LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 janvier 2015), que l'immeuble sis 133 rue du Temple est situé dans le périmètre du plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais dans la catégorie des immeubles occupés par des activités industrielles ou artisanales dont la démolition pourrait être imposée à l'occasion de la cessation de leur occupation pour l'activité considérée ; que M. Y... a acquis deux lots, situés en rez-de-chaussée de cet immeuble, qu'il a mis en location après réalisation de travaux ; que l'architecte des bâtiments de France a dressé contre M. Y... un procès-verbal d'infraction, pour création d'un local d'habitation, qu'il a transmis au procureur de la République ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 133 rue du Temple (le syndicat) a adopté, par assemblée générale du 6 juillet 2011, une décision habilitant le syndic à agir en cessation de l'usage du premier lot comme habitation et remise en état ; que M. Y... a assigné le syndicat en annulation de cette décision pour abus de majorité ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'utilisation du lot à un autre usage que celui de dépôt n'est ni interdite par le règlement de copropriété, ni contraire à la destination de l'immeuble et qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de l'assemblée générale de se substituer au procureur de la République pour apprécier d'éventuelles infractions au plan de sauvegarde ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever en quoi la décision d'assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare M. Y... irrecevable en sa demande d'annulation de la 22e résolution de l'assemblée générale du 18 janvier 2011, l'arrêt rendu le 28 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 133 rue du Temple la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 133 rue du Temple.
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 133 rue du Temple à Paris 3ème et d'AVOIR en conséquence, dit n'y avoir lieu à affectation par M. Y... des lots n° 10 et 11 à leur usage strict de dépôt et à démolition sous astreinte des installations sanitaires et de cuisine s'y trouvant et dit n'y avoir lieu à démolition du lot n° 11 ;
AUX MOTIFS QUE cette 14ème résolution de l'assemblée générale du 6 juillet 2011, intitulée « Précisions concernant la procédure contre Monsieur Y... », était ainsi libellée : « L'assemblée générale, après en avoir délibéré, entend préciser l'habilitation donnée au syndic à la 22ème résolution de l'assemblée générale du 18 janvier 2011 à cette fin, elle donne mandat au syndic à l'effet d'engager toutes actions, tant en référé qu'au fond, devant toutes juridictions, à l'encontre de Monsieur Y... et toutes personnes physiques ou morales qu'il conviendrait de mettre dans la cause. A l'effet de : Obtenir outre la cessation de l'usage du lot n° 11 comme habitation et la remise en état du lot n° 11, la démolition pure et simple de ce lot conformément au PSVM du Marais qui prévoit que la démolition pourra être imposée « à l'occasion d'opérations d'aménagement, lorsque cessera leur occupation par les activités industrielles ou artisanales », Obtenir le remboursement des frais exposés dans le cadre de la procédure (avocat, expert, huissier, architecte, syndic, sapiteurs …), l'allocation de dommages et intérêts pour les troubles et nuisances subies par la copropriété. Si nécessaire un expert judiciaire sera désigné aux frais avancés de la copropriété. Personne ne s'abstient, Votent pour : 762/ 1035. Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 » ; que M. Y... demande l'annulation de cette résolution pour abus de majorité et non-respect du statut de la copropriété et du règlement de copropriété ; qu'il prétend que la nullité de cette 14ème résolution entrainera automatiquement, compte tenu de sa rédaction, la nullité de la 22ème résolution de l'assemblée générale du 18 janvier 2011 ; que l'abus de majorité ne fait pas l'objet d'une définition précise mais il peut se caractériser par le fait pour une majorité de copropriétaires, d'user de ses droits sans profit pour elle-même, dans l'intention de nuire ou à tout le moins dans un intérêt autre que l'intérêt commun de la copropriété ; qu'en l'espèce, la majorité des copropriétaires a, par la résolution n° 14, incriminée, décidé d'engager des actions contre M. Lugo, au double motif que ce dernier n'aurait pas utilisé son lot n° 11 selon l'usage prévu au règlement de copropriété, ni conformément au plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais ; que