LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joints les pourvois n° U 15-14. 475 et V 15-17. 190 ;
Sur la recevabilité du pourvoi n° V 15-17. 190 :
Attendu qu'une même personne, agissant en la même qualité, ne peut former qu'un seul pourvoi en cassation contre la même décision ;
Attendu que M. X... et autres ont formé un premier pourvoi en cassation contre l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 décembre 2014) le 9 mars 2015, puis un second pourvoi contre le même arrêt le 27 avril 2015 ;
Que le second pourvoi est irrecevable ;
Sur le pourvoi n° U 15-14. 475 :
Attendu, selon l'arrêt, que la copropriété Quai de Suffren, régie par un état descriptif de division et un règlement de copropriété du 25 janvier 1972 est composée de plusieurs bâtiments ; qu'une assemblée générale du 24 septembre 1999, regroupant les propriétaires des lots 156 à 207 de la copropriété, a décidé de la constitution d'un syndicat secondaire ; que la société Suffren, copropriétaire, a assigné le syndicat secondaire Passage du Port afin que soit constatée l'inexistence de celui-ci ; que plusieurs copropriétaires membres du syndicat secondaire (M. X... et autres) sont intervenus volontairement à l'instance ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses première, troisième et quatrième branches :
Attendu que M. X... et autres font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la société Suffren, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il résulte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les copropriétaires relevant du syndicat secondaire ont qualité pour contester les assemblées générales de celui-ci ; que la cour d'appel, qui a jugé que la SCI Suffren pouvait agir en nullité de l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire aux motifs qu'indépendamment du lot n° 130 dont la propriété lui est contestée, celle-ci était propriétaire de lots ne relevant pas du syndicat secondaire, la cour d'appel a violé l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 32 et 125 du code de procédure civile,
2°/ qu'à supposer même, pour les besoins du raisonnement, que les copropriétaires concernés par la création d'un syndicat secondaire puissent agir en nullité de sa constitution, ils ne sauraient avoir plus de droits que les copropriétaires relevant du syndicat secondaire ; qu'en appliquant à la SCI Suffren le délai de prescription décennal prévu au premier alinéa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 quand seul le délai de deux mois résultant du deuxième alinéa du même article, pouvait s'appliquer, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
3°/ qu'aux termes mêmes de l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de prescription décennale résultant de cet article ne s'applique qu'aux actions personnelles des copropriétaires lorsqu'elles sont dirigées contre d'autres copropriétaires ou contre le syndicat et non aux actions en nullité des assemblées générales, lesquelles relèvent de l'alinéa 2 du même article ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 42 alinéa 1er et, par refus d'application, l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la société Suffren était propriétaire de lots relevant du syndicat principal, la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'elle avait qualité à contester la création du syndicat secondaire et que son action relevait des dispositions de l'article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion de l'alinéa 2 de ce texte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... et autres font grief à l'arrêt de dire que le syndicat secondaire n'a pas été constitué régulièrement et de dire nulles les assemblées générales du 2 juin 2009 et du 9 décembre 2010 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'un syndicat secondaire pouvait être créé à la condition que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments indépendants et constaté, sans dénaturation, que les rapports d'expertise n'apportaient pas la preuve que chacun des bâtiments composant la copropriété comportait un gros oeuvre autonome, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, qu'il n'était pas démontré que l'immeuble comportât plusieurs bâtiments autonomes et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen et sur les deuxième, cinquième et sixième branches du deuxième moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
DÉCLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° V 15-17. 190 ;
