LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 octobre 2014), que, par acte authentique du 29 décembre 2001, la société Resort club marketing a vendu, en l'état futur d'achèvement, quatre appartements et quatre emplacements de stationnement à la société CLDP euroinvest, qui, par acte du même jour, les lui a donnés à bail commercial ; qu'en février et mai 2005, la société CLDP Euroinvest a cédé les contrats de vente en l'état futur d'achèvement, à l'exception de ceux portant sur les emplacements de stationnement formant les lots 36 et 38 ; que, par acte du 15 juin 2010, la société CLDP Euroinvest a assigné la société Resort club marketing en résolution du bail commercial, portant sur ces lots et expulsion, paiement des loyers et taxes dus depuis le 8 novembre 2007, et d'une indemnité d'occupation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Resort club marketing fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société CLDP Euroinvest une indemnité d'occupation ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans violer le principe de la contradiction, que la société CLDP Euroinvest était devenue propriétaire des travaux au fur et à mesure de leur exécution, la cour d'appel a pu en déduire que l'occupation, par la société Resort club marketing de son bien en l'absence de prise d'effet du bail, suffisait à justifier qu'elle soit condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Resort club marketing fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de la société CLDP Euroinvest à lui payer le solde du prix de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il n'avait été produit aucun arrêté de compte entre les parties ni aucun élément comptable ou financier de nature à établir l'existence d'un solde restant dû au profit de la société Resort club marketing, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a pu en déduire que la demande reconventionnelle en paiement de la société Resort club marketing devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Resort club marketing aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Resort club marketing et la condamne à payer la somme de
3 000 euros à la société CLDP Euroinvest ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Resort club marketing
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Resort Club Marketing à payer à la Selarl CLDP Euro Invest une indemnité d'occupation à compter du 8 novembre 2007 égale au montant des loyers et taxes prévus par le bail du 26 juillet 2001 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant d'une vente d'immeuble à construire, la Selarl CLDP Euroinvest, acquéreur, est devenue propriétaire des travaux au fur et à mesure de leur exécution, de sorte que l'occupation par la Selarl Resort Club Marketing de son bien en l'absence de prise d'effet du bail suffit à fonder la prétention subsidiaire de la Selarl CLDP Euroinvest en paiement d'indemnité d'occupation de droit commun, sans que la Selarl Resort Club Marketing puisse utilement opposer un non paiement prétendu de prix, qu'elle n'établit pas et qu'il n'a au demeurant aucune incidence sur le transfert de propriété lié à la réalisation des travaux » ;
ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que dans ses conclusions d'appel (cf. p. 12), la société CLDP Euroinvest se bornait, pour solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 8 novembre 2007, à invoquer l'occupation de deux parkings par la société Resort Club Marketing depuis 2006, sans justifier de sa qualité de propriétaire des biens litigieux ; que pour condamner la société Resort Club Marketing au paiement d'une indemnité d'occupation, la Cour d'appel a retenu que « s'agissant d'une vente d'immeuble à construire, la Selarl CLDP Euroinvest, acquéreur, est devenue propriétaire des travaux au fur et à mesure de leur exécution », de sorte que l'occupation par la société Resort Club Marketing de deux parkings suffisait à fonder la demande en paiement d'indemnité d'occupation de droit commun; qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et a violé l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Resort Club Marketing de sa demande reconventionnelle tendant à voir la société CLDP Euroinvest condamnée à lui payer la somme de 3.567,30 euros au titre du solde du prix de vente ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « il n'est fourni aucun arrêté de compte entre les parties ni aucun élément comptable ou financier de nature à établir l'existence d'un solde restant dû au profit de la Selarl RCM ; que le chef de décision qui rejette les prétentions de la Selarl RCM sera confirmé » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QU' « il ne ressort d'aucune pièce que la société CLDP Euroinvest ne se soit pas acquittée du solde du prix de vente et les clauses figurant tant dans le bail commercial que dans l'acte de vente ne permettent pas de s'assurer que les sommes dues à l'acte de vente n'ont pas été intégralement acquittées, de sorte que la société CLDP Euroinvest est recevable en sa demande de paiement des loyers » ;
ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'espèce, il résulte de l'acte de vente notarié en date du 29 décembre 2001 que la société Resort Club Marketing a vendu à la société CLDP Euroinvest quatre appartements et quatre parkings en l'état futur d'achèvement, dans un immeuble devant être édifié 45, avenue du Maréchal Joffre, à Nice, moyennant le prix total de 950 614,13 euros TTC ; que la vente s'étant faite en l'état futur d'achèvement, la société CLDP n'a versé, lors de la signature de l'acte notarié, que la somme de 307.188,89 euros, le surplus, soit 570.493,64 euros, étant payable au fur et à mesure de l'avancement des travaux (cf. acte notarié, pp. 9 et 10) ; qu'à l'appui de sa demande tendant à voir condamner la société CLDP Euroinvest à lui régler la somme de 3 567,30 euros, la société Resort Club Marketing faisait valoir que celle-ci ne lui avait pas versé le solde du prix de vente convenu ; qu'il appartenait dès lors à la société CLDP Euroinvest de rapporter la preuve qu'elle avait acquitté l'intégralité du prix stipulé à l'acte notarié du 29 décembre 2001 ; qu'en retenant qu'il n'était produit aucune pièce de nature à établir l'existence d'un solde restant dû à la société Resort Club Marketing, quand il appartenait au contraire à la société CLDP Euroinvest de rapporter la preuve qu'elle avait payé la totalité du prix de vente de 950 614,13 euros, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil.