l'habilitation donnée au syndic vise à obtenir non seulement la remise en état du lot dans son état antérieur pour faire cesser son utilisation à usage d'habitation mais aussi à obtenir la démolition pure et simple de ce lot ; que l'état descriptif de division de l'immeuble a toujours même après modifications, désigné le lot n° 11 comme étant un « dépôt » ; que l'acte notarié du 27 août 2010 par lequel M. Y... a acquis ce lot désigne ce bien situé au rez-de-chaussée de l'immeuble comme un « local à usage de dépôt » ; que pour autant les indications quant à la nature du lot figurant dans l'état descriptif de division ne sont pas figées et ne peuvent être invoquées à elles seules pour sanctionner un changement d'affectation, ce document n'ayant pas en effet, de valeur contractuelle ; que dès lors que l'utilisation du lot n° 11 à un autre usage n'était ni interdite par le règlement de copropriété, ni contraire à la destination de l'immeuble et qu'elle ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, l'affectation du local à un autre usage que celui de dépôt strict ne pouvait être interdite ; qu'en l'espèce, la lecture du règlement de copropriété révèle que le changement d'affectation d'un lot n'était nullement interdite ; que dès lors que dans l'immeuble en cause coexistaient des appartements ou logements et des locaux commerciaux, il peut en être déduit que la destination de l'immeuble avait un caractère mixte et que rien ne s'opposait à ce que ce lot n° 11 puisse être affecté à un usage d'habitation ou à un usage commercial ou artisanal ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que lorsque Monsieur Y... a acquis son local, celui-ci faisait l'objet d'un bail commercial depuis 2008 ainsi que cela figure dans l'acte notarié du 27 août 2010 ; qu'il ne résulte pas des pièces produites que cette affectation ait fait l'objet de difficultés particulières ou ait porté atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que depuis son acquisition, M. Y... justifie avoir reloué ce local à M. Z... dans le cadre d'un bail de courte durée pour une activité artisanale : que le fait que ce local soit équipé d'une mezzanine, d'un lit, d'un coin-cuisine et d'une salle de bain n'établit pas, là encore, que cette affectation à un usage mixte (logement et activité artisanale) ait été contraire au règlement de copropriété ou ait porté atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ; qu'aucun élément ne permet en tout cas de l'établir ; qu'au vu de ces éléments, l'assemblée générale ne pouvait sans abus considérer qu'il y avait eu manquement au règlement de copropriété ; que s'agissant de la non-conformité au Plan de sauvegarde du Marais, il résulte des éléments du dossier qu'un procès-verbal de constat a été établi le 17 novembre 2011 par l'architecte des bâtiments de France pour dénoncer les travaux effectués dans le local et que ce procès-verbal a été transmis le même jour au Procureur de la République de Paris ; qu'il est certain au vu de ces éléments qu'il n'entrait pas dans les pouvoirs de l'assemblée générale de se substituer au Procureur de la République pour apprécier les éventuelles infractions à ce plan de sauvegarde ; que dès lors en décidant par sa résolution n° 14 que l'utilisation du lot n'était pas conforme au Plan de sauvegarde du Marais et en habilitant le syndic à agir en vu d'obtenir la démolition du local, l'assemblée générale a excédé ses pouvoirs et commis sur ce point un abus de majorité caractérisé ; qu'il y a lieu en conséquence d'annuler la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 6 juillet 2011 ; que toutefois, contrairement à ce que prétend M. Y..., cette annulation ne saurait entraîner l'annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 18 janvier 2011 ; qu'en effet ainsi que l'ont relevé les premiers juges, faute pour l'appelant d'avoir contesté cette assemblée dans les délais prévus par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, cette assemblée est à ce jour définitive, et M. Y..., irrecevable à en demander l'annulation ; sur la restitution sous astreinte des lots n° 10 et 11 à usage de dépôt ; qu'après avoir débouté en première instance M. Y... de ses demandes, les premiers juges ont accueilli la demande du syndicat des copropriétaires en condamnant celui-ci à restituer aux lots 10 et 11 leur usage de dépôt, à faire cesser l'occupation à usage d'habitation et à supprimer l'ensemble des installations de cuisine et sanitaires et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai de 100 euros par jour de retard ; que