LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2014), que Mme X... a donné à bail à M. et Mme Z...une maison meublée constituant leur résidence principale ; que, le 13 juillet 2011, elle leur a délivré un congé aux fins de reprendre le logement pour l'habiter ; que, les preneurs s'étant maintenus dans les lieux après le terme du congé, elle les a assignés en validation du congé et en expulsion ; que M. et Mme Z...ont soulevé la nullité du congé pour fraude ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer nul ce congé ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le congé, qui précisait que la bailleresse reprenait le bien pour l'occuper elle-même, était conforme aux conditions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation et valable en la forme, puis retenu que, si la validité d'un congé n'est pas subordonnée à un contrôle a priori et si la fraude ne se présume pas, Mme X... ne répondait pas utilement aux arguments de M. et Mme Z...en invoquant son simple droit d'usufruit sur l'appartement constituant son domicile, alors que ce droit lui en assurait la pleine jouissance, et son impossibilité à monter les escaliers, alors que la maison qu'elle voulait reprendre était isolée, extrêmement vétuste et comportait au moins un étage, et qu'il résultait de ces éléments qu'au moment où elle avait délivré congé, Mme X... n'avait pas l'intention d'habiter le logement, mais de le vendre, la cour d'appel, qui ne s'en est pas tenue à l'absence de besoin de relogement de Mme X... pour caractériser son intention frauduleuse, a pu en déduire que le congé devait être annulé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. et Mme Z...une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le congé du 13 juillet 2011 délivré par Mme X..., bailleresse, aux époux Z..., locataires, avec effet au 29 septembre 2012 nul et de nul effet,
AUX MOTIFS QUE « Sur le caractère frauduleux du congé : que le bail verbal de ces locaux meublés, qui constituent la résidence principale des locataires, s'est tacitement reconduit d'année en année ; que dans cette hypothèse, le bailleur peut délivrer congé sous les obligations prévues par l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, à savoir respecter un délai de préavis de trois mois et motiver le refus de renouvellement par la décision de reprendre ou de vendre le logement ; que le congé délivré aux deux locataires par acte extra-judiciaire du 13 juillet 2011 précisant que la bailleresse reprenait le bien pour l'occuper elle-même à compter du 14 octobre 2011 est donc valable en la forme ; que les locataires invoquent la fraude en contestant l'intention réelle de reprise des locaux par Mme Y...veuve X... ; qu'ils soutiennent à cet effet que leur bailleresse a déjà tenté de reprendre les locaux en 2010, et qu'aujourd'hui encore, à l'âge de 83 ans, elle occupe un appartement spacieux au 2ème étage d'un immeuble avec gardien située sur les hauteurs du Cap Brun à Toulon et n'a aucune raison de déménager pour un logement rural vétuste qui ne correspond ni à son âge, ni à sa condition ; que si la fraude ne se présume pas et si la validité du congé n'est pas subordonnée à un contrôle a priori, encore faut-il que la bailleresse réponde utilement aux critiques argumentées qui lui sont faites et justifiées aux débats par la topographie des lieux, l'attestation d'un tiers, ainsi que les correspondances faisant état de ses démarches engagées depuis 2009-2010 pour récupérer les lieux en vue non de les habiter mais de les vendre, notamment par le mandat donné à un tiers pour donner un avis de valeur sur la maison, et surtout par sa lettre du 3 septembre 2010, soit six mois avant le nouveau congé « je n'avais pas à faire de proposition de rachat à mes locataires, s'agissant de la vente d'un bien loué en bail meublé » ; que la bailleresse se borne à répondre qu'elle n'est qu'usufruitière de l'appartement où elle réside et que son état de santé ne lui permet pas de monter les escaliers en produisant un certificat médical ; mais que l'usufruit dont elle se prévaut lui assure au contraire la pleine jouissance de l'appartement dont elle s'abstient de détailler les commodités et le logement dont elle réclame la reprise s'avère isolé, sauf secours des voisins directs avec lesquels elle est en procès depuis 2002, extrêmement vétuste, et comporte au moins un étage desservi par un escalier ainsi que l'établissent les pièces adverses ; que dans ces conditions, il convient de considérer que Mme Y...veuve X... n'avait pas réellement l'intention d'habiter le logement au moment où elle a délivré congé ; que le congé sera ainsi invalidé et le jugement réformé »,
ALORS D'UNE PART QUE le juge doit, toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen de droit sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'application au litige de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour a violé l'article 16 du code de procédure civile.
ALORS (subsidiairement) D'AUTRE PART QUE le bailleur d'un meublé qui ne souhaite pas renouveler le contrat de bail doit en informer le locataire en respectant un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement ; que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable aux locations meublées ; qu'en constatant que le congé délivré aux époux Z...le 13 juillet 2011 satisfaisait aux conditions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation mais en le déclarant nul pour fraude en raison de l'absence d'intention réelle de reprise des locaux par Mme X..., la cour a violé l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation.
ALORS (subsidiairement) ENFIN QU'en se contentant de relever l'absence de besoin de relogement de Mme X... au regard de son âge et de son patrimoine pour en déduire le caractère frauduleux du congé que celle-ci avait délivré aux époux Z..., la cour n'a pas caractérisé l'intention frauduleuse de celle-ci lors de la délivrance du congé et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation.
