LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... et Mme Z... ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 20 novembre 2013), que, par acte du 1er janvier 2008, M. X... a donné à bail à ferme un ensemble de terres à M. A..., éleveur d'ovins ; que, par acte du 1er décembre 2008, il a donné à bail d'habitation un appartement situé dans le corps de la ferme à M. A... et à Mme B... ; que, par acte du 1er mars 2009, il a donné à bail à ferme une bergerie dépendant de cet ensemble à M. A... ; que Mme B... a quitté les lieux en juin 2010 et que M. A... a été déclaré en liquidation judiciaire le 9 septembre 2010 ; que, par acte du 31 mars 2011, Mme B... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en requalification des trois contrats en un bail rural et en déclaration d'inopposabilité de celui-ci à son égard ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que l'inobservation de la règle d'ordre public selon laquelle nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée peut être invoquée par toute partie et doit être relevée d'office par le juge ; qu'en l'espèce, le juge ne pouvait requalifier le bail d'habitation du 1er décembre 2008 en bail rural et juger que celui-ci était indissociable des baux ruraux consentis à M. A... après avoir constaté que celui-ci était tiers à la procédure ; qu'en statuant néanmoins de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 14 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en tout état de cause, le principe d'indivisibilité du bail interdit au juge de procéder à la requalification d'un bail d'habitation en bail rural sans que l'ensemble des contractants soit présent à l'instance ; qu'aussi, en procédant à la requalification du bail d'habitation signé par M. A... et Mme B... quand elle constatait que le liquidateur judiciaire de M. A..., qui seul avait la qualité d'exploitant, n'était plus compétent pour le représenter de sorte qu'un des preneurs du bail n'était ni présent ni représenté, la cour d'appel a violé l'article 1222 du code civil ensemble l'article L. 411-1 du code rural ;
3°/ que, par ailleurs et en tout état de cause, le principe du contradictoire qui s'applique aux parties dans le cadre d'une procédure orale, implique que celles-ci se communiquent les pièces sur lesquelles elles s'appuient avant l'audience et interdit au juge de fonder sa décision sur celles-ci dans le cas contraire ; qu'au cas particulier, M. A... n'a eu communication des pièces 37 et 38 produites à l'audience par le conseil de Mme B... avec ses dernières conclusions que postérieurement à la tenue de celle-ci ; qu'aussi, la cour d'appel, en n'écartant pas des débats les pièces 37 et 38, dont elle savait par courriers adressés par les conseils des deux parties, qu'elles n'avaient pas été communiquées avant l'audience, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°/ qu'à titre subsidiaire, les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s'attachant à la volonté des parties contractantes telle qu'elle s'exprime lors de leur conclusion ; qu'en l'espèce, les parties avaient conclu trois contrats distincts, dont les termes étaient clairs et précis : le premier et le dernier, des 1er janvier 2008 et 1er mars 2009, constituaient des baux ruraux, portant l'un sur une exploitation de terres, prés et bois, l'autre sur une bergerie les deux étant conclus pour une durée de neuf ans ; le deuxième, conclu le 1er décembre 2008, était un bail d'habitation, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais avec une durée de vingt-cinq années ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis des baux des 1er décembre 2008 et 1er mars 2009 et de l'acte du 1er décembre 2008, a violé l'article 1134 du code civil ;
5°/ qu'à titre subsidiaire, en considérant que l'habitation, objet du bail, était indispensable à l'exploitation pour justifier de la requalification du bail d'habitation en bail rural et de la nature indivisible des trois contrats quand elle avait auparavant relevé que Flavie B..., signataire du bail d'habitation avec son concubin M. A..., seul signataire des baux ruraux, avaient pu résider pendant presque une année en dehors de la ferme, le bail d'habitation ayant été conclu en décembre 2008 et le bail rural le 1er janvier de la même année, date à laquelle M. A... avait commencé à exploiter les terres, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 411-1 du code rural ;
