LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mai 2015), que, Jeanne X..., propriétaire d'une maison et d'un terrain constructible attenant, a consenti une promesse de les vendre à la société Antibes Carnot, sous condition suspensive de l'obtention par celle-ci d'un permis de démolir et de construire un immeuble à usage collectif d'habitation ; que le permis de construire a été délivré à la société Antibes Carnot qui n'a pas donné suite au projet ; qu'à la suite de négociations menées par M. Y..., mandataire de Jeanne X... et gérant de la société Sélect finances, une nouvelle promesse de vente a été signée le 27 mars 2009, en l'étude de M. Z..., notaire, au profit de la société Les Amaryllis, sous condition suspensive du transfert du permis de construire ; que la société L'Etoile d'Antibes a substitué la société Les Amaryllis et signé l'acte authentique de vente le 25 septembre 2009 ; que, le 27 octobre 2009, un protocole a été signé entre la société L'Etoiles d'Antibes et la société Select finances aux termes duquel une somme représentant la rémunération de cette dernière société a été remise à M. A... en qualité de séquestre ; que, soutenant que la société Antibes Carnot s'était obligée à affecter des appartements à des logements sociaux et à procéder à un aménagement paysager et que ces engagements étaient connus du vendeur et de son mandataire, la société L'Etoile d'Antibes a assigné Jeanne X..., la société Select finances, M. Y... et M. A... en dommages-intérêts et restitution de la somme séquestrée ; que Jeanne X..., la société Sélect finances et M. Y... ont appelé en garantie M. Z... et la SCP B... ; que Jeanne X... est décédée en cours de procédure, en laissant pour lui succéder Mme Claudine X..., qui est intervenue volontairement à l'instance, assistée de son curateur ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société l'Etoile d'Antibes fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, même s'il n'y avait pas eu dol, les travaux et frais exigés par la mairie s'imposaient et que le préjudice invoqué par la société L'Etoile d'Antibes était dépourvu de lien de causalité avec les fautes retenues, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la société L'Etoile d'Antibes n'avait perdu qu'une chance de ne pas avoir contracté à d ‘ autres conditions, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que sa demande de dommages-intérêts devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour dire que la société Sélect finances a droit au montant de la commission et condamner la société L'Etoile d'Antibes à payer cette somme, l'arrêt adopte les motifs des premiers juges qui avaient retenu que la faute du mandataire n'était pas établie et que la condition posée par le protocole était accomplie ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que M. Y... avait commis une réticence dolosive, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. Z... et la SCP B... ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la société Sélect finances a droit au montant de la commission arrêtée à la somme de 53 820 euros TTC, condamne en tant que de besoin la société L'Etoile d'Antibes à payer cette somme à la société Sélect finances et dit et juge que M. A... est autorisé à se libérer de cette somme qui lui a été remise en qualité de séquestre au profit de la société Sélect finances, l'arrêt rendu le 28 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Select finances aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société L'Etoile d'Antibes
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société L'Étoile d'Antibes de sa demande tendant à la condamnation in solidum de Mme C...
X..., venant aux droits de Mme X...
G..., M. Y..., Maître Z... et la SCP B... à lui payer la somme de 426. 195, 73 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante soutient exactement que la promesse de vente du 4 août 2006 rédigée par Maître Z... contient bien une condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire pour la réalisation d'une opération immobilière de logements de 2. 000 m ² SHON minimum destinés à l'accession libre à la propriété, « comportant un quota de logements sociaux ne pouvant excéder 20 % » ; que la venderesse et son mandataire M. Y... avaient donc parfaite connaissance de l'obligation de construction ; que la société Nouveaux Constructeurs confirme la connaissance qu'avaient la venderesse et le notaire de la nature de l'engagement de cet acquéreur vis-à-vis de la ville d'Antibes « à savoir six appartements du 1er étage en locatif social conventionné avec six stationnements en sous-sol » ; que M. D... fait valoir qu'il n'ignore certes pas lui-même les dispositions de l'article 55 de la loi SRU qui impose aux communes un quota de logements sociaux de 20 % ; qu'il soutient cependant exactement que cette disposition n'implique pas que le coefficient de logements sociaux soit réellement imposé par la commune à tout projet de construction de logements collectifs, dans la mesure où la commune peut parfaitement satisfaire aux obligations de la loi en faisant construire des logements exclusivement dédiés au parc locatif social, de sorte qu'un certain nombre de constructions sont exonérées par la commune de cette obligation ; que le permis de construire qui était accordé à la SNC Antibes-Carnot n'imposait aucune affectation à des logements sociaux ; que l'acquéreur a pu légitimement croire être dispensé de cette obligation passée directement par la SNC avec les services de l'urbanisme de la commune et qui ne figurait pas sur les documents devant faire l'objet du transfert, puisque engagement pris à la demande de la mairie, postérieurement au dépôt du dossier initial ; que les intimés pour soutenir encore que la société L'Étoile d'Antibes connaissait la nécessité d'affecter 20 % de la surface habitable des logements sociaux invoquent le courriel en date du 25 mars 2009 par lequel le notaire indique que l'acquéreur souhaite « soumettre la réalisation de la vente à l'obtention de l'agrément par le maire d'Antibes de la Foncière de logements en qualité de repreneur de l'ensemble des logements sociaux et de l'engagement de cette Foncière des logements à procéder à l'acquisition desdits logements » ; que la clause ne figure pas à la promesse de vente qui énonce seulement qu'« en outre la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un accord écrit de la Foncière de logements précisant que celle-ci entend acquérir 17 logements au prix de 4. 