LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 septembre 2014), que l'Association Notre-Dame de la Garde, aux droits de laquelle vient la société Villa et Compagnie, a donné à bail à M. X..., aux droits duquel vient la société L'Optoméditerranée, un local commercial à compter du 1er juillet 1984 pour une durée de neuf ans ; que, par un avenant du 1er mai 1991, les parties sont convenues d'adjoindre aux lieux loués une pièce et un jardin, d'autoriser le preneur à pratiquer une ouverture dans le mur du local et de majorer le loyer ; que le bail a été renouvelé au 1er juillet 1993 et au 1er juillet 2002 ; que, le 8 janvier 2010, la société locataire en a sollicité le renouvellement ; que la société Villa et Compagnie a saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande en déplafonnement du loyer, en invoquant la réalisation, aux frais du preneur, des travaux d'amélioration ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient, d'une part, que l'autorisation de travaux donnée au locataire n'a été assortie d'aucune condition, de sorte que le locataire faisait son affaire de leur date de réalisation et que le bailleur n'entendait pas différer la perception de la majoration de loyer et, d'autre part, que ces travaux ont donné lieu, dès la signature de l'avenant, à une contrepartie financière ;
Qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant tenant à l'existence d'une contrepartie financière à l'autorisation de réaliser les travaux, alors qu'elle relevait que les améliorations financées par le preneur avaient été exécutées en 1994 de sorte que le bailleur était en droit de demander le déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2011, date du deuxième renouvellement suivant l'exécution de ces travaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société L'Optoméditerranée aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société L'Optoméditerranée et la condamne à payer à la société Villa et Compagnie la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la société Villa et Cie
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Villa et Cie de sa demande tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2011 en fonction de la valeur locative effective par exception à la règle du plafonnement et d'AVOIR dit en conséquence que le loyer sera majoré selon la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'EURL OptoMéditerranée a fait l'acquisition du fonds de commerce le 1er janvier 1992 ; que le 8 septembre 1994, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 1993 pour 9 ans, pour finir le 30 juin 2002, moyennant un prix annuel de 42 200 Frcs, ce en référence à l'avenant du 1er mai 1991 ; que le 28 juin 2002, puis le 8 janvier 2010, la locataire a sollicité le renouvellement du bail ; que les parties sont en accord sur le renouvellement du bail au 1er juillet 2011 et pour considérer que les travaux effectués sont des travaux d'amélioration réalisés aux frais de la locataire ; que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les travaux à la réalisation desquels le locataire avait été autorisé par avenant du 1er mai 1991, à savoir pratiquer une ouverture dans le mur de son local, afin d'avoir accès au jardin, d'une part, et d'agrandir son local, d'autre part, avec l'atelier existant - construction qui ne devra pas dépasser 12 m² de superficie, avec une hauteur maximum de 2m60, avaient donné lieu à une contrepartie financière en ce que le loyer a été majoré, la SNC Villa et CIE cantonnant cependant cette majoration de loyer aux adjonctions de surfaces louées constituées par l'atelier de 24 m² et le jardin de 52 m² ; que la SNC Villa et CIE considère en effet que l'avenant ne pouvait tirer les conséquences d'améliorations qui n'avaient pas encore été apportées ; que l'autorisation de travaux qui a été donnée au locataire n'a été assortie d'aucune condition relative à leur réalisation, ce dont il se déduit que le locataire faisait son affaire du moment auquel il entendait faire effectuer les travaux autorisés et que le bailleur n'entendait pas différer la perception d'une majoration de loyer, l'utilisation du mot « cette », compris dans le début de phrase « Pour cette location », marquant la référence à ce qui précède et est déjà cité afin d'éviter une répétition et visant par conséquent non seulement les adjonctions non contestées par le bailleur mais également les améliorations à venir ; que la SNC Villa et CIE considère que l'augmentation de la surface louée, notamment du