LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2014), que M. et Mme X..., aux droits desquels se trouve la SCI du Bon Port (la SCI), ont donné à bail à la société Noël Collet et compagnie (la société) des locaux dépendant d'un immeuble en copropriété ; que, le 30 avril 2007, les bailleurs ont délivré à la locataire une mise en demeure visant la clause résolutoire d'avoir, dans le mois, à remettre en état la devanture et à restituer la distribution des lieux en leur état antérieur ; que, le 16 juillet suivant, les bailleurs ont délivré un nouveau commandement visant la clause résolutoire de cesser, dans le mois, l'empiétement sur les parties communes des caves, déposer et évacuer la porte en fer installée sans autorisation dans le couloir des parties communes, fermer et sécuriser les caves ; que, le 15 mai 2008, la SCI a assigné la société en acquisition de la clause résolutoire et expulsion ; qu'à titre reconventionnel, la société locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais pour réaliser les travaux qui seraient considérés comme restant à sa charge ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire que la clause résolutoire était acquise à la date du 30 mai 2007, d'accorder au preneur un délai rétroactivement jusqu'à l'arrêt pour se conformer à la sommation, ce que cette société a fait en ayant réalisé l'intégralité des travaux de dépose et réfection de la devanture, de dire en conséquence que la clause résolutoire n'avait pas joué et de rejeter ses autres demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le preneur à bail commercial ne peut se dispenser du respect de la clause claire et précise exigeant un accord exprès et écrit du bailleur pour l'exécution de travaux de toute nature dans les locaux loués ; qu'en déduisant l'accord des bailleurs pour la réalisation par la société Noël Collet, preneur, de plusieurs travaux dans les locaux loués consistant notamment à supprimer une cuisine, à abattre des cloisons pour modifier la distribution des lieux, à percer une trémie et à installer un escalier supplémentaire, du fait que la réalisation de seuls travaux de percement de la trémie et d'embellissement de la devanture avait été présentée à l'assemblée générale des copropriétaires et qu'elle avait été admise à l'unanimité de cette assemblée, à laquelle participait les bailleurs, sans rechercher, comme elle y était invitée si, conformément aux termes clairs et précis du contrat de bail selon lesquels « le preneur ne pourra faire dans les locaux loués aucun travaux de quelque nature que ce soit, construction nouvelle, changement de distribution, percement de murs, cloisons ou planchers, sans le consentement express et par écrit des bailleurs », une autorisation écrite et expresse des bailleurs avait été donnée, peu important la décision de l'assemblée générale des copropriétaires qui ne pouvait pallier l'absence d'une telle formalité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en retenant que la SCI du Bon Port échouait à démontrer l'absence d'accord des bailleurs pour la réalisation de l'ensemble des travaux entrepris dans les lieux, quand il résultait des termes clairs et précis du contrat de bail que le preneur ayant l'obligation d'obtenir un accord exprès et écrit des bailleurs pour l'exécution de travaux de quelque nature que ce soit dans les locaux loués, il avait la charge de prouver l'existence d'un tel accord constituant le fait produisant l'extinction de son obligation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315, alinéa 2, du code civil ;
3°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en jugeant que l'empiétement par la société Noël Collet, preneur, sur les parties communes de la cave, du fait de l'installation d'une porte en fer n'était pas suffisamment établi, tandis que cette société ne contestait pas la réalité de cet empiétement mais se contentait de le justifier en soutenant que cette porte avait été installée au bout du couloir, partie commune desservant uniquement les caves louées, et faisait part de son accord pour la retirer, la cour d'appel a modifié l'objet du litige tel que déterminé par les prétentions des parties dont il résultait que chacune d'entre elles reconnaissait l'empiétement en cause ; qu'elle a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°/ que s'il n'a pas été fait d'état des lieux à l'entrée en jouissance, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels ; qu'en jugeant que la société Noël Collet exposait, sans être sérieusement contredite, que lors de son entrée dans les lieux, il n'existait aucune porte sur les caves, ainsi qu'il résultait du constat d'huissier qu'elle avait fait dresser le 18 juillet 2003, soit plus de quinze ans après l'entrée dans les lieux, et d'un plan qui aurait fait apparaître des emplacements de porte sans fermeture apparente, sans constater l'existence d'un état des lieux faisant mention de ce défaut de porte et en l'absence duquel le preneur était présumé avoir reçu les locaux loués en bon état de réparation locative, en ce compris l'existence de portes sur les caves louées dont il avait la jouissance depuis le 1er janvier 1988, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1731 du code civil ;
