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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 mai 2016, 15-12575

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Sens de l'arrêt : Cassation partielle
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 15-12575
Numéro NOR : JURITEXT000032533597 ?
Numéro d'affaire : 15-12575
Numéro de décision : 31600553
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2016-05-12;15.12575 ?

Texte :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 novembre 2014), que M. et Mme X... (les consorts X...), propriétaires du lot n° 16 d'un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 1 bis rue Trebois (le syndicat) et la société Cabinet de Gestion Guy Soutoul, syndic, en annulation du mandat du syndic, désignation d'un administrateur provisoire, annulation des décisions 2-1 à 2-3 de l'assemblée générale du 16 novembre 2010, ainsi qu'en paiement de dommages intérêts ;

Sur le deuxième moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de nullité des décisions 2-1 à 2-3 de l'assemblée générale du 10 novembre 2010, alors, selon, le moyen :
1°/ que le vote portant sur la modification du règlement de copropriété constitue un acte de disposition pour lequel un indivisaire qui prend en main la gestion des biens indivis au su de l'autre indivisaire et sans opposition de sa part ne saurait être réputé avoir reçu un mandat tacite ; qu'en retenant, pour débouter les consorts X... de leur demande d'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du " 16 " novembre 2010, que M. Y... avait reçu un mandat tacite de l'indivision Y...- Z... pour voter les dites résolutions, tout en reconnaissant qu'elles portaient sur la modification du règlement de copropriété et constituaient un acte de disposition, la cour d'appel a violé l'article 815-3 du code civil,
2°/ que les actes qui ne ressortissent pas à l'administration normale du bien indivis requièrent l'accord de tous les indivisaires et ne peuvent être accomplis sous couvert d'un mandat tacite ; qu'au demeurant, en considérant, pour débouter les consorts X... de leur demande d'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du " 16 " novembre 2010, que M. Y... avait reçu un mandat tacite de l'indivision Y...- Z... pour voter une résolution emportant modification du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 815-3 du code civil,
3°/ que la mandat tacite suppose qu'un indivisaire ait pris en main la gestion du bien indivis au su des autres et sans protestation de leur part ; qu'en toute hypothèse, en retenant, pour débouter les consorts X... de leur demande d'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du " 16 " novembre 2010, que M. Y... avait reçu un mandat tacite de l'indivision Y...- Z... pour voter ces résolutions, sans relever qu'il avait pris en main la gestion du bien indivis au su de Mme Z..., ni préciser d'où elle déduisait l'existence de ce mandat tacite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3 du code civil,
4°/ que les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en retenant également que la demande d'annulation des votes des résolutions 2-1 à 2-3 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2010 devait être rejetée dès lors que Mme A... justifiait être mandataire commun de l'indivision D...- A..., sans répondre aux conclusions des consorts X... faisant valoir que c'était M. Y... qui avait voté pour l'indivision D...- A... sans détenir de pouvoir émanant de cette indivision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
Mais attendu, d'une part, que, les consorts X... s'étant bornés à soutenir que les règles du mandat tacite n'étaient pas applicables pour les actes de disposition et en particulier la modification du règlement de copropriété, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 disposait que seul le mandataire commun d'une indivision doit être convoqué à l'assemblée générale et en a exactement déduit qu'un indivisaire peut représenter une indivision sans mandat écrit, notamment lorsque ce dernier est l'époux de son coïndivisaire ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que Mme A... avait justifié qu'elle était mandataire commun de l'indivision D...