Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... a confié à la société Agence Angeli (l'agent immobilier) un mandat de recherche pour l'acquisition d'un bien, moyennant une rémunération de 50 000 euros ; que, le 26 mai 2010, une promesse de vente a été signée par l'intermédiaire de l'agent immobilier, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que, le 30 juillet 2010, M. X... a renoncé à la condition suspensive et les parties ont prorogé la date de réitération de la vente par acte authentique ; que plusieurs avenants ont été conclus entre les parties mais que, courant mai 2011, M. X... a renoncé à l'acquisition du bien ; que l'agent immobilier l'a assigné en paiement de sa commission sur le fondement contractuel et, à titre subsidiaire, de dommages-intérêts sur le fondement délictuel ;
Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième et troisième branches, ci-après annexé :
Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur les quatrième et cinquième branches du moyen :
Vu les articles 16 du code de procédure civile et 4 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation de l'agent immobilier, l'arrêt relève que M. X... ne justifie pas avoir sollicité dans le délai requis un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente, que cette faute n'a pu faire perdre à l'agent immobilier qu'une chance de percevoir sa commission et non le montant de la commission elle-même, compte tenu de l'aléa pesant sur toute vente, et que la réparation du dommage doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'il retient que le préjudice issu de la perte de chance de recevoir le montant de ses honoraires n'est pas invoqué par l'agent immobilier qui réclame le montant intégral de ses honoraires, et qu'il ne peut y être suppléé ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle ne pouvait retenir l'existence d'une perte de chance sans inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office, ni refuser d'évaluer le montant du préjudice dont elle avait constaté l'existence dans son principe, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts de la société Agence Angeli, l'arrêt rendu le 5 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société Agence Angeli la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Agence Angeli
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société AGENCE ANGELI de toutes ses demandes contre M. Dieter X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'agent immobilier soutient exactement en cause d'appel que même s'il n'est pas débiteur de la commission contractuellement due, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'en application d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 1er décembre 1987 « l'agent immobilier n'a donc pas droit à la commission prévue par le mandat, mais seulement à des dommages-intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente », de sorte que cette responsabilité délictuelle est compatible avec le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle ; qu'en effet l'acquéreur ne justifie pas avoir sollicité dans le délai requis un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente ; que le fait que, pour des raisons qui leur sont propres, les vendeurs aient préféré par la suite renoncé à la condition suspensive dont la défaillance était imputable à l'acquéreur pour consentir la régularisation d'un avenant à la promesse en déclarant faussement que les fonds, pour des problèmes " purement matériels ", n'avaient pas pu être débloqués, est indifférent à cet égard ; qu'en revanche cette faute contractuelle qui conduit à la faute délictuelle de l'acquéreur n'a pu faire perdre à l'agent immobilier qu'une chance de percevoir sa commission et non le montant de la commission elle-même, compte tenu de l'aléa pesant sur toute vente ; qu'en cas de perte d'une chance la réparation du dommage ne peut être que partielle ; qu'elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que le préjudice issu de la perte de cette chance de recevoir le montant de ses honoraires n'est pas invoqué par l'agent immobilier qui réclame le montant intégral de ses honoraires ; qu'il ne peut y être suppléé ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'AGENCE Angeli conclut à la validité tant de l'acte initial que des avenants postérieurs, un traducteur interprète étant intervenu, le délai de réitération de la vente par acte authentique ayant été prorogé et le compromis de vente n'étant pas caduc ; qu'en outre, le défendeur ne peut se prévaloir d'aucune clause de dédit et que l'opération ayant été constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, elle a droit à sa rémunération ; que subsidiairement, il sera fait droit à sa demande sur le fondement contractuel, monsieur X... ayant commis une faute en ne réitérant pas l'acte de vente comme il s'y était engagé ; que monsieur X... conclut d'une part à la nullité du compromis de vente initial du 26 mai 2010 comme conclu sans la présence d'un traducteur assermenté, cette nullité entraînant la