5°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la société Noël Collet prétendait à l'octroi de délai suspendant les effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire, « pour exécuter, le cas échéant, les travaux de remise en état, qui seraient, par impossible, considérés par la cour comme restant à sa charge », après avoir soutenu, à titre principal, que l'ensemble des travaux de réfection de la devanture qui lui étaient réclamés avait été exécuté ; qu'en accordant néanmoins pareil délai, à titre rétroactif pour une durée correspondant à sept années, après avoir fait droit à la prétention principale de la société Noël Collet selon laquelle les travaux de réfection de la devanture avaient été exécutés, ce qui excluait d'avoir à se prononcer sur la prétention subsidiaire à l'octroi de délais pour la réalisation de travaux restant à exécuter, la cour d'appel a modifié l'objet du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il résultait du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2003 que les bailleurs avaient présenté une demande de travaux émanant de la société et consistant en la création d'une trémie d'escalier et d'un escalier dans les locaux et que la réalisation de ces travaux avait été votée à l'unanimité, la cour d'appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que les bailleurs avaient donné leur accord préalable à la réalisation par la société des travaux modifiant la distribution des lieux ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, lors de l'entrée dans les lieux, les sept caves avaient été données à bail à la société locataire sans fermeture apparente, ainsi que cela résultait d'un constat d'huissier de justice du 18 juillet 2003 et du plan produit par les bailleurs, la cour d'appel a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que l'installation par la société d'une porte fermant l'accès à ses propres caves, sans que soient établis, en l'absence de réaction du syndicat des copropriétaires, l'entrave apportée aux autres occupants ou l'empiétement sur les parties communes, ne pouvait être considérée comme une contravention aux dispositions du bail ;
Attendu, enfin, qu'ayant souverainement constaté que tous les travaux visés dans la sommation du 30 avril 2007 avaient été réalisés en coordination avec ceux de la réfection de la devanture, la cour d'appel, saisie d'une demande de délais, a pu, sans modifier l'objet du litige, décider que les effets de la clause résolutoire devaient être suspendus et accorder un délai rétroactif expirant à la date de l'arrêt ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI du Bon Port aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du Bon Port et la condamne à payer à la société Noël Collet et compagnie et à la société Michel Miroite Gorins, ès qualités, la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la SCI du Bon Port
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la clause résolutoire contenue dans la sommation du 30 avril 2007 était acquise à la date du 30 mai 2007 et d'avoir cependant accordé au preneur, la société Noël Collet et Compagnie, un délai rétroactivement jusqu'à cet arrêt pour se conformer à la sommation, ce que cette société a fait en ayant réalisé l'intégralité des travaux de dépose et réfection de la devanture, d'avoir dit en conséquence que la clause résolutoire contenue dans la sommation du 30 avril 2007 n'avait pas joué et d'avoir débouté la SCI du Bon Port de ses demandes tendant à ce que la clause résolutoire du bail soit acquise au regard des deux sommations du 30 avril et du 16 juillet 2007, subsidiairement, à ce que la résiliation de ce bail soit prononcée judiciairement aux torts de la société Noël Collet, encore subsidiairement, à ce qu'il soit jugé que la société Noël Collet n'avait pas droit au renouvellement et qu'elle ne pouvait prétendre à une indemnité d'éviction et, en tout état de cause, à ce que l'expulsion de la société Noël Collet et de tous occupants de son chef soit ordonnée ;
Aux motifs que « sur l'acquisition de la clause résolutoire : la bailleresse a fait délivrer successivement plusieurs sommations : l'une le 27 juin 2005 indiquant à la société Noël Collet et cie qu'elle a modifié les lieux en abattant des cloisons, en perçant une trémie et en créant un escalier et lui demandant communication dans la huitaine de la copie des autorisations données, deux autres les 30 avril et 16 juillet 2007, seules ces deux dernières visant la clause résolutoire contenue dans le bail ; que le 30 avril 2007, la bailleresse a fait sommation à la locataire d'avoir dans le délai d'un mois à : -1- restituer la distribution qui résulte de l' état antérieur au second étage mentionné au constat d'huissier du 18 juillet 2003 - ce constat avait été dressé par la locataire avant les travaux qu'elle comptait entreprendre dans les lieux lors de l'acquisition du fonds ; qu'il résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du 9 septembre 2003 que les époux X... ont sollicité l'accord de la copropriété pour la réalisation de travaux qui impliquaient une atteinte à la structure s'agissant notamment la création de la trémie d'escalier et de l'escalier, que cette présentation à l'assemblée générale suppose l'information et l'accord préalables des bailleurs pour leur réalisation