| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 septembre 2016, 15-20435

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 avril 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 11 mars 2014, pourvoi n° 13-10. 685), que la SCI Les Ormeteaux a donné à bail à Mme X..., d'une part, des parcelles de terres, d'autre part, des bâtiments à usage d'habitation et à usage de prise en pension de chevaux et cours d'équitation ; que, par un arrêt irrévocable du 25 mai 2010, le bail portant sur ces bâtiments a été annulé et requalifié en bail rural ; que Mme X... a demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de fixer le fermage pour les bâtiments d'exploitation ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident, réunis :
Vu les articles 4 et 624 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable à la cause ;
Attendu que, pour fixer le montant du fermage, l'arrêt retient qu'il ressort tant de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 22 octobre 2012 que de celui de la Cour de cassation du 11 mars 2014 qu'il a été jugé qu'aucun arrêté préfectoral n'était applicable à la situation d'espèce ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la Cour de cassation a cassé l'arrêt du 22 octobre 2012 pour ne pas s'être expliqué sur l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité pratiquée par Mme X... et sur les éléments en fonction desquels la valeur locative avait été déterminée, sans définir les règles applicables en l'espèce, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le premier moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 1351 du code civil, ensemble l'article 633 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner la SCI à payer à Mme X... le coût des travaux au titre des grosses réparations, l'arrêt retient que la demande, qui avait été présentée en première instance, n'est pas nouvelle en cause d'appel, peut être présentée devant la juridiction de renvoi et est justifiée dans la mesure où la SCI n'a pas exécuté la condamnation prononcée contre elle par l'arrêt du 22 octobre 2012 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions relatives à la condamnation de la SCI à faire effectuer les travaux au titre des grosses réparations n'avaient pas été atteintes par la cassation et avaient autorité de chose jugée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 13 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mme X..., demanderesse au pourvoi principal ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant des fermages pour l'année 2003 aux sommes de 1. 958 € pour la partie habitation des bâtiments, et de 9. 598 € pour la partie exploitation des bâtiments, dit que les sommes dues par Mme X... pour la période allant de 2003 à 2010 étaient de 17. 955 € représentant le total des loyers afférents à la partie habitation et de 77. 201 € représentant le montant total des loyers portant sur la partie exploitation des bâtiments, et condamné en conséquence Mme X... à verser à la SCI Les Ormeteaux, après compensation, la somme de 4. 234, 67 € ;
AUX MOTIFS QU'« il ressort tant de l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 22 octobre 2012 que de celui rendu par la Cour de cassation le 11 mars 2014, qu'il a été jugé qu'aucun arrêté préfectoral n'était applicable à la situation d'espèce ; que c'est précisément la raison pour laquelle l'arrêt de cassation est intervenu puisque, après avoir relevé que la cour d'appel de Versailles retenait « qu'à défaut de toute autre référence et d'accord de gré à gré sur la base d'un bail rural, le loyer doit être calculé conformément au droit commun du bail rural et que le calcul de l'expert en page 22 du rapport doit être repris », la Cour de cassation a dit « qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité pratiquée par Mme X..., et sur les éléments en fonction desquels la valeur locative a été déterminée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; que le « calcul de l'expert en page 22 » qui aboutissait à la solution retenue par l'arrêt censuré était celui proposé par le conseil de Mme X... qui a été établi sur le fondement des arrêtés préfectoraux des Yvelines n° 92-004 du 27 décembre 1991 et n° 02-000027 du 7 octobre 2002 ; qu'il doit également être observé que la cassation n'est pas « disciplinaire », mais pour « violation de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime » ; qu'il est donc clair que la cour d'appel de Versailles se voit reprocher d'avoir appliqué par défaut le droit commun du fermage et donc les arrêtés préfectoraux manifestement inapplicables à la situation d'espèce, et de ne pas avoir fixé celui-ci selon les autres critères rappelés dans l'attendu de principe de la Cour de cassation, soit « selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin » (…) ; que sur la fixation de la valeur locative de la partie exploitation des bâtiments, il est manifeste que les parties sont en désaccord sur les conditions du nouveau bail rural en sorte que, contrairement à ce que soutient la SCI Les Ormeteaux, il ne peut être retenu que le loyer, convenu aux termes du contrat conclu en février 2003, fait la loi des parties dans leur nouveau rapport résultant de l'application du statut des fermages ; qu'en raison de ce désaccord entre les parties sur le prix du fermage, il revient au juge de le fixer en tenant compte de l'intérêt mutuel des parties et en respectant les articles L. 411-11 et suivants ainsi que les arrêtés préfectoraux en vigueur en l'espèce ; que l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime précise que le prix du fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; qu'il prévoit le principe de l'encadrement du loyer des baux à ferme et confie au préfet de chaque département le soin de fixer, par