LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu la jonction des dossiers H 15-12. 026 à U 15-12. 060 et W 15-12. 062 à F 15-12. 094, ordonnée le 29 janvier 2015 sous le numéro H 15-12. 026 ;
Vu leur connexité, joint les pourvois H 15-12. 026 et F 15-12. 025 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, le 27 novembre 2014), que les propriétaires des quatre-vingt deux appartements donnés en location le 30 juin 2010 à la société Hoteliance, à laquelle la société Les Terrasses de Labrau a succédé en qualité de locataire-gestionnaire de résidence hôtelière, ont, le 18 octobre 2013, délivré à celle-ci un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, d'effectuer un certain nombre de travaux qui seraient à sa charge et de justifier, dans le délai d'un mois, d'une assurance locative tant pour les parties communes que pour les parties privatives ; qu'ils ont ensuite assigné en référé la société Les Terrasses de Labrau en constatation de la résiliation du bail, expulsion et remise en état de la résidence à ses frais ;
Sur le premier moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé :
Attendu que la société Les Terrasses de Labrau fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner son expulsion et de fixer une indemnité d'occupation ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par un motif non critiqué, que le preneur, qui était soumis à l'obligation d'être assuré contre les risques énoncés pendant toute la durée du bail, ne justifiait d'aucune assurance pour la période du 30 juin 2010 au 31 décembre 2010, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision déclarant acquise la clause résolutoire ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du premier moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen des pourvois H 15-12. 026 à U 15-12. 060 et W 15-12. 062 à F 15-12. 094 commun au troisième moyen du pourvoi F 15-12. 025, ci-après annexé :
Attendu que, le premier moyen étant rejeté, le second moyen, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
Et sur le deuxième moyen du pourvoi F 15-12. 025, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'exigibilité des factures de prestations de services, dont paiement par provision était réclamé par la société Les Terrasses de Labrau en exécution de deux contrats d'entretien, était contestée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Labrau et le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments B2 et B3 de ladite résidence et retenu qu'il existait une incertitude sur l'étendue de l'un des contrats et sur la qualité de débiteur de l'autre ainsi que des désordres relatifs à l'entretien dont la société prestataire de services avait la charge, la cour d'appel, qui n'a pas opposé à la société Les Terrasses de Labrau le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, a pu, sans méconnaître l'objet du litige, retenir que la demande de provision se heurtait à une contestation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Les Terrasses de Labrau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Terrasses de Labrau, la condamne à payer aux défendeurs aux pourvois, la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens communs produits à l'ensemble des pourvois n° H 15-12. 026 à U 15-12. 060 et W 15-12. 062 à F 15-12. 094 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Les Terrasses de Labrau.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief aux arrêts attaqués d'AVOIR constaté la résiliation du contrat de bail à la date du 19 novembre 2013, d'AVOIR ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL Les Terrasses de Labrau et de tous occupants de son chef des locaux, objet de la convention de bail liant les parties, et statuant à nouveau et y ajoutant, d'AVOIR condamné la SARL Les Terrasses de Labrau aux dépens comprenant le coût de l'acte du 18 octobre 2013, d'AVOIR précisé que l'expulsion pourra être effectuée au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, dès la signification de l'arrêt, d'AVOIR condamné la SARL Les Terrasses de Labrau à payer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bailleur a donné à bail son lot et les quotes-parts des parties communes générales et particulières attachées à ces locaux, y compris celles afférentes aux éléments d'équipements communs selon convention du 30 juin 2010, avec prise d'effet à la date de la signature. L'article 4. 