LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2014), que la société Saga, locataire en vertu d'un bail commercial dont elle a demandé le renouvellement à compter du 1er avril 2009, a effectué dans les locaux un certain nombre de travaux au cours du bail expiré ; que la société du 72 rue des Archives, bailleresse, a sollicité que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative ;
Attendu que la locataire fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
1°/ que les travaux d'aménagement modifiant la distribution des locaux loués, au même titre que les travaux ayant pour conséquence une meilleure adaptation de ces locaux à la forme de l'activité exercée constituent des travaux d'amélioration ; qu'en estimant que les transformations opérées par la société Saga au cours du bail expiré avaient entraîné des modifications notables des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, tout en constatant que lesdits travaux avaient « affecté la distribution des locaux de manière à étendre les surfaces réservées à la réception de la clientèle et par voie de conséquence à favoriser l'activité commerciale prévue au bail, à développer les surfaces de bureaux, à faciliter l'accès aux caves en sous-sol, à créer des doubles sanitaires et une cuisine et à rendre ainsi plus commodes les conditions de travail des personnes exerçant dans les lieux », ce dont il s'évinçait que ces travaux constituaient des améliorations, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145- 8 du code de commerce ;
2°/ que dans ses conclusions d'appel, la société Saga faisait valoir que « contrairement à ce qu'a retenu l'expert judiciaire, les deux pièces d'une superficie de 25,84 m2 et 15,63 m2 ne sont pas des bureaux administratifs ni commerciaux », et que « c'est à tort que l'expert judiciaire a cru devoir retenir l'existence d'une grande salle d'exposition sous la verrière, d'une superficie de 159,35 m2, laquelle n'existe aucunement » ; qu'en relevant que la nature et la consistance des travaux réalisés dans les lieux loués ressortaient du rapport d'expertise, lequel était « non contesté sur ce point », la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis des conclusions dont elle était saisie, et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°/ que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la règle du plafonnement lorsque la modification des caractéristiques du local, fût-elle notable, est la conséquence de travaux réalisés au cours du bail expiré et financés par le locataire ; qu'en écartant la qualification d'améliorations au profit de celle de modification des caractéristiques du local, sans rechercher si la charge des transformations réalisées par le preneur avait été directement ou indirectement assumées par le bailleur, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant, sans dénaturation, relevé que les travaux, effectués par la locataire, avaient affecté la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle, développé les surfaces de bureaux, facilité l'accès aux caves en sous-sol et créé des doubles sanitaires et une cuisine, la cour d'appel a pu en déduire que ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et sa fixation à la valeur locative ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Saga aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Saga et la condamner à payer à la société du 72 rue des Archives la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Saga.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 141 880 euros en principal, par an, à compter du 1er avril 2009, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI 72 rue des archives et la société saga pour les locaux situés 72, rue des Archives à Paris, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, et condamné la société Saga à payer à la SCI 72 rue des archives les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du 11 février 2010 ;