500 € le mètre carré et ce dans un délai de deux mois », de sorte que M. D... n'est pas suffisamment contredit lorsqu'il prétend qu'il voulait seulement s'assurer ainsi de la vente de dix-sept logements sur les vingt-sept prévus à un prix s'approchant du prix du marché en en faisant une condition de son engagement, qu'en effet la Foncière de logements a pour mission de développer « une nouvelle offre locative tant sociale que libre », qu'il s'agissait donc seulement de trouver un partenaire financier pour porter l'opération, et non la preuve de la connaissance par M. D... de l'obligation imposée par la commune ; que le fait que le 6 août 2009 la société L'Étoile d'Antibes ait fait signer à Mme F... un contrat de réservation portant sur un appartement deux pièces au premier étage au prix de 4. 700 € le mètre carré sans parking, tend à démontrer qu'à cette date, postérieurement à la signature de la promesse, cette société ignorait encore la nécessité d'affecter les appartements du premier étage à des logements sociaux ; qu'en définitive, l'appelant établit la connaissance qu'avaient la venderesse, Mme veuve G... et M. Y... de la condition de construction d'un pourcentage de logements sociaux ressortant de la précédente promesse de vente ; qu'il en va de même du notaire qui l'avait rédigée ; que le vendeur et son représentant ont commis une réticence dolosive, et que le notaire ne justifie pas avoir rempli son devoir d'information ; que l'acquéreur sollicite l'indemnisation du préjudice issu de la moins-value liée à l'obligation de vendre à moindre prix à la société Horizon 21 qui, bien que faisant partie du groupe D..., a dû exposer des frais financiers pour ne percevoir que le montant de loyers plafonnés, soit une perte d'un montant de 283. 220 €, et la réparation du préjudice issu de l'engagement que la société L'Étoile d'Antibes a dû prendre d'effectuer des aménagements sur le domaine public, soit la réalisation d'un espace arboré sur le domaine public pour un montant de 142. 975, 73 €, soit au total 426. 195, 73 € ; que même sans dol, ces frais et travaux exigés par la mairie ne s'imposaient pas moins ; que l'acquéreur n'a donc perdu qu'une chance de ne pas avoir contracté ou bien d'avoir acquis à d'autres conditions ; que la perte d'une chance n'est pas invoquée ; que la cour ne peut y suppléer ; que le préjudice invoqué est dépourvu de lien de causalité avec les fautes retenues, et a fortiori celui subi par une personne morale tierce ; que de surcroît, pareille obligation ne figurant pas dans le permis de construire initial, pour résulter d'un engagement (verbal ?) du bénéficiaire du permis envers un adjoint à l'urbanisme ; que faute d'engagement ressortant de quelque écrit, il appartenait à l'acquéreur de contester le refus de transfert du permis à son profit ; qu'à défaut, la société L'Étoile d'Antibes est à l'origine de son propre préjudice ; que par ailleurs, en ce qui concerne la faute spécifique du notaire à raison du manquement à son devoir d'information et de conseil, celui-ci fait valoir exactement qu'elle ne peut donner lieu à condamnation solidaire avec la réparation contractuelle de réduction du prix due par l'auteur d'un dol ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, par substitution des présents motifs à ceux du premier juge ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le droit de demander la nullité d'un contrat par application des articles 1116 et 1117 du code civil n'exclut pas l'exercice par la victime des manoeuvres dolosives d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi ; que dans ses écritures d'appel (conclusions du 31 mars 2015, p. 19 à 22), la société L'Étoile d'Antibes évaluait le préjudice subi par elle en raison du dol dont elle avait été la victime en rappelant qu'il correspondait à la différence entre le prix auquel elle aurait pu vendre le programme immobilier sans les contraintes liées à la construction de logements sociaux et aux aménagements exigés par la mairie et le prix auquel le programme a été effectivement vendu, cette différence représentant une somme de 426. 195, 73 € ; qu'en affirmant que la société L'Étoile d'Antibes n'aurait pu voir son action prospérer que sur le fondement de la perte de chance, qui n'était pas invoquée (arrêt attaqué, p. 7, dernier attendu), cependant que celle-ci était fondée à solliciter l'indemnisation de son entier préjudice à l'encontre des auteurs de la réticence dolosive et du manquement au devoir d'information dont la cour d'appel constatait l'existence, préjudice qui ne se limitait pas à une simple perte de chance, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1382 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE la responsabilité délictuelle suppose l'existence d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice ; qu'en affirmant que « le préjudice invoqué est dépourvu de lien de causalité avec les fautes retenues, et a fortiori celui subi par une personne morale tierce » (arrêt attaqué, p. 7 in fine), cependant qu'elle constatait que la société L'Étoile