DONNE ACTE à Mmes Claude, Marie et Cécilia X... de ce que, en tant qu'héritières de Jean-Louis X..., décédé le 28 février 2016, elles reprennent l'instance dirigée contre lui ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 55 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mai 2015), que M. Y... a divisé en trois parcelles le fonds dont il était propriétaire ; que les parcelles cadastrées AO 308 et 318, appartenant à M. et Mme Z..., la parcelle cadastrée AO 319, appartenant à Jean-Louis X..., et les parcelles cadastrées AO 13, 14 et 310, appartenant à la SCI Escape, sont issues de cette division ; que M. et Mme Z..., soutenant qu'ils ne pouvaient accéder avec un véhicule automobile à leur maison, ont assigné Jean-Louis X... et la SCI Escape en désenclavement ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que, s'il est établi que le fonds de M. et Mme Z... est uniquement desservi par une servitude de passage à pied sur la parcelle AO 319, l'auteur de ceux-ci s'est volontairement enclavé en renonçant à une servitude de passage consentie le 25 septembre 2001 sur les parcelles AO 13, 14 et 310 et qu'ils ne peuvent, dès lors, revendiquer un droit de passage en voiture sur la parcelle AO 319 ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme Z... faisant valoir que la servitude conventionnelle du 25 septembre 2001 ne permettait pas un passage suffisant pour assurer la desserte complète de leur fonds, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mmes X... et SCI Escape aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes X... et les condamne à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de désenclavement des époux Z... pour leurs parcelles cadastrées section AO 308 et 318 sur la commune de Vallauris par le fonds de Jean Louis X..., cadastré section AO n° 319 ;
Aux motifs que « si l'état d'enclave permet de revendiquer un droit de passage sur l'un des fonds voisins par application des articles 682 et suivants du code civil, c'est à la condition que l'état d'enclave ne résulte pas d'un fait volontaire du propriétaire du fonds enclavé ou de ses auteurs. A cet égard, il résulte des pièces produites aux débats que :- par acte du 25 septembre 2001 publié au service chargé de la publicité foncière le 8 octobre 2001, une servitude de passage a été constituée par Litiane A..., héritière de Gaston Y... suivant sa volonté testamentaire, grevant les parcelles cadastrée section AO numéros 13, 14 et 310 au profit de la propriété cadastrée section AO, numéros 308 et 318 appartenant à Hervé B..., rédigée en ces termes. « a) une servitude de passage longeant en grande partie les limites EST et SUD de sa propriété telle que cette servitude figure sous liseré mauve et teinte violette en un plan dressé à l'échelle de 11200ème par le cabinet ARPENTEURS GEOMETRES sis à JUAN LES PINS (08160) Impasse du Trianon et dont un exemplaire revêtu d'une mention manuscrite de Monsieur Y... et de la signature de ce dernier en date du 2 novembre 2000 et demeuré annexé... b) une servitude de passage longeant la limite OUEST de sa propriété telle que cette servitude figure sous hachures mauves et teinte verte au plan ci-après annexé. c) une servitude de stationnement pour véhicule automobile en limite OUEST de sa propriété, telle que cette servitude de stationnement et son extension figure sous liseré mauve, hachures mauves et teinte verte audit plan ci-après annexe ».- par acte sous seings privés du 13 décembre 2003 passé entre Hervé B... et la SCI le Gabian, alors propriétaire du fonds cadastré section AO numéros 13, 14 et 310, Hervé B... a renoncé, moyennant le paiement de 10 000 € au bénéfice de la servitude de passage consentie le 25 septembre 2001, en conservant le bénéfice de la servitude de stationnement. Parlement, il a fait publier l'acte sous seings privés du 13 janvier 1998 par lequel lui-même et Jean-Louis X... étaient convenus d'une servitude de passage de trois mètres de large environ utilisable à pied ou en voiture en limite ouest du fonds X... pour desservir le fonds B... Par l'arrêt du 19 décembre 2013, il a été considéré et définitivement jugé que la seule servitude de passage valablement créée sur le fonds 319 était celle résultant de l'acte notarié de vente Y...-X... du 13 février 1998 qui limitait la servitude à un passage à pied, et qu'elle devait prévaloir sur l'accord passé le 13 janvier 1998. En réalité, le 13 janvier 1998, Hervé B... était seulement nu-propriétaire des parcelles 308 et 318 ; il n'en a reçu l'usufruit que par l'acte de donation de mars 1999. Il a été présent et signataire à l'acte notarié de vente du 13 février 1998 où seule une servitude de passage à pied a été constituée. Pour prétendre qu'Hervé B... ne s'est pas volontairement enclavé en renonçant le 13 décembre 2003 à la servitude de passage en voiture consentie le septembre 2001 sur le fonds 13, 14 et 310, les époux Z... soutiennent qu'il bénéficiait alors d'une tolérance de passage en voiture sur le fonds X....