LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 mars 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 3 mai 2012, pourvoi n° 11-14. 051), que, le 8 mars 2003, M. X... a donné à bail à M. Y... un local à usage commercial pour une durée de deux ans à compter du 10 mars 2003 ; que, les 15 mars 2005 et 2007, les parties ont conclu deux autres conventions portant sur le même local et la même durée, le locataire indiquant renoncer expressément à se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce ; que le preneur a assigné le bailleur afin de se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux ; que M. X... a reconventionnellement demandé la résiliation judiciaire du bail ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande du preneur ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en refusant depuis janvier 2006 de fournir des quittances de loyer et un décompte de taxes foncières, M. X..., qui ne s'était jamais plaint de retards de paiement avant l'introduction de l'instance, avait volontairement placé M. Y... dans une situation de précarité ne lui permettant pas de s'opposer à la signature d'un nouveau bail dérogatoire, la cour d'appel en a souverainement déduit, par une décision motivée, que le bailleur avait commis une fraude le privant du droit de se prévaloir de la renonciation du preneur au bénéfice du statut des baux commerciaux ;
Et attendu que, les trois premières branches du moyen étant rejetées, la cassation par voie de conséquence invoquée par la quatrième branche est sans portée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en résiliation du bail ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, que les manquements reprochés au preneur ne constituaient pas des fautes suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que le bail conclu au profit de M. Y... sur les locaux commerciaux sis ... à Bordeaux était soumis au statut des baux commerciaux pour une durée de 9 ans à compter du 15 mars 2005, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées, condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 820 € au titre d'un trop-perçu de loyers et débouté M. X... de ses demandes tendant à voir déclarer la M. Y... occupant sans droit ni titre des locaux, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, et d'AVOIR débouté M. X... de sa demande de condamnation de M. Y... à remettre les lieux en état ;
AUX MOTIFS QUE l'article L. 145-5 du Code de commerce dans sa version antérieure à la loi du 4 août 2008, applicable en l'espèce, dispose : « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local » ; qu'on sait que depuis la loi du 4 août 2008, la durée totale du bail dérogatoire ou des baux successifs ne peut être supérieure à deux ans ; que l'objet de cette disposition est de limiter strictement les dérogations au statut protecteur et d'ordre public des baux commerciaux, tout en permettant une certaine souplesse quand l'intérêt des parties justifie un bail de courte durée ; qu'en l'espèce, il est soutenu par le preneur que sa renonciation au bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux est également dépourvue d'effet si elle résulte d'une fraude de la part du bailleur en vue de le priver de son droit au bénéfice du statut des baux commerciaux ; que la Cour de cassation par son arrêt du 3 mai 2012 vient rappeler qu'une telle fraude doit être prouvée car la bonne foi des parties au contrat est toujours présumée ; qu'en l'espèce, à l'issue du premier bail, soit le 15 mars 2005, le locataire, M. Y..., a signé un nouveau bail dérogatoire de deux ans, tout en étant laissé dans les lieux par le propriétaire ; que le 15 mars 2007, le bailleur a fait signer à M. Y... un troisième bail dérogatoire d'une durée de deux ans alors que depuis janvier 2006, il ne délivrait plus aucune quittance de loyer et ne fournissait aucun décompte de taxes foncières à son preneur tout en les facturant à hauteur de 50 % ; que cette situation a été dénoncée par le preneur par lettre RAR du 5 juillet 2007 ; qu'il est évident qu'au moment de la signature du troisième bail, M. Y... du fait du comportement de son bailleur, M. X..., ne pouvait qu'accepter de signer un contrat de bail qui emportait renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux, ce dernier l'ayant mis volontairement en situation de précarité par la rétention volontaire des quittances de loyer et sous la menace de son expulsion ; qu'il est acquis que ce comportement du bailleur est constitutif d'une fraude commise lors de la conclusion du dernier bail dérogatoire successif qui doit le priver de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que le statut des baux commerciaux devait s'appliquer, instituant ainsi un droit à la propriété commerciale ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES QU'en l'espèce, à l'issue du premier bail, le locataire titulaire d'un nouveau bail et qui a été laissé dans les lieux a acquis son droit à la propriété commerciale à compter du 15 mars 2005 où il s'est formé un nouveau bail de 9 ans, les clauses de renonciation contenues dans les baux postérieurs successifs étant frappées de nullité comme frauduleuses aux droits du locataire ; qu'en effet, les baux de courte durée invoqués sont contenus dans des documents pré-imprimés que le preneur n'a pu valablement débattre et accepter alors qu'il ne pouvait obtenir ses quittances de loyer ; qu'il y a donc lieu de dire que M. Hamid Y... par ailleurs régulièrement immatriculé pour son activité commerciale exercée dans les lieux au RCS de Bordeaux, bénéficie du statut des baux commerciaux sur les locaux sis ... à Bordeaux ; que le bailleur ne saurait contester l'application du statut des baux commerciaux puis se retrancher derrière le nouveau bail intervenu depuis le 15 mars 2005 pour refuser de régler le trop perçu de loyer qui reste dû au locataire et qu'il sera condamné à payer ;
