LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que, par déclaration du 6 janvier 2015, la société Arcadie Sud-Ouest s'est pourvue en cassation contre un arrêt avant-dire droit de la cour d'appel de Bordeaux du 26 avril 2013 ayant renvoyé l'affaire à la mise en état, et contre un second arrêt de cette même cour d'appel du 12 novembre 2014 l'ayant condamnée à payer à la société Tourny entreprise, agent immobilier, les sommes de 55 000 euros à titre de commission et de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur la déchéance du pourvoi en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 26 avril 2013, relevée d'office après avis donné aux parties en application des dispositions de l'article 1015 du code de procédure civile :
Vu l'article 978 du code de procédure civile ;
Attendu que le mémoire en demande, remis au greffe de la Cour de cassation le 6 mai 2015, ne contient aucun moyen dirigé contre cet arrêt ; que la déchéance du pourvoi est donc encourue en ce qu'il est formé contre cette décision ;
Sur le pourvoi en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 12 novembre 2014 :
Attendu que le moyen ci-après annexé, qui est invoqué contre cet arrêt, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
PAR CES MOTIFS :
CONSTATE la déchéance du pourvoi en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 26 avril 2013 ;
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 12 novembre 2014 ;
Condamne la société Arcadie Sud-Ouest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Tourny entreprise la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Arcadie Sud-Ouest.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement déféré et, statuant à nouveau, d'AVOIR condamné la société Arcadie Sud-Ouest à payer à la société Tourny la somme de 55. 000 euros ainsi que la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE : « Si, en application de l'article L. 110-3 du code de commerce : « A l'égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi », cette liberté de la preuve ne fait pas disparaître l'obligation pour une partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, en vertu de l'article 9 du code de procédure civile. En effet, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » (article 1315 alinéa premier du Code civil). En l'espèce, alors que la SAS TOURNY ENTREPRISE demande paiement d'une commission correspondant à une mission d'intermédiation dans la vente d'un bien immobilier sis à LONS (64140), avenue André Marie Ampère et avenue Denis et in, cadastre section AL numéros 704 et 709 et propriété de la SAS ARCADIE SUD OUEST, il lui appartient de démontrer l'existence de l'obligation qu'elle invoque. C'est à juste titre que les premiers juges ont rappelé que la preuve de l'intermédiation ne se rapportait pas exclusivement par la production d'un bon de visite qui n'est pas imposé par la loi dite HOGUET, mais par tout moyen. Ainsi la dénonciation de visite par courrier est un moyen recevable et suffisant de preuve à condition pour le mandataire de rapporter la preuve de réception. En l'espèce, la Cour se doit d'examiner au vu des pièces produites les circonstances dans lesquelles la SAS TOURNY a exécuté sa mission d'intermédiation aux termes du mandat non exclusif de vente conclu avec la SA ARCADIE le 25 juillet 2008. Sur ce point, la Cour constatera que : le mandat non exclusif de vente signé le 25 juillet 2008 entre la SA ARCADIE SUD OUEST, le mandant et la SAS TOURNY ENTREPRISE le mandataire stipule au titre des obligations du mandataire en page 3 article 3 dudit contrat que « le mandataire devra prospecter les personnes physiques ou morales susceptibles d'être intéressées par l'acquisition des biens immobiliers, et les leur faire visiter. Le mandataire dénoncera par écrit au mandant par courrier simple, télécopie ou e-mail les personnes physiques ou morales auxquelles il aura été présenté et fait visiter les biens ci-dessus désignés, avec tous les renseignements permettant leur indication. Il est expressément convenu entre les parties qu'à défaut de réserves expresses de la part du mandant, exprimées dans les huit jours suivant ladite dénonciation, et acceptées par le mandataire, les personnes