LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 avril 2015), que, dans le but de réaliser une opération de promotion immobilière sur un terrain contigu de celui appartenant à la SCI Le Clos des Roses (la SCI), la société Financement réalisation a conclu avec cette dernière un protocole transactionnel sous seing privé aux termes duquel la SCI renonçait à exercer tout recours fondé sur l'existence de nuisances ou préjudices liés à la proximité du chantier et des constructions à édifier et s'interdisait irrévocablement d'exercer tout recours ou action contre les autorisations administratives sollicitées par la société Financement réalisation en contrepartie du versement d'une somme de cent mille euros le jour de la réalisation de l'acquisition du terrain d'assiette de la future promotion ; que, le terrain ayant été vendu, la société Financement réalisation, condamnée à verser à la SCI cette somme à titre provisionnel alors que l'opération de promotion n'était pas réalisée, l'a assignée en restitution de celle-ci ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer à la société Financement réalisation la provision versée ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il s'induisait des obligations consenties dans la transaction par la SCI que la contrepartie du paiement de la somme de 100 000 euros était l'absence de recours ou d'action contre les autorisations administratives sollicitées par la société Financement réalisation ou toute société substituée et que la SCI ne pouvait prétendre au versement de la somme litigieuse constituant la contrepartie de sa renonciation à exercer un recours contre une autorisation qui n'a pas encore été accordée, la cour d'appel a pu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la transaction rendait nécessaire, en déduire que, nonobstant l'acquisition du terrain, à défaut d'obtention des autorisations de construire, les conditions d'exigibilité de cette somme n'étaient pas remplies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Le Clos des Roses aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Le Clos des Roses et la condamne à payer une somme de 3 000 euros à la société Financement réalisation ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Le Clos des Roses.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCI LE CLOS DES ROSES à restituer à la Société FINANCEMENT REALISATION la somme de 100 000 € versée à titre provisionnel en application de l'ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 30 décembre 2011 ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du protocole du 6 juillet 2007 aux termes duquel la SCI Le Clos de la Rose s'est engagée à renoncer à tout recours fondé sur l'existence de nuisances ou préjudices liés à la proximité du chantier et des constructions édifiées, que la SA Financement Réalisation s'est obligée à lui communiquer une copie du plan de masse et des plans de façades 15 jours avant le dépôt du permis de construire, cette communication ouvrant à la SCI Le Clos des Roses un délai de 15 jours pour faire d'éventuelles observations, étant précisé que passé ce délai, celle-ci sera réputée ne pas avoir d'observation à formuler ; qu'il s'induit nécessairement de cette disposition relative à la communication des plans que les nuisances ou préjudices liés à la proximité du chantier et des constructions s'apprécient en fonction de ce que sont susceptibles de révéler lesdits plans, la SCI Le Clos des Roses disposant alors d'un délai de 15 jours pour formuler des observations ; avant, la SCI Le Clos des Roses ne peut à l'évidence renoncer à quelque chose qu'elle ignore ; ainsi, à la lecture des deux premiers paragraphes de l'article 1er du protocole, c'est l'absence d'observations dans le délai de 15 jours de la communication des plans qui constitue le fait générateur du versement de la somme de 100 000 €, contrepartie du renoncement à tout recours ; qu'il s'induit également des conclusions de la SA Financement Réalisation selon lesquelles le permis de construire a été déposé, que les plans ont fait l'objet d'une communication préalable à la SCI Le Clos des Roses et que celle-ci n'a formulé aucune observation dans le délai de 15 jours ; qu'il s'induit cependant également du troisième paragraphe de l'article 1er du protocole, aux termes duquel la SCI Le Clos des Roses s'est interdit d'exercer tout recours ou action contre les autorisations administratives sollicitées par la SA Financement Réalisation ou toute société substituée, que la contrepartie de cet engagement ne peut prendre naissance qu'à partir du moment où les autorisations administratives, et notamment le permis de construire, ont été accordées ; que la SCI Le Clos des Roses ne peut prétendre au versement d'une somme de 100 000 € correspondant à la contrepartie du renoncement à exercer un recours à l'encontre d'une autorisation qui n'a pas encore été accordée ; que la rédaction absconse de l'article 2 du protocole, qui prévoit en effet que le versement des 100 000 € doit intervenir au jour de « la réalisation de l'acquisition du terrain d'assiette de la future promotion » ne remet pas en cause la présentation distincte et détaillée des engagements de chacun aux termes de l'article 1er dudit protocole ;
1/ ALORS QUE le protocole du 6 juillet 2007 stipule qu'en contrepartie de la renonciation de la SCI LE CLOS DES ROSES à exercer tout recours contre la Société FINANCEMENT REALISATION fondé sur l'existence de nuisances ou préjudices liés à la proximité du chantier et des constructions à édifier, cette dernière société s'engage à verser à la SCI LE CLOS DES ROSES la somme de 100 000 € le jour de la réalisation de l'acquisition du terrain d'assiette de la future promotion, à titre d'indemnité forfaitaire, globale et transactionnelle ; qu'en décidant que la contrepartie due par la Société FINANCEMENT REALISATION devait être versée en application de ce protocole, non au jour de la réalisation de l'acquisition du terrain d'assiette de la future promotion, mais à compter du moment où les autorisations administratives, et notamment le permis de construire, ont été accordées, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du protocole, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2/ ALORS QU'en vertu de l'article 2052 du Code civil, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'en affirmant que contrairement à ce qui était prévu au protocole transactionnel du 6 juillet 2007, le versement de la somme de 100 000 €, due par la Société FINANCEMENT REALISATION en contrepartie de la renonciation de la SCI LE CLOS DES ROSES à exercer tout recours contre la Société FINANCEMENT REALISATION fondé sur l'existence de nuisances ou préjudices liés à la proximité du chantier et des constructions à édifier, devait être effectué, non au jour de la réalisation de l'acquisition du terrain d'assiette de la future promotion, mais à compter du moment où les autorisations administratives, et notamment le permis de construire, ont été accordées, la Cour d'appel a violé cette dernière disposition, ensemble l'article 1351 du Code civil ;
3/ ALORS QU'en toute hypothèse, la renonciation peut porter sur un droit éventuel qui n'est pas d'ordre public ou un objet futur ; qu'en décidant que la SCI LE CLOS DES ROSES ne pouvait prétendre au versement de la somme de 100 000 €, dans les conditions prévues aux protocole, dès lors que cette somme était la contrepartie du renoncement à exercer un recours à l'encontre d'une autorisation qui n'a pas encore été accordée, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
