LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 février 2015), que, par acte du 24 novembre 2006, la société G2AM a promis de vendre en l'état futur d'achèvement à la société Commerces rendement, qui s'est réservée la faculté d'acquérir, un bâtiment à usage commercial ; que la promesse était consentie pour une durée expirant le quinzième jour ouvré suivant la date à laquelle la société G2AM aurait justifié à la société Commerces rendement de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives prévues dans cet acte sans pouvoir excéder, après prorogation, le 31 octobre 2008, le bénéficiaire devant manifester sa volonté d'acquérir avant l'expiration de ce délai ; que la société Commerces rendement a versé entre les mains d'un notaire la somme de 190 000 euros à valoir sur l'indemnité d'immobilisation convenue d'un montant de 380 000 euros ; que, la société G2AM n'ayant pas justifié d'une garantie extrinsèque d'achèvement au 31 octobre 2008, la société Commerces rendement lui a fait savoir qu'elle n'entendait pas donner suite à l'acquisition projetée et l'a assignée en restitution de la somme de 190 000 euros ;
Attendu que la société G2AM fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et de rejeter sa demande en paiement de la somme de 380 000 euros ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes de la promesse de vente que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la remise de la garantie d'achèvement constituait une condition déterminante du consentement du bénéficiaire et que la date d'expiration de la promesse de vente constituait la date ultime de réalisation de la vente et coïncidait à la date de levée d'option et constaté que la garantie d'achèvement n'avait pas été remise à cette date, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la non-réalisation de la vente était imputable au promettant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société G2AM aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société G2AM et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Commerces rendement ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société G2AM.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné à la SCP Gilles, Ceyrac, de Buhren, Montes, Bigot, Guichard, Lucas de restituer à la société Commerces Rendement la somme de 190.000 € représentant l'indemnité d'immobilisation séquestrée entre les mains de Maître X..., outre les éventuels dividendes et plus-values provenant du placement de cette indemnité et d'avoir débouté la société G2AM de sa demande tendant à la condamnation de la société Commerces Rendement à lui payer la somme de 380.000 € outre les intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS QUE les moyens développés par la société G2AM au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il sera ajouté qu'à l'article « Levée d'option », la promesse unilatérale de vente du 24 novembre 2006 prévoit que le bénéficiaire manifeste sa volonté d'acquérir avant l'expiration de la durée de la promesse et que la levée d'option ne puisse « avoir lieu qu'à la double condition (i) du versement de la partie du prix exigible et des coûts de transfert et (ii) de la signature de l'acte authentique de vente » ; qu'il est ajouté dans cette clause que « si la signature de l'acte authentique de vente par le notaire n'intervient pas dans le délai indiqué à l'article 5 (Durée de la promesse) par la faute du promettant et alors que l'ensemble des conditions suspensives énoncées à l'article 9 (Conditions suspensives) seront réalisées, ce délai sera prorogé automatiquement de 15 jours ouvrés pour permettre au bénéficiaire de sommer le promettant par acte extra judiciaire d'avoir à signer l'acte authentique de vente à jour et heures fixes en l'étude du notaire de l'acquéreur où domicile est spécialement élu à cet effet et entre les mains duquel le bénéficiaire devra à l'heure et au jours fixés, verser la partie de prix exigibles et les coûts de transfert. A défaut d'avoir respecté les conditions du présent article, le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation de la vente » ; que la clause précitée règle les conditions de la levée d'option dans l'hypothèse où le bénéficiaire aurait décidé d'acquérir et non celles de la renonciation du bénéficiaire à signer l'acte authentique de vente, ce qui est le cas de la présente espèce ; que la clause de la promesse unilatérale de vente relative à l'indemnité d'immobilisation prévoit que celle-ci a été fixée « en considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de l'acte authentique de vente du seul fait du bénéficiaire dans le délai fixé à l'article 5 (Durée de la promesse) » et qu'elle sera acquise de plein droit au promettant en cas de non-réalisation de la promesse du fait du bénéficiaire ; que, dans l'acte du 24 novembre 2006, les parties ont stipulé que, conformément au projet d'acte de vente annexé à la promesse, « le vendeur remettrait au jour de la signature de la vente, une garantie d'achèvement émanant d'un établissement financier ou de crédit substantiellement conforme au modèle figurant en annexe 4 » ; que, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, cette garantie, qui protège l'acquéreur, était déterminante du consentement de ce dernier à réaliser la vente et que si cette garantie pouvait être produite par le vendeur au jour de la signature de la vente, cependant, la justification de son obtention commandait le parachèvement par le notaire de l'acte de vente auquel