LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 juin 2014), que la SCI Héloïse 4 (la SCI), propriétaire, dans un immeuble en copropriété, d'un lot correspondant à un appartement au premier étage et de sept lots correspondant à un appartement, deux studios et une partie d'un couloir au sixième étage, a sollicité l'autorisation judiciaire de procéder à la surélévation de l'ascenseur du cinquième au sixième étage ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les lots situés au sixième étage n'ont pas accès à l'escalier principal et à l'ascenseur, dont l'entrée est distincte de celle permettant d'accéder à l'escalier menant au sixième étage, que la configuration des lieux et le fait que l'escalier principal majestueux et l'ascenseur ne desservent qu'un appartement par étage participent à la destination de standing de l'immeuble, que les travaux de surélévation de l'ascenseur auraient pour conséquence nécessaire d'augmenter les passages dans l'espace réservé aux propriétaires des lots situés entre le rez-de-chaussée et le cinquième étage, faisant perdre le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles, ainsi que la tranquillité résultant d'un passage limité dans l'escalier principal et l'ascenseur, et ayant souverainement retenu que ces travaux modifieraient substantiellement les modalités de jouissance des lots numéro un à six, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, pu en déduire que l'autorisation d'effectuer ces travaux ne pouvait être accordée sur le fondement de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Héloïse 4 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Héloïse 4 et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 avenue d'Eylau à Paris 16e la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Heloïse 4
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR constaté que le projet de la société civile immobilière Héloïse 4 modifie les conditions de jouissance des lots de certains copropriétaires du bâtiment Eylau et que, dans ces conditions, une autorisation judiciaire de travaux ne peut lui être donnée aux fins de surélévation de l'ascenseur, sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, D'AVOIR rejeté la demande de la société civile immobilière Héloïse 4 d'autorisation judiciaire de travaux, D'AVOIR dit n'y avoir lieu d'ordonner une mesure d'instruction pour établir une nouvelle clé de répartition des charges de l'ascenseur et D'AVOIR débouté la société civile immobilière Héloïse 4 de ses autres demandes ;
AUX MOTIFS QU'« il est constant que par la résolution n° 31 de l'assemblée générale du 24 juin 2010, les copropriétaires ont refusé l'autorisation sollicitée par la Sci Héloïse 4 de surélever, à ses frais exclusifs, l'ascenseur du 5ème au 6ème du bâtiment Eylau. / Il est constant que cette résolution est devenue définitive et que la Sci Héloïse 4, faisant état de ce refus définitif de l'assemblée, a saisi la juridiction d'une demande d'autorisation judiciaire de travaux, sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. / Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir que l'escalier principal et l'ascenseur du bâtiment Eylau seraient des parties communs spéciales aux propriétaires des lots n° 2, 3, 4, 5 et 6, que les propriétaires des lots du 6ème étage ne disposeraient d'aucun droit de propriété indivis sur cette partie commune et ne pourraient donc solliciter une autorisation judiciaire d'effectuer des travaux affectant cette partie commune spéciale au visa de l'article 30 de la loi de 1965 ; il fait valoir également que la surélévation de l'ascenseur sollicitée porterait atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des copropriétaires des lots 2 à 6 ; à titre subsidiaire, il fait valoir que la Sci Héloïse 4 n'aurait pas soumis à la juridiction un projet suffisamment précis pour permettre que soit donnée en pleine connaissance de cause une autorisation, le projet supposant notamment une surélévation extérieure de la toiture sans que soient indiquées les répercussions possibles quant à l'éclairement et l'ensoleillement d'un ou plusieurs appartements de l'autre bâtiment et à l'aspect esthétique de la façade. / La Sci Héloïse 4 fait valoir que son projet, tendant à obtenir la prolongation de la course de l'ascenseur jusqu'à l'étage supérieur, serait conforme aux principes essentiels posés par la loi du 10 juillet 1965 et non contraire à la destination de l'immeuble ou au règlement de copropriété, ces travaux n'étant pas de nature au surplus à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. / Il appert de l'analyse du règlement de copropriété, établi le 17 décembre 2004, que l'immeuble, ancienne propriété de la Banque de France, est composé de deux bâtiments dénommés respectivement Eylau " EY " et Poincaré " RP ", qu'il désigne des parties communes générales et des parties communes spéciales par bâtiment ; il répartit les charges en charges communes générales, en charges spéciales à chacun des bâtiments et en charges communes particulières parmi lesquelles sont citées les