LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er avril 2014), que M. X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme Y..., lui a délivré un congé pour vente à effet du 14 novembre 2011 ; que les lieux ont été libérés le 21 février 2012, soit après l'entrée en vigueur, le 1er février 2012, d'une réforme relative à la taxation des plus-values immobilières ; que M. X..., soutenant qu'en raison de cette restitution tardive, il avait dû verser une imposition de 44 308 euros, a assigné Mme Y... en remboursement de cette somme à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'application préjudiciable au bailleur de l'entrée en vigueur d'une réforme fiscale n'entrait pas dans les suites prévisibles de l'inexécution par la locataire de son obligation de quitter les lieux à la date d'effet du congé et relevé que celle-ci n'était pas informée des conséquences fiscales d'une restitution du logement postérieure au 1er février 2012, ce dont il résultait que sa mauvaise foi n'était pas démontrée, la cour d'appel en a déduit à bon droit, sans inverser la charge de la preuve ni ajouter à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, que la demande d'indemnisation de M. X... devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes de M. X... ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1150 du code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'exécution n'est point exécutée ; que M. X... a, par acte d'huissier du 28 avril 2011, signifié à Mme Y... un congé pour vente, la fin du bail étant fixée au 14 novembre 2011 ; que par acte d'huissier du 12 octobre 2011, il a notifié à Mme Y... son droit de substitution ; que par courrier du 31 octobre 2011 adressé à l'huissier, la locataire a renoncé à son droit ; que les lieux n'ont été libérés que le 21 février 2012, la locataire payant ses loyers et charges jusqu'à cette date ; que Mme Y... fait état de démarches pour trouver un nouveau logement mais les documents dont elle justifie pour le prouver sont peu nombreux ; qu'il est donc établi que Mme Y... a tardé à libérer les lieux et que ce retard a pu causer au propriétaire qui voulait vendre son bien un préjudice ; que le préjudice invoqué par le bailleur consiste uniquement dans le paiement d'une plus-value de 44. 308 euros du fait que la vente est intervenue postérieurement au 1er février 2012, date à laquelle entrait en vigueur une réforme fiscale ; qu'il appartient au demandeur de démontrer que son préjudice est en lien avec la faute démontrée et que Mme Y... savait que son retard aurait de telles conséquences ; que M. X... ne démontre à aucun moment qu'il avait averti sa locataire de l'échéance du 1er février 2012, date à laquelle devait se réaliser la vente pour éviter le paiement d'une nouvelle taxe ; que M. X... avait de multiples occasions d'informer Mme Y... de l'enjeu réel du respect de la date prévue ; qu'il ressort du jugement que Mme Y... a reconnu à l'audience que M. X... l'avait pressée de quitter les lieux en invoquant des motifs d'ordre financier mais qu'elle n'en connaissait pas les raisons précises ; que M. X... affirme simplement que Mme Y... devait être informée de la réforme des plus-values immobilières mais rien ne vient le démontrer ; qu'il n'apparaît pas davantage que Mme Y... ait été informée de la date d'entrée en vigueur de la réforme ni de son lien avec la vente du bien qu'elle occupait ; que M. X... n'invoque d'autre préjudice que celui lié au paiement de la plus-value ; qu'il appartenait à M. X... de prévenir sa locataire des conséquences fiscales d'un éventuel retard, l'application préjudiciable au propriétaire de l'entrée en vigueur d'une réforme fiscale n'entrant pas dans les suites prévisibles de l'inexécution par le locataire de quitter les lieux ;
ALORS, 1°), QUE le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée ; qu'en considérant qu'il appartenait au bailleur de prévenir sa locataire des conséquences fiscales d'un éventuel retard dans la libération des lieux objets du bail, tandis que la victime d'un manquement contractuel n'est nullement tenue, pour en obtenir la réparation, de prévenir son auteur de ses conséquences préjudiciables, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé l'article 1150 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE les dispositions de l'article 1150 du code civil, qui limitent la responsabilité du débiteur, concernent seulement la prévision ou la prévisibilité des éléments constitutifs du dommage et non l'équivalent monétaire destiné à le réparer ; qu'en considérant, pour refuser de réparer le dommage subi par M. X..., que celui-ci était imprévisible pour Mme Y..., après avoir pourtant constaté que cette dernière était informée que son maintien dans les lieux était de nature à causer un préjudice financier à M. X..., ce dont il résultait que l'existence et la nature du dommage n'étaient pas imprévisibles, peu important que la locataire eût été dans l'impossibilité d'en déterminer le quantum, la cour d'appel a violé l'article 1150 du code civil ;
ALORS, 3°), QUE le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée ; qu'il appartient au débiteur actionné en réparation, qui entend que celle-ci soit limitée aux seuls dommages prévus, de prouver le caractère imprévisible des dommages ; qu'en se fondant sur la circonstance que M. X... ne rapportait pas la preuve que Mme Y... devait être informée de la réforme des plus-values immobilières et de sa date d'entrée en vigueur, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1150 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;
ALORS, 4°) et en tout état de cause, QUE le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée ; qu'en considérant, pour refuser de réparer le dommage subi par M. X..., que celui-ci était imprévisible pour Mme Y..., sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si Mme Y... ne s'était pas rendue coupable d'une faute dolosive, de sorte qu'elle devait réparer tout dommage, fût-il imprévisible, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1150 du code civil.
