LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mars 2015), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3e, 31 octobre 2012, pourvoi n° 11-19.876), que la Société Immobilière de Paris Poissonnière (la SIPP), propriétaire d'un immeuble qu'elle souhaitait vendre par lots, après avoir tenu une réunion d'information le 22 mars 2005, a notifié à M. et Mme X..., locataires d'un appartement dans cet immeuble, une offre de vente au visa de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 ; que M. et Mme X... et l'association du 118 rue Lafayette (l'association), constituée le 7 avril 2005, ont assigné la SIPP en nullité de cette offre au motif qu'elle n'avait pas satisfait à l'obligation d'information prescrite par l'accord collectif du 9 juin 1998 ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande alors, selon le moyen, que l'accord collectif national du 9 juin 1998, dont l'objet est de renforcer la protection des locataires en leur donnant des garanties sur une éventuelle acquisition de leur logement, prévoit une concertation spécifique avec l'association des locataires représentative en vue de la réalisation des diagnostics et bilans techniques ; qu'en déclarant que l'association, dès sa constitution, avait disposé de l'information individuelle délivrée aux locataires et avait pu prendre connaissance du document intitulé "diagnostic technique" déjà établi, quand il incombait au propriétaire, dès la connaissance de la constitution de l'association, soit le 7 avril 2005, d'examiner de concert avec elle, les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques, ou, à tout le moins, de compléter ceux qui avaient déjà été établis, après concertation avec l'association, la cour d'appel a violé l'article 2.2 dudit accord" ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'association avait eu communication de l'information individuelle délivrée aux locataires, du dossier de diagnostics techniques et du livret d'information récapitulant les travaux effectués dans l'immeuble au cours des cinq dernières années et précisant ceux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme, relevé, au vu des échanges de correspondances, qu'une discussion et des rendez-vous s'étaient instaurés entre l'association et le mandataire de la SIPP et retenu que les observations de l'association portaient essentiellement sur une révision de la fourchette du prix et du taux de décote d'ancienneté et non sur la réalisation des diagnostics et bilans techniques déjà effectués, la cour d'appel a pu en déduire que la bailleresse avait rempli son obligation d'information à l'égard de l'association et que les exigences de l'accord collectif du 9 juin 1998 avaient été respectées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que le document intitulé "diagnostic technique" réalisé le 31 janvier 2005, portant constat de l'état apparent de l'immeuble conformément aux dispositions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation, ne constituait pas le diagnostic technique au sens de l'accord collectif du 9 juin 1998 ; qu'en s'appuyant dessus pour affirmer qu'il était précis et répondait aux exigences de l'accord collectif, réfutant ainsi à tort les insuffisances dénoncées par les exposants au regard des exigences de cet accord, la cour d'appel a violé l'article 2.2 dudit accord ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le "dossier de diagnostics techniques" établi le 31 janvier 2005, réalisé par quatre sociétés différentes en fonction de leur spécialité dans le bâtiment, détaillait l'état du clos, du couvert et de l'isolation thermique, des conduites et canalisations collectives et des équipements de chauffage collectif, des ascenseurs et de la sécurité en matière d'incendie, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le diagnostic technique de l'immeuble, bien que visant l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation, portait sur les éléments mentionnés par l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 et était conforme aux prescriptions de ce texte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen de cassation, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que figurant au nombre des pièces devant être présentées aux locataires pour décider d'une éventuelle acquisition de leur logement, le règlement de copropriété peut, aux termes de l'accord collectif, être consulté dès qu'il est matériellement mis à leur disposition ; qu'en déclarant que l'annonce de la consultation était satisfaite quand le livret remis aux locataires le 22 mars 2005 ne comportait que la description objective du statut légal de la copropriété, de même que la fiche d'information individuelle se bornait à une description du logement, tandis que le règlement de copropriété avait été mis à la disposition des intéressés seulement le 1er septembre 2005, et que l'offre de vente avait été notifiée le 8 juillet précédent, ce dont il résultait que les locataires n'avaient disposé que d'un temps extrêmement bref pour décider de l'opportunité d'acquérir, la cour d'appel a violé l'article 2.4 de l'accord collectif du 9 juin 1998 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le livret remis aux locataires le 22 mars 2005 contenait un exposé des règles générales du fonctionnement de la copropriété, que la fiche d'information du 7 avril 2005 mentionnait