Aux motifs que « sur la demande de déplafonnement : en vertu des dispositions combinées des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, auxquels cas, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative ; que la société bailleresse se prévaut en l'espèce d'une modification notable des caractéristiques du local, lesquelles s'apprécient, aux termes de l'article R. 145-3 du code de commerce, en considération, entre autres éléments, de la commodité de son accès pour le public, de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; qu'il ressort du rapport d'expertise, non contesté sur ce point, que la société SAGA a entrepris dans les lieux loués, au cours du bail expiré, des travaux ayant consisté : - à créer dans le bureau du rez-de-chaussée, éclairé par une baie vitrée donnant sur la cour, une porte ouvrant sur les parties communes de l'immeuble et facilitant ainsi l'accès aux caves situées en sous-sol, l'escalier commun menant aux caves étant situé sur le même pallier que la porte nouvellement créée, à déplacer l'escalier d'accès à la mezzanine (ou 1er étage), - à transformer les locaux techniques (la chaufferie, la soute à mazout et la pièce à compresseurs) situés entre l'entrée principale et les sanitaires, sur la partie gauche du dégagement, en un sas d'entrée, un bureau à usage de standard d'accueil, et une petite salle d'exposition, -à installer en lieu et place des deux vestiaires, des doubles sanitaires et une cuisine, - à supprimer des ateliers situés sous verrière et à utiliser la surface ainsi libérée pour l'aménagement d'une vaste salle d'exposition dédiée aux ventes aux professionnels, de bureaux et d'une chambre à coffre-fort; que l'expert relève que les travaux entrepris ont eu pour conséquence de diminuer très légèrement la surface utile en rez-de-chaussée, de l'ordre de 1,92 %, mais avec une modification sensible de la distribution de cette surface ainsi que de la configuration et de l'affectation des locaux, soulignant à cet égard que les emplacements à usage d'ateliers occupent désormais 8,3 % du rez-de-chaussée contre 48 % précédemment et que, sur ce même niveau, les salles d'exposition, inexistantes à la prise d'effet du bail, s'étendent sur 37 %, tandis que les bureaux représentent 39,8 % de la superficie contre 26 % auparavant; qu'il s'infère en définitive de ces observations que les travaux ont permis d'affecter plus d'un tiers de la surface du rez-de-chaussée à la réception de la clientèle et d'augmenter les emplacements à usage de bureaux, de créer un ensemble attractif offrant de vastes espaces d'exposition, d'ouvrir un accès supplémentaire, rapide et aisé, aux caves situées en sous-sol, à partir des locaux du rez-de-chaussée sans avoir à sortir à l'extérieur ; que sans démentir les conclusions qui précèdent, la société SAGA fait valoir essentiellement que les travaux lui ont été imposés par la nécessité de soumettre les locaux aux contraintes de sécurité et aux exigences des assureurs ; qu'elle ne justifie pas pour autant de ses allégations et ne montre aucunement que les travaux réalisés étaient indispensables à rendre les lieux exploitables conformément à leur destination contractuelle ; qu'elle se borne à avancer que le caractère polluant de l'ancienne chaudière à mazout a nécessité son remplacement par un modèle plus écologique et plus économe, mais une telle circonstance n'impose pas, en toute hypothèse, le transfert de la chaudière au niveau de la mezzanine de manière à libérer de l'espace en rez-de-chaussée; qu'elle ajoute que les compresseurs de la nouvelle génération sont moins bruyants et plus petits, ce qui ne justifie pas la suppression de la pièce à compresseur du rez-de-chaussée ; qu'elle indique enfin que c'est pour des raisons de sécurité et conformément aux préconisations des assureurs, qu'elle a créé la petite salle d'exposition immédiatement après le sas d'entrée, afin de limiter la traversée des locaux par la clientèle, et qu'elle a aménagé à proximité de la chambre à coffre-fort un bureau à usage d'atelier de montage des produits en matériaux précieux ; que cette dernière explication, fût-elle avérée, n'est pas davantage opérante, force étant de constater que les travaux effectués au cours du bail expiré ont affecté la distribution des locaux de manière à étendre les surfaces réservées à la réception de la clientèle et par voie de conséquence à favoriser l'activité commerciale prévue au bail, à développer les surfaces de bureaux, à faciliter l'accès aux caves en sous-sol, à créer des doubles sanitaires et une cuisine et à rendre ainsi plus commodes les conditions de travail des personnes exerçant dans les lieux; que les transformations opérées ne sauraient dès lors être qualifiées de simples améliorations et constituent, au regard des dispositions précédemment rappelées de l'article R. 145-3 du code de commerce, des modifications notables des caractéristiques du local, justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et sa fixation à la valeur locative ; que sur la valeur locative : selon dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée, à défaut d'accord, d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'expert observe que le local donné à bail se situe dans l'ensemble immobilier dénommé Hôtel de Villeflix, datant du XVIIème siècle, et dépend du bâtiment implanté au fond de la cour intérieure de l'immeuble, entre ladite cour et la ruelle Sourdis ; que le bâtiment est édifié en pierre de taille, en bon état de ravalement, avec des huisseries et menuiseries en bois et des gardes corps en ferronnerie ; que le local bénéficie de plusieurs entrées distinctes, deux entrées depuis la cour, l'une ouvrant sur le sas d'entrée, l'autre desservant les bureaux, une entrée depuis la ruelle de Sourdis donnant accès direct à la grande salle d'exposition sous verrière, une entrée depuis les parties communes de l'immeuble ; qu'il se répartit sur trois niveaux intérieurs : -le rez-de-chaussée qui comprend les salles d'exposition (dont la grande salle d'exposition sous verrière), les bureaux, la chambre à coffre-fort, la cuisine, les sanitaires, -la mezzanine à usage de réserve, reliée au rez-de-chaussée par un escalier depuis la grande salle sous verrière, -le sous-sol accessible depuis les parties communes de l'immeuble comprenant trois caves communicantes aux très beaux voûtains en pierres apparentes, se développe ainsi, essentiellement, de plein pied et bénéficie d'un bon éclairage naturel grâce à la verrière et à l'exposition sur cour ; que l'expert constate le très bon état d'entretien du local, doté de prestations intérieures de très bon standing, et son adaptation parfaite au commerce de bijouterie-joaillerie-orfèvrerie destiné à une clientèle de professionnels, en dépit, compte tenu de la situation en fond de cour, d'une absence de visibilité depuis la rue des Archives, soulignant l'avantage d'un emplacement en plein centre de la capitale, dans un quartier à forte densité de commerces spécialisés dans la bijouterie de fantaisie en gros ; que les prix relevés dans le voisinage, dans les 2eme et 3eme arrondissements de Paris, sont compris dans une fourchette de 250 à 460 euros le mètre carré pour des locaux à usage de bureaux et de 185 à 350 euros le mètre carré pour des ateliers et locaux d'activité (sans autre précision) ; que l''expert propose un prix unitaire différencié selon l'affectation des surfaces (salle d'exposition, bureaux, atelier, réserve et caves) non retenu par le premier juge qui observe avec raison, et sans être sérieusement contesté, que l'ensemble des locaux situés en rez-de-chaussée jouissent également de bonnes conditions d'accessibilité et d'un éclairage naturel satisfaisant de sorte qu'il n'y a pas lieu de leur affecter un prix unitaire distinct ; que, par contre, selon une méthode proche de celle de la pondération des surfaces, la mezzanine et les caves doivent se voir attribuer un prix unitaire plus faible compte tenu de leur moindre intérêt en termes d'accessibilité et d'éclairage; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il fixe le prix au mètre carré à 280 euros pour le rez-de-chaussée, à 150 euros pour la mezzanine, à 50 euros pour les caves ; qu'étant observé que les surfaces utiles ne sont pas contestées et ressortent des plans côtés avec relevé de surfaces établis par Yves X... le 18 mars 2009, lesquels ont été repris par l'expert, le calcul s'établit ainsi qu'il suit : - rez-de-chaussée : 496,40 m2 x 280 euros : 138 992 euros, -mezzanine : 52,40 m2 x 150 euros : 7 860 euros, -caves : 65,85 m2 x 50 euros : 3 292,50 euros, -total : 150 144,50 euros; que s'agissant des obligations respectives des parties, les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur; en revanche, au titre des conditions particulières du bail, l'entretien des verrières, les réparations les concernant et, le cas échéant, la réfection à neuf, sont à la charge du preneur ; que l'expert propose de ce chef un abattement de 2% qui a été retenu par le premier juge et qui est accepté par le bailleur ; que la société SAGA demande que l'abattement soit porté à 4% au vu de la facture de travaux du 22 mai 2007 ; que cette facture, prise en compte par l'expert, ne justifie pas un taux plus élevé, compte tenu du fait constant, mentionné au bail, que la verrière a fait l'objet d'une rénovation totale en 1999 