6°/ qu'à titre subsidiaire, en affirmant qu'aucune justification particulière n'était apportée à la durée exorbitante du bail d'habitation par la convention particulière qui lui était annexée quand M. X... faisait valoir dans ses conclusions, qu'étant seulement usufruitier, il avait ainsi voulu protéger les locataires d'une éventuelle reprise par les nu-propriétaires, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, par la conclusion des trois baux, avait été artificiellement opéré le découpage d'une unité économique agricole dans le but de mettre en échec le statut du fermage et de tirer des revenus supplémentaires de la location des bâtiments d'habitation indispensables à l'exploitation d'un domaine rural consacré à l'élevage, alors que Mme B... n'avait pas la qualité d'exploitante agricole le 1er décembre 2008, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire, sans méconnaître l'article 14 du code de procédure civile, que le bail du 1er décembre 2008, indissociable des baux à ferme consentis à un tiers agriculteur, était inopposable à Mme B... et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Bernard Hémery et Carole Thomas Raquin ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir constaté que le mandataire de justice Maître C... n'a plus qualité pour représenter le sieur Eric A..., tiers à la procédure, d'AVOIR requalifié le bail du 1er décembre 2008 en bail à ferme et d'AVOIR dit le bail frauduleux du 1er décembre 2008 indissociable des deux baux à ferme consentis au sieur Eric A..., tiers à la procédure, inopposable à Flavie B... qui n'avait pas qualité de copreneur ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande de mise en cause du mandataire de Justice C... pris en sa qualité de liquidateur judiciaire d'Eric A... présentée par les consorts X..., que cet auxiliaire de Justice a informé la Cour, par lettre du 28 août 2012, de ce que la liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d'actif suivant jugement du 8 septembre 2011 et qu'il n'a donc plus qualité pour représenter ledit Eric A... ; Que la Cour ne peut donc que constater que le mandataire de Justice C... ne peut plus représenter le sieur Eric A..., tiers à la procédure (…) sur la qualification du bail litigieux du 1erdécembre 2008, qu'il ressort des débats et des pièces produites par l'une et l'autre parties que les locaux d'habitation qui ont fait l'objet du bail litigieux du 1erdécembre 2008 sont parties intégrantes d'un corps de ferme comprenant une bergerie louée à Éric A... suivant bail rural du 1er mars 2009 alors qu'il était déjà preneur de plus de vingt hectares de terres, prés et bois attenants suivant bail rural précédent du 1er janvier 2008 ; qu'il est à noter que le bail litigieux prévoit expressément l'usage exclusif de la cour de la ferme au profit des locataires, et qu'en définitive, si le bailleur s'est réservé la jouissance de quelques dépendances du corps de ferme considéré, ces locaux ne constituent qu'une faible partie d'un ensemble immobilier entièrement conçu pour un usage agricole ainsi que cela ressort du plan des lieux produit aux débats par les intimés eux-mêmes ; Attendu qu'il est indiqué dans le contrat de bail litigieux que les consorts A...- B... sont domiciliés dans les lieux loués au jour de sa signature, ce qui signifie nécessairement qu'ils s'y étaient installés antérieurement à celle-ci ; qu'il est manifeste que l'exploitation des terres, prés et bois donnés à bail à ferme à Éric A... le 1er janvier 2008 n'était pour lui possible qu'à condition de résider sur place, son troupeau d'ovins comptant environ un millier de têtes ; qu'à cet égard, il est indifférent, que pour permettre la réalisation de travaux de remise en état des locaux d'habitation après le départ du précédent preneur, il ait résidé dans sa famille pendant quelques mois, une telle situation ne pouvant bien entendu qu'être provisoire et seulement destinée à faciliter son implantation sur sa nouvelle exploitation ; Attendu qu'il s'évince des remarques précédentes qu'Éric A... ayant seul la qualité d'exploitant agricole ainsi que les consorts X... le font remarquer avec insistance, a commencé, en vertu du bail rural du 1erjanvier 2008, à exploiter le domaine et à y habiter avec sa concubine et que de même, comme l'indique l'appelante sans être utilement contredite, il a nécessairement occupé et utilisé la bergerie de la ferme avant la conclusion du bail rural écrit du 1er mars 2009, étant d'ailleurs observé qu'il a dû réduire l'importance de son troupeau d'ovins que ladite bergerie ne pouvait matériellement accueillir dans de bonnes conditions sanitaires compte tenu de ses dimensions (étant rappelé que ledit cheptel comptait environ un millier de têtes au moment de l'installation dans le domaine loué ainsi