- d'Hervé B..., selon lequel « Monsieur X... ne s'est jamais opposé à l'exercice de la servitude de passage qu'il m'a concédé pour accéder au parking de ma villa... depuis sa création en 1998 jusqu'à la vente de la villa... »- de Christian C..., selon lequel l'accès à la propriété B... s'effectuait par « le chemin menant à sa villa »- de Michel D..., ancien propriétaire des parcelles 13, 14 et 310 selon lequel l'accès au parking situé sur son terrain se faisait par un chemin situé à l'ouest du fonds X..., seul chemin permettant l'accès à ce parking...- et une attestation irrégulière en la forme de John E... indiquant qu'il a toujours pu emprunter en voiture le chemin menant à la villa d'Hervé B.... Jean-Louis X... conteste ces témoignages et se prévaut d'un constat d'huissier établi à sa demande le 15 avril 2004 mettant en évidence que les noms B... et D... figurent sur deux interphones, ainsi que sur deux boîtes aux lettres disposées à l'entrée de la propriété « le Gabian » correspondant aux parcelles 13, 14 et 310. Selon lui, l'accès à l'emplacement de parking se ferait par cette propriété. En l'état de ces éléments, il est permis de considérer qu'une tolérance de passage a pu exister un temps au profit d'Hervé B..., en contradiction avec le titre de servitude la limitant à un passage à pied. En toute hypothèse, si cette tolérance a existé, elle était précaire et révocable à tout moment, et rien ne permet d'établir qu'elle perdurait le 13 décembre 2003 lorsqu'Hervé B... a choisi de renoncer, moyennant contrepartie financière, à une servitude de passage officiellement consentie deux ans plus tôt alors qu'il ne s'était pas assuré de la pérennité de l'accord de Jean-Louis X... pour la tolérance invoqué en contra ici avec l'obligation limitée figurant à son titre de propriété, et qu'il venait de faire publier l'accord intervenu entre eux le 13 janvier 1998, comme pour tenter de rendre obligatoire ce qu'il savait précaire. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que l'enclave date de ce moment, rien ne permettant d'établir que le passage en voiture a perduré après le 13 décembre 2003 sur le fonds X..., et la procédure engagée au possessoire dès le 8 juin 2004 par Brigitte F... ayant acquis le fonds 308 et 318 d'Hervé B... aux fins de passage en voiture sur le fonds X... établissant qu'à cette date aucune tolérance ne lui était accordée. Eu égard à cette situation d'enclave volontaire par une renonciation à une servitude de passage sur les parcelles 13, 14 et 310, les époux Z... ne peuvent revendiquer un droit de passage sur le fonds 319. Le jugement sera infirmé en ce qu'il avait accueilli cette demande » ;
Alors que, d'une part, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que, toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés, l'article 682 est applicable ; qu'en retenant, en l'espèce, que l'état d'enclave du fonds Z... résultait de la renonciation par Monsieur B..., auteur des époux Z..., à la servitude conventionnelle de passage sur les parcelles 13, 14 et 310, constituée par acte du 25 septembre 2001 par Liliane A..., quand l'acquéreur d'une parcelle enclavée ne peut toutefois se voir opposer la renonciation de l'auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée, la cour d'appel a violé le texte les articles 682 et 684 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, la cour d'appel ne pouvait pas se borner à estimer que la renonciation à la servitude conventionnelle du 25 septembre 2001 constituait un enfermement volontaire du fonds appartenant aux époux Z..., sans répondre au moyen péremptoire de ces derniers tiré de ce que cette servitude ne permettait pas de désenclaver leur fonds, en ce que le passage n'était pas praticable (conclusions d'appel des exposant p. 27, § 5) et de ce qu'il se terminait à l'aire de stationnement, et n'allait donc pas jusqu'à leur propriété (conclusions d'appel des exposant p. 22, § 6), la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors que, enfin, n'est pas enclavé, le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation, tant que cette tolérance est maintenue ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que la renonciation à la servitude conventionnelle était un fait volontaire excluant la reconnaissance d'une servitude légale de passage, quand l'enclave résultait de la suppression de la tolérance de passage en véhicule sur le fonds X..., de sorte que la cause de l'enclave résidait dans le fait volontaire de Monsieur X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 682 et 614 du Code civil.