charges d'ascenseur et les dépenses d'entretien de l'escalier principal à l'exclusion du gros oeuvre ; il indique notamment, parmi les éléments pris en considération pour fixer les quotes-parts des parties communes générales et spéciales, au titre de la consistance des lots, la qualité des accès et desserte du local (escalier, ascenseur) ; il précise que la destination de l'immeuble est à usage d'habitation de standing. / Il appert de l'examen de l'état descriptif de division, dont le règlement de copropriété indique, page 29, qu'il a même valeur que le règlement de copropriété lui-même, et du tableau de répartition des charges, que les lots du 6ème étage, desservis par un escalier de service, n'ont pas accès à l'escalier principal et ne participent pas aux dépenses d'entretien le concernant ; / il appert également de l'examen de l'état descriptif de division que le bâtiment Eylau comprend six lots répartis du rez-de-chaussée au 5ème étage, et que le 6ème étage de ce bâtiment comprend, à lui tout seul, 17 lots. / L'agence immobilière Marc Fujols, dans un courrier du 4 mars 2009, décrit les lieux ainsi que suit : "…- Appartements de belles proportions (255 m², 3, 5 m de hauteur sous plafond), décoration intérieure (parquets, moulures, cheminées), bel éclairement (7 grandes portes fenêtres orientées Sud-Ouest sur l'avenue), - Immeuble en pierre de taille, très bien situé (dans la partie large de l'avenue d'Eylau, à proximité du Trocadéro et de la Tour Eiffel), - Parties communes " haut de gamme " : une double porte vitrée commandée par un interphone dessert exclusivement les 5 appartements. L'escalier est majestueux et il n'y a qu'un appartement par palier. Chaque palier comporte une banquette en velours et des tableaux appartenant aux propriétaires " ; l'agence immobilière ajoute : "…la surélévation de l'ascenseur conduirait à accroître très sensiblement la circulation dans le hall (desserte de 15 logements au lieu de 5) avec des occupants ayant des modes de vie différents, faisant perdre le caractère familial et homogène que l'on peut avoir entre 5 familles. La valeur de ce type de bien haut de gamme nécessite qu'il soit parfait et la qualité des parties communes constitue l'un des 3 éléments de la qualité d'un tel bien. La perte du caractère " exclusif " des parties communes pourrait, à notre avis, réduire de l'ordre de 10 % la valeur du bien…". / Ainsi, seuls ont accès à l'escalier principal et à l'ascenseur du bâtiment Eylau les lots précités, dont les propriétaires ont la clef ou le code de la porte d'entrée principale donnant sous le porche, l'entrée de l'escalier desservant le 6ème étage se situant dans la cour. / Le syndicat ne peut pas valablement soutenir que la Sci Héloïse 4 ne pourrait pas solliciter une autorisation judiciaire de travaux sur l'ascenseur qui serait inclus dans une partie commune dont elle ne détiendrait aucun droit de propriété indivis pour ses lots du 6ème étage alors que la Sci Héloïse 4 est propriétaire, outre de lots situés au 6ème étage, du lot n° 2 correspondant à un appartement situé au 1er étage du bâtiment Eylau dont l'accès se fait par l'escalier principal et l'ascenseur concerné ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté. / Le syndicat soutient que les travaux sollicités ne pourraient pas faire l'objet d'une autorisation judiciaire au motif qu'ils porteraient atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits de jouissance des copropriétaires concernés sur leurs lots. / Il appert de la destination de l'immeuble à usage d'habitation de standing, de sa situation favorisée à proximité du Trocadéro et de la Tour Eiffel, de la description de l'escalier principal majestueux desservant un seul grand appartement par palier, ainsi que de la configuration des lieux prévoyant une entrée principale sous le porche réservée aux propriétaires des seuls lots concernés, les lots du 6ème étage ayant leur entrée dans la cour, que les propriétaires des appartements desservis par l'escalier principal et l'ascenseur ont acheté leur bien en considération notamment du caractère luxueux de cet escalier principal ne desservant que quelques lots, qui participe de la destination de l'immeuble. / Les travaux de surélévation de l'ascenseur envisagés par la Sci Héloïse 4 pour desservir ses lots du 6ème étage auraient pour conséquence nécessaire d'augmenter les passages dans cet espace réservé par la configuration des lieux et l'état descriptif de division, stipulé de même valeur que le règlement de copropriété par le règlement de copropriété de l'immeuble, aux propriétaires des lots n° 1 à 6, et de modifier substantiellement les modalités de jouissance de leurs lots. / En effet, par la réalisation du projet de la Sci Héloïse 4 , les propriétaires des lots du 6ème étage auraient désormais accès à l'entrée principale du bâtiment Eylau ainsi qu'à son escalier principal, de telle sorte que la circulation dans le hall s'en trouverait accrue, avec des occupants ayant des modes de vie différents, faisant perdre le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles