LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :
Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 22 janvier 2015) fixe les indemnités de dépossession devant revenir à la société civile immobilière Le Dey immobilier (la SCI), à la suite de l'expropriation, au profit de la ville de Paris, d'un immeuble lui appartenant et exploité par la société Le Dey (la SAS) ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer ces indemnités à un certain montant, alors, selon le moyen :
1°/ que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; que la SCI Le Dey contestait, devant le juge de l'expropriation, le caractère légitime de l'occupation des bénéficiaires du SAMU social de Paris, logés en vertu d'une convention passée entre ce groupement et des prestataires privés, ayant à leur tour contracté avec la SAS Le Dey, locataire gérant du fonds de commerce d'hôtel-meublé appartenant à M. X..., preneur à bail commercial, ces deux derniers ayant renoncé, avec l'accord de la ville de Paris, à revendiquer tout droit résultant de l'occupation commerciale des locaux, cependant que la ville de Paris affirmait le droit de ces occupants à se maintenir dans les lieux ; qu'en présence d'une telle contestation sérieuse sur le fond du droit, la cour d'appel, qui n'avait pas compétence pour la trancher, se devait de fixer des indemnités alternatives en fonction des hypothèses envisageables et de renvoyer les parties à se pourvoir devant les juridictions judiciaires de fond ; qu'en s'abstenant de le faire et en décidant, comme elle l'a fait, que les occupants bénéficiaires du SAMU social avaient un titre à se maintenir dans les lieux, pour en déduire que l'immeuble devait être évaluée en valeur occupé, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs au regard de l'article L. 13-8 (311-8) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2°/ que, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'elles ne nuisent point aux tiers et elles ne lui profitent que dans le cas de la stipulation pour autrui ; qu'en retenant, pour considérer que l'immeuble exproprié appartenant à la SCI Le Dey était occupé, qu'y résidaient des familles logées par l'intermédiaire du SAMU Social, groupement ayant lui-même délégué à des prestataires privés la recherche et la location de chambres, prestataires qui étaient seuls cocontractants de la SAS Le Dey, locataire gérante du fonds de commerce d'hôtel meublé qui avait renoncé à toute revendication fondée sur l'occupation commerciale de l'immeuble, si bien qu'aucun lien de droit n'existait entre les occupants de l'immeuble et la SCI Le Dey, propriétaire, et que, la SAS Le Dey ayant renoncé à toute revendication, l'immeuble devait être considéré comme libre, la cour d'appel a violé les articles 1165 du code civil et L. 13-13 (321-1), L. 13-14 (322-1) et L. 13-15 (322-2) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'immeuble était occupé et que les occupants n'étaient pas sans droit ni titre dès lors qu'ils étaient hébergés par la SAS au titre de diverses conventions légalement formées entre le SAMU social et divers prestataires de services et d'hébergement, la cour d'appel, qui n'a pas tranché une contestation sérieuse, en a exactement déduit, sans violer l'article 1165 du code civil, que l'indemnité devait être fixée en valeur occupée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Le Dey immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la SCI Le Dey immobilier.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 2.542.010 € le montant de l'indemnité principale que devra verser la Ville de Paris à la SCI Le Dey et à 254.701 € le montant de l'indemnité principale que devra verser la Ville de Paris à la SCI Le Dey ;