- A..., la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions faisant valoir que le mandat donné à M. Y... devait émaner de l'indivision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, pris en sa cinquième branche :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à l'annulation du mandat du syndic alors, selon, le moyen, que le syndic de copropriété a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel doivent être versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, la méconnaissance de cette obligation emportant la nullité de plein droit du mandat du syndic à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu'en refusant (enfin) d'annuler le mandat du syndic, après avoir constaté que les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat transitaient d'abord par le compte du syndic de sorte qu'elles n'étaient pas versées sur le compte séparé, en tant que la mauvaise application du droit ne concernait que les modalités de gestion du compte séparé, la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les sommes reçues au nom du syndicat transitaient par le compte du syndic avant d'être transférées sur le compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le syndic ne pouvait se voir appliquer la sanction de la nullité de son mandat en raison du mode de fonctionnement ultérieur du compte ouvert au nom du syndicat ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 562 du code de procédure civile ;
Attendu que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ;
Attendu que, pour infirmer le jugement ayant dit que les consorts X... doivent supporter les charges d'eau dans l'immeuble en fonction des consommations relevées sur leurs compteurs d'eau individuels, sauf à ajouter une quote-part résultant d'une consommation d'eau dans un intérêt commun de la copropriété et dire qu'ils doivent supporter les charges d'eau selon les millièmes qui leur sont attribués, l'arrêt retient que la décision d'assemblée générale du 18 mars 1993 relative à la pose de compteurs d'eau individuels n'a pas été mise en oeuvre et que, bien qu'ils aient installé un compteur individuel, les consorts X... doivent participer intégralement au paiement des charges communes incluant l'eau, au prorata de leurs millièmes, le syndic n'ayant pas à prendre en considération les relevés de leur compteur individuel ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'aucune partie ne demandait la réformation de ce chef du jugement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen, sur le troisième moyen et sur les quatre premières branches du quatrième moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les consorts X... doivent supporter les charges d'eau selon les millièmes qui leurs sont attribués, l'arrêt rendu le 10 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat et la société Cabinet Gestion Guy Soutoul aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :


Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour les consorts X...,

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris en ce qu'il avait dit que les consorts X... devaient supporter les charges d'eau dans l'immeuble en fonction de leurs compteurs individuels, sauf à ajouter une part de consommation d'eau commune, et en ce qu'il avait condamné le syndic à leur payer la somme de 400 € de dommages-intérêts, dit que les intéressés devaient supporter les charges d'eau selon les millièmes qui leur étaient attribués et rejeté la demande de dommages-intérêts afférente ;
AUX MOTIFS QUE, sur les charges d'eau, les consorts X... demandent, s'agissant de la régularisation des charges d'eau, de condamner le syndic à payer à chacun la somme de 1. 800 € au titre de leur préjudice en ce qu'il n'a pas appliqué la décision de l'assemblée générale du 18 mars 1993 ayant voté la pose de compteurs d'eau individuels ; que le cabinet de gestion conteste sa responsabilité soutenant que si les appelants ont installé un compteur d'eau individuel, ils doivent payer les charges d'eau communes afférentes à leur lot ; que conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot ; que la décision de l'assemblée générale du 18 mars 1993 ayant voté la pose des compteurs d'eau individuels n'a pas été mise en oeuvre ; que les appelants ont cependant fait installer un compteur individuel d'eau et contestent les sommes demandées ne tenant pas compte de leur consommation individuelle ; qu'ils demandent la pose d'un compteur sur l'eau des parties communes mais précisent que depuis, pour l'année 2012, le syndic facture l'eau au prorata des relevés de leurs compteurs ; que les appelants justifient que, pour les années 2007 à 2011, il leur a été demandé les charges d'eau sur leur quote-part des parties communes incluant toutes les consommations individuelles ; qu'ils n'avaient formulé aucune demande au préalable ; que cependant, dans la mesure où la résolution de l'assemblée générale du 18 mars 1993 visant à la pose de compteurs d'eau individuels n'a pas été mise en oeuvre par le syndic et bien que les consorts X... aient installé un compteur individuel, ils doivent, comme le soutient justement le syndic, participer intégralement au paiement des charges communes incluant l'eau, au prorata de leurs millièmes ; qu'en effet, le syndic n'a pas à prendre en considération les relevés de leurs compteurs individuels et cette pose ne les dispense pas de payer les charges communes ; que conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale ; que peu importe la faute commise par le syndic, les appelants n'établissant pas un préjudice car ils n'ont formulé aucune demande pendant plusieurs années et il appartenait également au conseil syndical ou à l'assemblée générale d'assurer le suivi de ce vote, ce qui n'a pas été fait ; que la demande visant à ce que le syndic leur paie des dommages-intérêts pour leur préjudice doit être rejetée ; que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné le syndic à payer la somme de 400 € de dommage-intérêts pour la perte de chance qu'il en est résulté de payer des charges d'eau inférieures à celles appelées (arrêt, p. 7 et 8) ;
1°) ALORS QUE l'appel ne défère à la Cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent, de sorte que le sort de l'appelant ne peut être aggravé sur un chef non critiqué par l'intimé ; qu'en infirmant le jugement en ce qu'il avait dit que les consorts X... devaient supporter les charges d'eau dans l'immeuble en fonction de leurs compteurs individuels, sauf à ajouter une part de consommation d'eau commune, quand la réformation de ce chef n'était sollicitée par aucune partie, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 562 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le syndic qui n'assure pas l'exécution des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires commet une faute et engage sa responsabilité envers les copropriétaires auxquels il a causé un préjudice ; qu'en retenant, pour débouter les consorts X... de leur demande indemnitaire fondée sur l'inexécution par le syndic de la résolution n° 10 prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 1993 prévoyant l'installation de compteurs d'eau individuels, que ceux-ci ne justifiaient pas d'un préjudice car ils n'avaient formulé aucune demande pendant plusieurs années et qu'il appartenait également au conseil syndical ou à l'assemblée générale d'assurer le suivi de ce vote, ce qui n'avait pas été fait, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'inexécution par le syndic de la décision relative à l'installation de compteurs d'eau individuels n'avait pas occasionné aux consorts X... des dépenses d'eau supérieures à celles qu'ils auraient dû exposer si la décision d'installation des compteurs d'eau individuels avait été exécutée et si, en conséquence, ils n'avaient pas subi un préjudice de ce chef, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civillegifrance.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande tendant à l'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 de l'assemblée générale du 10 novembre 2010 ;
AUX MOTIFS QUE, sur le chauffage, les appelants soutiennent que pour les votes concernant les résolutions 2-1 à 2-3 de l'assemblée générale du 10 novembre 2010 et pour la résolution 2-1 plusieurs indivisions ont voté sans pouvoir régulier et qu'en conséquence les votes sont irréguliers ; que selon l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d'indivision il y a lieu de convoquer le mandataire commun quand il en a été désigné un ; qu'en conséquence, le syndicat des copropriétaires à juste titre soutient que Madame B... par lettre du 6 janvier 2010 a justifié qu'elle était mandataire commun de l'indivision B...- C... ; que Madame A... par lettre du 4 juillet 2009 a justifié qu'elle est mandataire commun de l'indivision D...