ainsi que la tranquillité résultant d'un passage limité dans l'escalier principal et l'ascenseur. / Il est inopérant pour la Sci Héloïse 4 de soutenir qu'il n'existerait pas 17 logements au 6ème étage, certains lots ayant été réunis, et que l'autorisation qu'elle sollicite ne bénéficierait qu'à l'appartement et aux deux studios dont elle est propriétaire au 6ème étage, soit trois logements, alors que la réalisation des travaux envisagés entraînerait nécessairement l'accès au hall et à l'escalier principal, réservés actuellement à six lots seulement, aux occupants du 6ème étage, créant, par une circulation accrue, une modification des conditions de jouissance des 6 copropriétaires ayant leurs lots du rez-de-chaussée du 5ème étage, d'autant que d'autres copropriétaires du 6ème étage pourront alors demander à utiliser l'ascenseur en s'acquittant de leur quote-part de son coût et de ses frais de fonctionnement ; cet argument sera donc rejeté. / La Sci Héloïse 4 soutient que le règlement de copropriété prévoirait une occupation bourgeoise de tous les appartements et locaux visant indistinctement les appartements accessibles par l'escalier principal et l'appartement et les locaux du 6ème étage accessibles par l'escalier de service, sans ségrégation entre ce qui pourrait être une partie noble de l'immeuble et ce qui ne le serait pas. / S'il est exact que le règlement de copropriété ne fait ni ségrégation ni discrimination entre les occupants de l'immeuble, il appert de l'analyse du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, auquel ledit règlement donne même valeur contractuelle, que seuls les 6 lots répartis du rez-de-chaussée au 5ème étage ont accès au hall principal et à l'escalier principal, ce qui correspond à la configuration même des lieux, et qu'il est manifeste qu'élargir ces accès auxdits hall et escalier principal à d'autres occupants entraînerait une modification des conditions de jouissance des lots 1 à 6. / La Sci Héloïse 4 soutient que le règlement de copropriété tolérerait les professions libérales et que le rez-de-chaussée serait actuellement occupé, dans le lot n° 1, par un cabinet médical dont l'accès s'effectuerait par une porte située à l'intérieur du hall de telle sorte que le hall connaîtrait une fréquentation d'une importance impossible à évaluer. / Le syndicat oppose que le lot n° 1 serait situé à droite du porche alors que le hall de la cage d'escalier du bâtiment Eylau serait situé à gauche de ce porche et que la clientèle du cabinet médical n'aurait donc aucune possibilité de circuler dans le hall et la cage d'escalier en cause, dont l'accès serait au surplus protégé. / Il appert de l'examen de l'état descriptif de division et du plan de rez-de-chaussée annexé au règlement de copropriété que le lot n° 1, décrit ainsi que suit : " un appartement, porte à droite sous le porche, situé au rez-de-chaussée du bâtiment EY, escalier principal " P " et de service " S ", tel qu'il figure au plan sous le numéro 1 " a un accès direct par une porte à droite du porche, le hall et l'escalier principal concernés par les travaux d'ascenseur sollicités étant situés à gauche de ce porche, de telle sorte que la clientèle du cabinet médical entrant et sortant par la porte située à droite du porche, n'a pas d'accès sur le hall et la cage d'escalier principal situés à gauche du porche, peu important que le propriétaire du lot n° 1 ait le cas échéant un accès à l'escalier principal ; cet argument ne peut donc prospérer et sera rejeté. / La Sci Héloïse 4 ne peut pas non plus valablement soutenir, au soutien de sa demande d'autorisation de travaux, que le règlement de copropriété tolérerait les professions libérales et les sièges de sociétés ou les domiciliations pour le registre du commerce alors que le fait que le règlement de copropriété tolère l'exercice de profession libérale n'a aucune incidence sur la situation, cet exercice libéral induisant nécessairement des horaires d'ouverture et n'exonérant pas de l'usage de l'interphone pour ouvrir à la clientèle, et que la domiciliation de société n'implique aucun accès du public, le règlement de copropriété prévoyant expressément que " les sièges des sociétés ou les domiciliations pour le registre du commerce et des sociétés pourront être établis dans les appartements à condition que ces sociétés n'y emploient pas un personnel dont le nombre serait incompatible avec la destination de l'immeuble…" ; ce moyen sera donc rejeté. / Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré fondée la Sci Héloïse 4 dans sa demande d'autorisation judiciaire de travaux et l'a autorisée à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de surélévation de l'ascenseur entre les 5ème et 6ème étages. / Statuant à nouveau de ce chef, la cour, constatant que le projet de travaux de la Sci Héloïse 4 modifie les conditions de jouissance de certains lots, dira que l'autorisation judiciaire de travaux aux fins de surélévation de l'ascenseur ne peut être donnée sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. / Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a ordonné une mesure d'instruction aux fins d'établir une nouvelle clé de répartition des charges d'ascenseur en raison de l'extension de la course dudit ascenseur jusqu'au 6ème étage, cette mesure s'avérant dès lors sans objet » (cf. arrêt attaqué, p. 4 à 7) ;
