COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 NOVEMBRE 2014
R.G. N° 12/07818
AFFAIRE :
M. [U] [X]
...
C/
SDC DU [Adresse 1])
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Septembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre :8ème
N° RG : 11/02813
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SELARL MINAULT PATRICIA
SCP BUQUET- ROUSSEL-DE CARFORT
SCP RONZEAU & ASSOCIES
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [U], [D] [X]
né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 3] (92)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]
Mademoiselle [B], [L] [X]
née le [Date naissance 2] 1994 à [Localité 4] (92)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentés par Maître Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20120786 vestiaire : 619
ayant pour avocat plaidant Maître Nabil FADLI, du barreau de PARIS, vestiaire C 0904
APPELANTS
*************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1]) représenté par son syndic, le CABINET DE GESTION [N] [A] C.G.S 'S.A.S.'
N° de Siret : 722 030 129 R.C.S. NANTERRE
Ayant son siège [Adresse 5]
[Localité 2]
lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 52812 vestiaire : 462
ayant pour avocat plaidant Maître Eric AUDINEAU, du barreau de PARIS, vestiaire : D 0502
CABINET DE GESTION [N] [A] C.G.S. 'S.A.S'
N° de Siret : 722 030 129 R.C.S. NANTERRE
Ayant son siège [Adresse 5]
[Localité 2]
pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Christiane ROBERTO substituant Maître Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat postulant et plaidant du barreau de PONTOISE N° du dossier 1120641 vestiaire : 9
INTIMES
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Septembre 2014, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Candice HANRIOT
************
FAITS ET PROCEDURE,
M. [X] et Mme [X] sont propriétaires du lot n° l6 correspondant à l'ancienne loge de la gardienne, au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2] (92).
Par exploit d'huissier délivré le 31 janvier 2011, les consorts [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) et le syndic le CABINET DE GESTION [N] [A], aux fins de voir annuler le mandat du syndic faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé, de désigner un administrateur provisoire pour la copropriété et d'annuler l'assemblée générale du 16 novembre 2010 relative à la nouvelle grille de répartition des charges de chauffage.
Par jugement du 27 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- Débouté M. [X] et Mme [X] de leur demande visant à voir constater la nullité de plein droit du mandat du syndic et par voie de conséquence prononcer l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010,
- Débouté M. [X] et Mme [X] de leur demande visant à voir annuler les résolutions 2-1,2-2 et 2-3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010,
- Les a débouté en conséquence de leurs demandes de dommages et intérêts résultant des annulations sollicitées,
- Constaté que la résolution n°10 votée par l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 1993 portant sur la pose de compteurs d'eau individuels n'a pas été mise en oeuvre par le syndic,
- Constaté que les consorts [X] ont fait poser des compteurs d'eau individuels dans leurs logements, et que ce droit leur est reconnu par la société CABINET DE GESTION [N] [A],
- Dit et jugé que les consorts [X] doivent supporter les charges d'eau dans l'immeuble en fonction des consommations relevées sur leurs compteurs d'eau individuels, sauf à ajouter une quote-part résultant d'une consommation d'eau dans un intérêt commun de la copropriété,
- Dit et jugé que faute d'exécution de la résolution n°10 adoptée par l'assemblée générale du 18 mars 1993, le syndic a engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil à l'égard des consorts [X],
- Condamné en conséquence la société CABINET DE GESTION [N] [A] à payer tant à M. [X] qu'à Mme [X] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit que les consorts [X] ne bénéficieront pas de la dispense de participation aux frais de la procédure telle que prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Débouté les parties de toutes autres prétentions plus amples au contraires,
- Laissé à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. [X] et Mme [X] ont relevé appel de ce jugement le 15 novembre 2012.
Dans leurs dernières conclusions du 31 mars 2014, M. [X] et Mme [X] demandent à cette cour, au visa du code monétaire et financier et du code civil, de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
- Dit et jugé qu'ils doivent supporter les charges d'eau dans l'immeuble en fonction des consommations relevées sur leurs compteurs d'eau individuels, sauf à ajouter une quote-part résultant d'une consommation d'eau dans un intérêt commun de la copropriété,
- Dit et jugé que faute d'exécution de la décision de l'assemblée du 18 mars 1993, le syndic a engagé sa responsabilité à leur égard au visa de l'article 1382 du code civil,
Statuer à nouveau sur la question des dommages et intérêts dus au titre de l'eau
- Condamner la société CABINET DE GESTION [N] [A] à payer à chacun de M. et Mme [X] 1.800 € au titre de la réparation de leur préjudice.