- A... ; que pour l'indivision Y..., un indivisaire peut représenter une indivision sans mandat exprès et notamment quand ce dernier est l'époux de son co-indivisaire ; qu'en effet, il y a eu un mandat général de représentation notifié au syndic pour les deux premières indivisions ; que ce moyen doit être rejeté ; que les consorts X... soutiennent que, conformément à l'article 815-3 du code civillegifrance, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer les actes de dispositions, ce qui est le cas en l'espèce, s'agissant de la modification du règlement de copropriété ; que cependant, l'article 23, alinéa 2, susvisé mentionne que seul le mandataire doit être convoqué ; que de plus, il y a lieu de raisonner par lots qui doit être représenté et non par nombre de propriétaires du lot ; qu'en conséquence, les indivisions ont été valablement représentées, les indivisaires n'avaient pas tous à voter ayant un mandataire dont le nom avait été régulièrement notifié au syndic ; qu'il en résulte qu'il doit être rejeté la demande visant à l'annulation des votes des décisions 2-1 à 2-3 de l'assemblée générale du 10 novembre 2010 pour ces motifs (arrêt, p. 8 et 9) ;
1°) ALORS QUE le vote portant sur la modification du règlement de copropriété constitue un acte de disposition pour lequel un indivisaire qui prend en main la gestion des biens indivis au su de l'autre indivisaire et sans opposition de sa part ne saurait être réputé avoir reçu un mandat tacite ; qu'en retenant, pour débouter les consorts X... de leur demande d'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010, que Monsieur Y... avait reçu un mandat tacite de l'indivision Y...- Z... pour voter lesdites résolutions, tout en reconnaissant qu'elles portaient sur la modification du règlement de copropriété et constituaient un acte de disposition, la Cour d'appel a violé l'article 815-3 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QUE les actes qui ne ressortissent pas à l'administration normale du bien indivis requièrent l'accord de tous les indivisaires et ne peuvent être accomplis sous couvert d'un mandat tacite ; qu'au demeurant, en considérant, pour débouter les consorts X... de leur demande d'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010, que Monsieur Y... avait reçu un mandat tacite de l'indivision Y...- Z... pour voter une résolution emportant modification du règlement de copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 815-3 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QUE le mandat tacite suppose qu'un indivisaire ait pris en main la gestion du bien indivis au su des autres et sans protestation de leur part ; qu'en toute hypothèse, en retenant, pour débouter les consorts X... de leur demande d'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010, que Monsieur Y... avait reçu un mandat tacite de l'indivision Y...- Z... pour voter ces résolutions, sans relever qu'il avait pris en main la gestion du bien indivis au su de Madame Z..., ni préciser d'où elle déduisait l'existence de ce mandat tacite, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3 du code civillegifrance ;
4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en retenant également que la demande d'annulation des votes des résolutions 2-1 à 2-3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2010 devait être rejetée dès lors que Madame A... justifiait être mandataire commun de l'indivision D...- A..., sans répondre aux conclusions des consorts X... faisant valoir que c'était Monsieur Y... qui avait voté pour l'indivision D...- A... sans détenir de pouvoir valable émanant de cette indivision, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande tendant à voir juger irrégulière et inopposable la grille de répartition de chauffage visée par la résolution 2-1 de l'assemblée générale du 16 novembre 2010 et, partant, d'AVOIR rejeté leur demande d'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 de cette assemblée générale ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'opposabilité de la grille de répartition, le lot n° 16 des consorts X... acquis en mars 1989 était autrefois l'ancienne loge de gardienne, partie commune, et a fait l'objet d'une cession par le syndicat des copropriétaires ; qu'il est devenu une partie privative ; que le jugement a considéré que la nouvelle grille de répartition des charges de chauffage adoptée par l'assemblée générale est conforme au critère d'utilité exigée par l'article 10, alinéa 1, de la loi de 1965 en ce qu'elle inclut le lot n° 16 susceptible d'être raccordé à l'installation collective du chauffage ; que conformément à l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de chaque lot ; que les appelants reprochent au syndicat des copropriétaires de vouloir faire raccorder leur lot au chauffage alors qu'il ne l'a jamais été, que les travaux sont onéreux et qu'il s'agit d'une « collectivisation » d'un chauffage privatif par poêle et que la grille de répartition des charges n'est