ALORS QUE, de première part, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires refuse l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux d'amélioration affectant les parties communes, le tribunal de grande instance ne peut refuser d'autoriser ce copropriétaire d'effectuer de tels travaux que s'il caractérise soit que ces travaux sont contraires à la destination de l'immeuble, soit qu'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'en énonçant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'immeuble litigieux était un immeuble à usage d'habitation de standing et que le caractère luxueux de son escalier principal ne desservant que les lots de copropriété n° 1 à 6 correspondant aux appartements du 1er au 5ème étages participait de la destination de l'immeuble, quand ces circonstances étaient impropres à caractériser que les travaux de surélévation de l'ascenseur en cause étaient contraires à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de deuxième part, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires refuse l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux d'amélioration affectant les parties communes, le tribunal de grande instance ne peut refuser d'autoriser ce copropriétaire d'effectuer de tels travaux que s'il caractérise soit que ces travaux sont contraires à la destination de l'immeuble, soit qu'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'en énonçant, pour statuer comme elle l'a fait, que les travaux de surélévation de l'ascenseur en cause auraient pour conséquence nécessaire d'augmenter les passages dans cet escalier principal et de modifier substantiellement les modalités de jouissance de leurs lots par les propriétaires des lots n° 1 à 6 et qu'en effet, par la réalisation de ces travaux de surélévation de l'ascenseur, les propriétaires des lots du 6ème étage auraient désormais accès à l'entrée principale du bâtiment dénommé « Eylau » ainsi qu'à son escalier principal, de telle sorte que la circulation dans le hall s'en trouverait accrue, avec des occupants ayant des modes vie différents, faisant perdre le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles ainsi que la tranquillité résultant d'un passage limité dans l'escalier principal et l'ascenseur, quand ces circonstances étaient impropres à caractériser que les travaux de surélévation de l'ascenseur en cause portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires, dès lors qu'elles ne caractérisaient nullement une réduction ou d'une limitation quelconque des droits d'usage ou de jouissance par les propriétaires des lots n° 1 à 6 de l'entrée principal du bâtiment dénommé « Eylau », de son hall, de son escalier principal ou de son ascenseur, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de troisième part, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires refuse l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux d'amélioration affectant les parties communes, le tribunal de grande instance ne peut refuser d'autoriser ce copropriétaire d'effectuer de tels travaux que s'il caractérise soit que ces travaux sont contraires à la destination de l'immeuble, soit qu'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'en énonçant, pour statuer comme elle l'a fait, que la société civile immobilière Héloïse 4 ne pouvait pas valablement prétendre, au soutien de sa demande d'autorisation de travaux, que le règlement de copropriété tolèrerait les professions libérales et que ce fait n'avait effectivement aucune incidence sur la situation, dès lors que cet exercice libéral induisait nécessairement des horaires d'ouverture et n'exonérait pas de l'usage de l'interphone pour ouvrir à la clientèle, quand la circonstance que le règlement de copropriété tolérait les professions libérales impliquait nécessairement, même si cet exercice libéral induisait nécessairement des horaires d'ouverture et n'exonérait pas de l'usage de l'interphone pour ouvrir à la clientèle, que des professionnels libéraux, leurs salariés, leurs clients et leurs fournisseurs pouvaient utiliser l'escalier principal et l'ascenseur du bâtiment dénommé « Eylau » de l'immeuble et, donc, que le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles ainsi que la tranquillité résultant d'un passage limité dans l'escalier principal et l'ascenseur, par lesquels elle a justifié sa décision, étaient, d'ores et déjà et indépendamment de la réalisation des travaux litigieux, compromis et quand, en conséquence, les circonstances sur lesquelles elle s'est fondée pour écarter le moyen invoqué par la société civile immobilière Héloïse 4 à l'appui de ses demandes, tiré de ce que le règlement de copropriété tolérait les professions libérales, étaient inopérantes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