voie d'arrêté, les minima et maxima applicables ; que les préfets doivent établir deux échelles des fermages distincts, d'une part, pour les terres et les bâtiments d'exploitation et, d'autre part, les bâtiments à usage d'exploitation ; que l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime pris en son application impose au préfet de différencier les loyers en fonction de la localisation des biens mais aussi de leur catégorie, laquelle reflète leur rendement (pour les terres) ou leur entretien et leur conservation, leur confort, leur éloignement de l'exploitation, leur utilité … (pour les bâtiments), critères objectifs desquels dépend directement la valeur locative ; qu'il est en outre recommandé au Préfet de tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ; qu'il convient de rappeler que le litige porte sur la fixation du fermage des biens mis à disposition par contrat conclu le 28 février 2003, requalifié de bail à ferme à compter de cette date ; que contrairement à ce que soutient Mme X..., le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 17 mars 2009 n'a pas jugé, de manière irrévocable, qu'elle exerçait une activité d'éleveur d'équidés à l'exclusion de toute autre activité équestre au sens de la loi du 23 février 2005 ; que s'agissant de l'activité exercée par Mme X..., il résulte des pièces produites et de la procédure, en particulier les constatations de l'expert, les tarifs et conditions proposés aux cavaliers sur le site internet Ecuries X... versés aux débats par la SCI Les Ormeteaux, que celle-ci ne se borne pas à une activité d'élevage, mais également de dressage et d'entraînements au saut d'obstacles en vue de compétition, de sorte que cette activité est également une activité équestre qui entre dans le champ d'application de la loi du 23 février 2005 ; que cette loi précise en effet, sous l'article L. 311-1 du code rural, que sont réputées agricoles « les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle » ; qu'en application des textes susmentionnés, la fixation du fermage doit tenir compte de différents éléments : * les installations spécifiques aux activités équestres, comme les box, les carrières, le rond de longe, les locaux d'accueil du public, * les installations non spécifiques, comme les terres herbagères et paddocks, les bâtiments non spécifiques, comme les bâtiments destinés au stockage et fumières, * les habitations ; que la particularité de la situation de l'espèce tient au fait que la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a placé les installations équestres des Yvelines dans la situation des exploitations spécialisées non visées par les arrêtés préfectoraux ; qu'il est constant que si les parties ne s'opposent pas sérieusement sur la méthode de calcul et le montant du fermage de la partie habitation, en revanche, s'agissant de la partie exploitation des bâtiments, elles ne trouvent pas de terrain d'entente sur la méthode de calcul et le montant de ce fermage ; que dès lors, dans ce cas, lorsque l'activité exercée par un preneur à bail rural n'est pas visée par l'arrêté préfectoral, qui doit fixer des minima et des maxima pour les terres nues et les bâtiments d'exploitation la valeur locative doit être déterminée selon les situation locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin (…) ; que des pièces produites, en particulier le rapport d'expertise judiciaire de M. Z..., de M. A... et de M. B..., mandatés par la SCI Les Ormeteaux, il résulte qu'à l'époque de la conclusion du bail litigieux n'existaient pas d'arrêtés préfectoraux fixant les minima et maxima applicables à ce type d'activité dans les départements voisins, à l'exception de la Seine-Maritime qui prévoit (arrêté préfectoral du 23 septembre 2002 relatif aux loyers des bâtiments d'exploitation) que « pour les bâtiments de ce type exceptionnel, il ne sera pas fait application des prix au m ² ci-après (c'est-à-dire ceux fixés dans l'arrêté général) le loyer fera l'objet d'une négociation de gré à gré entre les parties » ; que le rapport de M. C..., mandaté par Mme X..., est inexploitable dès lors qu'il ne fonde pas ses calculs sur les prescriptions de l'arrêt de la Cour de cassation, mais sur l'arrêté du 7 octobre 2002 inapplicable en l'espèce ; qu'au vu de l'ensemble des pièces produites et de la procédure, en tenant compte de la situation de l'exploitation prise à bail par Mme X..., des usages professionnels en vigueur, en l'absence de minima et de maxima fixés par des arrêtés préfectoraux dans les départements voisins, la méthode qui apparaît la plus appropriée pour déterminer la valeur locative de la partie exploitation des bâtiments litigieux consiste à procéder à l'estimation de la valeur locative en 2009, en se fondant sur l'arrêté préfectoral applicable dans les Yvelines à ce type d'activité en 2009, et la répercuter sur les exercices antérieurs jusqu''en 2003, date de conclusion du bail litigieux ; que l'arrêté préfectoral applicable dans les Yvelines à ce type d'activité en 2009 précise que la valeur locative des boxes de centres équestres et des installations spécifiques à ces centres se situe dans une fourchette qui varie entre un minimum, exprimé en euros/ m ²/ an, HT, de 0, 52 à un maximum de 310, 32, exprimé en euros/ m ²/ an, HT ; que les critères à prendre en considération pour les boxes sont la surface, la ventilation, la vétusté, la fonctionnalité, l'orientation, l'accessibilité, l'eau et l'électricité ; que ces critères ont été pris en compte par l'expert judiciaire qui a évalué les boxes de la manière suivante et qui est validée par cette cour puisque cette évaluation est appropriée :- pour les boxes en dur représentant une superficie de 381 m ², 25 € le m ², soit la somme de 9. 