AUX MOTIFS QUE les parties s'opposent sur les valeurs de références à prendre en compte étant observé que la spécificité de cette expropriation est de porter sur un immeuble entier affecté à un service d'hébergement, ce qui a conduit le premier juge à écarter des références portant sur des lots de copropriété ; que pareillement ont été à bon droit écartées des valeurs d'offres faites en 2009 par la Ville dans le cadre d'une DIA faite par la SCI Le Dey, et des propositions d'achat émanant de tiers, non abouties ; qu'en revanche le premier juge a estimé pertinentes les références suivantes : - parmi celles émanant de la direction générale des Finances publiques, en application de l'article L 135 B du livre des procédures fiscales, - la vente du 22 août 2007 ayant porté sur un immeuble entier 70 rue Jules Lacroix à Paris 20ème, d'une surface de 565 m² pour un prix unitaire de 2.157 € avec cette observation qu'il s'agit d'un immeuble très vétuste, dans un quartier prisé, la pertinence étant admise sous réserve de connaissance de l'état intérieur, cependant non précisé, - la vente du 22 février 2008 ayant porté sur un immeuble entier de 242 m² de surface utile pour le prix unitaire de 3.264 € avec l'observation qu'il s'agit d'un immeuble très similaire par son aspect, son emplacement dans le même arrondissement et dans un environnement paisible et ressemblant, - parmi celles produites par le commissaire du Gouvernement le premier juge a retenu celles référencées dans le jugement 1, 2, 3, 4, 5 et 8, auquel il convient de se reporter, faisant ressortir une valeur moyenne de 3.033 € le m² ; qu'il est fait grief à la décision entreprise d'avoir majoré cette valeur moyenne à la somme de 3.800 € le m² en retenant de manière précise des caractère objectifs tant relatifs à l'emplacement de l'immeuble, qu'à sa configuration, sa destination actuelle, et son état général, en particulier l'état satisfaisant de la toiture ; que parmi les caractères ainsi retenus ont été évoqués l'emplacement dans un quartier calme, quasi piétonnier, éloigné des axes routiers, sur une placette arborée, ou encore la facture générale très modeste mais pittoresque de l'immeuble, avec l'observation d'un emplacement en façades d'angle très favorable, prolongé par un corps de bâtiment dont 8 fenêtres donnent sur le passage Josseaume ; qu'est également retenu l'intérêt de la pluralité d'accès à l'immeuble, facilitant le cas échéant sa division ; qu'aucune de ces caractéristiques n'est démentie par l'appelante qui ne démontre pas la subjectivité dont serait entachée cette appréciation de sorte que ces caractéristiques fondent à juste titre une majoration de la valeur moyenne des références retenues, étant par ailleurs observé que le constat établi le 26 avril 2010 versé aux débats, montre le bon état d'entretien des chambres et des logements ; que la référence par le premier juge à la nécessité de prendre en compte l'augmentation incontestable des prix du marché immobilier parisien depuis les mutations retenues est pertinente ; qu'étant observé que les références retenues représentent une fourchette comprise entre 2.157 € (référence 1, vente du 22 août 2007, état intérieur non connu) et 4.386 € (référence 4, vente du 20 juillet 2010 d'un immeuble modeste d'aspect extérieur similaire) la majoration par le juge de la valeur moyenne à la valeur unitaire de 3.800 ¿ apparaît pertinente et pondérée ; qu'il est fait grief au juge d'avoir, en méconnaissance de l'article 16 du code de procédure civile estimé que les références retenues étaient présumées correspondre pour certains à des immeubles occupés (page 9 du jugement), compte tenu à tout le moins de commerces en leur rez-dechaussée, cela sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur ce point ; que ce grief paraît dépourvu de pertinence dès lors que l'une des questions nécessairement présente dans tout débat en matière d'indemnisation pour cause d'expropriation est celle de savoir s'il s'agit de bien occupés ou libres, la question s'appliquant en conséquence aux valeurs de référence proposées par les parties, sur lesquelles pèse la charge d'apporter sur ce point toute précision utile ; que dès lors il ne peut être fait reproche à une décision d'avoir tiré les conséquences juridiques des éléments factuels mis dans le débat par les parties telles que des références de mutation portant sur des immeubles comprenant des commerces en rez-de-chaussée ; que cependant il ne résulte pas suffisamment de ces éléments que les références aient porté sur des valeurs occupé, alors que la valeur unitaire doit s'apprécier sur la base libre d'occupant ; qu'en conséquence, la cour considère que la valeur moyenne de 3.800 € sera retenue en valeur libre d'occupation ; Sur la situation d'occupation de