REJETTE le pourvoi n° U 15-14. 475 ;
Condamne M. X... et autres aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et autres et les condamne à payer à la société Suffren la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X... et autres, demandeurs au pourvoi n° U 15-14. 475
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir rejeté la demande de sursis dans l'attente de la décision à intervenir de la cour d'appel d'Aix-en-Provence saisie sur tierce-opposition du syndicat secondaire Passage du port sur l'arrêt rendu en date du 19 décembre 2006, d'avoir déclarée recevable l'action introduite par la société Suffren, d'avoir déclarée nulle l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire Passage du port en date du 24 septembre 1999 et d'avoir déclarées nulles les assemblées générales du syndicat secondaire du Passage du port en dates du 2 juin 2009 et du 9 décembre 2010 ;
AUX MOTIFS QUE « par jugement du 7 septembre 2005 confirmé par arrêt du 19 septembre 2006 la SCI Suffren a été déclarée propriétaire du lot 130 (terrasse). Par arrêt du 5 avril 2011 cette cour a déclaré le syndicat secondaire et ses copropriétaires irrecevables à former tierce-opposition contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2006 entre la SCI Suffren et la SCI Passage du Port. Par arrêt 2 octobre 2012 la troisième chambre civile de la cour de cassation a cassé l'arrêt du 5 avril 2011 et renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel d'Aix en Provence autrement composée. La procédure sur renvoi cassation est en cours. Le syndicat secondaire et les copropriétaires demandent à la cour de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure sur tierceopposition formée contre l'arrêt du 19 septembre 2006. A l'appui de leur demande ils font valoir que tant que le litige concernant le droit de propriété de la SCI Suffren sur le lot 130, qui dépend de la gestion du syndicat secondaire, n'est pas définitivement tranché, la qualité à contester les assemblées générales du syndicat secondaire de la SCI Suffren n'est pas établie. Toutefois les copropriétaires des bâtiments non concernés par la constitution du syndicat secondaire, donc étrangers à l'assemblée générale habilitée à prendre la décision, ont qualité pour contester la création du syndicat secondaire, dès lors que celle-ci est susceptible d'avoir une conséquence sur la répartition des charges du bâtiment principal. En effet, même s'il n'a pas été procédé à ce jour à une modification des tantièmes, la constitution d'un syndicat secondaire implique une spécialisation des charges et, par voie de conséquence, une modification du règlement de copropriété. Il en résulte qu'en sa qualité de propriétaire de lots dépendant du syndicat principal la SCI Suffren justifie d'un intérêt à contester la création du syndicat secondaire, indépendamment de son éventuel droit de propriété sur le lot 130. Les appelants font valoir que la SCI Suffren serait dépourvue de toute qualité à agir si elle n'était pas déclarée propriétaire du lot 130 puisqu'elle a revendu tous ses autres lots. Si la SCI Suffren a effectivement revendu ses lots 6, 79, 157 à la SCI GBL Immo le 12 décembre 2012 suivant acte reçu par Me Lièvre, notaire à Paris, la qualité et l'intérêt à agir s'apprécient au moment où naît le droit d'agir, à savoir au moment du vote de l'assemblée générale contestée. Or, la SCI Suffren était toujours propriétaire de lots lors des assemblées générales contestées des 24 septembre 1999, 2 juin 2009 et 9 décembre 2010. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer en constatant que la décision à intervenir sur la tierce-opposition n'était pas de nature à influer sur le présent litige » ;
ALORS, de première part, QU'en estimant qu'il n'y avait lieu à surseoir à statuer en énonçant qu'indépendamment de la propriété litigieuse du lot n° 130, la société Suffren restait propriétaire des lots n° 6, 79 et 157 au sein de la copropriété et relevant uniquement du syndicat principal, 15 quai de Suffren, tandis que la société Suffren ne se prévalait que de la propriété du lot n° 130 pour conclure au rejet de la demande de sursis à statuer, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, de seconde part, QUE les copropriétaires des autres bâtiments ne peuvent s'opposer à la création du syndicat secondaire ; qu'en passant outre la demande tendant à ce qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence portant sur la propriété du lot n° 130 aux motifs que la société Suffren aurait été propriétaire d'autres lots de l'ensemble immobilier ne relevant pas de la gestion du syndicat secondaire litigieux, la cour d'appel a violé les articles 122 du code de procédure civile et 27 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 42 alinéa 2 de ladite loi