525 €,- pour les boxes démontables représentant une superficie de 68 m ², 10 € le m ² soit la somme de 680 €,- pour les locaux annexes à l'activité (sellerie, couloirs, locaux de stockage ou de rangement, poste de douche et de pansage, la somme globale de 197 € ; que ceci donne une valeur locative de la partie exploitation des bâtiments totale égale à 10. 402 € pour l'année 2009 (9. 525 € + 680 € + 197 €) ; que pour les années antérieures (de 2003 à 2010), le calcul est effectué en partant du calcul du loyer retenu en 2009, affecté de la variation annuelle de l'indice des fermages sur la période considérée conformément au tableau annexé au rapport d'expertise judiciaire par M. Z..., ce qui donne : 2003 : 9. 598 € (soit 9. 468 € + 1, 38 %), 2004 : 9. 468 € (soit 9. 271 € + 2, 13 %, 2005 : 9. 271 € (soit 9. 016 € + 2, 83 %), 2006 : 9. 016 € (soit 9. 170 €-1, 68 %), 2007 : 9. 170 € (soit 10. 044 €-8, 70 %), 2008 : 10. 044 € (soit 10. 402 €-3, 44 %), 2009 : 10. 402 €, 2010 : 10. 232 € (-1, 63 % par rapport à 2009) ; qu'il découle de ce qui précède que le loyer de la partie exploitation des bâtiments pour la période allant de 2003 à 2010 s'élève à la somme totale de 77. 201 € » ;
1°/ ALORS QUE, par arrêt du 11 mars 2014, la troisième chambre civile a cassé partiellement l'arrêt précité, aux motifs que la cour d'appel avait statué « sans s'expliquer sur l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité pratiqué par Mme X... et sur les éléments en fonction desquels la valeur locative a (vait) été déterminée » ; que la Cour de cassation n'a donc nullement exclu la possibilité d'appliquer l'arrêté préfectoral n° 02-000027 du 7 octobre 2002 ; qu'en retenant cependant qu'il ressortait « tant de l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 22 octobre 2012 que de celui rendu par la Cour de cassation le 11 mars 2014, qu'il a (vait) été jugé qu'aucun arrêté préfectoral n'était applicable à la situation d'espèce », de sorte que « le rapport de M. C..., mandaté par Mme X..., est inexploitable dès lors qu'il ne fonde pas ses calculs sur les prescriptions de l'arrêt de la Cour de cassation, mais sur l'arrêté du 7 octobre 2002, inapplicable en l'espèce », la cour d'appel a dénaturé l'arrêt de la Cour de cassation du 11 mars 2014, et violé les articles 4 et 624 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE, la cassation qui atteint un chef de dispositif n'en laisse rien subsister, quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation ; que par l'effet de la cassation partielle intervenue, aucun des motifs de fait ou de droit ayant justifié la disposition annulée ne subsiste, de sorte que la cause et les parties sont remises de ce chef dans le même état où elles se trouvaient avant l'arrêt précédemment déféré et qu'elles peuvent, devant la cour de renvoi, invoquer de nouveaux moyens à l'appui de leurs prétentions, l'affaire étant à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation ; qu'en l'espèce, par arrêt du 22 octobre 2012, la cour d'appel de Versailles a condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à Mme X... la somme de 133. 637, 58 euros à fin 2010, après compensation, après avoir considéré qu'il convenait de fixer le montant total du loyer d'habitation à la somme de 17. 955 euros, année 2010 incluse et le montant du loyer des bâtiments d'exploitation pour la période de 2003 à 2010 incluse, (à) la somme totale de 1. 588 euros ; que par arrêt du 11 mars 2014, la troisième chambre civile a cassé partiellement l'arrêt précité, « mais seulement en ce qu'il a (vait) condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à Mme X... la somme de 133. 637, 58 euros après compensation » ; que par l'effet de l'annulation de ce chef de dispositif, les parties ont été remises, de ce chef tout entier, en l'état du jugement déféré qui avait dit que le fermage dû pour le bail dérogatoire requalifié était de 45. 215 euros annuels, et condamné Mme X... à payer à la SCI Les Ormeteaux la somme de 252. 677, 01 euros au titre des fermages dus pour ce bail dérogatoire pour la période courant du 2ème trimestre 2005 à l'année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; qu'en conséquence, la détermination du fermage dû en vertu du bail du 28 février 2003 portant sur un bâtiment situé comprenant une partie à usage d'habitation et une partie à usage d'exploitation devait à nouveau être jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à qui il appartenait d'examiner l'ensemble des moyens et pièces invoqués par Mme X... pour le calcul de ce loyer, concernant notamment l'application de l'arrêté préfectoral n° 02-000027 du 7 octobre 2002 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 624, 631 et 638 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS QUE, si seul ce qui est tranché dans le dispositif d'une décision judiciaire peut avoir l'autorité de la chose jugée, il n'est pas interdit de tenir compte de ses motifs pour en éclairer la portée ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt irrévocable de la cour d'appel de Versailles en date du 25 mai 2010 que la SCI Les Ormeteaux invoquait que « les bâtiments loués n'avaient pas de vocation agricole et qu'en était également dépourvue l'activité exercée par Mme X... », « que l'activité d'élevage n'a (vait) rien de principal et que Mme X... se consacr (ait) en réalité essentiellement à la prise en pension de chevaux et l'organisation de concours hippiques, ce qui ne se rattach (ait) pas à la définition des activités réputées agricoles résultant de l'article L. 311-1 du code rural » (cf. arrêt, p. 4) ; que la cour d'appel a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 17 mars 2009 qui avait requalifié le bail dérogatoire du 28 février 2003 en bail rural et en a adopté les motifs selon lesquels « la « mise à disposition » porte sur un