l'immeuble exproprié, que le fait pour la SCI Le Dey d'héberger des personnes précaires dans le cadre de son partenariat avec deux sociétés de services partenaires du SAMU social ne fait pas disparaître le caractère commercial de son activité qui consiste à assurer un hébergement social ; que la renonciation par M. X... et par la SAS Le Dey à toute demande d'indemnité d'éviction commerciale ne saurait remettre en cause la réalité d'une occupation encore importante de l'immeuble par des personnes dont le droit d'occupation résulte de la mise en oeuvre de mesures de logement social et d'urgence ; qu'il résulte des écriture de l'exproprié que M. X... avait décidé de se retirer de son activité ; que la situation juridique précise des liens entre la SCI Le Dey et la SAS éponyme ayant toutes deux pour gérant M. X... échappe à la compétence du juge de l'expropriation ; qu'au regard de l'existence d'un droit au bail bénéficiant à la SAS Le Dey, les modalités de son extinction échappent à l'appréciation du juge de l'expropriation ; que c'est par une appréciation exacte de la situation de fait constatée que le premier juge a ainsi pu retenir l'occupation de l'immeuble ; qu'il ne saurait en effet être contesté qu'un nombre important de chambres demeuraient occupées (Note en délibéré devant le premier juge) ; que leurs occupants n'ont aucunement la qualité d'occupant sans droit ni titre puisque hébergées par la SAS dans le cadre de diverses conventions légalement formées entre le SAMU Social et les divers prestataires de services et d'hébergement en cause ; qu'au surplus la présence de M. X... et d'une partie de sa famille résident encore dans cet immeuble ; que s'agissant de la cession d'un immeuble dans son intégralité, ces circonstances font obstacle à ce que l'immeuble soit évalué en valeur libre, toute occupation même partielle y affectant la valeur de cession du bien sur le marché de l'immobilier ; qu'en conséquence il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a évalué l'indemnité en valeur occupé ; qu'en conséquence l'indemnité principale sera fixée comme suit : -valeur unitaire 3.800 € en valeur libre, - abattement pour occupation : 15 % ramenant la valeur unitaire à 3230 €, soit 3.230 € x 787 = 2.542.010 € ; que l'indemnité de remploi doit être fixée à la somme de 254.701 € comme suit : - 20 % jusqu'à 5.000 € : 1000 €, - 15 % de 5.000 à 15.000 € : 1.500 €, - 10 % au-delà : 252.201 €, soit 254.701 € (arrêt, p. 7 à 9) ;
ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QUE l'immeuble fait l'objet d'un bail commercial par acte enregistré du 22 avril 1996, consenti par la société civile immobilière Le Dey à M. Ahmed X... pour une destination exclusive d'hôtel meublé. Il a depuis été donné en location-gérance à la société par actions simplifiées Le Dey par sous seing privé en date du 5 novembre 2010. M. Ahmed X... et la société par actions simplifiées Le Dey interviennent volontairement pour renoncer expressément aux droits tirés du bail commercial et du contrat de location-gérance. Il convient de donner acte à M. Ahmed X... et la société par actions simplifiée Le Dey, d'une part, à la Ville de Paris, d'autre part, sur le fondement de l'article R. 13-31 du code de l'expropriation, de leur accord aux termes duquel M. Ahmed X... et la société par actions simplifiées Le Dey renoncent à toute indemnité au titre de l'occupation commerciale de l'immeuble. L'immeuble sera donc évalué en valeur libre de toute occupation tirée du bail commercial. En revanche, l'immeuble est entièrement occupé, à titre d'habitation, d'une part, par le frère du gérant de la société civile immobilière Le Dey (le local en rez-de-chaussée qui constituait l'ancienne salle de café sur la rue des Haies) et d'autre part, par de nombreuses familles, occupant les chambres de l'hôtel. Ces familles ont été recueillies par le Samu Social de Paris, lequel a délégué à des prestataires privés (PROMHOTEL, ATHOS, Voyages Services Plus) la recherche de l'hôtel et la réservation des chambres auprès de la société par actions simplifiées Le Dey. La Ville de Paris indique qu'elle relogera les occupants de l'immeuble, dont le sort est évoqué dans des instances distinctes (jugement, p. 4, pénult. et dern. § et 5, § 1 à 5).
