LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2015), que, le 30 janvier 2002, Mme X... a donné à bail des locaux commerciaux à la société HA Distribution et que le gérant de celle-ci, M. Y..., s'est porté caution solidaire pour un montant déterminé ; qu'il était stipulé que toute cession devrait être autorisée par le bailleur et que le cédant resterait, jusqu'à la fin du bail, garant des preneurs successifs ; qu'ayant fait constater la défaillance du preneur, Mme X... a obtenu son expulsion et celle des occupants de son chef, puis assigné la caution en paiement ; que M. Y... a prétendu qu'il était déchargé de ses obligations par un bail consenti le 23 mars 2006 au profit d'un autre locataire, la société Mediastream distribution, la cession et le nouveau bail ayant été consentis par M. Xavier X..., fils de Mme X... ; que celle-ci a été placée sous le régime de la tutelle et qu'est intervenu pour la représenter le tuteur désigné, l'Association nationale tutélaire Saint-Jean de Malte ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner solidairement avec la société HA Distribution, dans les limites de son engagement de caution, alors, selon le moyen :
1°/ que le mandant peut être engagé sur le fondement du mandat apparent lorsque le lorsque le tiers pouvait légitiment croire à l'étendue des pouvoirs du mandataire, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ledit tiers à ne pas vérifier les limites exactes du pouvoir ; que l'existence d'un lien de parenté entre le signataire du bail et le propriétaire des locaux loués constitue une circonstance autorisant le locataire à ne pas vérifier les limites exacte du pouvoirs du signataire du bail ; qu'en retenant que M. Y... n'invoquait aucune circonstance autorisant légitimement la société Mediastream à ne pas vérifier les pouvoirs de M. X..., signataire du bail du 23 mars 2006, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'existence d'un lien de parenté entre M. X..., signataire du bail, et Mme X..., propriétaire des locaux, ne constituait pas une circonstance autorisant la société Mediastream à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
2°/ que l'indication du nom du véritable propriétaire sur l'acte de bail ne permet pas d'écarter l'existence d'un mandat apparent engageant ce propriétaire ; qu'en écartant l'existence d'un mandat apparent entre Mme X... et son fils, M. X..., motif pris que le bail signé le 23 mars 2006 comporte l'indication de la véritable propriétaire Mme X..., la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif impropre à exclure l'existence d'un mandat apparent, a violé de l'article 1998 du code civil ;
3°/ que l'absence de mention du pouvoir du signataire du bail en tant que bailleur ne permet pas d'exclure l'existence d'un mandat apparent engageant le véritable propriétaire ; qu'en écartant l'existence d'un mandat apparent entre Mme X... et son fils, M. X..., motif pris qu'il n'est fait mention sur l'acte de bail du 23 mars 2006 d'aucun pouvoir qu'aurait détenu le fils pour représenter sa mère à l'acte, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif impropre à exclure l'existence d'un mandat apparent, a violé l'article 1998 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt relève que le contrat de location du 23 mars 2006 mentionne Mme X... en qualité de propriétaire, que son cachet est apposé sur la signature et qu'il n'est fait mention d'aucun pouvoir pour la représenter à l'acte ; que la cour d'appel a pu déduire des faits ainsi constatés qu'ils n'autorisaient pas la société Mediastream distribution, preneur agissant pour les besoins de son activité professionnelle, à se dispenser de vérifier les limites exactes des pouvoirs de M. X..., la circonstance qu'il soit le fils de la propriétaire des locaux donnés à bail ne suffisant pas à justifier une croyance légitime qu'étant le signataire de l'acte, il avait reçu mandat à cet effet ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Y... solidairement avec la société HA Distribution au paiement de la somme de 55.317 euros (cinquante-cinq mille trois cent dix-sept euros) outre les intérêts contractuels de 1% par mois à compter du 29 juillet 2010 ;