immeuble rural ou à vocation agricole : les boxes nécessaires à l'activité d'élevage, la grange servant à stocker les aliments, paille et fourrage, le logement de l'éleveur et de sa famille sont situés dans le bâtiment d'exploitation loué selon bail dérogatoire, indispensable à l'activité d'élevage qui est la destination contractuelle du bail rural ; qu'inversement, les prairies et carrières louées par bail rural sont indispensables à l'exercice de l'activité de pension de chevaux et entraînement autorisées par le bail dérogatoire ; que ces antériorités jointes à l'usage effectif des locaux depuis le 1er janvier 2003 démontrent la vocation agricole du bâtiment litigieux » ; que le bail rural des pâtures a pour destination contractuelle l'élevage d'équidés (…) ; que l'activité d'élevage décrite correspond indéniablement à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère (…) animal et constitue une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle, au sens de l'article L. 311-1 du code rural ; qu'elle ne peut être exercée hors du bâtiment loué contenant les boxes, les espaces de stockage des nourritures, de la paille et du fourrage ; que le bail dérogatoire vise une destination de prise en pension de chevaux et de cours d'équitation ; qu'il ressort de trois attestations (…) que des entraînements au saut d'obstacles en vue de compétition (dans la carrière dépendant du bail rural) sont seuls dispensés dans le cadre de l'écurie de concours, à l'exclusion de toute activité de centre équestre et de cours proprement dits ; que cette activité se situe incontestablement dans le prolongement de l'acte de production et a pour support l'exploitation au sens de l'article L. 311-1 du code rural ; qu'ainsi, la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole et l'exercice d'une activité agricole, l'exercice d'une activité dans le prolongement de l'acte de production caractérisent l'activité agricole conduite par Mme X... dans l'immeuble à usage agricole qui lui a été loué selon bail dérogatoire du 28 février 2003 qu'il s'impose de requalifier en bail rural » ; qu'en conséquence, l'autorité de la chose irrévocablement jugée dans le dispositif de l'arrêt du 25 mai 2010 portait, non seulement sur la qualification du bail consenti à Mme X... le 28 février 2003 pour les bâtiments mis à disposition, mais également sur l'activité exercée par cette dernière, à savoir une activité d'éleveur d'équidés exclusive de toute autre activité équestre au sens de la loi du 23 février 2005 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Les Ormeteaux, demanderesse au pourvoi incident ;

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Sur l'objet du litige

Le litige porte essentiellement sur :
* la fixation de la valeur locative des biens mis à disposition par contrat conclu le 28 février 2003 requalifié de bail à ferme à compter de cette date, soit l'ensemble cadastré section Z J n° 25 et n° 26,
* le compte entre les parties qui devra tenir compte et incorporer, éventuellement, les sommes qui resteraient impayées au titre du bail rural portant sur la parcelle cadastrée section ZJ n° 38, lieudit " La Haie Bergerie " d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca,
* la condamnation de la SCI LES ORMETEAUX au titre des grosses réparations ;
Sur la demande de Mme X... aux fins de condamnation de la SCI LES ORMETEAUX au titre des grosses réparations
Mme X... fait valoir, sur le fondement de l'article 1144 du code civil, que faute pour la SCI LES ORMETEAUX d'avoir déféré depuis plusieurs années aux mises en demeure d'effectuer les travaux de grosses réparations, elle devra être condamnée à lui verser la somme de 181. 714, 50 € ainsi qu'il résulte de la sommation du 21 juillet 2014 produite en cause d'appel ;
La SCI LES ORMETEAUX rétorque que cette demande est nouvelle et, partant, en application de l'article 564 du code de procédure civile, irrecevable ;
Elle soutient que la cour d'appel, dans son arrêt du 22 octobre 2012, a statué définitivement sur la question des travaux et l'arrêt de la Cour de cassation a cassé cette décision uniquement sur la fixation du fermage du bâtiment en rejetant le pourvoi sur la question des travaux ;
Il résulte des dispositions de l'article 638 du code de procédure civile, qu'après cassation, l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation ;
L'article 633 du même code précise que devant la cour de renvoi, les parties peuvent former des prétentions nouvelles, qui sont soumises aux règles qui s'appliquent devant la juridiction dont la décision a été cassée ;

Il est patent qu'en première instance, Mme X... sollicitait la condamnation de la SCI LES ORMETEAUX à lui verser la somme de 203. 383, 26 euros, représentant le coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices dont souffre le bâtiment d'exploitation (installation électrique, alimentation en eau, toitures, assainissement des eaux usées) ;

Sa demande n'est donc pas nouvelle en cause d'appel ;
Toutefois, force est de constater que le tribunal l'a déboutée de ces demandes et cette cour d'appel, par l'arrêt du 22 octobre 2012, a jugé (souligné par cette cour) que " les grosses réparations telles que constatées par l'expert dans son rapport et détaillées dans les motifs de l'arrêt sont à la charge de la SCI LES ORMETEAUX " ;
L'arrêt du 22 octobre 2012 confirmait le jugement pour le surplus donc nécessairement en ses chefs du dispositif qui déboutait Mme X... des autres demandes au titre des travaux ;
Aux termes des motifs de cet arrêt, sont seulement à la charge de la SCI LES ORMETEAUX les grosses réparations, énumérées comme suit :
