LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 décembre 2014), que, lors de l'assemblée générale du 11 juin 2004, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Roch (le syndicat) a désigné la société Omnium façades pour réaliser la réfection des façades de l'immeuble pour un montant de 65 480,81 euros ; que cette société a adressé à la société Foncia Grand Delta (la société Foncia), syndic de la copropriété, une facture en paiement du solde des travaux ; que, par jugement du 11 janvier 2010, le syndicat a été condamné à lui payer cette somme ; qu'estimant que le société Foncia avait commis une faute en ne réglant pas le solde dû alors qu'elle détenait les fonds nécessaires, le syndicat, représenté par la société Cabinet Daude, son nouveau syndic, l'a assignée en réparation de ses préjudices ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il ne pouvait être reproché au syndic d'avoir pris la précaution d'informer l'assemblée générale de la réception d'une facture complémentaire adressée par la société Omnium façades après règlement de la situation finale et d'avoir sollicité l'autorisation d'utiliser les sommes en attente pour la régler et qu'en refusant à deux reprises d'autoriser le syndic à régler le solde de cette facture, le syndicat avait contraint la société Omnium façades à agir en justice pour recouvrer sa créance et que c'est donc son propre comportement qui l'avait entraîné à exposer des frais et honoraires de procédure et causé les divers chefs de préjudices dont il se plaint, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire qu'aucune faute dans l'exécution de son contrat de syndic n'était démontrée à la charge de la société Foncia ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Roch aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Roch et le condamne à payer à la société Foncia Grand Delta la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Roch.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de condamnation du syndic pour faute ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat ne saurait soutenir que la SAS Foncia Grand Delta a fait preuve d'inertie face aux relances notifiées par la société Omnium Façades alors qu'au contraire, à deux reprises, il a mis la question à l'ordre du jour des assemblées générales ; que le syndicat n'est pas fondé à reprocher au syndic de ne pas avoir réglé le solde de la facture de la société Omnium Façades alors qu'à deux reprises l'assemblée générale a refusé de délivrer autorisation au syndic de régler la somme restant due sur les travaux de ravalement, qu'en conséquence le syndic ne pouvait aller à l'encontre des décisions des assemblées générales ; que le syndicat reproche au syndic de ne pas avoir tout simplement payé le solde de la facture en vertu de l'autorisation donnée lors de l'assemblée générale du 11 juin 2004 qui avait mandaté la société Omnium Façades pour exécuter les travaux de ravalement pour un prix de 65.480,82 euros ; que, toutefois, ne saurait être considéré comme une faute le fait pour le syndic d'avoir pris la précaution d'informer l'assemblée générale de la réception de cette facture tardive et d'avoir sollicité l'autorisation d'utiliser les sommes en attente pour la régler ; qu'il convient en outre de constater que le libellé de l'ordre du jour était de nature à informer parfaitement les copropriétaires sur la nature des sommes restant dues, sur le fait qu'elles pouvaient être payées avec le solde en attente sans nouvel appel de fonds, sur le fait que la société Omnium Façades avait expédié au syndic des relances, de sorte qu'il ne saurait être reproché au syndic un manquement à son obligation d'information ; qu'en refusant à deux reprises d'autoriser le syndic à régler le solde de facture avec les fonds détenus en comptabilité le syndicat a contraint la société Omnium Façades à agir en justice pour recouvrer sa créance ;
1°) ALORS QUE le syndic doit exécuter les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires ; que par une décision du 11 juin 2004, les travaux de ravalement ont été votés pour un montant de 65.480,81 euros et les fonds débloqués en totalité à cette fin ; qu'en n'exécutant pas intégralement cette décision et en exposant le syndicat des copropriétaires à une action en paiement, le syndic a commis une faute, peu important la convocation ultérieure d'une assemblée générale pour se prononcer à nouveau sur le paiement ou non de la facture ; qu'en décidant le contraire la Cour d'appel a violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1992 du Code civil ;
2°) ALORS QU'il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu; qu'il lui appartient en conséquence de vérifier la régularité et le bien-fondé d'une facture émise à l'occasion d'un contrat accepté par l'assemblée générale des copropriétaires et de l'acquitter pour éviter au syndicat tout contentieux ; qu'en ne recherchant pas si la société Foncia n'avait pas failli à ses obligations en se bornant à demander tardivement une nouvelle autorisation de payer la facture aux copropriétaires au lieu de faire diligence dès 2006, date à laquelle elle a été nommée syndic, ou, à tout le moins, le 29 août 2008, pour résoudre le problème et éviter les suites judiciaires à son mandant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1992 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le syndic en remboursant de sa propre initiative à chaque copropriétaire au prorata de ses millièmes la somme restant due à la société Omnium avait commis une faute engageant sa responsabilité ; qu'en ne répondant pas à ce moyen des conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