AUX MOTIFS QUE sur l'obligation à la dette de loyers de M. Y..., (…), qu' il n'est pas contesté que le bail portant date du 23 juin 2006 entre Mme X... et la société Mediastream n'a pas été signé de Mme X..., la différence entre les deux signatures celle portée au bas du contrat de bail du 29 janvier 2002 et celle portée au bas de l'acte signé le 23 juin 2006 étant flagrante et du reste M. Y... ne prétend pas que la signature sur ce dernier acte serait celle de Mme X... qui avait consenti bail à la société HA Distribution dont il était le gérant ; qu'il invoque que c'est bien M. Xavier X... qui l'a signé lequel avait mandat pour encaisser les loyers, que M. X... lui a d'ailleurs délivré des quittances de loyers et apparaissait ainsi aux yeux de tous comme le gérant d'affaires de sa mère Mme X... ; qu'or la circonstance que M. Xavier X... a pu encaisser les loyers des locaux donnés à bail, délivrer des quittances au nom de Mme X... mais signées de sa main et se présenter aux yeux des tiers fréquentant le magasin de vidéos exploité par la société HA Distribution comme le véritable propriétaire des locaux est sans conséquence sur l'opinion que pouvait avoir M. Y... gérant de la société locataire quant à la propriété des locaux ; le bail signé le 23 juin 2006 comporte en effet bien l'indication de la véritable propriétaire Mme X... et il n'y est fait mention d'aucun pouvoir qu'aurait détenu son fils Xavier pour la représenter à l'acte ; que M. Y... n'invoque au surplus aucune circonstance pouvant dispenser légitimement la société HA Distribution locataire, tant d'avoir à notifier la bailleresse la cession du fonds, à respecter les dispositions du bail cédé concernant la solidarité du cédant envers le cessionnaire que d'avoir plus généralement à vérifier les pouvoirs de M. Xavier X... ; que M. Y... n'invoque au surplus aucune circonstance pouvant dispenser légitimement la société HA Distribution locataire, tant d'avoir à notifier à la bailleresse la cession du fonds, à respecter les dispositions du bail cédé concernant la solidarité du cédant envers le cessionnaire que d'avoir plus généralement à vérifier les pouvoirs de M. Xavier X... ; que d'une part, l'accord donné le 24 mars 2006 sur papier libre à la cession par M. Xavier X... se présentant dans l'acte comme le propriétaire du fonds est sans portée dès lors que la société HA Distribution à la date de cession du fonds le 1er avril 2006 a bien remis à l'acquéreur la société Mediastream le bail du 30 janvier 2002 comportant l'indication du nom du bailleur, à savoir Mme X..., outre la mention qu'une copie de l'acte de cession devra être remise au bailleur six jours au plus tard avant l'expiration du délai d'opposition, et qu'au surplus, le nouvel acte signé le 23 juin 2006 comporte toujours comme nom du bailleur celui de Mme X... ; que la circonstance que la bailleresse Mme X... ait cependant délivré commandement de payer en juin 2009 tant à la société HA Distribution qu'à la société Mediastream ne saurait valoir reconnaissance de la cession comme lui étant opposable alors qu'elle précise dans l'acte qu'elle n'a pas été avisée régulièrement de la cession, rappelant qu'elle n'a pratiquement plus reçu ensuite de loyer, et alors qu'elle n'a poursuivi la société Mediastream devant le juge des référés qu'en tant qu'occupante, en même temps que la société locataire, l'ordonnance de référé qui rappelle à cet égard le défaut de signification de la cession à la bailleresse, n'ayant été prononcée à l'égard de la société Mediastream qu'en tant que occupante des lieux ; que la perception de certaines sommes pendant la période allant du 15 avril 2006 au mois de décembre 2006 qui ne représentent pas le montant des loyers exigibles, ne saurait enfin valoir renonciation de la bailleresse à se prévaloir de l'inopposabilité de la cession et aux dispositions de l'article 1690 du code civil ; que d'autre part, M. Y... ne s'explique pas davantage sur l'absence d'insertion dans l'acte de cession de l'engagement de la société HA Distribution dont il était le gérant à rester garant solidaire des preneurs successifs pendant toute la durée du bail, pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions, en violation des dispositions du bail cédé relatives à la cession du droit au bail au successeur dans le même commerce contenant obligation de rester solidaire