et a été livrée au preneur en parfait état lors de son entrée dans les lieux ; qu'encore au titre des conditions particulières, le bail fait état d'une fontaine classée Monument Historique située contre le mur côté ruelle Sourdis et fait obligation au preneur de souffrir sans indemnité l'enlèvement de ladite fontaine en cas de demande de l'administration des Beaux-Arts ou des Monuments Historiques et, par suite, les travaux de réfection du mur à l'endroit de la fontaine; que par ailleurs, le preneur s'engage à prendre toutes les précautions utiles pour que la fontaine ne subisse aucune détérioration d'aucune sorte ainsi qu'à laisser photographier la fontaine à la demande du bailleur, de l'administration des Beaux-Arts ou des Monuments Historiques, à condition toutefois que ces visites soient assez rares pour ne pas constituer une gêne aux activités commerciales du preneur ; que la société bailleresse ne saurait sérieusement soutenir, pour contester l'abattement de 2% retenu de ce chef par le premier juge, que les stipulations relatives à la fontaine ne sont d'aucune charge ni contrainte pour le preneur tandis que la société SAGA n'excipe ni ne justifie d'aucun motif pour demander que le taux d'abattement soit porté à 4% ; qu'enfin au chapitre des charges, le preneur doit s'acquitter de la taxe sur les bureaux qui s'est élevée en 2009 à 1.525,50 euros et non pas au montant de 6.498 euros retenu par le premier juge, lequel correspond à la taxe réglée pour tout l'immeuble du 72, rue des Archives ainsi qu'il ressort de la déclaration déposée à l'administration fiscale le 24 février 2009 ; que le jugement doit être en conséquence réformé en ce qu'il a fixé à 4 % le taux d'abattement au titre de la taxe sur les bureaux ; que l'ensemble des charges précitées justifient un taux d'abattement total de 5, 5 % de sorte que la valeur locative s'établit à : 150 144,50 euros - 5,5 % soit la somme de 141 886, 56 euros qu'il convient d'arrondir à 141 880 euros » ;
Alors, d'une part, que les travaux d'aménagement modifiant la distribution des locaux loués, au même titre que les travaux ayant pour conséquence une meilleure adaptation de ces locaux à la forme de l'activité exercée constituent des travaux d'amélioration; qu'en estimant que les transformations opérées par la société Saga au cours du bail expiré avaient entraîné des modifications notables des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, tout en constatant que lesdits travaux avaient « affecté la distribution des locaux de manière à étendre les surfaces réservées à la réception de la clientèle et par voie de conséquence à favoriser l'activité commerciale prévue au bail, à développer les surfaces de bureaux, à faciliter l'accès aux caves en sous-sol, à créer des doubles sanitaires et une cuisine et à rendre ainsi plus commodes les conditions de travail des personnes exerçant dans les lieux », ce dont il s'évinçait que ces travaux constituaient des améliorations, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R 145-8 du code de commerce ;
Alors, d'autre part, que dans ses conclusions d'appel, la société Saga faisait valoir que « contrairement à ce qu'a retenu l'expert judiciaire, les deux pièces d'une superficie de 25,84m2 et 15,63m2 ne sont pas des bureaux administratifs ni commerciaux », et que « c'est à tort que l'expert judiciaire a cru devoir retenir l'existence d'une grande salle d'exposition sous la verrière, d'une superficie de 159,35 m2, laquelle n'existe aucunement » (conclusions p. 10, § 5) ; qu'en relevant que la nature et la consistance des travaux réalisés dans les lieux loués ressortaient du rapport d'expertise, lequel était « non contesté sur ce point », la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis des conclusions dont elle était saisie, et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, enfin, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la règle du plafonnement lorsque la modification des caractéristiques du local, fût-elle notable, est la conséquence de travaux réalisés au cours du bail expiré et financés par le locataire ; qu'en écartant la qualification d'améliorations au profit de celle de modification des caractéristiques du local, sans rechercher si la charge des transformations réalisées par le preneur avait été directement ou indirectement assumées par le bailleur, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R 145-8 du code de commerce.