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir déclaré recevable l'action introduite par la société Suffren, d'avoir déclarée nulle l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire Passage du port en date du 24 septembre 1999 et d'avoir déclaré nulles les assemblées générales du syndicat secondaire du Passage du port en date du 2 juin 2009 et du 9 décembre 2010 ;
AUX MOTIFS QUE « les appelants demandent à la cour de déclarer la SCI Suffren irrecevable en sa demande tendant à contester l'assemblée générale du 24 septembre 1999 ayant constitué le syndicat secondaire Passage du Port au motif d'une part que l'action est prescrite, au motif d'autre part qu'elle est dépourvue d'intérêt à agir. Aux termes de l'article 42, 2ème alinéa de loi du 10 juillet 1965 les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. S'il est exact qu'au-delà du délai de deux mois visé à l'article 42 toute action est vouée à l'échec, alors même qu'elle serait fondée sur une absence de convocation, sur une convocation irrégulière, ou encore sur un vice de forme grave, le point de départ du délai de contestation est fixé au jour de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale contestée. Il en résulte que le délai de deux mois prévu à l'article 42 alinéa 2 ne concerne pas les copropriétaires qui ne composent pas l'assemblée spéciale ayant constitué un syndicat secondaire dont les décisions sont contestées et auxquels, par conséquence, aucune notification ne doit être faite. Pour ces derniers, l'action reste ouverte dans le délai de dix ans prévu à l'alinéa 1er de l'article 42. L'action en contestation de l'assemblée générale du 24 septembre 1999 ayant été engagée par acte du 6 août 2009, elle ne se trouve pas prescrite. Concernant le moyen tiré du défaut d'intérêt à agir de la SCI Suffren, il convient de se reporter aux motifs précédemment développés pour rejeter la demande de sursis à statuer » ;
ALORS, de première part, QU'il résulte de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les copropriétaires relavant du syndicat secondaire ont qualité pour contester les assemblées générales de celui-ci ; que la cour d'appel, qui a jugé que la SCI Suffren pouvait agir en nullité de l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire aux motifs qu'indépendamment du lot n° 130 dont la propriété lui est contestée, celle-ci était propriétaire de lots ne relevant pas du syndicat secondaire, la cour d'appel a violé l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 32 et 125 du code de procédure civile.
ALORS, de deuxième part, au surplus, QU'en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription bimestrielle de l'action en nullité de l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire en date du 24 septembre 1999 en énonçant qu'indépendamment de la propriété litigieuse du lot n° 130, la société Suffren restait propriétaire d'autres lots au sein de la copropriété lui permettant de se prévaloir du délai d'action de dix ans prévu par le premier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, tandis que la société Suffren ne se prévalait que de la propriété du lot n° 130 pour écarter la prescription de son action, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, de troisième part, QU'à supposer même, pour les besoins du raisonnement, que les copropriétaires concernés par la création d'un syndicat secondaire puissent agir en nullité de sa constitution, ils ne sauraient avoir plus de droits que les copropriétaires relevant du syndicat secondaire ; qu'en appliquant à la SCI Suffren le délai de prescription décennal prévu au premier alinéa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 quand seul le délai de deux mois résultant du deuxième alinéa du même article, pouvait s'appliquer, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, de quatrième part, QU'aux termes mêmes de l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de prescription décennale résultant de cet article ne s'applique qu'aux actions personnelles des copropriétaires lorsqu'elles sont dirigées contre d'autres copropriétaires ou contre le syndicat et non aux actions en nullité des assemblées générales, lesquelles