pas au règlement de copropriété qui ne prévoyait pas de chauffage, la pose ayant été décidée par quelques propriétaires ; que le syndicat des copropriétaires rappelle que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, les éléments d'équipements communs y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent les locaux privatifs ; que le syndic soutient qu'il s'agit d'une mise en conformité de la répartition des charges et de la nouvelle division des lots et que les appelants ne peuvent y échapper ; que le syndic soutient également à juste titre qu'il s'agit d'un élément d'équipement commun ; qu'en effet, le règlement de copropriété du 8 mai 1951 prévoit dans les parties communes « une chaufferie de l'immeuble située dans la cave » ; que cette mention a été ajoutée de façon manuscrite et a bien été retranscrite le 24 mai 1951 lors de la publication de ce document à la conservation des hypothèques ; qu'il en résulte donc que le règlement de copropriété prévoyant le chauffage, cet élément est un équipement commun et qu'il est opposable aux appelants et que les millièmes ont initialement été répartis en tenant compte de cet élément, le chauffage étant inclus ; que le lot des consorts X... étant à l'origine une partie commune ne pouvait donc pas être pris en compte par ce règlement de copropriété ; que, sur l'utilité, les consorts X... contestent l'utilité pour eux d'être raccordé au chauffage ; que ce lot n° 16, initialement l'ancienne loge de gardienne, n'a jamais été raccordée au chauffage, s'agissant d'une partie commune ; que l'acte de vente du 9 avril 1990 mentionne qu'il existe un nouveau lot n° 16 comprenant une pièce, cuisine, débarras, droit au WC commun du rez-de-chaussée et des 48/ 1050 millièmes des parties communes générales ; que l'acte précise qu'« aucune autre modification n'est à apporter aux états descriptif de division et règlement de copropriété dont s'agit » ; qu'il y a lieu, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de rechercher si le chauffage collectif présente une utilité pour le lot en cause, notamment si les conditions matérielles et techniques des installations les fournitures d'eau et de chauffage ont une utilité ; que le premier juge avait justement observé que le règlement de copropriété n'autorisait pas spécialement un copropriétaire à disposer d'un chauffage individuel, ce qui est le cas du lot n° 16 ; que comme les consorts X... l'indiquent, la modification de la répartition des charges de chauffage a déjà été évoquée lors des assemblées des 11 décembre 2007 et 3 février 2010 ; que de plus, le syndicat des copropriétaires a entrepris une révision des répartitions de toutes les charges afin de tenir compte des modifications intervenues depuis le règlement de copropriété ; qu'à l'assemblée générale de février 2010, les appelants avaient été avisés du souhait des copropriétaires de voir leur lot être raccordé et le vote sur la répartition des charges de chauffage avait été reporté compte tenu de leur opposition ; que les consorts X... ont été avisés au préalable de la demande des copropriétaires et cela dans le contexte de révision de toutes les charges de la copropriété ; que la chaufferie se trouve, selon les consorts X..., sous la cuisine de leur lot n° 16 ; qu'ils expliquent par ailleurs être propriétaires d'un autre lot situé au-dessus de ce logement ; qu'ils avaient donc connaissance de l'existence du chauffage collectif dans l'immeuble ; que selon leurs explications, dans la pratique, ce lot, objet du litige, est bien à usage d'habitation ; que le syndicat des copropriétaires et le syndic justifient en versant le rapport de la Société SEC du 25 mars 2010 de ce que lors de la visite dans le lot des consorts X..., il a été constaté : une colonne de chauffage distribuant les étages supérieurs, pas de radiateur sauf un électrique, la non-présence de piquage et de vanne pouvant alimenter un radiateur, la présence d'un raccord union sur la tuyauterie départ et retour ; que lors de la même visite, en cave, il a été constaté un raccord union et des raccords filetés sur le pied de colonne dans les couloirs de la cave ; qu'enfin, le coût de la pose porte sur la somme de 1. 425, 31 € TTC selon un devis de mars 2011 et aucune réserve n'est émise sur la faisabilité des travaux ; que les appelants versent deux propositions de travaux, l'une de janvier 2013 de 4. 