des engagements du cessionnaire vis-à-vis du bailleur ; qu'il n'est enfin justifié d'aucune urgence ou même nécessité de procéder à la signature d'un nouveau bail entre la bailleresse et la société cessionnaire du fonds alors que le bail signé avec Mme X... en janvier 2002 remis à l'acquéreur du fonds était toujours en cours à la date de la cession du fonds intervenue le 1er avril 2006, puisqu'il ne venait à expiration que le 31 janvier 2011 ; qu'aucune circonstance n'est invoquée pour justifier dans ces conditions ne pas avoir à vérifier le consentement de Mme X... dont il est indiqué qu'elle demeure à l'adresse des lieux loués et en son absence, le pouvoir de M. Xavier X... pour la représenter alors qu'aucun indication de l'existence d'un tel pouvoir ne figure dans l'acte, les pouvoirs subséquents qui ont pu lui être éventuellement consentis étant sans portée sur la validité d'un acte antérieur ; que c'est donc pas de justes motifs que le tribunal a considéré que le bail signé le 23 juin 2006 n'était pas opposable à Mme X... ; que ce bail n'étant pas opposable à Mme X... qui n'a pas été régulièrement destinataire d'un acte de cession comportant la solidarité du vendeur du fonds avec l'acquéreur, le seul bail dont elle est fondée à poursuivre l'exécution est donc celui du 30 janvier 2002 la liant à sa locataire en titre la société HA Distribution dont M. Y... s'est porté caution solidaire ; que c'est donc par de justes motifs que la tribunal a considéré que le bail signé le 23 juin 2006 n'était pas opposable à Mme X... ; que ce bail n'étant pas opposable à Mme X... qui n'a pas été régulièrement destinataire d'un acte de cession comportant la solidarité du vendeur du fonds avec l'acquéreur, le seul bail dont elle est fondé à poursuivre l'exécution est donc celui du 30 janvier 2002 la liant à sa locataire en titre la société HA Distribution dont M. Y... s'est porté caution solidaire ; qu'en ce qu'il a considéré que M. Y... restait tenu par les termes de son engagement initial de caution solidaire portée sur le bail du 30 janvier 2002, le tribunal doit être confirmé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour s'opposer aux demandes formulées à leur égard, la société HA Distribution et M. Y... font principalement valoir que M. Xavier X..., fils et mandataire apparent de Mme Georgette X..., a régularisé le 23 mars 2006 un nouveau bail au profit de la société Mediastream, ce qui a mis fin aux obligations nées du bail du 30 janvier 2002, en particulier à l'engagement de caution de M. Y... et à l'engagement de la société HA Distribution de garantir le paiement des loyers ; que Mme Georgette X... soutient pour sa part que ce bail n'est pas signé de sa main et qu'à supposer qu'il ait été signé par son fils, ce dernier n'avait aucun pouvoir de représentation ; que la société HA Distribution a en effet communiqué en cours de procédure un bail commercial déposé au tribunal de commerce par la société Mediastream Distribution en vue de son immatriculation en vue de son immatriculation au registre du commerce ; que ce bail, établi au nom de Mme X... Georgette Pauline Andrée, porte la date du 23 mars 2006, a été conclu pour neuf ans à compter du 1er avril 2006 moyennant un loyer identique à celui consenti lors de la conclusion du bail du 30 janvier 2002 et comporte la mention "lu et approuvé", un cachet au nome de Mme G. X... et une signature qui n'est pas celle à la calligraphie démodée figurant sur le bail de 2002 où l'on pouvait reconnaître sans difficulté le nom de X... ; que la société HA Distribution produit par ailleurs deux attestations de M. B... et de M. C... lesquels indiquent que lors de leur passage dans les locaux ils avaient pu rencontrer à plusieurs reprises M. X..., fils de Mme Georgette X... qui demeurait dans l'immeuble, et leur avait présenté comme le propriétaire de cet immeuble ; qu'elle a enfin communiqué plusieurs quittances, dont certaines en original, établies entre 2002 et 2004 portant une signature identique à celle figurant sur le second bail de 2006, ainsi qu'un document du 23 mars 2006, établi au nom de M. Xavier X..., comportant la même signature que sur les quittances et dans lequel ce dernier indique en sa qualité de propriétaire des locaux, consentir à la cession du