LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI Evert du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme X..., ès qualités ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 octobre 2014), que M. et Mme Y..., propriétaires d'un lot situé au sous-sol d'un immeuble en copropriété, ont assigné la société Evert (la société), propriétaire d'un lot situé au premier étage, en démolition d'un abri à poubelles et dépose d'une gouttière et de panneaux solaires édifiés par elle ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la condamner à démolir l'abri de poubelles et à payer à M. et Mme Y... une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, relevé que l'abri à poubelles avait été construit contre le mur de façade de l'immeuble et retenu que les travaux avaient été réalisés sur des parties communes, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Evert aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Evert et la condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCI Evert
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné la SCI Evert à démolir l'abri à poubelles qu'elle avait édifié, sous astreinte de 100 € par jour de retard après un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, pour une période de 8 mois et d'AVOIR condamné la SCI Evert à verser aux époux Y... la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes du règlement de copropriété la totalité du sol occupé par les constructions et celui des accès sont des parties communes ; que la SCI n'est pas fondée à soutenir que l'abri poubelle litigieux se situerait sur une partie qui lui est privative alors qu'il se trouve sur un accès qui est, selon le règlement de copropriété, défini comme une partie commune ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI à faire démolir l'abri à poubelle ; qu'il sera également confirmé en ce qu'il a évalué à la somme de 1. 000 € le préjudice subi par les époux Y... ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipements communs, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées ;- les locaux des services communs. ... les passages et corridors. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d'en affouiller le sol ;- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs et jardins constituant des parties communes ;- le droit d'affouiller de tels cours, parcs et jardins ;- le droit de mitoyenneté afférents aux parties communes » ; qu'en l'espèce, il ressort des procès-verbaux de constat dressés le 22 mai 2007 et le 3 décembre 2008, à la requête de Monsieur Georges Y... et de Madame Jeanine Z... épouse Y..., qui ont été soumis à la contradiction dans le cadre de la présente instance et des courriers de la Ville de Nice en date du 2 octobre 2007 et du 14 décembre 2007 que la SCI Evert a construit sur le sol de la copropriété, contre le mur de façade, un abri à poubelles ; qu'il s'agit de travaux réalisés sur les parties communes de l'immeuble, sans autorisation préalable ; qu'il y a lieu en conséquence de condamner la SCI Evert à faire démolir l'abri à poubelles ; qu'il convient en outre en application de l'article 1382 du code civil de condamner la SCI Evert à verser à Monsieur Georges Y... et Madame Jeanine Z... épouse Y... la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;
1°) ALORS QUE le règlement de copropriété du 8 juin 1953 précisait : « ARTICLE DEUX. PARTIES COMMUNES : Les parties communes à l'ensemble des copropriétaires sont les suivantes : la totalité du sol occupé par la Villa, les murs séparatifs, les fondations, les gros murs de façade, de pignon et de refend, les charpentes, la toiture, les ornements extérieurs des façades, porte fenêtres (mais non compris les garde-corps, balcons, fenêtres et persiennes), le réservoir à eau. Les canalisations et conduits pour l'eau et le tout à l'égout » ; qu'en retenant, pour condamner la SCI Evert à démolir l'abri à poubelle qu'elle avait édifié sur sa portion de jardin, qu'« aux termes du règlement de copropriété, la totalité du sol occupé par les constructions et celui des accès sont des parties communes », la Cour d'appel a dénaturé les termes du règlement du 8 juin 1953 et a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les parties s'accordaient pour reconnaître que la copropriété était régie par le règlement de copropriété reçu le 8 juin 1953 par Me Fossati et publié à la Conservation des hypothèques le 26 juin 1953 ; qu'en se fondant, pour retenir que les accès étaient expressément qualifiés de parties communes, sur les clauses du cahier des charges du 28 juin 1954, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, ce n'est qu'à défaut de volonté contraire des parties que les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 trouvent application ; qu'en se fondant, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, sur la règle générale et les présomptions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 pour estimer que l'abri à poubelle aurait été érigé sur une partie commune, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la portion de jardin litigieuse n'avait pas été spécialement affectée au lot privatif de la SCI Evert, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