pour chaque appartement le numéro de lot et l'état descriptif de division et que le règlement de copropriété établi le 12 août 2005 était consultable au bureau de vente dès le début de la commercialisation de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que les dispositions de l'article 2.4 de l'accord collectif du 9 juin 1998 avaient été respectées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que dans le cadre de l'information des locataires, l'accord collectif prévoit que le propriétaire fournit la liste des travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme ; qu'en décidant que le propriétaire avait satisfait à cette obligation de communication et d'information pour la raison que les diagnostics techniques soulignaient les défauts et insuffisances des installations et que la communication postérieure de la liste des travaux confirmait l'information déjà donnée, tandis que les renseignements fournis dans le diagnostic technique ne constituent pas la liste des travaux futurs, que la liste elle-même, indispensable pour éclairer le niveau prévisible des charges à venir, n'avait été communiquée que le 28 novembre 2005, ce dont il résultait que les intéressés n'avaient pu disposer des informations qualitatives et quantitatives dans un délai suffisant pour faire leur choix en connaissance de cause, la cour d'appel a violé l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les diagnostics techniques mis à la disposition des locataires soulignaient l'état, les défauts et les insuffisances des équipements décrits et que le livret d'information individuel récapitulait les travaux réalisés dans l'immeuble au cours des cinq dernières années et ceux à prévoir à court et moyen terme avec l'indication de leur coût, la cour d'appel en a exactement déduit que les locataires avaient reçu une information conforme aux exigences de l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 et que la bailleresse avait satisfait à son obligation d'information ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... et l'association du 118 rue Lafayette aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et de l'association du 118 rue Lafayette ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et l'association des locataires du 118 rue Lafayette
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, d'avoir débouté des locataires (M. et Mme X..., exposants) constitués avec d'autres en association (celle des locataires du 118 rue Lafayette, également exposante) de leur demande tendant à voir déclarer nulles les offres de vente notifiées par le propriétaire de l'immeuble (la SIPP) dans le cadre d'une opération de vente à la découpe, et de les avoir validées ;
AUX MOTIFS QUE l'association des locataires du 118 rue Lafayette avait été créée postérieurement à la réunion d'information prévue par le point 1.2 de l'accord après que le bailleur avait pris la décision de mettre en vente par lots, tenue le 22 mars 2005, quand un diagnostic technique avait déjà été effectué par la société Siena Ingénierie le 31 janvier 2005, visé dans le livret d'information remis à cette occasion aux locataires ; que le processus d'information ayant été mis en oeuvre avant la création de cette association, qui n'avait pas encore d'existence juridique, la société SIPP, au stade de la réalisation des diagnostics et bilans techniques déjà effectués, ne pouvait donc les examiner avec l'association, contrairement à ce que soutenaient les locataires, et, partant, compléter ou reprendre la procédure engagée, étant rappelé que, même si l'accord n'imposait pas la réalisation de ces documents avant ou pour la réunion d'information, ceux-ci devaient néanmoins être mis dès que possible à la disposition des locataires afin de permettre leur information détaillée le plus en amont possible ; qu'en l'espèce, l'association des locataires, dès sa constitution, avait disposé de l'information individuelle délivrée aux locataires et avait pu également prendre connaissance des documents déjà établis, dont précisément le document intitulé « diagnostic technique » portant constat de « l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité » (arrêt attaqué, pp. 6 et 7) ;
ALORS QUE l'accord collectif national du 9 juin 1998, dont l'objet est de renforcer la protection des locataires en leur donnant des garanties sur une éventuelle acquisition de leur logement, prévoit une concertation spécifique avec l'association des locataires représentative en vue de la réalisation des diagnostics et bilans techniques ; qu'en déclarant que l'association, dès sa constitution, avait disposé de l'information individuelle délivrée aux locataires et avait pu prendre connaissance du document intitulé « diagnostic technique » déjà établi, quand il incombait au propriétaire, dès la connaissance de la constitution de l'association, soit le 7 avril 2005, d'examiner de concert avec elle, les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques, ou, à tout le moins, de compléter ceux qui avaient déjà été établis, après concertation avec l'association, la cour d'appel a violé l'article 2.2 dudit accord.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, d'avoir débouté des locataires (M. et Mme X..., exposants) constitués avec d'autres en association (celle des locataires du 118 rue Lafayette, également exposante) de leur demande tendant à voir déclarer nulles les offres de vente notifiées par le propriétaire de l'immeuble (la SIPP) dans le cadre d'une opération de vente à la découpe, et de les avoir validées ;