815 € faisant des recommandations après étude des lieux ; que dans le cadre de ce devis, l'artisan a constaté la vétusté en cave des tuyaux et des descentes WC ; qu'il a étudié deux méthodes pour effectuer le raccord et émis des réserves compte tenu de la vétusté des installations parties communes ; que cependant, pour ce devis l'autorisation à demander à l'assemblée ne concerne que le passage de canalisation entre la cave et la cuisine ; que le deuxième devis demandé par les consorts X... d'octobre 2012 émane de la même société que celle mandatée par le syndic portant sur la somme de 2. 369, 59 € ; que ce devis n'apporte aucune réserve quant à la faisabilité des travaux ; que les appelants ne peuvent pas sérieusement soutenir que le raccordement porte atteinte à la destination du lot et rend leur lot impropre à sa destination car il ne peut plus y avoir de chambre alors même que ce logement était initialement à usage d'habitation et qu'il n'y a donc pas de modification de l'affectation du lot et que les devis qu'ils proposent n'émettent pas de réserve sur la pose de radiateurs en fonte ; qu'il s'agit, selon le devis MEGHIREF, de bien choisir l'emplacement, aucune impossibilité n'étant notée ; qu'enfin, ils soutiennent que le raccordement va leur coûter beaucoup plus cher, mais dans la mesure où ils expliquent que leur lot n° 16 de 20 m ² coûte 600 € en électricité par an et que le raccordement au chauffage aurait coûté 194, 80 € pour le seul poste combustible en 2009, cet élément est non probant ; qu'en effet, ils n'établissent pas que les frais d'entretien répartis sur tous les copropriétaires sont supérieurs à ceux du combustible ; qu'en définitive, les appelants peuvent être raccordés, mais s'y opposent de façon illégitime pour des motifs subjectifs contrairement à ce qu'ils soutiennent, et alors même que préalablement ils ont été avisés du souhait des copropriétaires (arrêt, p. 9 à 12) ;
1°) ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en décidant que l'installation collective de chauffage présentait une utilité pour le lot n° 16 dès lors que celui-ci pouvait y être raccordé moyennant des travaux évalués à la somme de 1. 425, 31 €, tout en constatant que la colonne de chauffage distribuant les étages supérieurs et passant dans ce lot ne comportait ni piquage ni vanne pouvant alimenter un radiateur, outre que ledit lot était équipé de radiateurs individuels, la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'au demeurant, en retenant, pour dire que des charges de chauffage collectif pouvaient être imputées au lot n° 16 des consorts X..., que ces derniers ne pouvaient soutenir que le raccordement de ce lot à l'installation collective porterait atteinte à sa destination en ce qu'il ne pourrait plus y avoir de chambre, sans répondre aux conclusions des intéressés faisant valoir qu'un tel raccordement ne pouvait se faire que dans la chambre et qu'il était de nature à empêcher l'installation d'un lit et donc d'utiliser cette pièce comme chambre, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande tendant à l'annulation du mandat de syndic pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé et, par voie de conséquence, à l'annulation de l'assemblée générale du 26 novembre 2010 ;
AUX MOTIFS QUE, sur le compte séparé, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées, sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; que la méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; que lors de l'assemblée générale du 28 mai 2008, il a été décidé l'ouverture d'un compte bancaire séparé que le syndic devait ouvrir ; que les consorts X... soutiennent que le syndic n'apporte pas la preuve de ce qu'un compte aurait été ouvert avant le 29 août 2008, fin de délai visé par l'article 18 ; qu'ils demandent l'infirmation du jugement ayant dit qu'un compte séparé avait bien été ouvert, et en ce que l'absence de versement sur ce compte des sommes ou valeurs reçues était sans incidence sur la nullité du mandat ; qu'ils demandent de prononcer la nullité du mandat du syndic à compter du 29 août 2008 et, de ce fait, l'annulation de l'assemblée générale du 26 novembre 2010 dans son entier ; que cependant, le syndic produit le formulaire de « demande d'ouverture de compte séparé » remis à la banque CREDIT FONCIER au nom du syndicat des copropriétaires ainsi qu'une attestation du directeur de l'agence du CREDIT FONCIER du 9 juillet 2008, soit dans les trois mois de l'assemblée générale, adressée au syndicat des copropriétaires pour l'informer de l'ouverture de « votre compte » sous l'intitulé : « SDC 1 bis rue Trébois (8301) », ce compte ayant le