Statuer à nouveau sur les décisions 2-1 2-2 et 2-3 relatives aux charges de chauffage
- Dire et juger irrégulière et inopposable aux ARSENIEFF la grille de répartition de chauffage inexistante au règlement de copropriété visée par la décision 2-1 de l'assemblée du 6 nov. 2010.
- Dire et juger que le syndicat ne peut prétendre raccorder le lot 16 au système de chauffage.
- Dire et juger que le raccordement du lot 16 au système de chauffage ne satisfait pas aux conditions d'utilité visées par l'article 10 de la loi de 1965.
- Annuler en conséquence la décision 2-1 de l'assemblée du 16 novembre 2010
En tout état de cause
- Dire et juger irrégulier le vote de l'indivision [H]-[J],
- Annuler le vote de l'indivision [H]-[J], et la décision 2-1 de l'assemblée qui n'a pas atteint la majorité de l'article 26.
- Annuler en conséquence les décisions 2-1 et les décisions 2-2 et 2-3 qui en découlent.
Statuer à nouveau sur la nullité du mandat du syndic
- Dire que le syndic ne rapporte pas la preuve d'avoir ouvert au plus tard le 28 août 2008 un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
- Dire que le syndic ne rapporte pas la preuve d'avoir versé sans délai sur un compte bancaire séparé du syndicat toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
- Prononcer en conséquence au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 la nullité du mandat du CABINET DE GESTION [N] [A] à compter du 29 août 2008 et annuler en conséquence l'assemblée du 26 nov. 2010 en son entier
Statuer à nouveau sur la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires, les demandes d'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
- Condamner solidairement la société CABINET DE GESTION [N] [A] SAS ATRIUM GESTION et le syndicat des copropriétaires à verser à chacun des requérants 1.000 € en réparation du préjudice moral et financier qu'ils leurs ont causé,
- Dire qu'ils bénéficieront de l'article 10-1 de la loi de 1965.
- Condamner solidairement le CABINET DE GESTION [N] [A] et le syndicat des copropriétaires à verser à chacun des appelants la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement le CABINET DE GESTION [N] [A] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel selon l'article 699 du code de procédure civile
Dans ses dernières conclusions du 8 juillet 2013, la société CABINET DE GESTION [N] [A] demande à cette cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile et 5, 10, 18, 43 et 49 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Déclarer M. et Mme [X] irrecevables en leurs demandes nouvelles présentées en cause d'appel.
- Les en débouter purement et simplement.
- Dire et juger M. et Mme [X] mal fondés en leurs demandes, fins et prétentions.
- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de leurs demandes tendant à voir constater la nullité de plein droit du mandat de syndic et, par voie de conséquence, de prononcer l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010.
- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de leurs demandes visant à voir annuler les résolutions 2-1, 2-2 et 2-3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010 et de leurs demandes de dommages et intérêts résultant de ces prétendues annulations.
Statuant à nouveau :
- Infirmer le jugement en ce qu'il a jugé qu'elle avait engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil à l'égard des consorts [X] et l'a condamné à payer une somme de 400 € à titre de dommages et intérêts à M. et Mme [X].
- Dire et juger qu'elle n'a manqué à aucune de ses obligations professionnelles lors du vote de l'assemblée générale du 16 novembre 2010.
- Dire et juger qu'elle n'a pas manqué à ses obligations s'agissant de l'exécution de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 1993.
En conséquence,
- Débouter M. et Mme [X] de leurs demandes de dommages et intérêts formulées à son encontre.
- Débouter M. et Mme [X] de toute autre demande.
- Condamner in solidum M. et Mme [X] :
* à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en première instance et en cause d'appel.
* aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions du 13 mars 2014, le syndicat des copropriétaires demande à cette cour, au visa des article articles 5, 10, 18, 43 et 49 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Déclarer irrecevables les consorts [X] de leurs demandes nouvelles,
- Débouter les consort [X] de l'ensemble de leurs demandes,
En conséquence,
- Confirmer le jugement en tous ses points.
Subsidiairement,
- Désigner un expert ayant pour mission de constater la possibilité pour le lot 16 de se raccorder aux colonnes montantes et d'établir la nouvelle grille de répartition de chauffage qui y fera suite et ce au visa des articles 10 alinéa 1er et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
En tout état de cause,
- Condamner in solidum les consorts [X] à lui verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile, et les dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile .
La clôture a été prononcée le 6 mai 2014.
*****
Motifs de la décision
Demandes nouvelles
Le syndicat des copropriétaires et le cabinet de gestion soulèvent sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité des nouvelles demandes concernant l'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 de l'assemblée du
16 novembre 2010 en ce sens qu'elles n'avaient pas été demandées devant le tribunal de grande instance, la motivation initiale reposant sur le fait que les décisions étaient contraires au règlement de copropriété et à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'il est actuellement demandé de qualifier les éléments d'équipements privatifs de leur lot afin de dire qu'il n'existe pas d'équipement commun de chauffage dans le règlement de copropriété.
M. et Mme [X] soutiennent à juste titre que les demandes, n'ont pas changées poursuivant toujours l'annulation des résolutions 2-1 à 2-3 de l'assemblée du 26 novembre 2010.
En effet, la cour observe qu'il s'agit en réalité de moyens nouveaux visant les mêmes fins en l'espèce, l'annulation des résolutions sus visées, objet du litige et non pas de demandes nouvelles et qu'ils sont donc à ce titre recevables.
Charges d'eau
M. et Mme [X] demandent, s'agissant de la régularisation des charges d'eau de condamner le syndic à payer à chacun la somme de 1.800 € au titre de leur préjudice en ce qu'il n'a pas appliqué la décision de l'assemblée générale du 18 mars 1993 ayant voté la pose de compteurs d'eau individuels.
Le cabinet de gestion conteste sa responsabilité soutenant que si les appelants ont installé un compteur d'eau individuel, ils doivent payer les charges d'eau communes afférentes à leur lot.
Conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot.
La décision de l'assemblée générale du 18 mars 1993 (versée au dossier)ayant voté la pose des compteurs d'eau individuel n' a pas été mise en oeuvre. Les appelants ont cependant fait installer un compteur individuel d'eau et contestent les sommes demandées ne tenant pas compte de leur consommation individuelle. Ils demandent la pose d'un compteur sur l'eau des parties communes mais précisent que depuis, pour l'année 2012, le syndic facture l'eau au prorata des relevés de leurs compteurs.
Les appelants justifient que pour les années 2007 à 2011, il leur a été demandé les charges d'eau sur leur quote-part des parties communes incluant toutes les consommations individuelles.Ils n'avaient formulé aucune demande au préalable.
Cependant dans la mesure où la résolution de l'assemblée générale du 18 mars 1993 visant à la pose de compteur d'eau individuel n'a pas été mise en oeuvre par le syndic et bien que M. et Mme [X] aient installé un compteur individuel, ils doivent comme le soutient justement le syndic participer intégralement au paiement des charges communes incluant l'eau, au prorata de leurs millièmes. En effet le syndic n' a pas à prendre en considération les relevés de leurs compteurs individuels et cette pose ne les dispense pas de payer les charges communes.
Conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale. Peu importe, la faute commise par le syndic, les appelants n'établissent pas un préjudice car ils n'ont formulé aucune demande pendant plusieurs années et il appartenait également au conseil syndical ou à l'assemblée générale d'assurer le suivi de ce vote, ce qui n'a pas été fait.
La demande visant à ce que le syndic leur paie des dommages et intérêts pour leur préjudice doit être rejetée. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné le syndic à payer la somme de 400 € de dommages et intérêts pour la perte de chance qu'il en est résulté de payer des charges d'eau inférieures à celles appelées.
Chauffage
Validité des votes
Les appelants soutiennent pour les votes concernant les résolutions 2-1 à 2-3 de l'assemblée générale du 10 novembre 2010 que pour la résolution 2-1 plusieurs indivisions ont voté sans pouvoir régulier et qu'en conséquence, les votes sont irréguliers.
Selon l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d'indivision, il y a lieu de convoquer le mandataire commun quand il en a été désigné un.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires a juste titre soutient que :
- Mme [C] [P] par lettre du 6 janvier 2010 a justifié qu'elle était mandataire commun de l'indivision [P]-[V].
- Mme [T] par lettre du 4 juillet 2009 a justifié qu'elle est mandataire commun de l'indivision [O]-[T].
- pour l'indivision [H], un indivisaire peut représenter une indivision sans mandat expresse et notamment quand ce dernier est l'époux de son co-indivisaire.
En effet, il y a eu un mandat général de représentation notifié au syndic pour les deux premières indivisions. Ce moyen doit être rejeté.