elle devait être annexée ; que, la durée de la promesse expirant au 31 octobre 2008, par lettre du 29 septembre 2008, M. Y..., notaire rédacteur de l'acte de vente, a demandé à sa consoeur, Mme X..., notaire du promettant, de lui fournir des pièces, notamment celles « indispensables à l'établissement d'un contrat en parfaite conformité avec les stipulations de la promesse de vente », au nombre desquelles, la « copie du projet de garantie d'achèvement émise en conformité avec les stipulations de la promesse » ; que le 30 septembre 2008, Mme X... a fourni à son confrère une partie des pièces réclamées, ajoutant qu'elle réclamait à sa cliente les autres pièces, dont celle relative à l'obtention de la garantie d'achèvement ; que le 20 octobre 2008, Mme X... a assuré M. Y... que « la garantie d'achèvement sera délivrée à la société G2AM demain, je vous l'adresserais (sic) dès réception » ; que, par télécopie du 31 octobre 2008, Mme X... indiquait à son confrère que « l'accord de principe pour la délivrance de la garantie financière d'achèvement a bien été donné à ma cliente parle Crédit agricole. En raison de la période tourmentée des banques, cet accord doit être entériné aujourd'hui par un conseil d'administration » ; que le 3 novembre 2008, M. Y... répondait : en raison « de l'expiration du délai de réalisation de la promesse unilatérale consentie par la société G2AM au profit de Commerces Rendement, je me rapproche de mes clients afin de savoir quelle suite ils entendent donner à ce dossier, l'une des conditions essentielles et préalables à la signature n'ayant pas été délivrée à bonne date » ; que, dans la même journée, M. Y... informait sa consoeur de ce que ses clients n'entendaient pas donner suite à l'acquisition projetée, réclamant la restitution de l'indemnité d'immobilisation, « la vente n'ayant pu être réalisée en raison de la défaillance de la venderesse » ; qu'il résulte de ces éléments qu'au 31 octobre 2008, date ultime de réalisation de la vente, le promettant n'avait pas fourni au notaire, en dépit des demandes réitérées de ce dernier, la justification de l'obtention de la garantie financière d'achèvement prévue dans la promesse et dans le projet d'acte de vente ; qu'il a été dit que cette condition était déterminante du consentement du bénéficiaire à acquérir et de la libération du prix, de sorte qu'il ne peut être fait grief à la société Commerces Rendement d'avoir choisi de ne pas réaliser la vente ; qu'il s'en déduit que la non-réalisation de la vente est imputable à la carence du promettant et que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due par le bénéficiaire ; qu'ainsi la somme de 190.000 € versée par la société Commerces Rendement doit lui être restituée ; que les parties ont stipulé dans la promesse le placement, par les soins du tiers convenu, de l'indemnité d'immobilisation auprès de la Caisse des dépôts et consignations, les dividendes qui auraient été encaissées pendant la durée du placement et les plus-values éventuelles générées par la revente des SICAV, suivant le sort de l'indemnité ; qu'en exécution de cette clause, le jugement entrepris a ordonné, à bon droit, au tiers convenu de restituer à la société Commerces Rendement la somme de 190.000 € représentant l'indemnité d'immobilisation séquestrée entre les mains de Mme X..., outre les fruits, soit les éventuels dividendes et plus-values provenant du placement de cette indemnité ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que l'article 9 de la promesse de vente du 24 novembre 2006 prévoit neuf conditions suspensives dont la non-réalisation éventuelle permet au bénéficiaire de renoncer légitimement à la promesse, en se voyant rembourser l'indemnité d'immobilisation ; que par ailleurs, l'article 11 du même acte stipule que les parties « sont convenues que le vendeur remettrait au jour de la signature de la vente, une garantie d'achèvement émanant d'un établissement financier ou de crédit substantiellement conforme au modèle figurant en annexe 4 » ; qu'en estimant que la société Commerces Rendement avait pu légitimement se refuser à lever l'option dans la mesure où le la société G2AM n'avait pas justifié de la constitution de la garantie avant la date fixée pour cette levée de l'option, de sorte que l'indemnité d'immobilisation n'était pas acquise au promettant et devait être remboursée au bénéficiaire de la promesse (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 3), cependant que la convention n'obligeait nullement le promettant à constituer la garantie d'achèvement avant la date fixée pour la levée de l'option, soit le 31 octobre 2008, mais se bornait à l'obliger à justifier de l'existence de cette garantie à la date de la signature de l'acte de vente, la cour d'appel a dénaturé les termes de l'article 11 de la promesse de vente du 24 novembre 2006 et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'article 9 de la promesse de vente du 24 novembre 2006 prévoit neuf conditions suspensives dont la non-réalisation éventuelle permet au bénéficiaire de renoncer légitimement à la promesse, en se voyant rembourser l'indemnité d'immobilisation ; qu'en estimant que la société Commerces Rendement avait pu légitimement renoncer à la promesse de vente, en conservant son droit à restitution de l'indemnité d'immobilisation, sans constater la défaillance d'une seule des conditions suspensives prévues à l'article 9 de la promesse de vente du 24 novembre 2006, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