2 de ce contrat stipule que le preneur s'oblige à faire assurer et maintenir assuré pendant toute la durée du bail l'immeuble contre l'incendie et le dégât des eaux par une compagnie notoirement solvable, ainsi que contre les risques locatifs et le recours des voisins. Le bailleur a fait délivrer à la SARL Les Terrasses de Labrau le 18 octobre 2013 un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre l'incendie, contre les dégâts des eaux, contre les risques locatifs et contre les recours des voisins. Cet acte vise la clause résolutoire contenue à l'article 7 du contrat de bail, lequel énonce qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme du loyer ou de remboursement des frais, charges et prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou de l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou de s'exécuter resté dans effet, et contenant la déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de la présente clause, le bail serait résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et la constatation de cette résiliation pourrait intervenir par simple ordonnance de référé. La SARL Les Terrasses de Labrau ne conteste pas ne pas avoir répondu à la demande du bailleur dans le délai d'un mois, mais sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où elle prétend être et avoir été assurée. L'appelante justifie que la résidence hôtelière était assurée pour les années 2011 et 2012 auprès du GAN par la SARL Compagne Générale de Tourisme par un contrat multirisques pour les 86 appartements de la résidence de Labrau « qu'elle a en gestion », sans précision sur les garanties souscrites, pour l'année 2013 auprès de AXA Assurances par la société Mona Lisa par un contrat multirisques exploitant, sans plus de précisions. Pour 2014, l'assurance a été souscrite auprès d'AXA France IARD par SAS Mona Lisa pour les risques incendie et risques annexes, bris de glace, vol, dégât des eaux, dommages électriques, perte de marchandises en chambre froide, perte d'exploitation, perte de valeur vénale, autres dommages matériels y compris effondrement, responsabilité civile de l'hôtelier, responsabilité civile dépositaire et défense pénale et recours, le contrat précisant qu'étaient couverts les risques locatifs et le recours des voisins et des tiers. Les conditions particulières de ce dernier contrat d'assurance produites par l'appelante qui est un contrat de flotte, ne mentionnent pas qu'il est souscrit au bénéfice des exploitants des 21 résidences hôtelières assurées. Mais, outre que ces assurances n'ont pas été souscrites au bénéfice du preneur, l'appelante ne produit aucune attestation d'assurance pour la période du 30 juin au 31 décembre 2010. En conséquence, elle ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause 7/ 15 résolutoire pour avoir rempli ses obligations contractuelles. C'est pourquoi l'ordonnance de référé qui a prononcé la résiliation du contrat de bail au 19 novembre 2013, et a ordonné l'expulsion de la SARL Les Terrasses de Labrau et de tous occupants de son chef des lieux loués sera confirmée. » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « si le preneur produit une attestation de son assurance AXA Assurances, par le biais de son courtier d'assurances, il doit être constaté que cette attestation date du 10 janvier 2014. Dès lors, et à tout le moins, cette attestation a été produite au-delà du délai d'un mois visé au commandement du 18 octobre 2013, délai expirant le 19 novembre 2013. Mais, au surplus, les termes contractuels obligeaient le preneur à s'assurer pendant toute la durée du bail, ce qui autorise les bailleurs à exiger la justification d'une assurance en cours depuis la date de prise de possession des lieux. Or, le preneur se borne à communiquer tardivement une attestation de garantie pour la période allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014, ce qui ne démontre pas une couverture pour toute la période contractuelle. Ceci étant, ce débat est sans intérêt précis, dès lors que, et quoiqu'il en soit, l ‘ attestation n'a pas été produite avant le 19 novembre 2013. Le preneur ne peut utilement indiquer qu'il ne savait pas les risques pour lesquels il devait être garanti, alors que le rappel des termes du contrat suffit à démontrer ce pourquoi il devait s'assurer, ce qui d'ailleurs lui a été rappelé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il faut enfin ajouter que la juridiction n'a pas à invité, comme plaidé, le preneur à communiquer les termes anciens de sa police d'assurance, alors que cela ne permettrait pas de remplir les condition de la loi sus-rappelées, obligeant le locataire à satisfaire à son obligation de faire dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement de payer » ;