Les consorts [X] soutiennent que conformément à l'article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer les actes de dispositions, ce qui est le cas en l'espèce, s'agissant de la modification du règlement de copropriété.
Cependant, l'article 23 alinéa 2 sus visé, mentionne que seul le mandataire doit être convoqué. De plus, il y a lieu de raisonner par lot qui doit être représenté et non par nombre de propriétaires du lot. En conséquence, les indivisions ont été valablement représentées, les indivisaires n'avaient pas tous à voter ayant un mandataire dont le nom avait été régulièrement notifié au syndic.
Il en résulte qu'il doit être rejeté la demande visant à l'annulation des votes des décisions 2-1 à 2-3 de l'assemblée générale du 10 novembre 2010 pour ces motifs.
Initialement, les appelants avaient soutenu que le vote pour la résolution 2-1 devait se faire à l'unanimité conformément à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, ils ne contestent plus que ce vote devait bien se faire à la majorité conformément à l'article 26 de la loi sus mentionnée.
Opposabilité de la grille de répartition
Le lot n°16 de M. et Mme [X] acquis en mars 1989 était autrefois l'ancienne loge de gardienne, partie commune et a fait l'objet d'une cession par le syndicat des copropriétaires. Il est devenu une partie privative.
Le jugement a considéré que la nouvelle grille de répartition des charges de chauffage adoptée par l'assemblée générale est conforme au critère d'utilité exigée par l'article 10 alinéa 1 de la loi de 1965 en ce qu'elle inclut le lot 16 susceptible d'être raccordé à l'installation collective du chauffage.
Conformément à l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de chaque lot.
Les appelants reprochent au syndicat des copropriétaires de vouloir faire raccorder leur lot au chauffage alors qu'il ne l'a jamais été, que les travaux sont onéreux et qu'il s'agit d'une 'collectivisation' d'un chauffage privatif par poêle et que la grille de répartition des charges n'est pas au règlement de copropriété qui ne prévoyait pas de chauffage, la pose ayant été décidée par quelques propriétaires.
Le syndicat des copropriétaires rappelle que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que .........sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.... les éléments d'équipements communs y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent les locaux privatifs.
Le syndic soutient qu'il s'agit d'une mise en conformité de la répartition des charges et de la nouvelle division des lots et que les appelants ne peuvent y échapper.
Le syndic soutient également à juste titre qu'il s'agit d'un élément d'équipement commun. En effet, le règlement de copropriété du 8 mai 1951 prévoit dans les parties communes 'une chaufferie de l'immeuble située dans la cave'.Cette mention a été ajoutée de façon manuscrite et a bien été retranscrite le 24 mai 1951 lors de la publication de ce document à la conservation des hypothèques.
Il en résulte donc que le règlement de copropriété prévoyant le chauffage, cet élément est un équipement commun et qu'il est opposable aux appelants et que les millièmes ont initialement été répartis en tenant compte de cet élément, le chauffage étant inclus. Le lot des consorts [X] étant à l'origine une partie commune ne pouvait donc pas être pris en compte par ce règlement de copropriété.
Utilité
M. et Mme [X] contestent l'utilité pour eux d'être raccordé au chauffage.
Ce lot n°16,initialement l'ancienne loge de gardienne n'a jamais été raccordé au chauffage, il s'agissait d'une partie commune. L'acte de vente du 9 avril 1990 mentionne qu'il existe un nouveau lot n° 16 comprenant une pièce, cuisine, débarras, droit au WC commun du rez de chaussée et des 48/1050 millièmes des parties communes générales. L'acte précise qu' : 'aucune autre modification n'est à apporter aux états descriptif de division et règlement de copropriété dont s'agit'.
Il, il y a lieu conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de rechercher si le chauffage collectif présente une utilité pour le lot en cause notamment si les conditions matérielles et techniques des installations les fournitures d'eau et de chauffage ont une utilité.
Le premier juge avait justement observé que le règlement de copropriété n'autorisait pas spécialement un copropriétaire a disposer d'un chauffage individuel, ce qui est le cas du lot 16.
Comme M. et Mme [X] l'indiquent la modification de la répartition des
charges de chauffage a déjà été évoquée lors des assemblées des 11 décembre 2007 et 3 février 2010. De plus, le syndicat des copropriétaires a entrepris une révision des répartitions de toutes les charges afin de tenir compte des modifications intervenues depuis le règlement de copropriété.
A l'assemblée générale de février 2010 les appelants avaient été avisés du souhait des copropriétaires de voir leur lot être raccordé et le vote sur la répartition des charges de chauffage avait été reporté compte tenu de leur opposition.