magasin recevant la clientèle, constitue incontestablement une amélioration notable justifiant le déplafonnement du loyer en application de l'article L. 145-34 du code du commerce ; que comme élément de référence, elle produit un bail commercial conclu le 9 mars 2006 avec la SARL PIMENTO, commerce dont cependant l'EURL OptoMéditerranée justifie de la fermeture depuis le 31 décembre 2012 ; que la locataire produit quant à elle un bail commercial du 28 mars 2012, concernant un commerce d'optique et de lunetterie s'exerçant dans des locaux d'une superficie de 152 m² situés 372 rue du Paradis, bail consenti pour un loyer annuel de 26 400 euros hors taxe, soit un loyer inférieur à celui payé par l'EURL OptoMéditerranée pour des locaux de moindre superficie ; qu'il convient dans ces conditions de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SNC Villa et CIE de sa demande de déplafonnement du loyer ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail intervenu le 8 septembre 1994 entre les parties décrit les lieux tels qu'ils résultent de l'accord du 1er mai 1991 en faisant mention du jardin, de l'atelier, de l'ouverture à pratiquer dans le mur du local et de l'adjonction d'un local conformément au plan existant ; que les travaux n'ont été réalisés qu'en 1994, que toutefois ces travaux étaient prévus dès l'origine du bail, que lors de la signature du bail du 8 septembre 1994, la bailleresse avait pleinement connaissance de la nature des travaux que le locataire allait engager dans les lieux loués, qu'elle a cependant offert le montant du loyer tel que prévu au bail, de sorte que ces travaux ne peuvent aujourd'hui justifier le déplafonnement du loyer.
ALORS QUE le déplafonnement du loyer d'un bail commercial afin qu'il corresponde à la valeur locative est de droit à la demande du bailleur lors du deuxième renouvellement consécutif à l'exécution de travaux d'amélioration des lieux loués dont il n'a pas assumé la charge, peu important que ces travaux aient déjà donné lieu à une contrepartie financière ; que la cour d'appel a retenu que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er juillet 1993 puis à compter du 1er juillet 2002 pour une nouvelle durée de neuf années et que des travaux d'amélioration ont été réalisés aux frais de la locataire en 1994 ; qu'il s'en déduisait nécessairement que le bailleur était en droit de demander le déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2011, date du deuxième renouvellement consécutif à l'exécution des travaux d'amélioration ; qu'en refusant néanmoins d'accueillir cette demande, par la considération inopérante que ces travaux avaient déjà donné lieu à une contrepartie financière par anticipation dès la conclusion de l'avenant du 1er mai 1991, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE le déplafonnement du loyer d'un bail commercial afin qu'il corresponde à la valeur locative est de droit à la demande du bailleur lors du deuxième renouvellement consécutif à l'exécution de travaux d'amélioration dont il n'a pas assumé la charge, lorsque l'amélioration apportée aux lieux loués est notable ; que la cour d'appel a retenu que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er juillet 1993 puis à compter du 1er juillet 2002 pour une nouvelle durée de neuf années et que des travaux d'amélioration ont été réalisés aux frais de la locataire en 1994 ; qu'en rejetant la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2011, sans rechercher si l'amélioration apportée par les travaux réalisés selon elle en 1994 revêtait un caractère notable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
ET ALORS, ENFIN, QUE le juge des loyers commerciaux ne peut prendre en compte les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables qu'une fois acquis le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ou révisé et la fixation de ce loyer en fonction de la valeur locative ; que pour rejeter la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2011, la cour d'appel s'est notamment fondée sur la circonstance que le locataire produisait un bail commercial concernant un commerce comparable, situé à proximité des lieux objet du bail litigieux, consenti à un loyer inférieur à celui du bail à renouveler pour des locaux de moindre superficie ; qu'elle s'est ainsi prononcée par des considérations impropres à justifier sa solution et a violé, par refus d'application, l'article L. 145-34 du code de commerce ainsi que, par fausse application, l'article L. 145-33, 5°, du même code.
