LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 juin 2014), que la société Allianz assurances, devenue Allianz IARD, a donné à bail à la société Flach film des locaux à usage commercial ; que, le 18 février 2010, la société bailleresse a délivré à la société locataire un commandement de payer une certaine somme au titre d'un arriéré de loyers et de charges arrêté au premier trimestre 2010 ; que la société locataire a restitué les clés le 24 juin 2010 ; que le bailleur l'a assignée en paiement des loyers et des charges impayés au quatrième trimestre 2010 ;
Attendu que, pour condamner la société Flach film à payer à la société Allianz IARD une certaine somme au titre des loyers et charges dus au troisième trimestre 2012 avec intérêts au taux légal et capitalisation, l'arrêt retient que, dans le commandement de payer, la société bailleresse indique qu'elle entend, si bon lui semble, se prévaloir de la clause résolutoire, de sorte qu'en application de cette clause stipulée dans l'intérêt exclusif du bailleur, qui peut choisir de ne pas l'invoquer, le commandement de payer ne constitue qu'une simple mise en demeure adressée au locataire de régulariser sa situation et que, le bailleur n'ayant pas mis en oeuvre la clause résolutoire, le bail s'est poursuivi ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les conditions dans lesquelles la société Allianz IARD avait usé de son droit de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire ne manquaient pas à l'exigence de bonne foi s'imposant dans l'exécution d'un contrat, alors qu'elle constatait que le bailleur avait, le 24 juin 2010, accepté la restitution des clés des locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Flach film à payer à la société Allianz IARD la somme de 428 624,84 euros, correspondant aux loyers et charges dus au 3e trimestre 2012 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 311 045,61 euros à compter des conclusions de première instance de l'appelante du 6 octobre 2011, et sur la somme de 78 252,56 euros à compter du commandement du 18 février 2010 et avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, déduction faite du dépôt de garantie, outre la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, l'arrêt rendu le 4 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Allianz IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Allianz IARD et la condamne à payer à la société Flach film la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société Flach film.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société FLACH FILM à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 428.624,84 euros, correspondant aux loyers et charges dus au 3ème trimestre 2012 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 311.045,61 euros à compter des conclusions de première instance de l'appelante du 6 octobre 2011, et sur la somme de 78.252,56 euros à compter du commandement du 18 février 2010 et avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, déduction faite du dépôt de garantie, outre la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
AUX MOTIFS QUE « considérant que la disposition du bail relative à la clause exécutoire (lire résolutoire) dispose que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement à échéance d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires, ou en cas d'inexécution des clauses et conditions du bail un mois après un simple commandement de payer ou sommation sans effet pendant ce délai et contenant la déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause ; considérant qu'une telle volonté n'est pas manifeste lorsqu'au contraire, le bailleur déclare dans le commandement, comme en l'espèce, qu'il « entend se prévaloir si bon lui semble, du bénéfice de la clause résolutoire » ; considérant qu'il résulte de cette analyse que la clause résolutoire est stipulée dans l'intérêt du bailleur, qui peut choisir de ne pas s'en prévaloir, notamment, comme c'est le cas en l'espèce, lorsque le bail spécifie expressément que la possibilité de résilier le contrat implique pour le bailleur de manifester dans le commandement son intention d'user de la clause résolutoire ; que ce raisonnement ne saurait être contredit par le fait que le commandement de payer viserait à appliquer aux sommes dues un taux majoré de 3,65 % à titre de « clause pénale », cette clause s'appliquant indépendamment du visa de la clause résolutoire, la clause loyer du bail stipulant clairement que l'intérêt majoré s'applique de plein droit à défaut de règlement à son échéance d'un seul terme de loyer ; qu'il s'ensuit que le commandement de payer ne constituait qu'une simple mise en demeure adressée à la locataire de régulariser sa situation et que la clause résolutoire n'ayant pas été mise en oeuvre, le bail s'est perpétué » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la clause résolutoire stipulée dans le bail du 9 septembre 1998 prévoyait qu' « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires quelconques, ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail par le preneur et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter resté en tout ou partie sans effet pendant ce délai et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit et sans formalité, même dans le cas de paiement et d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus » ; que cette clause ouvrait donc au bailleur, au moment de l'envoi du commandement de payer, une option consistant, soit à demander au preneur de régulariser sa situation au regard de ses obligations contractuelles sans