relèvent de l'alinéa 2 du même article ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 42 alinéa 1 et, par refus d'application, l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, de cinquième part et en tout état de cause, QU'en l'absence de notification de l'assemblée générale, le délai de prescription de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 commence nécessairement à courir à compter de la date à laquelle le copropriétaire auquel l'assemblée générale n'a pas été notifiée en a eu connaissance ; qu'en disant que la prescription de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait pas s'appliquer dès lors que l'assemblée générale n'avait pas été notifiée à la SCI Suffren, la cour d'appel a derechef violé ledit article ;
ALORS, de sixième part et enfin, QU'en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les exposants dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 30-31), la SCI Suffren n'était pas pleinement informée, au moins depuis 2001, date de l'assemblée générale ayant eu à statuer sur l'adaptation du règlement de copropriétaire à raison de la création du syndicat secondaire du passage du port, ou, à tout le moins, au plus tard le 19 décembre 2006, date à laquelle a été rendu l'arrêt, aujourd'hui frappé de tierce opposition, de la cour d'appel d'Aix-en-Provence ayant attribué à la SCI Suffren la propriété du lot n° 130, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir déclarée nulle l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire Passage du port en date du 24 septembre 1999 et d'avoir déclarées nulles les assemblées générales du syndicat secondaire du Passage du port en dates du 2 juin 2009 et du 9 décembre 2010 ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée générale spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. L'article 27 n'impose aucune condition de forme particulière, la convocation pouvant être faite par tout mandataire des copropriétaires du futur syndicat secondaire. Par ailleurs la décision de créer un syndicat secondaire appartient exclusivement aux propriétaires de lots composant le bâtiment concerné, à aucun moment les copropriétaires des autres bâtiments n'interviennent et la décision s'impose à eux. Dans le cas présent la convocation à l'assemblée générale spéciale devant décider de la constitution d'un syndicat secondaire a été expédiée par le cabinet Réveille à l'ensemble des propriétaires des lots issus de la division du lot 100. La SCI Suffren n'est pas fondée à soutenir que cette convocation aurait dû être faite par M. Y..., administrateur provisoire du syndicat principal qui, selon elle, disposait seul de la qualité requise pour tenir des assemblées générales alors que tout mandataire peut prendre l'initiative de réunir l'assemblée générale spéciale. La SCI Suffren ne saurait davantage contester l'assemblée générale du 24 septembre 1999 au motif qu'elle n'aurait pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal, une telle autorisation n'étant pas exigée par l'article 27. Selon l'article 27 la création d'un syndicat secondaire suppose que les bâtiments soient suffisamment indépendants pour permettre une gestion particulière, ce qui implique pour qu'il y ait création d'un syndicat secondaire, que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments indépendants jusque dans leur gros oeuvre, ce qui n'est généralement pas le cas lorsque les bâtiments sont imbriqués. La SCI Suffren considère que les bâtiments ne sont pas séparés mais imbriqués tandis que les appelants soutiennent que les bâtiments sont accolés mais totalement indépendants. Il appartient au syndicat secondaire et aux copropriétaires concernés de rapporter la preuve que les conditions de l'article 27 dont ils revendiquent l'application sont réunies, et en conséquence de démontrer que la copropriété est composée de plusieurs bâtiments indépendants. L'analyse des pièces produites aux débats permet de relever les éléments suivants : rapport établi par M. Z... en 1992 : ce géomètre expert énonce que la copropriété se présente sous trois volumes distincts et il propose de créer une copropriété en 3 volumes dont l'un comprendrait des lots appartenant tant à la SCI Passage du Port qu'à la SCI Suffren (commerces et circulation au rez-de-chaussée, commerces, chambres, cellier et coursive à l'étage), note établie par M. Z... en janvier 2000 : les locaux de la SCI Passage du Port sont en presque totalité indépendants sur leurs trois niveaux