- en raison du mauvais état des toitures au niveau des sous-pentes (parties mansardées en niveau 1 du logement) un remaniement total des matériaux avec un important apport de tuiles plates en remplacement des tuiles hors d'usage, avec reprise des matériaux d'isolation hors d'usage dans les parties mansardées de la cuisine et de la salle de bains où deux vélux devront être remplacés,
- remédier au très mauvais état du plafond de la salle à manger ;
Comme cela a été exposé précédemment, il est constant que l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES du 22 octobre 2012 a été cassé, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI LES ORMETEAUX à payer à Mme X... la somme de 133. 637, 58 euros après compensation ;
La disposition de l'arrêt litigieux, qui dit que les grosses réparations telles que constatées par l'expert dans son rapport et détaillées dans les motifs de l'arrêt sont à la charge de la SCI LES ORMETEAUX, est dès lors aujourd'hui irrévocable de sorte que toutes prétentions relatives à des grosses réparations ou autres réparations non énoncées dans les motifs de l'arrêt litigieux se heurteraient à l'autorité de la chose jugée et seraient donc irrecevables ;

L'article 1144 du code civil dispose qu'en cas d'inexécution, le créancier peut être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ;

Mme X... démontre par les pièces qu'elle verse aux débats, en particulier le procès-verbal de constat de Me E..., huissier de justice, dressé le 14 novembre 2014, que les travaux préconisés par l'expert et retenus par la cour d'appel dans l'arrêt irrévocable susmentionné, n'ont pas été exécutés en sorte qu'elle est légitime, sur le fondement de l'article 1144 du code civil, à solliciter de cette cour la condamnation de la SCI LES ORMETEAUX, débitrice, à faire l'avance des sommes nécessaires à l'exécution desdits travaux ;
Mme X... produit un devis établi le 22 mai 2009 par la société DA MOTA, non sérieusement contestée par la SCI LES ORMETEAUX, qui décrit le montant des différents travaux commandés soit :
* des travaux de couverture pour un montant forfaitaire de 15. 450 €,
* de fourniture et pose de nouveaux liteaux et de nouvelles tuiles pour un montant forfaitaire de 35. 000 €,
* la dépose de deux vélux, fourniture et pose de deux nouveaux Vélux pour un montant forfaitaire de 3. 650 €,
* de plâtrerie, soit le rattrapage au plâtre du plafond de la salle à manger et de la cuisine pour un montant forfaitaire de 3. 150 €, Pour un montant total de 57. 250 € HT (15. 450 euros + 35. 000 euros + 3. 650 euros + 3. 150 euros), soit 60. 398, 75 € TTC ;
Cette demande qui concerne des travaux retenus par l'arrêt litigieux de manière irrévocable est donc justifiée et sera accueillie ;
En revanche, les demandes de Mme X... relatives à des travaux de maçonnerie décrits dans ce devis ne pourront être accueillies, à savoir l'ouverture d'une fondation pour recevoir un trou plein de béton armé pour évacuer les eaux usées des écuries, soit une fosse de 200m3 pour un prix forfaitaire de 37. 000 €, dès lors que ces travaux n'ont pas été retenus comme étant justifiés par l'arrêt litigieux ;
De la même manière, les demandes justifiées par d'autres devis produits par Mme X... relatifs à des travaux d'assainissement, de fosse septique, d'épandage, de raccordement, de reprise des descendes, de rénovation en électricité, de mise aux normes du tableau électrique, de la maison et des box, de pose et fourniture d'un câble de branchement, d'un forage à usage domestique, ne pourront être accueillies ;
Il découle de ce qui précède que la demande de Mme X... est justifiée à hauteur de la somme de 60. 398, 75 euros TTC ;
Par conséquent, Mme X... sera autorisée à faire exécuter les travaux retenus par l'arrêt litigieux incombant à la SCI LES ORMETEAUX et cette dernière sera condamnée à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution en versant à Mme X... la somme de 60. 398, 75 € ;
Le surplus des demandes de Mme X... sera déclaré irrecevable ; » (arrêt, p. 9 à 14, al. 1) ;
ALORS QUE la juridiction de renvoi est saisie de l'affaire en fait et en droit, à l'exclusion toutefois des chefs non atteints par la cassation, ceux-ci bénéficiant dès lors de l'autorité irrévocable de chose jugée ; qu'en jugeant que la demande de Mme X... par laquelle celle-ci sollicitait la condamnation de la SCI Les Ormeteaux au titre des grosses réparations était recevable, celle-ci n'étant pas nouvelle, alors que Mme X... avait formé la même demande devant la cour d'appel de Versailles qui, par un arrêt du 22 octobre 2012 (RG n° 12/ 01116), a dit que les grosses réparations étaient à la charge de la SCI Les Ormeteaux dans un chef de dispositif non atteint par la cassation prononcée par la Haute juridiction dans une décision du 11 mars 2014 ayant cassé cet arrêt seulement en ce qu'il avait condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à Mme X... la somme de 133. 637, 58 euros après compensation, la cour d'appel a méconnu l'étendue de sa saisine et l'autorité de chose jugée de l'arrêt du 22 octobre 2012, violant ainsi les articles 480 et 638 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du code civil, et 633 du code de procédure civile par fausse application.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il découle de ce qui précède que le montant total du fermage pour la partie habitation doit être fixé à la somme de 1. 958 € pour l'année 2003, valeur à actualiser chaque année, selon la variation de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, soit le montant total de 17. 955 € pour les années 2003 à 2010 ;

b) Sur la valeur locative de la partie exploitation des bâtiments
Il est manifeste que les parties sont en désaccord sur les conditions du nouveau bail rural en sorte que, contrairement à ce que soutient la SCI LES ORMETEAUX, il ne peut être retenu que le loyer, convenu aux termes du contrat conclu en février 2003, fait la loi des parties dans leur nouveau rapport résultant de l'application du statut des fermages ;