1°) ALORS QUE le juge doit respecter l'objet du litige tel que déterminé par les moyens et prétentions des parties ; qu'en l'espèce, la société Les Terrasses de Labrau demandait à la cour le bénéfice d'un délai de six mois pour justifier de l'exécution et de l'acquit de l'obligation visée dans la sommation du 18 octobre 2013, de suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire visée à l'article 7 du contrat de bail commercial et dire et juger que cette clause serait réputée n'avoir pas joué en cas de respect de cette obligation dans ce délai de six mois ; qu'il en résultait que la société Les Terrasses de Labrau ne sollicitait pas un délai à compter du commandement, mais sollicitait un délai courant à compter de l'arrêt à intervenir afin, si besoin était, de compléter son offre de preuve et de justification ; qu'en retenant que la société Les Terrasses de Labrau sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où elle prétendait être et avoir été assurée, et en se bornant à constater qu'elle ne justifiait pas totalement, devant elle, avoir été assurée et qu'elle ne pouvait prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire pour avoir d'ores et déjà rempli ses obligations contractuelles, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'octroi d'un délai de grâce au preneur n'ayant pas justifié, ni dans le délai du commandement ni après, de son respect de l'obligation d'assurance n'implique pas que le juge constate qu'au jour où il statue cette justification soit apportée ; qu'en se bornant à constater que les éléments de preuve lui étant soumis étaient impropres à établir, de manière incontestable, que la société Les Terrasses de Labrau était assurée, quand celle-ci sollicitait un délai de six mois à compter de l'arrêt à intervenir, précisément pour justifier du respect de l'obligation d'assurance, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa 8/ 15 décision de base légale au regard des articles 1244-1 du code civil, 510 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce ;
3°) ALORS en tout état de cause QUE les contrats de bail stipulaient (article 4. 2) que le preneur s'obligeait à faire assurer et à maintenir assuré pendant toute la durée du bail l'immeuble contre l'incendie et le dégât des eaux par une compagnie notoirement solvable, ainsi que contre les risques locatifs et le recours des voisins, à payer ponctuellement les primes et à justifier du tout à première réquisition du bailleur ; qu'il en résultait qu'il importait uniquement que le bien loué soit couvert par une assurance, peu important que le preneur ne soit pas directement partie au contrat d'assurance ni bénéficiaire de la garantie ni que le contrat d'assurance souscrit l'ait été relativement à plusieurs biens dont celui loué ; qu'en exigeant en l'espèce que les assurances souscrites relativement aux biens loués l'aient été spécialement au bénéfice du preneur et en déplorant que, pour l'année 2014, le contrat visant la résidence Les Terrasses de Labrau ait été un contrat de flotte, la cour d'appel, a ajouté aux contrats et a violé l ‘ article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QU'un contrat d'assurance multirisque souscrit au titre d'un ensemble immobilier exploité sous forme de résidence hôtelière couvre nécessairement les risques incendie, dégâts des eaux, locatifs ainsi que le recours des voisins ; qu'en déplorant le fait que les attestations d'assurance pour les années 2011 et 2012 aient seulement évoqué un « contrat multirisque pour les 86 appartements » loués et gérés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1244-1 du code civil, 510 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce ;
5°) ALORS QUE la bonne foi du preneur sollicitant un délai de grâce à compter de la décision à intervenir afin de justifier du respect de l'obligation d'assurance ne suppose pas que celui-ci, au jour où le juge statue, apporte la preuve parfaite d'un tel respect ; qu'en subordonnant la suspension de la clause résolutoire, par octroi d'un délai de grâce pour l'avenir, à l'administration de la preuve parfaite de l'exécution de l'obligation d'assurance, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1244-1 du code civil, 510 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief aux arrêts attaqué d'AVOIR débouté la société Les Terrasses de Labrau de sa demande d ‘ expertise des parties privatives ayant fait l'objet des contrats de bail ;
AUX MOTIFS QU'« eu égard à la résiliation du bail et surtout au prononcé de l'expulsion du preneur des parties privatives louées, la demande d'expertise du preneur de ces lieux au contradictoire des bailleurs est dépourvue de motif légitime » ;
ALORS QU'application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui sera prononcée du chef du dispositif relatif à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion des lieux loués aura pour conséquence de remettre en cause le chef du dispositif déboutant la société Les Terrasses de Labrau de sa demande d'expertise des parties privatives louées.