physiques ou morales ainsi dénoncées seront considérées comme entrant définitivement dans le cadre du présent mandat. » Ce texte traduit la commune intention des parties qui entendaient ne pas donner à leurs relations commerciales un formalisme excessif dans la prospection des acheteurs potentiels. Ainsi, le fait de dénoncer « par écrit au mandant par courrier simple, télécopie ou e-mail les personnes physiques ou morales auxquelles il aura été présenté et fait visiter les biens ci-dessus désignés, avec tous les renseignements permettant leur indication. » était donc parfaitement convenu entre les parties. Dès lors la SA ARCADIE SUD OUEST ne saurait exiger de son contractant des modalités différentes telles que la production de bons de visite signés par les clients prospectés par la SAS TOURNY sauf à dénaturer la convention. En conséquence, la Cour doit s'attacher au regard des pièces produites par les parties à vérifier si ces dispositions contractuelles qui ressortent des obligations du mandataire ont été correctement exécutées pour justifier l'octroi de la rémunération prévue par le paragraphe 5 dudit contrat. La SAS TOURNY a effectivement présenté et fait visiter le bien confié à la vente le 31 juillet 2008 à un représentant de la société France ASIA puis a dénoncé cette visite par mail adressé le 1er août au représentant de la société ARCADIE SUD OUEST comme l'attestent les pièces n º 15, 16 et 17 versées par l'appelante. Par ailleurs, le courrier par lettre simple en date du 31 juillet 2008 adressé par la SAS TOURNY ENTREPRISE à la SA ARCADIE SUD OUEST (pièce n º 2) portant dénonciation de la visite et ce conformément aux dispositions contractuelles, par son contenu fait référence à Madame X... représentante de la société ASIA FRANCE dont le nom et les coordonnées téléphoniques et mail apparaissent également sur la fiche client jointe en annexe du mail transmis le 1er août 2008. Ces pièces attestent de la réalité des prestations effectuées par la société appelante. La Cour ajoutera que la SAS TOURNY ENTREPRISE justifie également de plusieurs autres contacts avec la clientèle (pièce n º 20) qui ont obéi au même mécanisme de dénonciation. Par ailleurs, la Cour constatera qu'à réception de ces informations, la SA ARCADIE SUD OUEST n'a émis aucune réserve, du moins dans le délai conventionnel de « huit jours suivant ladite dénonciation ». Elle attendra le 23 avril 2009, date de son courrier adressé à la SAS TOURNY ENTREPRISE, non pas pour contester la matérialité du travail de prospection de l'appelante mais simplement pour exiger en vue de la rédaction de l'acte de vente chez le notaire la production des copies de bons de visite. La Cour constatera une nouvelle fois que cette exigence n'est pas justifiée par les termes mêmes de la convention du 25 juillet 2008 liant les parties. En tout état de cause, les termes de ce courrier de surcroît adressé très tardivement soit près de 9 mois après la dénonciation de la visite effectuée par le représentant de la société FRANCE ASIA ne sauraient constituer une réserve expresse au sens de l'article 3 précité. Dans ces conditions, la Cour estime que c'est à bon droit que l'appelante entend pouvoir bénéficier du paiement de la commission dans les termes prévus pour son calcul par l'article 5 de la convention du 25 juillet 2008. Au terme de cette stipulation contractuelle, la commission est égale à 5 % HT du prix de vente hors droit. Au vu de la copie certifiée de l'acte de vente en date du 23 octobre 2009 versée aux débats par l'intimée le 14 mai 2013 en exécution de l'injonction de la Cour de céans du 26 avril 2013, le prix de la transaction s'élève à 1. 100. 000 € HT et hors droit. La commission due à la SAS TOURNY ENTREPRISE doit donc s'élever à la somme de 55. 000 €. La décision déférée sera donc infirmée en toutes ses dispositions »