qu'il a été dit supra, ce qui n'est pas contesté par les consorts X...) ; Attendu que l'habitation était manifestement indispensable à l'exploitation agricole de l'ensemble des terres, prés et bois loués à Éric A... suivant bail rural du 1erjanvier 2008 ; qu'il est à cet égard indifférent que pour des raisons purement pratiques, le preneur ait, pendant quelques semaines ou quelques mois, pu être hébergé dans sa famille résidant dans un village voisin et ainsi brièvement différé son installation personnelle et celle de sa famille dans les bâtiments d'habitation de la ferme du Pyré qui constituait l'accessoire nécessaire à l'exploitation du domaine loué par bail rural du 1erjanvier 2008 ; qu'au reste, la convention particulière annexée au bail litigieux stipulant une durée de location de vingt-cinq ans incompressible, tout à fait exorbitante du droit commun sans qu'aucune justification particulière ne soit apportée à sa conclusion, ajoutée aux éléments analysés supra, démontre que l'habitation était incluse dans le bail rural du 1er décembre 2008 dont elle constituait, de facto, une condition indispensable pour l'exploitation du domaine loué ; Attendu qu'il est ainsi démontré plus qu'à suffire que les trois baux des 1er janvier 2008, 1er décembre 2008 et 1ermars 2009 ont opéré le découpage d'une unité économique agricole dans le but unique de mettre en échec le statut du fermage et en particulier de tirer des revenus indûs et substantiels de la location de bâtiments d'habitation absolument indispensables à l'exploitation d'un domaine rural à vocation agricole et loué en vue d'une telle exploitation ; que c'est par conséquent à bon droit que la juridiction du premier degré a considéré que les trois baux susdits formaient un seul et même bail rural, y compris en ce qui concerne le bail conclu entre feu Robert X... et les consorts A...- B... le 1er décembre 2008 ; Attendu sur l'opposabilité à Flavie B... du bail par elle signé le 1erdécembre 2008, que ce contrat est indétachable des baux ruraux des 1er janvier 2008 et 1ermars 2009conclus entre feu Robert X..., sans la participation des nus propriétaires, et Éric A... qui avait alors seul la qualité d'exploitant agricole ainsi que les intimés le font remarquer, Flavie B... n'étant que la concubine de l'exploitant ; qu'il est totalement indifférent à cet égard que Flavie B... ait elle-même ultérieurement, en cours de procédure, acquis la qualité d'exploitante agricole en s'installant à ROSANS (Hautes Alpes) ; Attendu que les trois baux en cause forment un tout indissociable ; que Flavie B... qui n'avait pas la qualité d'exploitante agricole à la date du 1erdécembre 2008 ne peut être tenue du payement des fermages qui incombe au seul preneur à bail rural ; Attendu que le bail du 1er décembre 2008 était exclusivement destiné à éluder le statut du fermage dans l'unique intérêt du bailleur, la détermination de la valeur locative des bâtiments d'habitation que comporte une exploitation agricole étant soumise à des règles particulières qui ont notamment pour conséquence que cette valeur est considérablement inférieure à celle que les mêmes locaux pourraient avoir dans le cadre d'un bail d'habitation ; que la fraude corrompt tout ; que les intimés ne sont donc pas fondés à opposer à Flavie B... les clauses d'un bail qui n'a été conclu que pour contourner des dispositions légales d'ordre public, en fraude de ses droits comme de ceux de l'exploitant du domaine loué ; Attendu en conséquence qu'il échet de réformer la décision querellée et de dire que le bail du 1er décembre 2008 est inopposable à l'appelante » (cf. arrêt p. 4, § 2- p. 5, § 5) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il convient de relever que le contrat litigieux en date du 1er décembre 2008, outre sa convention particulière du même jour annexée, ont été rédigés en des termes ambigus dans la mesure où d'une part il est fait référence à la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de bail d'habitation d'autre part des dispositions dérogent à cette loi comme par exemple la durée du contrat qui a été fixée à 25 ans ; toutefois, il ressort des pièces produites par les parties et de leurs explications, que ce contrat de bail a bien été souscrit à titre onéreux, un loyer mensuel de 800 € ayant été prévu à la charge des locataires ; par ailleurs, les débats et l'extrait du plan cadastral des lieux montrent que la partie habitable et la bergerie se trouvent de part et d'autre d'une cour privative commune à laquelle on accède par un chemin unique ; de plus les parcelles loués se trouvent accolées derrière la partie habitable : il en ressort que les différents objets de chaque contrat de bail (habitation, bergerie, parcelles formaient effectivement un ensemble ; de plus il est constant qu'Eric A... avait bien l'intention d'exploiter, et qu'il a exploité, une activité agricole, puisqu'il était éleveur ovins ; dans ces conditions, il y a bien lieu de considérer que les conditions de formation d'un bail rural sont réunies et que le contrat de bail du 1er décembre 2008 peut être requalifié de bail d'habitation en bail rural » (cf. jugement p. 5, § 1-5) ;