Les consorts [X] ont été avisé au préalable de la demande des copropriétaires et cela dans le contexte de révision de toutes les charges de la copropriété.
La chaufferie se trouve selon M. et Mme [X] sous la cuisine de leur lot n°16 .Ils expliquent par ailleurs être propriétaire d'un autre lot situé au-dessus de ce logement. Ils avaient donc connaissance de l'existence du chauffage collectif dans l'immeuble. Selon leurs explications, dans la pratique ce lot, objet du litige, est bien à usage d'habitation.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic justifient en versant le rapport de la société Sec du 25 mars 2010 de ce que lors de la visite dans le lot de M. et Mme [X], il a été constaté : une colonne de chauffage distribuant les étages supérieurs ; pas de radiateur sauf un électrique ; la non présence de piquage et de vanne pouvant alimenter un radiateur ; la présence d'un raccord union sur la tuyauterie départ et retour.
Lors de la même visite, en cave, il a été constaté un raccord union et des raccords filetés sur le pied de colonne dans les couloirs de la cave. Enfin, le coût de la pose porte sur la somme de 1.425,31 € TTC selon un devis de mars 2011 et aucune réserve n'est émise sur la faisabilité des travaux.
Les appelants versent deux propositions de travaux, l'une de janvier 2013 de 4.815 € faisant des recommandations après étude des lieux. Dans le cadre de ce devis, l'artisan a constaté la vétusté en cave des tuyaux et des descentes WC. Il a étudié deux méthodes pour effectuer le raccord et émis des réserves compte tenu de la vétusté des installations parties communes. Cependant pour ce devis l'autorisation à demander à l'assemblée ne concerne que le passage de canalisation entre la cave et la cuisine. Le deuxième devis demandé par les consorts d'octobre 2012 émane de la même société que celle mandatée par le syndic portant sur la somme de 2.369,59 €. Ce devis n'apporte aucune réserve quant à la faisabilité des travaux.
Les appelants ne peuvent pas sérieusement soutenir que le raccordement porte atteinte à la destination du lot et rend leur lot impropre à sa destination car il ne peut plus y avoir de chambre alors même que ce logement était initialement à usage d'habitation et qu'il n'y a donc pas de modification de l'affectation du lot et que les devis qu'ils proposent n'émettent pas de réserve sur la pose de radiateurs en fonte. Il s'agit selon le devis Meghiref de bien choisir l'emplacement, aucune impossibilité n'étant notée.
Enfin, ils soutiennent que le raccordement va leur coûter beaucoup plus cher mais dans la mesure ou ils expliquent que leur lot 16 de 20 m² coûte 600 € en électricité par an et que le raccordement au chauffage aurait coûter 194,80 € pour le seul poste combustible en 2009, cet élément est non probant. En effet, ils n'établissent pas que les frais d'entretien répartis sur tous les copropriétaires sont supérieurs à ceux du combustible.
En définitive, les appelants peuvent être raccordés mais s'y opposent de façon illégitime pour des motifs subjectifs contrairement à ce qu'ils soutiennent, et alors même que préalablement ils ont été avisés du souhait des copropriétaires.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation des résolutions 2-1à 2-3 de l'assemblée générale du 16 novembre 2010, les devis ne faisant état d'aucune impossibilité de raccordement au chauffage et l'utilité étant établie.
Compte séparé
Conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Lors de l'assemblée générale du 28 mai 2008, il a été décidé l'ouverture d'un compte bancaire séparé que le syndic devait ouvrir.
M. et Mme [X] soutiennent que le syndic n'apporte pas la preuve de ce qu'un compte aurait été ouvert avant le 29 août 2008, fin de délai visé par l'article 18.
Ils demandent l'infirmation du jugement ayant dit qu'un compte séparé avait bien été ouvert, et en ce que l'absence de versement sur ce compte des sommes ou valeurs reçues était sans incidence sur la nullité du mandat. Ils demandent de prononcer la nullité du mandat du syndic à compter du 29 août 2008 et de ce fait, l'annulation de l'assemblée générale du 26 novembre 2010 dans son entier.
Cependant, le syndic produit le formulaire de 'demande d'ouverture de compte séparé' remis à la banque 'le Crédit Foncier'au nom du syndicat des copropriétaires ; une attestation du directeur de l'agence du Crédit Foncier du 9 juillet 2008, soit dans les trois mois de l'assemblée générale, adressée au syndicat des copropriétaires pour l'informer de l'ouverture de 'votre compte ' sous l'intitulé : 'SDC [Adresse 1] (8301)', ce compte ayant le n° 00105155337.