1°/ ALORS QUE le versement de l'honoraire prévu par le contrat d'agent immobilier ne peut être ordonné qu'à charge, pour l'agent, de démontrer qu'il a exécuté l'ensemble des obligations que la loi et le mandat mettaient à sa charge ; qu'en l'espèce, la société Arcadie Sud-Ouest rappelait que le contrat imposait à la société Tourny de faire visiter les lieux mais également de participer aux négociations et de l'assister dans l'élaboration de l'opération finale, ce que l'agent ne démontrait pas avoir fait (conclusions du 29 mars 2012, p. 10, in fine) ; qu'en condamnant la société Arcadie Sud-Ouest à verser à la société Tourny l'honoraire prévu au contrat au seul motif que la société Tourny aurait fait visiter les lieux à la société France Asia, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 du code civil et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
2°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE l'honoraire n'est dû à l'agent immobilier que si la vente objet du mandat s'est réalisée grâce à son entremise ; qu'en condamnant la société Arcadie Sud-Ouest à verser à la société Tourny les honoraires prévus au contrat, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions du 29 mars 2012, p. 3), si la société France Asia n'avait pas été spontanément démarchée par la filiale de la société Arcadie Sud-Ouest en sorte que l'intervention prétendue de la société Tourny avait été sans incidence dans la réalisation de la vente qui s'était conclue sans son entremise, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
3°/ ALORS PLUS SUBSIDIAIREMENT QUE la société Arcadie Sud-Ouest faisait valoir que les dirigeants de la société France Asia avaient eux-mêmes fermement nié avoir visité l'immeuble avec la société Tourny (conclusions du 29 mars 2012, p. 10 § 2) ; que la société Tourny elle-même admettait qu'il en était ainsi (v. ses conclusions du 21 octobre 2013, p. 6, point 13) ; qu'en retenant que la société Tourny apportait la preuve de ce qu'elle avait fait visiter les lieux à la société France Asia au motif, essentiellement, que celle-ci avait dénoncé cette visite à l'exposante, sans s'expliquer sur la donnée constante suivant laquelle la société France Asia elle-même niait avoir visité les lieux sous la conduite de la société Tourny, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile :
4°/ ALORS EGALEMENT QUE la clause du contrat suivant laquelle l'agent immobilier était tenu de « dénoncer par écrit au mandant par courrier simple, télécopie ou e-mail les personnes physiques ou morales auxquelles il aura été présenté et fait visiter les biens ci-dessus désignés, avec tous les renseignements permettant leur indication » et qu'à défaut de contestation dans un délai de 8 jours suivant la réception de cet acte, « la personne ainsi dénoncée sera considérée comme entrant définitivement dans le mandat », n'a pas pour effet de faire présumer la réalisation des visites éventuellement dénoncées par l'agent immobilier et de dispenser l'agent immobilier de son obligation de justifier des prestations réalisées pour le compte de son mandant pour solliciter le paiement de ses honoraires ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
5°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'à supposer même que la clause susvisée puisse s'analyser comme une clause emportant présomption de réalisation, par l'agent immobilier, des prestations dénoncées par celui-ci à son mandataire, la présomption résultant de l'application de cette clause ne pouvait qu'être simple et demeurait susceptible d'être renversée par tous moyens ; que la société Arcadie Sud-Ouest faisait valoir que les dirigeants de la société France Asia avaient eux-mêmes fermement nié avoir visité l'immeuble avec la société Tourny (conclusions du 29 mars 2012, p. 10 § 2) ; que la société Tourny elle-même admettait qu'il en était ainsi (v. ses conclusions du 21 octobre 2013, p. 6, point 13) ; qu'en retenant que la société Tourny apportait la preuve de ce qu'elle avait fait visiter les lieux à la société France Asia au motif, essentiellement, que celle-ci avait dénoncé cette visite à l'exposante et que la société Arcadie Sud-Ouest n'avait émis aucune contestation dans le délai de 8 jours prévu au contrat, sans s'expliquer sur la donnée constante suivant laquelle la société France Asia elle-même niait avoir visité les lieux sous la conduite de la société Tourny – circonstance qui était de nature à renverser la soi disant présomption résultant de l'application de la clause susvisée-la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