1°) ALORS QUE la fraude, qui ne se présume pas, doit être caractérisée ; que, pour dire que M. X... avait adopté un comportement frauduleux lui interdisant d'invoquer la renonciation de M. Y... au bénéfice du statut des baux commerciaux, la Cour d'appel s'est bornée à relever que le preneur occupait les lieux depuis 2003 sans aucune interruption et à affirmer que les baux de courte durée conclus étaient contenus dans des documents pré-imprimés que le preneur n'aurait pu valablement débattre et n'aurait pu qu'accepter de signer, dès lors qu'il aurait été mis « en situation de précarité » par la rétention volontaire de quittances de loyers et sous la menace de son expulsion, que le bailleur n'aurait fourni aucun décompte de taxes foncières tout en les facturant à hauteur de 50 % et que les clauses de renonciation contenues dans les baux successifs auraient été frappées de nullité comme constituant une fraude aux droits du locataire ; qu'en statuant de la sorte, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une quelconque fraude du bailleur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel la fraude corrompt tout et de l'article L. 145-5 du Code de commerce dans sa rédaction applicable en l'espèce, antérieure à la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, une quittance de loyer n'est due qu'après paiement effectif de ce loyer ; qu'en se bornant à affirmer que M. Y... n'aurait pu obtenir ses quittances de loyers pour retenir qu'il n'aurait pu valablement débattre et accepter les baux de courte durée conclus et en déduire le caractère prétendument frauduleux de sa renonciation au statut des baux commerciaux sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les retards de paiement ne justifiaient pas l'absence de délivrance de quittances tant que le loyer n'était pas effectivement versé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 de la loi n° 77-457 du 29 décembre 1977 et du principe selon la fraude corrompt tout ;
3°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que M. Y... n'aurait pu qu'accepter de signer un contrat de bail qui emportait renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux dès lors qu'il aurait été mis « en situation de précarité sous la menace de son expulsion », sans indiquer ni analyser les éléments de preuve d'où serait résulter une telle menace, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation de l'arrêt, en ce qu'il a dit que le bail conclu au profit de M. Y... était soumis au statut des baux commerciaux pour une durée de 9 ans à compter du 15 mars 2005, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées, entraînera l'annulation par voie de conséquence des dispositions par lesquelles il a condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 820 € au titre d'un trop-perçu de loyers calculé suivant ces clauses et conditions, en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté M. X... de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes tendant à voir déclarer la M. Y... occupant sans droit ni titre des locaux, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QU'en appel comme en première instance, le bailleur ne démontrer pas l'existence de fautes du locataire qui justifierait de prononcer la résiliation du bail, étant rappelé qu'il ne produit aucun état des lieux d'entrée du locataire, qui justifie avoir été assuré depuis son entrée dans les lieux ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parties avaient convenu d'un paiement mensuel du loyer et qu'à l'exception du commandement de payer délivré postérieurement à l'assignation, le bailleur ne s'est jamais plaint de retard de règlement, comme d'un défaut d'assurance dont le locataire a justifié dans le cadre de la présente procédure, alors que le bailleur reconnaît devoir un trop-perçu de loyer même s'il rejette la demande au motif qu'il s'agirait d'un nouveau bail ; que ces reproches qui s'inscrivent dans une procédure judiciaire préalablement engagée par le preneur n'apparaissent pas sérieux et ne constituent aucunement l'infraction grave aux clauses du bail qui a été invoquée ; que le bailleur fait également grief de travaux intempestifs en produisant un constat d'huissier sans mise en demeure, alors que les constatations sur la dégradation des murs ressortissent davantage de la notion de gros travaux à la charge du propriétaire ; que la pose de l'enseigne des volets et de la climatisation ne sont pas récentes et que le procès-verbal ne suffit pas à rapporter la preuve d'une installation de la climatisation après la conclusion du bail ; qu'il n'apparaît pas de réclamation du bailleur à cet égard antérieurement à la procédure ; que les travaux intempestifs invoqués ne peuvent donc constituer des infractions graves aux clauses du bail ;
ALORS QUE le bail peut être résilié aux torts du preneur qui méconnaît ses obligations ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si la résiliation du bail ne pouvait être prononcée à raison, non seulement des retards et défauts de paiement du loyers, des travaux et installations réalisés sans autorisation et des dégradations de l'immeuble, mais aussi du fait que M. Y... stockait une quantité importante de bouteilles de gaz dans la cave des lieux loués, sans respect des normes de sécurité, dans un bâtiment comportant, par ailleurs, des habitations, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1741 du Code civil.