1) ALORS QUE lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; que la SCI Le Dey contestait, devant le juge de l'expropriation, le caractère légitime de l'occupation des bénéficiaires du Samu Social de Paris, logés en vertu d'une convention passée entre ce groupement et des prestataires privés, ayant à leur tour contracté avec la SAS Le Dey, locataire gérant du fonds de commerce d'hôtel-meublé appartenant à M. X..., preneur à bail commercial, ces deux derniers ayant renoncé, avec l'accord de la Ville de Paris, à revendiquer tout droit résultant de l'occupation commerciale des locaux, cependant que la Ville de Paris affirmait le droit de ces occupants à se maintenir dans les lieux ; qu'en présence d'une telle contestation sérieuse sur le fond du droit, la Cour d'appel, qui n'avait pas compétence pour la trancher, se devait de fixer des indemnités alternatives en fonction des hypothèses envisageables et de renvoyer les parties à se pourvoir devant les juridictions judiciaires de fond ; qu'en s'abstenant de le faire et en décidant, comme elle l'a fait, que les occupants bénéficiaires du Samu Social avaient un titre à se maintenir dans les lieux, pour en déduire que l'immeuble devait être évaluée en valeur occupé, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs au regard de l'article L. 13-8 (311-8) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2) ALORS QUE, subsidiairement, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'elles ne nuisent point aux tiers et elles ne lui profitent que dans le cas de la stipulation pour autrui ; qu'en retenant, pour considérer que l'immeuble exproprié appartenant à la SCI Le Dey était occupé, qu'y résidaient des familles logées par l'intermédiaire du Samu Social, groupement ayant lui-même délégué à des prestataires privés la recherche et la location de chambres, prestataires qui étaient seuls cocontractants de la SAS Le Dey, locataire gérante du fonds de commerce d'hôtel meublé qui avait renoncé à toute revendication fondée sur l'occupation commerciale de l'immeuble, si bien qu'aucun lien de droit n'existait entre les occupants de l'immeuble et la SCI Le Dey, propriétaire, et que, la SAS Le Dey ayant renoncé à toute revendication, l'immeuble devait être considéré comme libre, la cour d'appel a violé les articles 1165 du code civil et L. 13-13 (321-1), L. 13-14 (322-1) et L. 13-15 (322-2) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3) ALORS QUE, subsidiairement, seule une occupation de nature à fonder la revendication d'un droit à relogement est susceptible de conduire à considérer l'immeuble exproprié comme occupé aux fins de son indemnisation ; que tel n'est pas le cas de l'occupant précaire d'un hôtel meublé qui n'y a pas établi sa résidence ; qu'en considérant que l'immeuble propriété de la SCI Le Dey était occupé quand il était établi que ses occupants, bénéficiaires de logements attribués par le Samu Social de Paris, lequel avait délégué à des prestataires de services la mission de louer des chambres dans divers hôtels meublés de la capitale pour les mettre à disposition des personnes recueillies par ce groupement, ne pouvaient revendiquer de droit à relogement, en raison du caractère précaire de leur occupation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles L. 13-2, al. 2 (311-2), L. 13-7 (321-2), R. 13-63 (R. 323-2) du code de l'expropriation, L. 314-1 du Code de l'urbanisme et L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation ;
4) ALORS QUE, subsidiairement, lorsque le juge de l'expropriation a considéré que les valeurs de référence correspondaient à des immeubles occupés, la collectivité expropriante appelante qui soutient le contraire devant la cour d'appel doit en rapporter la preuve ; que la cour d'appel, qui avait affirmé que la charge de la preuve du caractère occupé ou libre des valeurs de référence pesait sur les parties, pour ensuite considérer qu'il ne résultait pas suffisamment des éléments produits que les références aient porté sur des valeurs occupé, pour en déduire que la valeur de référence de 3.800 € devait être retenue comme valeur libre d'occupation, ce en quoi elle a inversé la charge de la preuve en la faisant peser sur l'exposante, en violation de l'article 1315 du Code civil ;
5) ALORS, subsidiairement, QUE nul ne peut être privé de la propriété d'un bien si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ; que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice directe, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en opérant un abattement forfaitaire de 15 % sur la valeur de référence libre pour occupation de l'immeuble exproprié, sans préciser dans quelles proportions celui-ci était occupé à la date du jugement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, L. 1, L. 13-13 (321-1) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