Moyens produits au pourvoi n° F 15-12. 025 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Les Terrasses de Labrau.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du contrat de bail à la date du 19 novembre 2013, d'AVOIR ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL Les Terrasses de Labrau et de tous occupants de son chef des locaux, objet de la convention de bail liant les parties, et statuant à nouveau et y ajoutant, d'AVOIR condamné la SARL Les Terrasses de Labrau aux dépens comprenant le coût de l'acte du 18 octobre 2013, d'AVOIR précisé que l'expulsion pourra être effectuée au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, dès la signification de l'arrêt, d'AVOIR condamné la SARL Les Terrasses de Labrau à payer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bailleur a donné à bail son lot et les quotes-parts des parties communes générales et particulières attachées à ces locaux, y compris celles afférentes aux éléments d'équipements communs selon convention du 30 juin 2010, avec prise d'effet à la date de la signature. L'article 4. 2 de ce contrat stipule que le preneur s'oblige à faire assurer et maintenir assuré pendant toute la durée du bail l'immeuble contre l'incendie et le dégât des eaux par une compagnie notoirement solvable, ainsi que contre les risques locatifs et le recours des voisins. Le bailleur a fait délivrer à la SARL Les Terrasses de Labrau le 18 octobre 2013 un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre l'incendie, contre les dégâts des eaux, contre les risques locatifs et contre les recours des voisins. Cet acte vise la clause résolutoire contenue à l'article 7 du contrat de bail, lequel énonce qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme du loyer ou de remboursement des frais, charges et prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou de l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou de s'exécuter resté dans effet, et contenant la déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de la présente clause, le bail serait résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et la constatation de cette résiliation pourrait intervenir par simple ordonnance de référé. La SARL Les Terrasses de Labrau ne conteste pas ne pas avoir répondu à la demande du bailleur dans le délai d'un mois, mais sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où elle prétend être et avoir été assurée. L'appelante justifie que la résidence hôtelière était assurée pour les années 2011 et 2012 auprès du GAN par la SARL Compagne Générale de Tourisme par un contrat multirisques pour les 86 appartements de la résidence de Labrau « qu'elle a en gestion », sans précision sur les garanties souscrites, pour l'année 2013 auprès de AXA Assurances par la société Mona Lisa par un contrat multirisques exploitant, sans plus de précisions. Pour 2014, l'assurance a été souscrite auprès d'AXA France IARD par SAS Mona Lisa pour les risques incendie et risques annexes, bris de glace, vol, dégât des eaux, dommages électriques, perte de marchandises en chambre froide, perte d'exploitation, perte de valeur vénale, autres dommages matériels y compris effondrement, responsabilité civile de l'hôtelier, responsabilité civile dépositaire et défense pénale et recours, le contrat précisant qu'étaient couverts les risques locatifs et le recours des voisins et des tiers. Les conditions particulières de ce dernier contrat d'assurance produites par l'appelante qui est un contrat de flotte, ne mentionnent pas qu'il est souscrit au bénéfice des exploitants des 21 résidences hôtelières assurées. Mais, outre que ces assurances n'ont pas été souscrites au bénéfice du preneur, l'appelante ne produit aucune attestation d'assurance pour la période du 30 juin au 31 décembre 2010. En conséquence, elle ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire pour avoir rempli ses obligations contractuelles. C'est pourquoi l'ordonnance de référé qui a prononcé la résiliation du contrat de bail au 19 novembre 2013, et a ordonné l'expulsion de la SARL Les Terrasses de Labrau et de tous occupants de son chef des lieux loués sera confirmée. » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « si le preneur produit une attestation de son assurance AXA Assurances, par le biais de son courtier d'assurances, il doit être constaté que cette attestation date du 10 janvier 2014. Dès lors, et à tout le moins, cette attestation a été produite au-delà du délai