nullité des avenants postérieurs et de l'autre à l'absence de réalisation de la condition suspensive et à la présence d'une faculté de dédit ; que par ailleurs, il soutient que les conditions d'application de l'article 1147 du code civil ne sont pas réunies ; qu'il convient de reprendre ces points ; que, sur la nullité du compromis de vente et des avenants postérieurs ; que M. Dieter X... soutient que son consentement a été vicié en l'absence d'un engagement éclairé et libre, étant de nationalité allemande et ne parlant pas le français ; qu'en outre, ce consentement a été donné par erreur du fait de l'incompréhension de la langue française ; qu'il n'a en effet pas été mis en mesure d'apprécier les mentions relatives au défaut de respect des autorisations administratives et à l'existence de procédures en cours ; qu'aucune mention au compromis litigieux ne permet de savoir si monsieur X... était assisté d'un interprète ou non et si les termes de son engagement lui étaient traduits, seul l'avenant en date du 30 juillet 2010 portant renonciation à l'obtention d'un prêt étant contracté avec la présence d'un traducteur interprète ; que néanmoins le tribunal relève que monsieur Dieter X..., ingénieur, peut difficilement soutenir la comparaison avec un illettré ; qu'il conclut lui-même avoir recherché une habitation dans la région, sa compagne y résidant avec des enfants scolarisés ; qu'enfin, le compromis de vente a été signé par devant notaire, la renonciation à obtenir le bénéfice d'un prêt a été traduit, qu'il a lui-même écrit les mentions relatives à cette renonciation prévues au code de la consommation de sa main ; que ces éléments démontrent que le consentement du défendeur n'a pas été surpris et qu'il avait pleinement conscience de la portée de son engagement ; qu'au demeurant, à supposer l'erreur établie, ce qui n'est pas le cas, il s'agirait d'une erreur inexcusable au vu des éléments ci-dessus rappelés ; qu'en conséquence, le compromis de vente et les avenants postérieurs ne seront pas annulés ; que, sur la caducité du compromis de vente, M. Dieter X... conclut à la caducité du compromis de vente, la condition d'obtention du prêt n'étant pas réalisée au 30 juillet 2010 ; que l'AGENCE Angeli conclut à juste titre que seul le vendeur pouvait se considérer délier de tout engagement s'il n'avait pas reçu au 15 juillet 2010 notification de l'offre ou du refus relatifs au prêt ; qu'en l'absence de toute mise en demeure du vendeur de ce chef, le compromis restait valable jusqu'au 30 juillet 2010, date à laquelle les parties ont convenu d'en proroger la validité ; que, sur la convention du 30 juillet 2010 et ses avenants et l'existence d'une clause de dédit, que monsieur Dieter X... conclut que la convention du 30 juillet 2010 prévoyait que l'acte authentique devait être régularisé au plus tard le 30 septembre 2010, les parties passée cette date étant déliées de tout engagement l'une envers l'autre ; que faute de réalisation de l'acte authentique, il est donc délié de tout engagement, au vu de la clause suivante insérée à l'avenant : « Compte tenu de la renonciation par monsieur X...à la condition suspensive du prêt, la somme de 55. 000 € restera acquise au vendeur si l'acte n'est pas signé au plus tard le 30 septembre 2010 » ; que l'AGENCE Angeli soutient avec justesse que l'avenant conclu le 2010 n'a modifié que les stipulations précisément visées, les autres étant toujours en vigueur ; qu'en conséquence, la somme de 50. 000 € versée à titre d'acompte le 26 mai 2010 garde sa nature et que seul son montant est porté à 55. 000 € de même que le montant de la clause pénale ; qu'en effet, il était prévu au compromis initial que le versement à titre d'acompte sur le prix ne pouvait en aucun cas être considéré comme un versement d'arrhes réservant aux parties la faculté de se dédire, étant précisé que dès réalisation des conditions suspensives, chacune des parties pourra mettre l'autre partie en demeure de signer l'acte authentique et d'exécuter ses obligations ce qui explique la précision contenue à l'avenant du 30 juillet 2010 ; que l'AGENCE Angeli sollicite paiement de la commission prévue, l'opération ayant été constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties et ce nonobstant la résiliation amiable postérieure de la vente ; qu'un premier avenant à la convention du 30 juillet 2010 prorogeant la date de réalisation de l'acte authentique au 30 novembre 2010 précise que monsieur X...laissera aux vendeurs la possibilité de faire visiter la villa durant le mois d'octobre à tout acquéreur potentiel ; qu'un deuxième avenant prorogeant la date de réalisation de l'acte authentique au 31 décembre 20 î 0 indique que " monsieur X...accepte le fait que le bien soit remis à la vente et que des visites puisent être organisées par le vendeur... " ; qu'au vu de ces éléments, il apparaît qu'en définitive l'engagement des parties a été conventionnellement modifié et que le compromis de vente initial n'est plus compatible avec le dernier avenant conclu ; que les pièces versées aux débats démontrent qu'il n'y a pas eu résiliation amiable de la vente, les demandeurs ayant refusé tout accord et ayant poursuivi devant le juge des référés paiement de l'indemnité qu'ils estimaient leur être due ; qu'en conséquence, en l'absence d'un acte valable contenant l'engagement des parties et de résiliation amiable de la vente, l'AGENCE Angeli sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 1134 du code civil et 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; que, sur la demande formée à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1147 du code civil, l'AGENCE Angeli demande paiement de 50. 