viser la clause résolutoire, soit au contraire à viser cette clause, ce qui indiquait ainsi qu'à défaut de régularisation, la résiliation de plein droit du bail opérerait ; que cette clause ne donne en revanche pas au bailleur la faculté de se prévaloir, si bon lui semble, après le commandement de payer resté infructueux pendant un mois, de la résiliation de plein droit consécutive à l'acquisition de la clause résolutoire invoquée expressément à l'encontre du preneur ; qu'en retenant, en l'espèce, que « stipulée dans l'intérêt du bailleur », la clause litigieuse permettait au bailleur de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, tout en se réservant dans le commandement la faculté de ne pas s'en prévaloir, cependant qu'une telle faculté ne lui était pas octroyée par les termes clairs et précis de la clause, la Cour d'appel l'a dénaturée et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en application de ce principe, le bailleur, bénéficiaire d'une clause résolutoire, ne peut adopter à l'égard du preneur plusieurs positions contradictoires et exclusives les unes des autres quant à la fin du bail, de nature à induire son cocontractant en erreur sur ses prétentions ; qu'en l'espèce, pour s'opposer aux demandes de la société ALLIANZ IARD, la société FLACH FILM invoquait dans ses conclusions d'appel le comportement contradictoire et empreint de mauvaise foi de la société ALLIANZ IARD qui, après avoir accepté de négocier avec elle une substitution de preneur de façon à lui permettre un départ anticipé, lui avait ensuite adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour finalement, quand l'acquisition de la clause résolutoire avait été constatée en référé et que les locaux lui avaient été restitués, ne pas se prévaloir de l'acquisition de cette clause et, poursuivre l'exécution forcée du bail au-delà même de la période triennale à l'expiration de laquelle le preneur pouvait donner congé ; qu'en se bornant à retenir que la clause résolutoire, étant stipulée dans son intérêt, le bailleur restait libre de ne pas s'en prévaloir, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les positions contradictoires successivement prises par la société ALLIANZ IARD, tant avant le commandement de payer qu'au sein de celui-ci et après ce dernier, n'avaient pas été de nature à induire en erreur la société FLACH FILM sur ses prétentions et à priver la société ALLIANZ IARD du droit de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé ;
ALORS EN OUTRE QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que le droit pour un bailleur de se prévaloir ou non d'une clause résolutoire reste soumis aux exigences de la bonne foi ; qu'en l'espèce, pour s'opposer aux demandes de la société ALLIANZ IARD, la société FLACH FILM invoquait dans ses conclusions d'appel le comportement contradictoire et empreint de mauvaise foi de la société ALLIANZ IARD qui, après avoir accepté de négocier avec elle une substitution de preneur de façon à lui permettre un départ anticipé, lui avait ensuite adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour finalement, quand l'acquisition de la clause résolutoire avait été constatée en référé et que les locaux lui avaient été restitués, ne pas se prévaloir de l'acquisition de cette clause et, poursuivre l'exécution forcée du bail au-delà même de la période triennale à l'expiration de laquelle le preneur pouvait donner congé ; qu'en se bornant à retenir que la clause résolutoire, étant stipulée dans son intérêt, le bailleur restait libre de ne pas s'en prévaloir, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les conditions dans lesquelles la société ALLIANZ IARD avait usé de son droit de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire ne manquaient pas à l'exigence de bonne foi s'imposant dans l'exécution d'un contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, DE QUATRIÈME PART, QU'en ne recherchant pas si, dans de telles circonstances, la société ALLIANZ IARD avait exprimé des réserves ou protestations lors de la remise non contestée des clés le 24 juin 2010 et si, à défaut, elle n'avait pas, à tout le moins, accepté que le bail prenne fin à l'issue de la première période triennale du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QU'ENFIN, le respect du droit de propriété interdit une sanction disproportionnée entraînant la perte de ce droit lorsque son titulaire a commis une infraction dans l'exercice de ce droit ; que tel est le cas lorsqu'une société preneuse à bail, qui n'a pas donné congé à son bailleur dans les formes et délais légalement requis, en raison notamment des positions contradictoires adoptées par ce dernier quant à la fin du bail, est condamnée à régler au bailleur plusieurs années de loyer pour des locaux qu'elle n'a pourtant pas occupés, les ayant au contraire libérés en bon état et ayant restitué les clés au bailleur, lequel a pu en disposer librement pendant toute la période, notamment pour réaliser des travaux de rénovation ; qu'une telle sanction, qui octroie au bailleur dans de pareilles conditions plusieurs années de loyer sans aucune contrepartie et impose à la société preneuse une charge intolérable de nature à mettre en péril sa situation financière et à la priver des ressources économiques et des revenus qu'elle tire de son activité économique, constitue une atteinte disproportionnée aux biens de la société preneuse ; qu'en ayant prononcé en l'espèce une telle condamnation à l'encontre de la société FLACH FILM, la Cour d'appel a violé l'article 1er du protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