d'un mois visé au commandement du 18 octobre 2013, délai expirant le 19 novembre 2013. Mais, au surplus, les termes contractuels obligeaient le preneur à s'assurer pendant toute la durée du bail, ce qui autorise les bailleurs à exiger la justification d'une assurance en cours depuis la date de prise de possession des lieux. Or, le preneur se borne à communiquer tardivement une attestation de garantie pour la période allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014, ce qui ne démontre pas une couverture pour toute la période contractuelle. Ceci étant, ce débat est sans intérêt précis, dès lors que, et quoiqu'il en soit, l ‘ attestation n'a pas été produite avant le 19 novembre 2013. Le preneur ne peut utilement indiquer qu'il ne savait pas les risques pour lesquels il devait être garanti, alors que le rappel des termes du contrat suffit à démontrer ce pourquoi il devait s'assurer, ce qui d'ailleurs lui a été rappelé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il faut enfin ajouter que la juridiction n'a pas à invité, comme plaidé, le preneur à communiquer les termes anciens de sa police d'assurance, alors que cela ne permettrait pas de remplir les condition de la loi sus-rappelées, obligeant le locataire à satisfaire à son obligation de faire dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement de payer » ;
1°) ALORS QUE le juge doit respecter l'objet du litige tel que déterminé par les moyens et prétentions des parties ; qu'en l'espèce, la société Les Terrasses de Labrau demandait à la cour le bénéfice d'un délai de six mois pour justifier de l'exécution et de l'acquit de l'obligation visée dans la sommation du 18 octobre 2013, de suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire visée à l'article 7 du contrat de bail commercial et dire et juger que cette clause serait réputée n'avoir pas joué en cas de respect de cette obligation dans ce délai de six mois ; qu'il en résultait que la société Les Terrasses de Labrau ne sollicitait pas un délai à compter du commandement, mais sollicitait un délai courant à compter de l'arrêt à intervenir afin, si besoin était, de compléter son offre de preuve et de justification ; qu'en retenant que la société Les Terrasses de Labrau sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où elle prétendait être et avoir été assurée, et en se bornant à constater qu'elle ne justifiait pas totalement, devant elle, avoir été assurée et qu'elle ne pouvait prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire pour avoir d'ores et déjà rempli ses obligations contractuelles, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'octroi d'un délai de grâce au preneur n'ayant pas justifié, ni dans le délai du commandement ni après, de son respect de l'obligation d'assurance n'implique pas que le juge constate qu'au jour où il statue cette justification soit apportée ; qu'en se bornant à constater que les éléments de preuve lui étant soumis étaient impropres à établir, de manière incontestable, que la société Les Terrasses de Labrau était assurée, quand celle-ci sollicitait un délai de six mois à compter de l'arrêt à intervenir, précisément pour justifier du respect de l'obligation d'assurance, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1244-1 du code civil, 510 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce ;
3°) ALORS en tout état de cause QUE les contrats de bail stipulaient (article 4. 2) que le preneur s'obligeait à faire assurer et à maintenir assuré pendant toute la durée du bail l'immeuble contre l'incendie et le dégât des eaux par une compagnie notoirement solvable, ainsi que contre les risques locatifs et le recours des voisins, à payer ponctuellement les primes et à justifier du tout à première réquisition du bailleur ; qu'il en résultait qu'il importait uniquement que le bien loué soit couvert par une assurance, peu important que le preneur ne soit pas directement partie au contrat d'assurance ni bénéficiaire de la garantie ni que le contrat d'assurance souscrit l'ait été relativement à plusieurs biens dont celui loué ; qu'en exigeant en l'espèce que les assurances souscrites relativement aux biens loués l'aient été spécialement au bénéfice du preneur et en déplorant que, pour l'année 2014, le contrat visant la résidence Les Terrasses de Labrau ait été un contrat de flotte, la cour d'appel, a ajouté aux contrats et a violé l ‘ article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QU'un contrat d'assurance multirisque souscrit au titre d'un ensemble immobilier exploité sous forme de résidence hôtelière couvre nécessairement les risques incendie, dégâts des eaux, locatifs ainsi que le recours des voisins ; qu'en déplorant le fait que les attestations d'assurance pour les années 2011 et 2012 aient seulement évoqué un « contrat multirisque pour les 86 appartements » loués et gérés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1244-1 du code civil, 510 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce ;