En raison de ce désaccord entre les parties sur le prix du fermage, il revient au juge de le fixer en tenant compte de l'intérêt mutuel des parties et en respectant les articles L. 411-11 et suivants ainsi que les arrêtés préfectoraux en vigueur en l'espèce ;
L'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime précise que le prix du fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ;
Il prévoit le principe de l'encadrement du loyer des baux à ferme et confie au préfet de chaque département le soin de fixer, par voie d'arrêté, les minima et maxima applicables ;
Les préfets doivent établir deux échelles des fermages distinctes, d'une part, pour les terres et les bâtiments d'exploitation et, d'autre part, les bâtiments à usage d ` habitation ;
L'article R 411-1 du code rural et de la pêche maritime pris pour son application impose au préfet de différencier les loyers en fonction de la localisation des biens mais aussi de leur catégorie, laquelle reflète leur rendement (pour les terres) ou leur entretien et leur conservation, leur confort, leur éloignement de l'exploitation, leur utilité... (pour les bâtiments), critères objectifs desquels dépend directement leur valeur locative ; Il est en outre recommandé au Préfet de tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ;
Il convient de rappeler que le litige porte sur la fixation du fermage des biens mis à disposition par contrat conclu le 28 février 2003 requalifié de bail à ferme à compter de cette date ;

Contrairement à ce que soutient Mme X..., le jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES du 17 mars 2009 n'a pas jugé, de manière irrévocable, qu'elle exerçait une activité d'éleveur d'équidés à l'exclusion de toute autre activité équestre au sens de la loi du 23 février 2005 ;

S'agissant de l'activité exercée par Mme X..., il résulte des pièces produites et de la procédure, en particulier les constatations de l'expert, les tarifs et conditions proposés aux cavaliers sur le site internet des Écuries X... versés aux débats par la SCI LES ORMETEAUX, que celle-ci ne se borne pas à une activité d'élevage, mais également de dressage et d'entraînements au saut d'obstacles en vue de compétition de sorte que cette activité est également une activité équestre qui entre dans le champ d'application de la loi du 23 février 2005 ;
Cette loi précise en effet, sous l'article L 311-1 du code rural, que sont réputées agricoles " les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle ". ;
En application des textes susmentionnés, la fixation du fermage doit tenir compte de différents éléments :
* les installations spécifiques aux activités équestres, comme les box, les carrières, le rond de longe, les locaux d'accueil du public,
* les installations non spécifiques, comme les terres herbagères et paddocks, les bâtiments non spécifiques, comme les bâtiments destinés au stockage et fumières,
* les habitations.
La particularité de la situation de l'espèce tient au fait que la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a placé les installations équestres des YVELINES dans la situation des exploitations spécialisées non visées par les arrêtés préfectoraux ;
Il est constant que si les parties ne s'opposent pas sérieusement sur la méthode de calcul et le montant du fermage de la partie habitation, en revanche, s'agissant de la partie exploitation des bâtiments, elles ne trouvent pas de terrain d'entente sur la méthode de calcul et le montant de ce fermage ;
Dès lors, dans ce cas, lorsque l'activité exercée par un preneur à bail rural n'est pas visée par l'arrêté préfectoral, qui doit fixer des minima et des maxima pour les terres nues et les bâtiments d'exploitation, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin ;
1) La situation des biens litigieux
Il ressort des constatations de l'expert et des pièces versées aux débats, notamment les photographies et les plan des lieux, que les éléments loués sont situés sur la commune de VILLEPREUX, dans le département des YVELINES section ZJ 25, 26 et 38 ;
L'ensemble est dans le périmètre du site classé dit VERSAILLES GRAND PARC, à 20 km de PARIS, à quelques kilomètres du Parc Naturel de la Haute Vallée de Chevreuse ;
La parcelle 38 représente un ensemble de prairies naturelles entourant sur trois faces les bâtiments d'exploitation et le logement accessibles par un chemin privé bien empierré ; au Nord, la propriété est bordée par un chemin rural exigu et sans issue autre que piétonne ; à l'Est par la plaine, chemin aboutissant sur un autre chemin rural dont l'accès est barré par une barrière métallique ;
A l'Ouest du chemin d'accès, la prairie est en bon état avec des clôtures adaptées à l'activité équestre ;
A l'Est divers aménagements ont été faits par le preneur, une carrière construite selon les règles de l'art et d'une excellente qualité ; en son extrémité Sud, un forage constitué pour répondre aux exigences des services départementaux d'incendie et à la qualification de l'activité ; une pompe immergée alimente une réserve, le financement étant assuré par le preneur ;
En son extrémité Nord, la prairie est en fait un paddock (enclos pour les chevaux) ;
Au Nord du bâti, le preneur entrepose dans la prairie le fumier des chevaux en l'attente de son épandage dans les champs, faute de disposer d'une fumière ;
Il découle en effet des constatations de l'expert, que l'aire bétonnée au Nord Est des box, à une dizaine de mètres de ceux-ci, ne peut être considérée comme une fumière, sa surface ne permettant pas le stockage suffisant du volume de fumier observé dans la prairie ;