1°/ ALORS QUE, l'inobservation de la règle d'ordre public selon laquelle nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée peut être invoquée par toute partie et doit être relevée d'office par le juge ; qu'en l'espèce, le juge ne pouvait requalifier le bail d'habitation du 1er décembre 2008 en bail rural et juger que celui-ci était indissociable des baux ruraux consentis à M. A... après avoir constaté que celui-ci était tiers à la procédure ; qu'en statuant néanmoins de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 14 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QU'en tout état de cause, le principe d'indivisibilité du bail interdit au juge de procéder à la requalification d'un bail d'habitation en bail rural sans que l'ensemble des contractants soit présent à l'instance ; qu'aussi, en procédant à la requalification du bail d'habitation signé par M. A... et Mme B... quand elle constatait que le liquidateur judiciaire de M. A..., qui seul avait la qualité d'exploitant, n'était plus compétent pour le représenter de sorte qu'un des preneurs du bail n'était ni présent ni représenté, la cour d'appel a violé l'article 1222 du code civil ensemble l'article L. 411-1 du code rural ;
3°/ ALORS QUE, par ailleurs et en tout état de cause, le principe du contradictoire qui s'applique aux parties dans le cadre d'une procédure orale, implique que celles-ci se communiquent les pièces sur lesquelles elles s'appuient avant l'audience et interdit au juge de fonder sa décision sur celles-ci dans le cas contraire ; qu'au cas particulier, M. A... n'a eu communication des pièces 37 et 38 produites à l'audience par le conseil de Mme B... avec ses dernières conclusions que postérieurement à la tenue de celle-ci ; qu'aussi, la cour d'appel, en n'écartant pas des débats les pièces 37 et 38, dont elle savait par courriers adressés par les conseils des deux parties, qu'elles n'avaient pas été communiquées avant l'audience, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE, à titre subsidiaire, les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s'attachant à la volonté des parties contractantes telle qu'elle s'exprime lors de leur conclusion ; qu'en l'espèce, les parties avaient conclu trois contrats distincts, dont les termes étaient clairs et précis : le premier et le dernier, des 1er janvier 2008 et 1er mars 2009, constituait des baux ruraux, portant l'un sur une exploitation de terres, prés et bois, l'autre sur une bergerie les deux étant conclus pour une durée de neuf ans ; le deuxième, conclu le 1er décembre 2008, était un bail d'habitation, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais avec une durée de vingt-cinq années ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis des baux des 1er décembre 2008 et 1er mars 2009 et de l'acte du 1er décembre 2008, a violé l'article 1134 du code civil ;
5°/ ALORS QUE, à titre subsidiaire, en considérant que l'habitation, objet du bail, était indispensable à l'exploitation pour justifier de la requalification du bail d'habitation en bail rural et de la nature indivisible des trois contrats quand elle avait auparavant relevé que Flavie B..., signataire du bail d'habitation avec son concubin M. A..., seul signataire des baux ruraux, avaient pu résider pendant presque une année en dehors de la ferme, le bail d'habitation ayant été conclu en décembre 2008 et le bail rural le 1er janvier de la même année, date à laquelle M. A... avait commencé à exploiter les terres, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 411-1 du code rural ;
6°/ ALORS QUE, à titre subsidiaire, en affirmant qu'aucune justification particulière n'était apportée à la durée exorbitante du bail d'habitation par la convention particulière qui lui était annexée quand M. X... faisait valoir dans ses conclusions, qu'étant seulement usufruitier, il avait ainsi voulu protéger les locataires d'une éventuelle reprise par les nus-propriétaires (cf. conclusions exposant p. 4, § 3. 5 p. 18, in medio) la cour d'appel entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