5°) ALORS QUE la bonne foi du preneur sollicitant un délai de grâce à compter de la décision à intervenir afin de justifier du respect de l'obligation d'assurance ne suppose pas que celui-ci, au jour où le juge statue, apporte la preuve parfaite d'un tel respect ; qu'en subordonnant la suspension de la clause résolutoire, par octroi d'un délai de grâce pour l'avenir, à l'administration de la preuve parfaite de l'exécution de l'obligation d'assurance, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1244-1 du code civil, 510 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SARL Les Terrasses de Labrau de sa demande reconventionnelle au titre du solde des contrats d'entretien ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SARL Les Terrasses de Labrau sollicite reconventionnellement le paiement provisionnel de plusieurs factures qui ne seraient pas payées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Terrasses de Labrau au titre d'un contrat d'entretien et par le syndicat secondaire de copropriétaires des bâtiments B2 et B3 de la dite résidence au titre d'un contrat d'entretien de la piscine. Comme il a été explicité ci-dessus, 69 propriétaires ont assigné la SARL Les Terrasses de Labrau avec, à chaque fois, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Labrau et le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments B2 et B3 de la dite résidence et l'appelante a donc sollicité 69 fois le paiement provisionnel des mêmes factures. Cette demande, qui n'est recevable qu'une fois, sera examinée dans le présent dossier. A l'appui de ses prétentions, la SARL Les Terrasses de Labrau produit tout d'abord un « Contrat de prestation entretien – gardiennage, ménages, entretien, espaces verts » signé avec le « syndicat des copropriétaires résidence Les Terrasses de Labrau » représenté par son syndic, la SARL CFA, document non daté. Elle produit ensuite un « Contrat de prestation piscine » signé le 29 octobre 2010 par la SARL Soleil Résidence avec la « Résidence Les terrasses de Labrau » représentée par son syndic, la SARL CFA. La Sarl Les Terrasses de Labrau et la SARL Soleil Résidence la Foux d'Allos sont une seule et même entité juridique qui ont le même numéro Siret. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Labrau et le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments B2 et B3 de la dite résidence soutiennent que le mandat de syndic de la SARL CFA avait pris fin en juin 2010 en ce qui concerne le syndicat principal et en décembre 2010 en ce qui concerne le syndicat secondaire, et que ces contrats n'avaient pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, les pièces produites par les intimés sont insuffisantes pour justifier de ces allégations. En revanche, la SARL Les Terrasses de Labrau qui précédemment a soutenu que les désordres listés par Mme X... étaient des désordres relatifs à un défaut d'entretien dont la charge reposait sur le bailleur, ne peut sérieusement soutenir en même temps avoir exécuté l'entretien dont elle avait contractuellement la charge. Au surplus, il existe une incertitude sur l'étendue du contrat d'entretien dans la mesure où le syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Labrau soutient que l'appelante n'a jamais été chargée d'effectuer l'entretien dans le bâtiment B1 et justifie avoir souscrit un contrat d'entretien avec la SARL Net'Pro le 30 juillet 2011, ainsi que sur le débiteur du contrat d'entretien de la piscine, eu égard au nom du client mentionné en en-tête qui ne permet pas de dire que ce contrat ait été signé pour le syndicat secondaire, comme le soutient l'appelante. Il existe donc des contestations sérieuses à l'obligation du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Labrau et du syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments B2 et B3 de la dite résidence de payer les factures présentées par la SARL Les Terrasses de Labrau. L'appelante sera déboutée de ces demandes en référé » ;
