans rechercher, comme elle y était invitée, preuve à l'appui (mémoire d'intimé et d'appel incident des consorts X..., p. 6, § 1 à 3 et plan cadastral produit), si la proximité des équipements et des zones bâties ne permettait pas d'assurer une viabilité intégrale, réseau d'eau et d'électricité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II, devenu l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande d'indemnité de dépréciation du surplus,
AUX MOTIFS QUE « l'indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir la moins-value résultant de l'expropriation pour le reste de la propriété conformément à l'article L 13-13 du code de l'expropriation ; en l'espèce, les biens expropriés constituent un champ sans exploitation particulière ; les deux parcelles expropriées étaient contiguës de sorte que l'emprise va laisser subsister de part et d'autre de la voie de 40 mètres, deux parcelles : CD 143 pour 18 851 m ² et CD 153 pour 6 408 m ² ; le premier juge a écarté le barème dégressif proposé par le commissaire du gouvernement pour écarter'l'indemnisation sollicitée, qu'il a estimé inadapté aux terrains agricoles expropriés de la Plaine du Var, notamment en ce qu'il ne prend pas en compte le pourcentage de terres exploitables perdues alors qu'il s'agit d'une zone de culture ou la culture d'herbes de table et salades peut s'avérer d'un excellent rapport pour une faible surface, la surface totale devant toutefois permettre une exploitation viable ; partant du constat qu'une terre agricole doit pouvoir être vendue aux fins d'une exploitation agricole, il a adopté, dans l'opération d'expropriation de la plaine du Var les critères de dépréciation suivants provenant selon lui :
1. De la perte de surface plus ou moins importante,
2. De la perte de bénéfice gratuit de l'eau du canal des arrosants ou des fourrages sauf s'ils sont reconstitués,
3. Des contraintes ou restrictions d'exploitation liées à la séparation d'une propriété en deux parties,
4. Il doit pouvoir y être ajouté un ou plusieurs critères suivants les différents cas d'espèce ;
par suite, il a fixé par m ² restant, une dépréciation de 5 % d'euros par m ² pour la perte de surface de plus de 10 %, pouvant être augmentée suivant le pourcentage de surface perdue, de 10 % par m ² en cas de réunion de deux critères et de 15 % par m ² en cas de réunion de trois critères, avec modulation en fonction des éléments spécifiques à la situation d'espèce ; c'est ainsi que dans le cas d'espèce, il a retenu une dépréciation de 15 % pour une diminution significative de surface, une perte d'accès à de l'eau d'arrosage gratuit et la perte d'intérêt agricole de la parcelle qu'il a appliqué à l'ensemble de la propriété des consorts X... ; cependant, l'expropriante et le commissaire du Gouvernement soulignent à juste titre que les deux parcelles CD 143 et CD 153 conservent une configuration adaptée au regard de leur superficie restante de 18 851 m ² et 6 408 m ² ; en outre, les accès seront intégralement reconstitués et l'usage de l'eau sera rétabli par la mise en place d'un forage avec pompe immergée ; l'amputation subie n'entraîne donc pas de dévalorisation pour ces deux terrains ; Isabelle, Stéphanie, Marie-Thérèse et Elisabeth X... qui ne rapportent pas la preuve contraire, seront donc déboutées de leur demande sur ce point ; le jugement sera donc infirmé de ce chef »
ALORS QUE, en cas d'expropriation partielle, l'exproprié a droit à une indemnité pour la dépréciation du surplus non exproprié ; qu'en retenant, pour débouter les consorts X... de leur demande d'indemnisation du surplus, que l'amputation subie n'entraînait aucune dévalorisation des deux terrains subsistants après avoir pourtant constaté que l'emprise provoquait une scission de parcelles auparavant d'un seul tenant et laissait subsister de part et d'autre de la voie de 40 mètres, deux parcelles CD 143 et CD 153, ce qui entraînait une dépréciation du fait de la nécessaire dégradation de leurs conditions d'exploitation, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13, devenu l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande indemnitaire relative à la mise en place de clôture et de portails ;
AUX MOTIFS QUE « selon l'article L 13-13 du code de l'expropriation, l'indemnité de dépossession doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; le premier juge a ici fait droit à la demande indemnitaire de 36 310, 45 € correspondant au coût d'établissement d'une clôture avec deux portails en considérant que les vols de récolte, fréquents voire habituels quand les propriétés jouxtent la voie publique, ne constituent pas de simples préjudices éventuels d'autant que l'ouverture sur la voie de 40 m, inclura une piste cyclable et le tramway, accès aisés pour toute personne physique aux terrains en bordure, et que la surélévation de la voie ne permettra pas l'édification d'une clôture efficace par l'exproprié ; cependant, outre que seul le dommage actuel peut être réparé, une indemnité de clôture ne peut être accordée que dans la mesure où la propriété disposait auparavant d'une clôture, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; le jugement sera donc infirmé sur ce point ; »
1°) ALORS QUE les indemnités allouées à l'exproprié couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'exproprié est ainsi fondé à obtenir l'indemnisation de son préjudice actuel, mais également du préjudice futur dès lors que celui-ci présente un caractère certain ; qu'en retenant, pour refuser d'allouer aux expropriées une indemnité de clôture, que seul le dommage actuel pouvait être réparé, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13, devenu l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 13-16, devenu l'article L. 321-3 du même code ;
2°) ALORS QUE les indemnités allouées à l'exproprié couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'exproprié est ainsi fondé à obtenir l'indemnisation de son préjudice actuel, mais également du préjudice futur dès lors que celui-ci présente un caractère certain ; qu'en retenant qu'une indemnité de clôture ne pouvait être accordée que dans la mesure où la propriété disposait auparavant d'une clôture, sans se demander si la réalisation d'une clôture n'était pas rendue nécessaire par l'expropriation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13, devenu l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 13-16, devenu l'article L. 321-3 du même code.