L'ensemble n'est pas doté de grange ou de bâtiment permettant le stockage de la paille et du foin de sorte que Mme X... utilise l'aire bétonnée à cette fin car elle permet le stockage à proximité des box et que la dalle cimentée évite le pourrissement des lits inférieurs des pailles et fourrages ;
La " grange ", dénommée ainsi dans le bail, ne remplit pas la fonction qu'elle devrait remplir dans un bail rural, à savoir le stockage des récoltes de paille et de foin, mais est divisée en compartiments destinés à loger les chevaux, logements disposés en " U " autour d'une réserve de stockage de matériel ;
Les box
Le nombre total de box à chevaux est de 28 occupés par les chevaux, 3 doubles box occupés par une sellerie, un local de rangement et un logement de palefrenier ;
Le nombre total est de 31 box potentiels ;
La surface totale des 28 box est égale à 315, 80 m2 ;
Ces 28 box sont de bonne qualité ; Ils ouvrent sur un trottoir sous auvent par des portes en bois à deux vantaux doublées d'une porte métallique d'un vantail et sont bien aérés ;
Ils sont équipés d'abreuvoirs automatiques et de doubles auges maçonnées, sol sur chape de ciment et installation électrique avec un point lumineux par box ;
En limite intérieure du bâtiment, ils donnent sur des couloirs disposés en chemin de ronde avec une porte métallique pour la surveillance et le passage d'homme ;
Les box transformés, d'une superficie totale de 65, 20m2, sont constitués comme suit
* à l'Ouest, la sellerie d'une surface de 19, 20m2, dans la même disposition que les box avec ouvertures sur couloir de ronde,
* à l'Est, le logement du palefrenier d'une surface de 26, 80m2, box aménagé avec une partie chambre et cuisine et une partie douche, WC et lave mains cloisonnés, jouxtant ce logement, deux chambres sans confort desservies par un petit couloir,
* à l'Est, le local de rangement du matériel, double box d'une surface de 19, 20m2 ;
La surface totale des box et des box convertis à un autre usage que le logement des chevaux est donc de 315, 8m2 + 65, 2 m2 = 381 m2 ;
Il résulte de ces constatations que 31 box en dur sont loués, d'une surface de 10 m2 en moyenne, bien ventilés et de bonne fonctionnalité, facilement accessibles pour leur entretien et globalement de bonne qualité ;
Il ressort des constatations de l'expert toutefois qu'il n'y a pas de fumière et l'espace de sorties équestres est restreint ;
La grainerie
Il résulte des constatations de l'expert et des pièces versées aux débats, photographies et plan des lieux, que ce local, d'une surface de 11, 90 m2, sert au stockage des aliments et petit atelier ;
Ce local dispose d'un accès à un grenier où sont stockés les denrées qui sont transférées au rez-de-chaussée par une goulotte avant d'être distribués aux animaux ;
Le stockage des matériels : douche à chevaux
Se trouve encore dans la partie Est de la construction, un local, d'une surface de 19, 80 m2, avec arrivée d'eau et douchette pour les chevaux ;
Vers l'intérieur du grand local, sept box pré-fabriqués, d'une surface de 68m2, sont installés qui n'ont pas la qualité des boxes fermés ;
Figure également le hall d'une surface de 28, 47 m2 ;
Les couloirs
A l'intérieur, autour de la réserve centrale avec vue sur les box, se trouve des couloirs distribués de manière périphérique d'une surface de 81, 50 m2 ;
La sellerie Au Sud de la réserve centrale qu'elle jouxte, se trouve un local de rangement sans ouverture sur l'extérieur, deux compartiments avec cloison de parpaings entre les deux qui ouvre sur le couloir par une porte suspendue sur un rail, face Sud d'une superficie de 18, 40 m2 ;
Sont également visibles un WC et une chaufferie de 23 m2 ;
La surface totale de ces locaux annexes est donc de 183 m2 ;

Il résulte des constatations de l'expert judiciaire que l'alimentation en électricité des biens à Mme X... se fait à partir d'une propriété appartenant à M. G... sans qu'aucun compteur n'ait jamais été installé pour les bâtiments d'exploitation ni pour le logement ;

La même remarque est faite pour l'alimentation en eau potable des immeubles loués ;
Les eaux usées et les eaux pluviales de l'ensemble sont évacuées par des canalisations en gravitaire vers une parcelle en friche à vingt mètres au Nord Est du bâti ;
Est observée que Mme X... a dû creuser une fosse de 2, 50 m de profondeur entre les deux visites de l'expert judiciaire afin de remédier au ruissellement provoqué par un réseau en surcharge ;
Selon l'expert, cette situation constitue une anomalie ;
2) Les minima et maxima applicables à ce type d'activité dans les départements voisins
Des pièces produites, en particulier le rapport d'expertise judiciaire de M. Z..., de M. A... et de M. B..., mandatés par la SCI LES ORMETEAUX, il résulte qu'à l'époque de la conclusion du bail litigieux n'existaient pas d'arrêtés préfectoraux fixant les minima et maxima applicables à ce type d'activité dans les départements voisins, à l'exception de la Seine-Maritime qui prévoit (arrêté préfectoral du 23 septembre 2002 relatif aux loyers des bâtiments d'exploitation) que " pour les bâtiments de ce type exceptionnel, il ne sera pas fait application des prix au m2 ci-après (c'est-à-dire ceux fixés dans l'arrêté général) le loyer fera l'objet d'une négociation de gré à gré entre les parties " ;
Le rapport de M. C..., mandaté par Mme X..., est inexploitable dès lors qu'il ne fonde pas ses calculs sur les prescriptions de l'arrêt de la Cour de cassation, mais sur l'arrêté du 7 octobre 2002 inapplicable en l'espèce ;
3) La méthode retenue
Au vu de l'ensemble des pièces produites et de la procédure, en tenant compte de la situation de l'exploitation prise à bail par Mme X..., des usages professionnels en vigueur, en l'absence de minima et de maxima fixés par des arrêtés préfectoraux dans les départements voisins, la méthode qui apparaît la plus appropriée pour déterminer la valeur locative de la partie exploitation des bâtiments litigieux consiste à procéder à l'estimation de la valeur locative en 2009, en se fondant sur l'arrêté préfectoral applicable dans les Yvelines à ce type d'activité en 2009, et la répercuter sur les exercices antérieurs jusqu'en 2003, date de conclusion du bail litigieux ;