1°) ALORS QUE la société Les Terrasses de Labrau soutenait d'une part que ni les syndicats des copropriétaires ni le bailleur ne pouvaient lui réclamer, en sa qualité de preneur, l'entretien des parties communes, que d'autre part, les désordres constatés dans les parties communes ne relevaient en tout état de cause pas d'un défaut d'entretien courant, entretien courant que seul visait le contrat de prestation de services qu'elle avait conclu et pour lequel elle avait émis des factures dont elle réclamait le paiement ; qu'en reprochant à la société Les Terrasses de Labrau de soutenir en même temps que les désordres dans les parties communes étaient relatifs à un défaut d'entretien dont la charge reposait sur le bailleur et qu'elle avait exécuté l'entretien des parties communes dont elle avait contractuellement la charge, lorsque la société Les Terrasses de Labrau contestait que les désordres constatés puissent relever de l'entretien courant, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui fait seulement obstacle à ce qu'une partie adopte un comportement procédural constitutif d'un changement de position en droit de nature à induire la partie adverse en erreur sur ses intentions ; qu'à supposer que la société Les Terrasses de Labrau ait soutenu que les désordres listés étaient des désordres relatifs à un défaut d'entretien dont la charge reposait sur le bailleur, puis, en même temps, qu'elle avait exécuté l'entretien dont elle avait contractuellement la charge, la Cour d'appel, en lui reprochant de se contredire, a violé le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ;
3°) ALORS QUE lorsque le principe de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge alloue une provision dans la limite du montant non sérieusement contestable ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé qu'un contrat d'entretien de la résidence avait été signé entre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Labrau représentée par son syndic et la SARL Les Terrasses de Labrau ; qu'en retenant qu'il existait une incertitude sur l'étendue du contrat d'entretien de la résidence, comprenant trois bâtiment B1, B2 et B3, dès lors que le syndicat des copropriétaires soutenait que la SARL n'avait pas été chargée d'effectuer l'entretien du bâtiment B1 confié à une société Net'Pro le 30 juillet 2011, sans déterminer le montant non contestable dû au titre de l'entretien des bâtiments B2 et B3, dont il était acquis qu'il avait été confié à la SARL Les Terrasses de Labrau (cf. conclusions d'appel adverses, p. 20 § 11. 2. 1 al. 4), la cour d'appel a violé l'article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE, lorsqu'un syndic agissant en qualité de mandataire conclut un contrat, au nom et pour le compte d'une copropriété prise en son ensemble, portant sur l'entretien d'une piscine commune aux trois bâtiments composant ladite copropriété, sans préciser s'il agit en représentation du syndicat principal ou du syndicat secondaire de deux des trois bâtiments composant la copropriété, le syndicat secondaire est tenu, sauf preuve contraire que ce contrat ne l'a pas engagé ; qu'en l'espèce, il était constant que le contrat d'entretien de la piscine, commune aux trois bâtiments composant la copropriété, avait été conclu avec la « Résidence Les Terrasses de Labrau » représentée par son syndic, la société CFA, « agissant en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires » ; qu'en retenant que la créance née de ce contrat était sérieusement contestable par cela seul qu'il n'était pas établi que ce contrat piscine ait été signé pour le syndicat secondaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief aux arrêts attaqué d'AVOIR débouté la société Les Terrasses de Labrau de sa demande d ‘ expertise des parties privatives ayant fait l'objet des contrats de bail ;
AUX MOTIFS QU'« eu égard à la résiliation du bail et surtout au prononcé de l'expulsion du preneur des parties privatives louées, la demande d'expertise du preneur de ces lieux au contradictoire des bailleurs est dépourvue de motif légitime » ;
ALORS QU'application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui sera prononcée du chef du dispositif relatif à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion des lieux loués aura pour conséquence de remettre en cause le chef du dispositif déboutant la société Les Terrasses de Labrau de sa demande d'expertise des parties privatives louées.