droit au bail ; que pour sa part M. X..., qui a pris des conclusions et communiqué diverses pièces bien qu'il n'ait pas qualité pour représenter sa mère dans la présente instance, s'est bien gardé de communiquer des éléments tels qu'une pièce d'identité ou un courrier administratif qui permettrait de vérifier que la signature figurant sur les quittances et le bail n'est pas la sienne ; que ses affirmations quant à l'existence d'un faux ne sont par conséquent nullement corroborés et qu'il convient d'en déduire au vu des différents éléments rappelés ci-dessus qu'il est bien le signataire du bail du 23 mars 2006 ; que pour autant, son comportement n'autorisait pas le gérant de la société Mediastream à croire sérieusement qu'il avait qualité et pouvoir pour signer un tel bail ; qu'en effet, il était clairement mentionné en première page du bail que le bailleur était Mme Georgette X... et le tampon apposé sur la signature était bien celui de Mme Georgette X... ; que dès lors les affirmations de M. Xavier X... selon lesquelles il était propriétaire du bien étaient sujettes à caution et si M. D..., gérant de la société Mediastream et ancien salarié de la société HA Distribution a pu croire un moment au vu des déclarations de M. X... que ce dernier était propriétaire de l'immeuble, la mention d'un bailleur différent en première page du bail, et la remise lors de la cession du 1er avril 2006 du bail initial de 2002 comportant la signature de Mme X... était de nature à attirer son attention et aurait dû l'amener à s'enquérir des pouvoirs de représentation de M. X..., ce qu'il n'a pas fait ; qu'en conséquence, les défendeurs ne sauraient invoquer la croyance légitime de la société Mediastream dans les pouvoirs de M. X... ni se prévaloir de la conclusion d'un nouveau bail conclu par un tiers dépourvu de pouvoir qui aurait mis fin aux obligations du bail du 30 janvier 2002 ; qu'il est constant qu'en dépit de la clause claire et précise de l'acte de bail du 30 janvier 2002, la bailleresse n'a pas été appelée à l'acte de cession ; que néanmoins en délivrant au cessionnaire un commandement visant la clause résolutoire, puis en sollicitant sa condamnation par le juge des référés, Mme Georgette X... a manifestement renoncé à se prévaloir de cette irrégularité ; qu'il résulte du bail du 30 janvier 2002 qu'en cas de cession à un successeur dans son commerce, le preneur s'engagerait dans l'acte de cession à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs pendant toute la durée du bail pour le paiement des loyers et l'exécution de ses conditions ; que cette disposition, figurant dans le corpos de l'acte s'impose aux parties, alors même que seule la dernière page de l'acte comporte les signatures ; que M. Y... a porté sur le bail du 30 janvier 2002 une mention manuscrite aux termes de laquelle il déclare avoir pris connaissance de la nature et de l'étendue du bail, des obligations contractées et indique se porter "caution personnelle et indivisible pour un montant de 55. 317 euros plus les intérêts les frais et accessoires à quelque titre que ce soit et jusqu'à paiement complet des sommes dues" ;
1°) ALORS QUE le mandant peut être engagé sur le fondement du mandat apparent lorsque le lorsque le tiers pouvait légitiment croire à l'étendue des pouvoirs du mandataire, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ledit tiers à ne pas vérifier les limites exactes du pouvoir ; que l'existence d'un lien de parenté entre le signataire du bail et le propriétaire des locaux loués constitue une circonstance autorisant le locataire à ne pas vérifier les limites exacte du pouvoirs du signataire du bail ; qu'en retenant que M. Y... n'invoquait aucune circonstance autorisant légitimement la société Mediastream à ne pas vérifier les pouvoirs de M. X..., signataire du bail du 23 juin 2006, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'existence d'un lien de parenté entre M. X..., signataire du bail, et Mme X..., propriétaire des locaux, ne constituait pas une circonstance autorisant la société Mediastream à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'indication du nom du véritable propriétaire sur l'acte de bail ne permet pas d'écarter l'existence d'un mandat apparent engageant ce propriétaire ; qu'en écartant