AUX MOTIFS QUE les intéressés reprochaient au diagnostic produit par la SIPP, d'un côté, de ne pas avoir été réalisé spécifiquement dans le cadre de l'accord collectif, de l'autre, son insuffisance au regard des exigences dudit accord, ne permettant pas d'assurer une parfaite information ; que le diagnostic technique établi le 31 janvier mentionnait qu'il avait été réalisé conformément aux dispositions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation, selon lequel toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans était précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs ; qu'il précisait qu'il avait été effectué à la suite de visites sur place effectuées entre le 17 et le 21 janvier 2005, suivies d'autres visites les 24, 25 et 28 janvier 2005 ; que ce diagnostic n'avait pas été spécifiquement établi dans le cadre de l'accord collectif, ce qui n'était d'ailleurs pas contesté, et l'avait même été initialement en vue de l'acquisition de l'immeuble par la SIPP en juin 2003 ; que cette circonstance ne pouvait en affecter la valeur dans la mesure où de nouvelles visites avaient été effectuées afin de mise à jour préalablement à la vente ; qu'en toute hypothèse, le "dossier de diagnostics techniques" établi le 31 janvier 2005, réalisé par quatre sociétés différentes, annexé à l'offre de vente faite à M. et Mme X..., était extrêmement précis et répondait aux exigences de l'accord en matière de diagnostic ; qu'il détaillait en effet l'état du clos, du couvert, de l'isolation thermique (pp. 14 à 25), des conduites et canalisations collectives et des équipements de chauffage collectif (pp. 51 à 36), des ascenseurs (sur 7 pages), de la sécurité en matière d'incendie (pp. 44 à 58) ; que le rapport de la société Siena Incendie du 31 janvier 2005 portait sur « l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduites et canalisations effectives et équipements communs » ; que celui de la société TCP du 28 janvier 2005 portait sur l'état apparent des équipements communs ; que le rapport de la société Sécuri-bat, relatif aux équipements communs contre l'incendie du 25 janvier 2005 constatait « qu'il n'y avait pas de mise en conformité à prévoir si les bâtiments restaient en l'état de leur construction », tout en définissant les travaux nécessaires ; que le rapport de la société Consultec, sur la vérification technique des ascenseurs électriques, du 24 janvier 2005, dressait la liste des travaux à la charge de l'entreprise de maintenance, du maître de l'ouvrage, ceux à prévoir dans un délai de cinq ans, pour mettre les ascenseurs en conformité ; que les critiques relatives à une description erronée des logements, à l'absence de visite des logements et de certaines parties communes, au défaut d'indication des travaux à prévoir, de leur coût et de ceux de nature à remédier à de prétendues non conformités n'étaient pas fondées, quand il résultait des rapports que les parties privatives, dont l'état pouvait être évoqué avec le locataire dans le cadre de l'information individuelle (point 2.3, alinéa 2 de l'accord collectif) et que le propriétaire n'avait pas l'obligation de faire visiter – l'état de l'immeuble devant seulement porter sur les parties communes – pour la plupart visibles depuis l'extérieur ou depuis les parties communes – avaient fait l'objet d'un constat ; qu'il ne pouvait pas non plus être reproché à la SIPP de n'avoir pu faire examiner la charpente inaccessible, parce que recouverte d'une autre charpente métallique, ni la partie des murs mitoyens sur cour intérieure situés entre le mur et la maçonnerie enduites des commerces, en raison d'inaccessibilité des locaux commerciaux, quand les murs mitoyens sur cour intérieure accessibles avaient été déclaré « en état d'usage » (arrêt attaqué, pp.7, 8 et 9) ; qu'il résultait de ces éléments que les intéressés, notamment l'association, avaient reçu une information claire et exhaustive leur permettant de nourrir leur réflexion et d'arrêter leur choix et qu'ils n'étaient fondés à se prévaloir d'aucun manquement de la SIPP à son obligation d'information, conformément aux objectifs posés par l'article 2.2 de l'accord collectif dès lors qu'ils avaient été destinataires des diagnostics et bilans techniques trois mois avant l'offre de vente ;
ALORS QUE le document intitulé "diagnostic technique" réalisé le 31 janvier 2005, portant constat de l'état apparent de l'immeuble conformément aux dispositions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation, ne constituait pas le diagnostic technique au sens de l'accord collectif du 9 juin 1998 ; qu'en s'appuyant dessus pour affirmer qu'il était précis et répondait aux exigences de l'accord collectif, réfutant ainsi à tort les insuffisances dénoncées par les exposants au regard des exigences de cet accord, la cour d'appel a violé l'article 2.2 dudit accord.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, d'avoir débouté des locataires (M. et Mme X..., exposants) constitués avec d'autres en association (celle des locataires du 118 rue Lafayette, également exposante) de leur demande tendant à voir déclarer nulles les offres de vente notifiées par le propriétaire de l'immeuble (la SIPP) dans le cadre d'une opération de vente à la découpe, et de les avoir validées ;