M. Y... fait observer à juste titre que l'habilitation donnée au syndic par la résolution n° 14 ne visant que le lot n° 11, le syndicat des copropriétaires ne pouvait faire aucune demande en ce qui concerne le lot n° 10 ; qu'en ce qui concerne le lot n° 11, compte tenu des motifs qui précèdent, le syndicat des copropriétaires ne pouvait sans abus s'opposer au changement d'affectation du lot n° 11 ou sanctionner ce changement dès lors qu'il n'était pas contraire ni au règlement de copropriété, ni à la destination de l'immeuble, et qu'il ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que dans ces conditions, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné sous astreinte M. Y... à restituer aux lots 10 et 11 leur usage de dépôt et à supprimer les installations sanitaires et de cuisine se trouvant dans ces lots ;
1°) ALORS QUE l'abus de majorité suppose que la décision de l'assemblée des copropriétaires soit contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou qu'elle ait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment de ceux des minoritaires ; qu'en se bornant, pour juger que la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 6 juillet 2011 ayant habilité le syndic à agir en justice contre M. Y... afin d'obtenir la cessation de l'usage d'habitation du lot n° 11, procédait d'un abus de majorité, à relever qu'aucun élément ne permettait d'établir que l'utilisation du lot 11 comme habitation méconnaissait le règlement de copropriété ou portait atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires de sorte que l'assemblée générale n'avait pu « sans abus considérer qu'il y avait eu manquement au règlement de copropriété » et qu'elle avait encore commis un « abus caractérisé » en se substituant au Procureur de la République pour estimer que les travaux effectués dans le lot n° 11 était contraire au Plan de Sauvegarde du Marais, motifs impropres à caractériser la non-conformité de la décision à l'intérêt collectif ou le fait qu'elle avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, ne peut procéder d'un abus de majorité la résolution qui tend à faire sanctionner la méconnaissance d'une règle dont la copropriété à intérêt à assurer le respect ; qu'en se bornant à relever, pour annuler la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 juillet 2011, que le changement d'usage de son lot opéré par M. Y..., n'était pas contraire au règlement de copropriété ni contraire à la destination de l'immeuble, sans rechercher si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 133 rue du Temple n'avait pas intérêt à assurer le respect du Plan de sauvegarde du Marais visé dans l'énoncé de la résolution, la Cour d'appel a privé sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 juillet 2011 donnait « mandat au syndic à l'effet d'engager toutes actions, tant en référé qu'au fond, devant toutes juridictions, à l'encontre de Monsieur Y... et toutes personnes physiques ou morales qu'il conviendrait de mettre dans la cause », à l'effet « d'obtenir outre la cessation de l'usage du lot n° 11 comme habitation et la remise en état du lot n° 11, la démolition pure et simple de ce lot conformément au PSVM du Marais qui prévoit que la démolition pourra être imposée « à l'occasion d'opérations d'aménagement, lorsque cessera leur occupation par les activités industrielles ou artisanales » » ; qu'en relevant, pour estimer que l'assemblée générale avait commis un excès de pouvoir, que, par cette résolution, l'assemblée aurait « appréci é les éventuelles infractions » au Plan de sauvegarde du Marais et qu'elle aurait ainsi « décid é par sa résolution n° 14 que l'utilisation du lot n'était pas conforme au Plan de sauvegarde du Marais », et que le syndicat se serait opposé au changement d'affectation quand la résolution litigieuse se bornait à donner mandat au syndic de soumettre cette question au juge, la Cour d'appel a dénaturé la résolution n° 14, violant l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, ne commet pas d'excès de pouvoir l'assemblée générale qui habilite le syndic de la copropriété à agir en justice au nom du syndicat pour faire sanctionner la méconnaissance une règle dont la copropriété a intérêt à assurer le respect ; qu'en jugeant que l'assemblée générale avait « excédé ses pouvoirs » en habilitant « le syndic en vue d'obtenir la démolition du local », dont l'utilisation n'était, selon elle, « pas conforme au Plan de sauvegarde du Marais », dont elle avait intérêt à demander le respect, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