L'arrêté préfectoral applicable dans les Yvelines à ce type d'activité en 2009 précise que la valeur locative des boxes des centres équestres et des installations spécifiques à ces centres se situe dans une fourchette qui varie entre un minimum, exprimé en euros/ m2/ an, HT, de 0, 52 à un maximum de 310, 32, exprimé en euros/ m2/ an, HT ;
Les critères à prendre en considération pour les boxes sont la surface, la ventilation, la vétusté, la fonctionnalité, l'orientation, l'accessibilité, l'eau et l'électricité ;
Ces critères ont été pris en compte par l'expert judiciaire qui a évalué les box de la manière suivante et qui est validée par cette cour puisque cette évaluation est appropriée :
- pour les box en dur représentant une superficie de 381m2, 25 € le m2 soit la somme de 9. 525 € ;
- pour les box démontables représentant une superficie de 68m2, 10 € le m2 soit la somme de 680 €,
- pour les locaux annexes à l'activité (sellerie, couloirs, locaux de stockage ou de rangement, poste de douche et de pansage), la somme globale de 197 € ;
Ceci donne une valeur locative de la partie exploitation des bâtiments totale égale à 10. 402 € pour l'année 2009 (9. 525 E + 680E + 197 €) ;
Pour les années antérieures (de 2003 à 2010), le calcul est effectué en partant du calcul du loyer retenu en 2009, affecté de la variation annuelle de l'indice des fermages sur la période considérée conformément au tableau annexé au rapport d'expertise judiciaire par M. Z... ce qui donne :
2003 : 9. 598 € (soit 9. 468E + 1, 38 %)
2004 : 9. 468 € (soit 9. 271 € + 2, 13 %)
2005 : 9. 271 € (soit 9. 016 € + 2, 83 %)
2006 : 9. 016 € (soit 9. 170 €-1, 68 %)
2007 : 9. 170 € (soit 10. 044 €-8, 70 %)
2008 : 10. 044 € (soit 10. 402 €-3, 44 %)
2009 : 10. 402 €
2010 : 10. 232 € (-1, 63 % par rapport à 2009) ;
Il découle de ce qui précède que le loyer de la partie exploitation des bâtiments pour la période allant de 2003 à 2010 s'élève à la somme totale de 77. 201 euros ; » (arrêt, p. 18 à 25)
« Sur les montants réclamés par la SCI LES ORMETEAUX
* les fermages pour la partie habitation et exploitation du bâtiment
Les sommes réclamées par la SCI LES ORMETEAUX au titre des fermages pour la partie habitation et exploitation du bâtiment sont calculées sur le fondement des clauses du bail du 28 février 2003 annulé ;
Ces prétentions, qui s'appuient sur un contrat annulé, ne sont donc pas justifiées et ne sauraient être accueillies ; » (arrêt, p. 29)
1) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les termes d'une décision de justice ; qu'en considérant que, par jugement du 17 mars 2009, confirmé par la cour d'appel de Versailles par arrêt du 25 mai 2010, le tribunal de grande instance de Versailles avait annulé le bail dérogatoire du 28 février 2003 conclu entre Mme X... et la SCI Les Ormeteaux, alors que ces décisions ont requalifié ce bail en bail rural, la cour d'appel a dénaturé le jugement du 17 mars 2009 du tribunal de grande instance de Versailles et l'arrêt du 25 mai 2010 de la cour d'appel de Versailles, et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE l'autorité de chose jugée est attachée à l'ensemble du dispositif d'une décision et ne peut se limiter à une partie seulement de celui-ci ; qu'en retenant que le chef de dispositif du jugement du 17 mars 2009 du tribunal de grande instance de Versailles avait annulé le bail dérogatoire du 28 février 2003 quand ce tribunal avait également requalifié ce contrat de sorte que la SCI Les Ormeteaux pouvait invoquer l'accord ayant servi de base à cette requalification afin de voir fixer le montant du fermage au montant objet dudit accord, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du code civil ;
3) ALORS QUE l'égalité des parties devant la justice implique que lorsqu'une décision de justice est rendue entre elles, celle-ci ne reçoive qu'une seule interprétation lors de son exécution ou de son application par un autre juge ; qu'en jugeant que Mme X... pouvait invoquer le dispositif du jugement du 17 mars 2009 du tribunal de grande instance de Versailles ayant requalifié le bail dérogatoire du 28 février 2003 en bail rural tout en refusant à la SCI Les Ormeteaux le bénéfice de ce chef de dispositif par la considération que par le jugement précité, le tribunal de grande instance de Versailles avait annulé le bail dérogatoire, la cour d'appel a violé le principe suivant lequel les parties sont égales devant la justice, ensemble l'article 1351 du code civil ;
4) ALORS QUE les dispositions de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, relatives à la fixation du fermage, qui répondent à un motif d'intérêt général, doivent garantir un juste équilibre entre les intérêts des propriétaires, notamment en donnant à ceux-ci la possibilité de tirer un profit de leurs biens, et l'intérêt général des preneurs et de la collectivité ; que dès lors, en fixant pour la période allant de 2003 à 2010 à 17. 955 euros, le montant total des loyers afférents à la partie habitation et à 77. 201 euros montant total des loyers afférents à la partie exploitation des bâtiments, ce qui représente un fermage de moins de 12. 000 euros par an, qui ne permet même pas de financer les travaux incombant au bailleur pour lesquels la SCI Les Ormeteaux a été condamnée et a dû emprunter, le coût seul du prêt équivalant à près de quatre années de fermage, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime et 1er du Protocole additionnel annexe à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.