Il verse également une lettre de la banque Palatine du 3 février 2011 attestant de l'ouverture d'un compte séparé au nom du titulaire suivant ; 'syndicat des copropriétaires, [Adresse 1]'.
Il est donc bien établi qu'il a été ouvert par le syndic un compte 'au nom du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1]'. Ce point n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires alors que le conseil syndical est en mesure de vérifier ce point.
Le syndic soutient que les sommes transitent par son compte avant de partir sur le compte séparé, ce que soutient également le syndicat des copropriétaires.
Cependant et même si ce dernier fait une mauvaise application du droit, ce manquement ne porte que sur les modalités de gestion du compte et non pas sur le principe de l'ouverture du compte en lui même réalisé dans les trois mois de l'assemblée générale de mai 2008.
En conséquence, il est bien établi et non contesté par le syndicat des copropriétaires qu'un compte séparé a été ouvert par le syndic, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que le syndic ne pouvait se voir appliquer la sanction de la nullité du mandat pour le mode de fonctionnement ultérieur du compte, ce dernier ayant respecté l'article 18 de la loi sus visé.
Ces moyens doivent être rejetés.
Les fautes du syndic et du syndicat des copropriétaires
Les consorts [X] demandent la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic à leur payer à chacun la somme de 1.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier.
Ils soutiennent que le syndic et le syndicat des copropriétaires ont commis des fautes en refusant de répartir les charges d'eau conformément aux relevés de leurs compteurs, en appliquant la nouvelle répartition des charges pour le chauffage alors qu'il n'existe pas comme partie commune dans le règlement de copropriété. Ils invoquent la mauvaise foi et l'acharnement de ces derniers pour une déclaration mensongère sur l'existence d'une grille de chauffage dans le règlement de copropriété, pour duperie sur le résultat des votes, sur l'existence de chauffage par les colonnes montantes, sur le raccordement et la discrimination vis à vis du lot 19 et enfin, sur l'acharnement du syndic et du syndicat des copropriétaires à leur demander des paiements alors que des contestations existent.
Cependant, les demandes des consorts [X] ont été rejetées pour les contestations portant sur les charges afférentes à l'eau et l'assemblée générale du 23 juin 2011 n'a pas examiné leur demande pour la pose de compteur d'eau après avoir noté l'absence de devis. Il n'y a donc pas de refus d'examiner leur proposition.
S'agissant des charges de chauffage qui est un élément d'équipement commun, les convocations ont été régulièrement faites pour les assemblée générales et les décisions résultent de vote de tous les copropriétaires.
Les consorts [X] avaient été avisés au préalable, depuis plusieurs mois de l'intention des copropriétaires de raccorder leur lot au chauffage dans un contexte de mise en conformité du règlement de copropriété et des charges.
S'agissant du lot 19 qui est à usage de bureaux et ne serait pas relié au chauffage collectif, aucune information n'est donnée sur ce point permettant d'établir une discrimination, les appelants peuvent plus utilement évoquer le sort du lot 19 dans le cadre des textes en vigueur avec le conseil syndical et les copropriétaires.
Il en résulte que les consorts [X] ont utilisé leur droit de contester les décisions des assemblées générales dans le cadre des textes en vigueur et aucune faute
du syndic ou du syndicat des copropriétaires n'est caractérisée. Les demandes de dommages et intérêts doivent être rejetées.
article 700 du code de procédure civile :
Il y a lieu de condamner M. et Mme [X] à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'une part, au syndicat des copropriétaires et d'autre part, au Cabinet de Gestion [N] [A].
PAR CES MOTIFS
La cour
Statuant contradictoirement,
Infirme le jugement ce qu'il a dit que les consorts [X] devaient supporter les charges d'eau dans l'immeuble en fonction de leur compteurs individuels sauf à ajouter une part de consommation d'eau commune et en ce qu'il condamné le syndic à payer la somme de 400 € de dommages et intérêts et le partage des dépens,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Dit que M. et Mme [X] doivent supporter les charges d'eau selon les millièmes qui leur sont attribués,
Rejette la demande de dommages et intérêts afférente à cette demande,
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme [X] à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'une part au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) et d'autre part au Cabinet de Gestion [N] [A].
Rejette le surplus des demandes,
Condamne M. et Mme [X] à la charge des dépens,
Dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Mme HANRIOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
