LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 janvier 2013), que M. X..., qui s'est vu attribuer à la suite d'un partage intervenu le 26 février 2006 un logement qui avait été donné à bail à M. et Mme Y... par l'indivision qui en était préalablement propriétaire, les a assignés en paiement d'un arriéré de loyers ; que M. et Mme Y... ont sollicité à titre reconventionnel le remboursement des provisions sur charges versées depuis le début du bail ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. et Mme Y... une somme de 12 740 euros en remboursement des provisions sur charges du 1er septembre 1998 au 31 mars 2006 ;
Mais attendu que, M. X... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions qu'il ne pouvait être condamné à restituer les provisions versées avant qu'il ne soit propriétaire de l'appartement à défaut de clause de subrogation expresse dans l'acte de partage ou cession de dette, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et partant irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la SCP Potier de La Varde et Buck-Lament la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur André X... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 12. 740 euros en remboursement des provisions sur charges du 1er septembre 1998 au 31 mars 2006 ;
AUX MOTIFS QUE le 26 août 1998, l'indivision X... a donné en location à Monsieur Y... et à son épouse un logement situé à Toulon, ..., dans un immeuble en copropriété ; que Monsieur X... est devenu propriétaire de cet appartement le 26 février 2006, à la suite d'un partage ; que le différend essentiel entre les parties porte sur le montant des charges récupérables ; que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie de certaines prestations qu'il énonce ; qu'il permet au bail de stipuler une provision sur charges, prévoyant que dans ce cas elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'il ajoute : « Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires » ; que le bailleur est tenu d'adresser au locataire ce décompte par nature de charges ; que par contre, il n'a pas à lui envoyer les pièces justificatives mais seulement les tenir à sa disposition durant un mois ; qu'alors que Monsieur Y... conteste le paiement des charges depuis son entrée dans les lieux et agit en répétition de leur montant depuis cette date (1/ IX/ 1998), Monsieur X... ne produit de décompte que pour les années 2007 et 2008 ; que ces deux décomptes qui ventilent les charges de l'immeuble, les charges générales, la consommation d'eau chaude et les travaux d'antenne télévision pour celui 2007 avec le mode de répartition entre les divers lots de la copropriété et précisent le montant de celles locatives répondent aux exigences de la loi ; que Monsieur X... n'avait pas à y adjoindre les factures, contrats et autres prestations les fondant ; qu'il n'est pas justifié que ces documents justificatifs n'aient pas été mis à la disposition des locataires ; qu'en effet, Monsieur Y... ne prétend pas le contraire dans ses écritures, alléguant que le bailleur devait les lui adresser une fois par an avec le décompte des sommes dues ; que les courriers qu'il a envoyés à Monsieur X... en 2006, 2007 et 2009 ne concernent pas les pièces justificatives mais la délivrance de quittances ou autres documents et aucune d'elles n'évoque une difficulté relative aux charges et ne réclame la possibilité de consulter les charges justificatives ; que la lettre de l'avocat de Monsieur Y... du 16 février 2009 à Monsieur Y... ne fait que rappeler cette obligation sans contenir de demande précise de consultation et dans sa réponse, Monsieur X... indique que les pièces justificatives étaient à sa disposition durant un mois ; que ces décomptes établissent les charges pour les années 2007 (3. 083, 97 €) et 2008 (3. 131, 56 €) ; que cela dit, le décompte locatif produit par Monsieur X... porte sur la période du 1er avril 2006 au 30 novembre 2010 et il ne verse aucun document relatif à la justification des charges autres que pour les deux années 2007 et 2008, alors que Monsieur Y... invoque une répétition de l'indu depuis le 1er septembre 1998 ; que le décompte produit par Monsieur X... montre l'absence de dette locative au 31 mars 2006, d'où il s'en déduit que la provision sur charges pour les exercices antérieurs avait été payée ; qu'en absence de justification des charges pour la période du 1er septembre 1998 au 31 mars 2046, Monsieur X... est redevable des provisions perçues, soit la somme de 12. 740 euros (140 x 4 mois) + (140 € x 12 mois x 7 ans) + (140 € x 3 mois) ; que l'examen du décompte locatif montre que le montant des loyers du 1er avril 2006 au 30 novembre 2010 se chiffre à la somme de 23. 385, 59 euros, laquelle doit être majorée de la pénalité de 10 % prévue au bail en cas de retard de paiement, ces loyers n'ayant pas été payés à leur échéance, soit 25. 724, 15 euros ; qu'il convient aussi d'y ajouter les charges 2007 et 2008, soit 6. 215, 53 euros (3. 093, 97 € + 3. 131, 56 €) ; que la dette locative de Monsieur et Madame Y... pour cette période s'élève à la somme de 31. 949, 68 euros ; que la pénalité de retard de 10 % constitue une peine suffisante et les intérêts conventionnels prévus en cas de retard rendent cette peine manifestement excessive et ne doivent pas être inclus dans la clause pénale ; que durant cette période, ils ont versé la somme de 27. 009, 58 euros ; qu'ils restent débiteurs de la somme de 4. 930, 10 euros (31. 939, 68 €-27. 009, 58 €) ;
ALORS QUE le locataire ne peut agir à l'encontre de l'acquéreur de l'immeuble en remboursement de sommes indûment payées au précédent propriétaire, sauf cession de dette ou subrogation expresse ; qu'en condamnant néanmoins Monsieur X... à restituer à Monsieur et Madame Y... les provisions sur charges versées au titre de la période du 1er septembre 1998 au 31 mars 2006, après avoir pourtant constaté que Monsieur X... n'était devenu propriétaire de l'appartement qu'à compter du 26 février 2006, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que Monsieur André X... aurait été subrogé dans les droits et obligations du précédent propriétaire, ni qu'une cession de dette serait intervenue, a violé les articles 1743 du Code civil, ensemble les articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