n° 00105155337 ; qu'il verse également une lettre de la banque PALATINE du 3 février 2011 attestant de l'ouverture d'un compte séparé au nom du titulaire suivant : « syndicat des copropriétaires, 1 bis rue Trebois » ; qu'il est donc bien établi qu'il a été ouvert par le syndic un compte « au nom du syndicat des copropriétaires, 1 bis rue Trebois » ; que ce point n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires alors que le conseil syndical est en mesure de vérifier ce point ; que le syndic soutient que les sommes transitent par son compte avant de partir sur le compte séparé, ce que soutient également le syndicat des copropriétaires ; que cependant, et même si ce dernier fait une mauvaise application du droit, ce manquement ne porte que sur les modalités de gestion du compte et non pas sur le principe de l'ouverture du compte en lui-même réalisé dans les trois mois de l'assemblée générale de mai 2008 ; qu'en conséquence, il est bien établi et non contesté par le syndicat des copropriétaires qu'un compte séparé a été ouvert par le syndic, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que le syndic ne pouvait se voir appliquer la sanction de la nullité du mandat pour le mode de fonctionnement ultérieur du compte, ce dernier ayant respecté l'article 18 de la loi susvisée (arrêt, p. 13 et 14) ;
1°) ALORS QUE le syndic de copropriété à l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel doivent être versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, la méconnaissance de cette obligation emportant la nullité de plein droit du mandat du syndic à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu'en se fondant, pour dire que le syndic avait satisfait à l'obligation d'ouvrir un compte séparé, sur le formulaire de demande d'ouverture d'un compte séparé produit par le syndic qui, pourtant, ne permettait pas d'établir la réalité de l'ouverture de ce compte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QU'en se fondant, pour dire que le syndic avait satisfait à l'obligation d'ouvrir un compte séparé, sur une « attestation du directeur de l'agence du Crédit Foncier du 9 juillet 2008, soit dans les trois mois de l'assemblée générale, adressée au syndicat des copropriétaires pour l'informer de l'ouverture de « votre compte » sous l'intitulé : « SDC 1 rue Trébois (8301) », ce compte ayant le n° 00105155337 », laquelle ne faisait pas ressortir le caractère séparé dudit compte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QU'en se fondant encore, pour dire que le syndic avait satisfait à l'obligation d'ouvrir un compte séparé, sur une « lettre de la banque Palatine du 3 février 2011 attestant de l'ouverture d'un compte séparé au nom du titulaire suivant : « syndicat des copropriétaires, 1 bis rue Trébois » », qui quant à elle ne faisait pas ressortir la date d'ouverture du compte et ne permettait donc pas de vérifier qu'il avait été ouvert dans les délais légaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'au demeurant, en relevant l'existence d'un compte séparé portant le n° 00105155337, sans répondre aux conclusions d'appel des consorts X... faisant valoir qu'il n'était pas démontré que le titulaire de ce compte n'était pas le syndicat des copropriétaires mais le syndic de copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE le syndic de copropriété a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel doivent être versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, la méconnaissance de cette obligation emportant la nullité de plein droit du mandat du syndic à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu'en refusant enfin d'annuler le mandat de syndic, après avoir constaté que les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat transitaient d'abord par le compte du syndic de sorte qu'elles n'étaient pas versées sur le compte séparé, en tant que la mauvaise application du droit ne concernait que les modalités de gestion du compte séparé, la Cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 10 novembre 2014


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 12 mai 2016, pourvoi n°15-12575

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Composition du Tribunal :

Président : M. Chauvin (président)
Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Jean-Philippe Caston

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 12/05/2016
Date de l'import : 21/06/2016

Fonds documentaire ?: Legifrance

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