000 € à titre de dommages et intérêts vente n'ayant pas été réitérée du fait de M. Dicter X... ; que l'AGENCE se fondant sur la responsabilité contractuelle du défendeur, celui-ci conclut ajuste titre que la base de leurs relations contractuelles est le mandat d'achat signé le 28 avril 2010 ; que ce mandat prévoit une rémunération de 50. 000 € TTC après achat effectivement conclu et une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant de cette somme si l'acquéreur éventuel traite l'achat que lui aurait présenté l'AGENCE sans passer par son intermédiaire ; que monsieur Dieter X... conclut également ajuste titre que tel n'est pas le cas en l'espèce, n'ayant pas acquis le bien ni par l'intermédiaire de l'AGENCE ni directement ; que la demanderesse sera également déboutée sur ce fondement ;
1. ALORS QU'il est interdit aux juges du fond de dénaturer les conclusions claires et précises des parties ; qu'en tenant pour établi que la société AGENCE ANGELI se bornait à rechercher la responsabilité délictuelle de M. X... sans contester qu'il ne serait pas redevable de la commission, quand la société AGENCE ANGELI soutenait, à titre principal, que M. X... était débiteur de la commission d'agent immobilier, et qu'à titre subsidiaire, il avait engagé sa responsabilité contractuelle pour avoir fait échouer la vente, la cour d'appel a dénaturé ses conclusions claires et précises, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
2. ALORS si tel n'est pas le cas QUE l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique, mais peut consister en un acte sous seing privé constatant l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en affirmant qu'aucune commission n'était due, en l'absence d'engagement des parties et de résiliation amiable de la vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée si la vente n'était pas définitivement conclu aux termes de l'avenant du 30 juillet 2010 par lequel M. X... avait renoncé à la renonciation de la condition suspensive, sans faculté de dédit, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du Code civil, ensemble l'article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 73, alinéa 4, et 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
3. ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de l'avenant du 30 juillet 2010 que les émoluments de négociation resteraient acquis à l'agent immobilier, en cas de résiliation amiable du compromis par les parties ; qu'en décidant qu'aucune commission n'était due, en l'absence de résiliation amiable par les parties, quand le droit à commission n'était pas subordonnée à la survenance d'un tel événement, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'avenant du 30 juillet 2010 ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
4. ALORS QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire ; qu'en décidant de sa propre initiative que le préjudice subi par la société AGENCE ANGELI s'analyserait en une perte de chance d'obtenir le paiement d'une commission dont elle ne justifiait pas du montant, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen qu'elle a relevé d'office, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
5. ALORS QUE les juges du fond sont tenus d'évaluer le montant d'un dommage dont ils ont constaté l'existence, en son principe ; qu'en refusant d'évaluer le montant du préjudice subi par la société AGENCE ANGELI au prétexte qu'elle s'est abstenue de déterminer le montant des chances dont elle a été privée par la faute de l'acquéreur, en réclamant l'intégralité du montant de ses honoraires, quand la constatation d'un préjudice consistant dans une perte de chance imposait aux juges du fond d'en évaluer le montant, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil ;
6. ALORS subsidiairement QUE même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'il s'ensuit que la perte du droit à commission constitue un préjudice certain qui est en relation de causalité avec la faute de l'acquéreur ; qu'en décidant que le préjudice subi par la société AGENCE ANGELI constituait une simple perte de chance, quand elle avait été intégralement privée de son droit à commission par la faute de l'acquéreur qui avait fait obstacle à la réalisation de la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que le préjudice était égal au montant des commissions dont elle avait été privée ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.