qui a été votée à l'unanimité ; que la SCI du Bon Port qui échoue à démontrer l'absence d'accord des bailleurs pour la réalisation des travaux entrepris dans les lieux se borne du reste à solliciter le retour à l'état antérieur sans autre précision quant au changement de distribution reproché ; ce grief n'est pas fondé ; -2- remettre en état l'ensemble des parties de la devanture (cornières de fixation et plaques) après l'avoir déposée pour permettre l'accès à la canalisation fuyarde ; qu'ainsi que l'ont retenu les premiers juges, la réfection de l'ensemble de la devanture dans un contexte de réfection de la façade dans son ensemble et alors que les travaux de devanture étaient conditionnés à un accord de la direction des bâtiments de France qui avait opposé un refus au premier projet soumis par la locataire, ne pouvait être réalisée dans le délai d'un mois de sorte que la clause résolutoire ne pouvait produire aucun effet ; que s'agissant en revanche de la dépose demandée de la devanture pour permettre l'accès à la canalisation de descente d'eau pluviale masquée par cette devanture, elle n'a pas été réalisée dans le délai d'un mois dans un contexte conflictuel entre les parties et alors que la locataire se plaignait elle-même de dégâts des eaux ; que cette dernière n'invoque cependant aucune raison sérieuse de ne pas y avoir procédé, contraignant le syndicat de la copropriété à agir en justice ; que l'expert désigné en référé a conclu que la canalisation d'eau pluviale étant fuyarde, les écoulements, cachés par la devanture formant coffre, se faisaient le long du mur, que cette humidité a eu pour effet d'effriter le pierre et de corroder les fixations métalliques les rendant inopérantes ; que l'expert note encore que c'est vraisemblablement l'entreprise mandatée par la société Noël Collet et cie lors des travaux qui a opéré un dévoiement de la conduite d'eau pluviale derrière le coffre du volet roulant passant à l'intérieur via la pierre supérieure du poteau de façade ; que la clause résolutoire était donc acquise à la bailleresse le 30 mai 2007 ; que le 16 juillet 2007, la bailleresse a fait une nouvelle sommation visant la clause résolutoire d'avoir dans le délai d'un mois à cesser l'empiétement sur les parties communes des caves, déposer et évacuer la porte en fer installée sans autorisation dans le couloir des parties communes, fermer et sécuriser les caves, entretenir la chaudière ; que la société Noël Collet et cie expose sans être sérieusement contredite que lors de son entrée dans les lieux, il n'existait aucune porte sur les caves ainsi qu'il résulte du constat d'huissier qu'elle a fait dresser le 18 juillet 2003 ; que dans ces conditions, le fait d'avoir installé une porte fermant l'accès à ses propres caves, peu important que la locataire ne s'en sert pas pour y entreposer de la marchandise, ne saurait être regardé comme une contravention manifeste aux dispositions du bail dès lors que les caves dont elle a la jouissance ne comportaient pas de porte et que l'entrave alléguée apportée aux autres occupants comme l'empiétement invoqué aux parties communes en l'absence de toute réaction du syndicat de la copropriété sur ce point ne sont pas suffisamment établis ; que l'installation de portes sur les caves ressort d'ailleurs de l'obligation de délivrance qui pèse sur la bailleresse laquelle se borne à relever que des portes existaient sur les caves précédemment sans le démontrer, le plan des caves qu'elle produit faisant apparaître des emplacements de portes sans fermeture apparente ; qu'enfin, s'agissant de l'entretien de la chaudière, la demande contenue dans la sommation constitue un rappel général à l'obligation d'entretien mais ne contient l'invocation d'aucun manquement reproché à la locataire auquel elle devrait mettre fin ; qu'il s'ensuit que la clause résolutoire rappelée dans cette sommation n'a pu produire aucun effet ; que sur la demande de délai suspendant le jeu de la clause résolutoire : la société Noël Collet expose qu'elle a fait procéder à la réfection intégrale de la devanture, en remplaçant les carreaux de verre armé abîmés (facture miroiterie Brugnon de 2 392 €) qu'elle a fait procéder à la réfection des parties métalliques tant au 1er étage qu'au rez-de-chaussée pour un montant de 4 066,44 €, que ces travaux ont été réalisés en coordination avec ceux de la façade, que la société Real Maintenance a procédé à la réfection des scellements et structures métalliques, reposé les plinthes et dalles pour un montant total de 14 746,88 € ; qu'elle sollicite en conséquence le plus large délai suspendant la clause résolutoire en application de l'article L. 145-41 du code de commerce ; qu'en considération des travaux qui ont été réalisés en coordination avec ceux de la façade, il convient d'accorder à la société Noël Collet dont la mauvaise foi alléguée n'est pas suffisamment démontrée, un délai rétroactif expirant à la date de l'arrêt, délai suspendant la clause résolutoire qui en conséquence n'a pas trouvé à s'appliquer ; que la mise en demeure du 16 juillet 2007 qui a été jugée sans effet ne vaut pas elle-même acte de rétractation du congé précédemment délivré et refus de renouvellement sans indemnité d'éviction comme il est demandé ; qu'il n'y a pas lieu, alors que la clause résolutoire dont l'application était demandée à titre principal et qu'elle a été acquise sans cependant produire effet du fait du respect du délai rétroactivement accordé, de statuer sur la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail qui repose au demeurant sur les mêmes motifs que ceux contenus dans les sommations » (arrêt, p. 4, antépénult. § à p. 6, § 8) ;