l'existence d'un mandat apparent entre Mme X... et son fils, M. X..., motif pris que le bail signé le 23 juin 2006 comporte l'indication de la véritable propriétaire Mme X..., la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif impropre à exclure l'existence d'un mandat apparent, a violé de l'article 1998 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'absence de mention du pouvoir du signataire du bail en tant que bailleur ne permet pas d'exclure l'existence d'un mandat apparent engageant le véritable propriétaire ; qu'en écartant l'existence d'un mandat apparent entre Mme X... et son fils, M. X..., motif pris qu'il n'est fait mention sur l'acte de bail du 23 juin 2006 d'aucun pouvoir qu'aurait détenu le fils pour représenter sa mère à l'acte, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif impropre à exclure l'existence d'un mandat apparent, a violé l'article 1998 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Y... solidairement avec la société HA Distribution au paiement de la somme de 55.317 euros (cinquante-cinq mille trois cent dix-sept euros) outre les intérêts contractuels de 1% par mois à compter du 29 juillet 2010 ;
AUX MOTIFS QUE M. Y... remet toutefois en cause la validité de cet engagement de caution aux motifs que celui-ci ne comporte pas le nom de la personne cautionnée, que le montant des sommes réclamées dépasse son engagement de sorte qu'il ne peut être considéré comme défini, que Mme X... ayant manqué à son obligation d'information annuelle de la caution, il ne peut être tenu quoiqu'il en soit au paiement des intérêts ; qu'en tout état de cause, il sollicite une réduction du montant de la clause pénale ainsi que l'imputation prioritaire sur le capital des sommes déjà versées ; qu'or le tribunal a justement rappelé que l'engagement de caution de M. Y... est porté à la fin du bail signé entre Mme X... et la société HA Distribution dont M. Y... était gérant avant les signatures, qu'il n'y aucun doute sur le destinataire du cautionnement, que celui-ci est limité en son montant à la somme de 55 317 € plus les intérêts, frais et accessoires, que la bailleresse n'étant ni un établissement de crédit ni un bailleur professionnel, elle n'était pas tenue de l'obligation d'information annuelle de la caution ; qu'il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. Y... à payer à Mme X... la somme de 55 317 € auquel s'ajoutent les intérêts au taux contractuel qu'il n'y a pas lieu de réduire, le préjudice de la bailleresse n'étant pas moindre ; que les sommes impayées s'imputeront conformément aux dispositions de l'article 1254 du code civil, c'est-à-dire d'abord sur les intérêts puis sur le capital ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. Y... a porté sur le bail du 30 janvier 2002 une mention manuscrite aux termes de laquelle il déclare avoir pris connaissance de la nature et de l'étendue du bail, des obligations contractées et indique se porter "caution personnelle et indivisible pour un montant de 55.317 euros plus les intérêts les frais et accessoires à quelque titre que ce soit et jusqu'à paiement complet des sommes dues" ; si le cautionnement ne se présume pas, le fait que cette mention soit portée sur le bail lui-même établit sans équivoque possible que M. Y..., gérant de la société, s'est bien engagé en faveur de la société HA Distribution dont il était gérant ceci bien que le nom de la société cautionnée ne figure pas dans la mention manuscrite ;
ALORS QUE l'engagement de caution doit comporter l'indication du débiteur principal et de l'obligation garantie ou permettre, à tout le moins, que ceux-ci soient déterminables ; que la simple circonstance que l'engagement de caution soit porté à la fin d'un acte de bail sans indication ni du bail garanti ni du débiteur principal ne suffit pas à déterminer l'objet du cautionnement si le bail n'a pas été paraphé des initiales de la caution dans toutes ses pages ; qu'en déclarant valable l'engagement de caution de M. Y..., motif pris qu'il figure à la fin de l'acte de bail, la cour d'appel s'est déterminée par un motif insuffisant à établir que l'identité du débiteur principal et l'obligation garantie étaient déterminables et a violé l'article 2292 du code civil, ensemble l'article 1129 du code civil.