à l'exception d'une partie de passage et d'une boutique (lot 163) qui se trouvent sous une chambre du premier étage de l'hôtel, du cellier et du lot 189 (en litige) qui sont superposés au lot 167. Les locaux sont suffisamment intégrés dans des volumes indépendants pour éviter une seule et même copropriété et adopter une solution de copropriété en volumes. Cette solution aurait pour grand avantage d'éviter toute discussion sur la méthode de pondérer les surfaces des passages, galeries, coursives, W. C et autres parties laissées à l'usage du public. rapport d'expertise judiciaire dressé le 11 avril 2013 par M. A... à la demande du juge des référés (rapport établi dans une procédure opposant le syndicat principal aux copropriétaires du syndicat secondaire mais qui a été communiqué aux débats et soumis à la libre discussion des parties) : structurellement la copropriété s'organise en plusieurs bâtiments (...) Il serait anormal de faire supporter des charges de réparation ou d'entretien d'un bâtiment par les copropriétaires d'un autre bâtiment (...) Il s'agit de proposer une répartition des charges à partir d'une analyse pragmatique de la copropriété. Cet expert formule une proposition de répartition de charges spéciales en distinguant 4 bâtiments indépendants (ABCD). rapport d'expertise judiciaire de M. B... du 7 septembre 2005 (rapport qui a été établi dans une instance opposant la SCI Suffren à la SCI Passage du Port mais qui a été communiqué aux débats et soumis à la libre discussion des parties) : en 1973 un architecte réalise un projet à la demande de la SCI Passage du Port en ce qui concerne les lots 3, 5 et partie des lots 2 et 4, le préfet délivre l'arrêté de permis de construire le 29 janvier 1974. Ce permis consiste en la transformation du garage et des parties de l'hôtel en galerie marchande. S'il est acquis aux débats que la galerie marchande a été construite en 1974 à l'emplacement de l'ancien garage/ atelier, les plans versés aux débats ne sont pas de nature à déterminer s'il existe un gros-oeuvre commun ou autonome aux différentes parties du bâtiment et il n'est produit aucune photographie de l'ensemble de l'immeuble ni aucun avis technique démontrant qu'à l'évidence la copropriété est composée de bâtiments indépendants. Si Messieurs Z..., A... et B... concluent à l'opportunité de créer des syndicats secondaires, voire une copropriété en volume, ce qui selon eux serait de nature à mettre fin au litige qui oppose les parties depuis des années, rien dans leurs différents rapports n'apporte la preuve incontestable que les différents bâtiments (3 selon M. Z..., 4 selon M. A...) auraient des gros-oeuvres autonomes. Bien au contraire, M. Z... énonce qu'il existe des superpositions de lots et les plans figurant au rapport de M. A... démontrent que les bâtiments ne sont pas seulement accolés mais imbriqués. En conséquence, faute par les appelants de démontrer que l'immeuble comporte plusieurs bâtiments autonomes, et sans qu'il ne soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par les parties, le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire du 24 septembre 1999, déclaré le syndicat secondaire inexistant et par voie de conséquence, annulé les assemblées générales subséquentes des 2 juin 2009 et 9 décembre 2010 qui ont été contestées dans le délai prévu à l'article 42 » ;
ALORS, de première part, QUE lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire ; que la charge de la preuve de l'absence de pluralité de bâtiments incombe à celui qui l'invoque ; qu'en estimant néanmoins qu'il appartenait aux exposants de rapporter la preuve de la pluralité de bâtiments composant la copropriété, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a ainsi violé l'article 1315 du Code civil ;
ALORS, de deuxième part, QU'en se fondant sur le rapport de M. Z... pour retenir l'unicité de bâtiments composant la copropriété litigieuse, alors que les conclusions de ce rapport énonçaient que « les locaux de chaque propriété sont suffisamment intégrés dans des volumes indépendants pour éviter une seule et même copropriété et adopté une solution de copropriété en volumes » la Cour d'appel en a dénaturé le sens, pourtant clair et précis ;
ALORS, de troisième part, QU'il ne résulte d'aucune des mentions du rapport Massonet, ni des pièces et notamment des plans qui lui étaient annexés, que les bâtiments auraient été imbriqués ; qu'en affirmant l'inverse, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis.