d'Antibes sollicitait « l'indemnisation de la moins-value liée à l'obligation de vendre à moindre prix à la société Horizon 21 » (arrêt attaqué, p. 7, 8ème attendu), ce dont il résultait que la société L'Étoile d'Antibes sollicitait bien l'indemnisation d'un préjudice personnel et direct, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1116 et 1382 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU'en considérant que la condition tenant à la construction de logements sociaux « ne figurant pas dans le permis de construire initial, pour résulter d'un engagement (verbal ?) du bénéficiaire du permis envers un adjoint à l'urbanisme », et « faute d'engagement ressortant de quelque écrit », il appartenait à la société L'Étoile d'Antibes « de contester le refus de transfert du permis à son profit », et qu'à défaut, celle-ci « est à l'origine de son propre préjudice » (arrêt attaqué, p. 8, premier attendu), cependant que si la société L'Étoile d'Antibes avait refusé les conditions posées par la mairie au transfert du permis de construire, elle n'aurait pas pu construire du tout, ce qui lui aurait occasionné un préjudice plus important encore, la cour d'appel a statué par une motivation évidemment inopérante et a privé dès lors sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en écartant la demande indemnitaire présentée à l'encontre du notaire, au motif « qu'en ce qui concerne la faute spécifique du notaire à raison du manquement à son devoir d'information et de conseil, (…) celui-ci fait valoir exactement qu'elle ne peut donner lieu à condamnation solidaire avec la réparation contractuelle de réduction du prix due par l'auteur d'un dol » (arrêt attaqué, p. 8, 2ème attendu), cependant que la société L'Étoile d'Antibes ne sollicitait pas une réduction du prix de vente mais concluait à la condamnation du vendeur, de son représentant et du notaire à l'indemniser à hauteur du préjudice occasionné, respectivement, par leur réticence dolosive et leur manquement à l'obligation d'information (conclusions d'appel de la société L'Étoile d'Antibes du 31 mars 2015, p. 19, alinéa 7, et p. 21, alinéa 5), la cour d'appel a dénaturé le sens des conclusions dont elle était saisie et violé ce faisant l'article 4 du code de procédure civile ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE le notaire qui manque à son devoir d'information s'expose à réparer le préjudice actuel et certain né de ce manquement ; qu'en constatant que le notaire avait manqué à son devoir d'information (arrêt attaqué, p. 7, 7ème attendu), puis en l'exonérant toutefois de toute responsabilité au motif qu'une condamnation in solidum était sollicitée contre lui (arrêt attaqué, p. 8, 2ème attendu), la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société L'Étoile d'Antibes de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que la société Select Finances devait être privée de sa commission faute d'être parvenue à obtenir le transfert du permis de construire dans les conditions figurant audit permis ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant de la rémunération de la société Sélect Finances, le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la preuve que l'intermédiaire aurait accompli son mandat de manière fautive en cachant délibérément le fait que le permis était assorti de deux obligations qui n'apparaissaient pas au permis n'est pas établie dès lors, d'abord, qu'aucun élément ne permet de retenir que M. Y... et sa société Select Finances auraient pu savoir que la commune en 2010, invoquerait un soi-disant engagement de réaliser un aménagement paysager sur le domaine public, alors que cet engagement ne résulte nullement des courriers des Nouveaux Constructeurs que la commune a bien voulu communiquer, ensuite, qu'en l'absence de production de l'ensemble du dossier du permis de construire, la preuve que l'engagement de réaliser des logements sociaux ne figurait pas dans le dossier n'est pas rapportée, en outre, que l'ensemble des circonstance (qualité de professionnel de l'immobilier parfaitement informé des prescriptions administratives relatives aux logements sociaux, autorisation obtenue cinq mois avant la signature de l'acte définitif de pénétrer sur le chantier pour procéder à des études techniques et à une pré-commercialisation, mise en oeuvre du projet avec l'architecte initial, recherche de l'accord écrit de La Foncière de Logement …) ne permettent pas de retenir que M. D... ne connaissait pas l'existence de cette obligation relative aux logements sociaux, et en tout cas que M. Y... pouvait avoir conscience de la nécessité de l'en aviser expressément et, enfin, que le courriel de Maître Z... de mars 2009 démontre au contraire que M. D... avait connaissance de cette préconisation ; que la faute du mandataire n'étant pas établie, et la condition posée par le protocole étant accomplie, il y a lieu de constater que la société Sélect Finances justifie de son droit à commission ;
ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en se bornant, pour débouter la société L'Étoile d'Antibes de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que la société Select Finances devait être privée de sa commission, à adopter purement et simplement les motifs du jugement entrepris, cependant que les premiers juges avaient justifié le rejet de la demande de la société L'Étoile d'Antibes par le fait que la société Select Finances et son dirigeant, M. Y..., n'avaient commis aucun manquement (jugement entrepris, p. 16), alors qu'elle retenait au contraire que la société Select Finances et M. Y... avaient commis une réticence dolosive (arrêt attaqué, p. 7, 7ème attendu), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs irréductible et a ce faisant violé l'article 455 du code de procédure civile.