AUX MOTIFS QUE l'accord collectif prévoyait une information générale des locataires sur les règles générales du fonctionnement de la copropriété, ainsi que l'annonce de la possibilité de consulter le futur règlement de copropriété dès qu'elle était matériellement possible ; que le livret remis aux locataires lors de la réunion du 22 mars 2005 contenait un exposé des règles générales de la copropriété et leur précisait, outre les coordonnées du syndic, que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division étaient à leur disposition dans l'espace vente ; que la fiche d'information individuelle du 7 avril 2005 mentionnait, pour chaque appartement, son numéro de lot de copropriété, le nombre de tantièmes et la superficie loi Carrez ; que le règlement de copropriété de l'immeuble établi par l'étude Thibierge, notaire à Paris, était consultable au bureau de vente, et ce dès le début de la procédure de mise en vente par lots de l'immeuble ; que le règlement de copropriété ayant été établi par acte notarié du 12 août 2005, il ne pouvait être considéré, comme le soutenaient les intéressés, qu'ils n'auraient pas disposé suffisamment tôt de renseignements leur permettant de décider « en toute connaissance matérielle et juridique » de l'opportunité de devenir ou non copropriétaires ; que l'annonce de la consultation prévue par l'accord collectif était donc satisfaite, étant rappelé que la protection légitime des locataires par le droit positif ne pouvait entraîner de leur part toute absence de diligences et de démarches pour obtenir une information sur ces points ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble ne faisaient pas partie des conditions de la vente proposée au locataire ; que l'objet de la vente correspondait exactement à l'appartement loué et se trouvait parfaitement identifié ; qu'aucun grief ne pouvait donc être retenu de ce chef à l'encontre de la société SIPP ;
ALORS QUE, figurant au nombre des pièces devant être présentées aux locataires pour décider d'une éventuelle acquisition de leur logement, le règlement de copropriété peut, aux termes de l'accord collectif, être consulté dès qu'il est matériellement mis à leur disposition ; qu'en déclarant que l'annonce de la consultation était satisfaite quand le livret remis aux locataires le 22 mars 2005 ne comportait que la description objective du statut légal de la copropriété, de même que la fiche d'information individuelle se bornait à une description du logement, tandis que le règlement de copropriété avait été mis à la disposition des intéressés seulement le 1er septembre 2005, et que l'offre de vente avait été notifiée le 8 juillet précédent, ce dont il résultait que les locataires n'avaient disposé que d'un temps extrêmement bref pour décider de l'opportunité d'acquérir, la cour d'appel a violé l'article 2.4 de l'accord collectif du 9 juin 1998.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, d'avoir débouté des locataires (M. et Mme X..., exposants) constitués avec d'autres en association (celle des locataires du 118 rue Lafayette, également exposante) de leur demande tendant à voir déclarer nulles les offres de vente notifiées par le propriétaire de l'immeuble (la SIPP) dans le cadre d'une opération de vente à la découpe, et de les avoir validées ;
AUX MOTIFS QUE le grief tiré du défaut de communication de la liste des travaux à entreprendre à court et moyen terme ne pouvait non plus être retenu, cependant que les diagnostics communiqués soulignaient tout au long du rapport l'état, les défauts et les insuffisances des installations et équipements décrits, que ces documents étaient « aisément lisibles », ainsi que le prévoyait l'article 2.2 de l'accord et permettaient à tout lecteur de tirer les conclusions qui s'imposaient sur les travaux à effectuer ; que la communication postérieure de la liste des travaux qu'il pouvait être souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme, qui pouvait être consultée dans les bureaux de Résidential Partners sur simple demande, ne faisait donc que confirmer une information déjà communiquée à chacun avec les diagnostics réalisés, étant rappelé que l'accord ne prévoyait pas l'obligation pour le propriétaire d'indiquer le coût de ces travaux ;
ALORS QUE, dans le cadre de l'information des locataires, l'accord collectif prévoit que le propriétaire fournit la liste des travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme ; qu'en décidant que le propriétaire avait satisfait à cette obligation de communication et d'information pour la raison que les diagnostics techniques soulignaient les défauts et insuffisances des installations et que la communication postérieure de la liste des travaux confirmait l'information déjà donnée, tandis que les renseignements fournis dans le diagnostic technique ne constituent pas la liste des travaux futurs, que la liste elle-même, indispensable pour éclairer le niveau prévisible des charges à venir, n'avait été communiquée que le 28 novembre 2005, ce dont il résultait que les intéressés n'avaient pu disposer des informations qualitatives et quantitatives dans un délai suffisant pour faire leur choix en connaissance de cause, la cour d'appel a violé l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998.