Alors, d'une part, que le preneur à bail commercial ne peut se dispenser du respect de la clause claire et précise exigeant un accord exprès et écrit du bailleur pour l'exécution de travaux de toute nature dans les locaux loués ; qu'en déduisant l'accord des bailleurs pour la réalisation par la société Noël Collet, preneur, de plusieurs travaux dans les locaux loués consistant notamment à supprimer une cuisine, à abattre des cloisons pour modifier la distribution des lieux, à percer une trémie et à installer un escalier supplémentaire, du fait que la réalisation de seuls travaux de percement de la trémie et d'embellissement de la devanture avait été présentée à l'assemblée générale des copropriétaires et qu'elle avait été admise à l'unanimité de cette assemblée, à laquelle participait les bailleurs, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl. p. 17, § 1 à 7), si, conformément aux termes clairs et précis du contrat de bail selon lesquels « le preneur ne pourra faire dans les locaux loués aucun travaux de quelque nature que ce soit, construction nouvelle, changement de distribution, percement de murs, cloisons ou planchers, sans le consentement express et par écrit des bailleurs », une autorisation écrite et expresse des bailleurs avait été donnée, peu important la décision de l'assemblée générale des copropriétaires qui ne pouvait pallier l'absence d'une telle formalité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Alors, d'autre part, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en retenant que la SCI du Bon Port échouait à démontrer l'absence d'accord des bailleurs pour la réalisation de l'ensemble des travaux entrepris dans les lieux, quand il résultait des termes clairs et précis du contrat de bail que le preneur ayant l'obligation d'obtenir un accord exprès et écrit des bailleurs pour l'exécution de travaux de quelque nature que ce soit dans les locaux loués, il avait la charge de prouver l'existence d'un tel accord constituant le fait produisant l'extinction de son obligation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315, alinéa 2, du code civil ;
Alors, de troisième part, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en jugeant que l'empiétement par la société Noël Collet, preneur, sur les parties communes de la cave, du fait de l'installation d'une porte en fer n'était pas suffisamment établi, tandis que cette société ne contestait pas la réalité de cet empiétement mais se contentait de le justifier en soutenant que cette porte avait été installée au bout du couloir, partie commune desservant uniquement les caves louées, et faisait part de son accord pour la retirer (concl. société Noël Collet, pp. 20 § 1 à 21 § 3), la cour d'appel a modifié l'objet du litige tel que déterminé par les prétentions des parties dont il résultait que chacune d'entre elles reconnaissait l'empiétement en cause ; qu'elle a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, de quatrième part, que s'il n'a pas été fait d'état des lieux à l'entrée en jouissance, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels ; qu'en jugeant que la société Noël Collet exposait, sans être sérieusement contredite, que lors de son entrée dans les lieux il n'existait aucune porte sur les caves, ainsi qu'il résultait du constat d'huissier qu'elle avait fait dresser le 18 juillet 2003, soit plus de quinze ans après l'entrée dans les lieux, et d'un plan qui aurait fait apparaître des emplacements de porte sans fermeture apparente, sans constater l'existence d'un état des lieux faisant mention de ce défaut de porte et en l'absence duquel le preneur était présumé avoir reçu les locaux loués en bon état de réparation locative, en ce compris l'existence de portes sur les caves louées dont il avait la jouissance depuis le 1er janvier 1988, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1731 du code civil ;
Alors, en tout état de cause, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la société Noël Collet prétendait à l'octroi de délai suspendant les effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire, « pour exécuter, le cas échéant, les travaux de remise en état, qui seraient, par impossible, considérés par la cour comme restant à sa charge » (concl. p. 28, ult. §), après avoir soutenu, à titre principal, que l'ensemble des travaux de réfection de la devanture qui lui étaient réclamés avait été exécuté ; qu'en accordant néanmoins pareil délai, à titre rétroactif pour une durée correspondant à 7 années, après avoir fait droit à la prétention principale de la société Noël Collet selon laquelle les travaux de réfection de la devanture avaient été exécutés, ce qui excluait d'avoir à se prononcer sur la prétention subsidiaire à l'octroi de délais pour la réalisation de travaux restant à exécuter, la cour d'appel a modifié l'objet du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile.
