LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2014), que Françoise
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et M. Jean-Paul
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(les consorts
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) ont délivré à Mme Y..., locataire d'un logement leur appartenant, un congé pour motif sérieux et légitime tenant à l'inexécution, depuis le 1er janvier 2010, de son obligation de régler complètement et ponctuellement les loyers et les charges contractuelles au terme convenu ; que, Mme Y... ayant contesté ce congé, les consorts
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l'ont assignée en validité de l'acte et en expulsion ; que Mmes Marie-José et Chantal
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et M. Jean-Paul
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sont intervenus volontairement en qualité d'ayants droit de Françoise
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, décédée en cours d'instance ;
Attendu qu'ayant relevé que les bailleurs, qui invoquaient un retard de paiement du loyer depuis le 1er janvier 2010 et une absence de paiement entre novembre 2010 et avril 2011, ne justifiaient d'aucune lettre de relance ou de mise en demeure avant le 19 janvier 2012, qu'il résultait des avis de réception, signés par le mandataire du bailleur, des chèques de loyers envoyés en la forme recommandée depuis juillet 2012 et de l'examen des relevés du compte de la locataire que les chèques étaient encaissés dans des délais variables et parfois avec retard, et qu'il ressortait du compte locataire établi par le mandataire du bailleur pour la période comprise entre le 1er janvier 2010 et le 1er mai 2012 qu'à chaque date d'encaissement correspondait l'émission d'au moins deux chèques, et retenu, appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, que des encaissements tardifs avaient pu être le fait du mandataire des bailleurs et que Mme Y... était à jour du paiement des loyers et des charges, la cour d'appel, qui n'a pas statué par des motifs hypothétiques, en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que la preuve de la réalité du motif légitime et sérieux invoqué au soutien du congé n'était pas rapportée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Jean-Paul
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et Mmes Marie-José et Chantal
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aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Jean-Paul
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et Mmes Marie-José et Chantal
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et les condamne à payer à Mme Géraldine Y... une somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Paul
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et Mmes Marie-José et Chantal
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, ès qualités,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement infirmatif, d'avoir déclaré non fondé le congé délivré le 4 juin 2012 et débouté les consorts
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de leur demande ;
Aux motifs propres que, sur la justification du motif du congé délivré, le paiement du loyer doit être fait conformément à l'usage ou à la convention des parties ; que, lorsque le paiement est effectué par chèque bancaire, il appartient au locataire de justifier de la réception du chèque émis en paiement de son loyer ; que le locataire est réputé s'être acquitté de sa dette à la date à laquelle le bailleur a effectivement reçu le chèque sous réserve qu'il soit ultérieurement honoré ; que le contrat de bail signé le 10 décembre 1997 contient la stipulation suivante : « Loyer-Les présentes sont consenties moyennant un prix annuel de 164 880 francs que le preneur déclare accepter et s'oblige à payer de mois en mois à terme à échoir aux époques en usage à Paris, par prélèvement sur son compte bancaire ou postal s'il en a été convenu ainsi ; étant ici précisé que la simple remise d'un chèque ou ordre de virement ne vaut pas libération du débiteur · tant que son paiement n'a pas été constaté. Tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires. » ; que les avis d'échéance adressés par le mandataire du bailleur mentionnent que le loyer est exigible le 1er du mois ; que Madame Géraldine Y... indique qu'elle adresse au mandataire du bailleur le 4 de chaque mois un chèque émis le même jour en règlement du loyer et des charges ; que, par lettre en date du 17 mars 2014, la société Paul Rolland a proposé à la locataire la mise en place d'un prélèvement automatique le 5 de chaque mois ; qu'il n'apparaît pas, au vu des pièces produites, que des modalités précises avaient été précédemment convenues s'agissant de la date ou du mode de paiement ;
considérant que les bailleurs, qui se plaignent aux termes du congé délivré de ce que la locataire aurait systématiquement payé son loyer avec retard depuis le 1er janvier 2010 et de ce qu'aucun paiement ne serait intervenu entre novembre 2010 et avril 2011, ne justifient pour autant de l'envoi d'aucune lettre de relance ou de mise en demeure à la locataire avant le 19 janvier 2012 ; que, par lettre en date du 1er février 2012, Madame Géraldine Y... a fait valoir que la totalité des loyers et charges dus jusqu'en décembre 2011 avait bien été encaissée et a déploré l'absence de délivrance de quittances depuis décembre 2007 ; que Madame Géraldine Y... justifie de l'envoi du chèque de loyer émis le 4 du mois courant en la forme recommandée depuis juillet 2012 ; qu'il résulte des avis de réception signés par le mandataire du bailleur et de l'examen des relevés du compte bancaire de la locataire que les chèques sont encaissés dans des délais variables et parfois avec retard, tel le chèque de règlement du loyer de mai 2013 reçu le 7 mai 2013 et encaissé seulement le 27 mai 2013 ; qu'il ressort du compte locataire établi par la société Paul Rolland pour la période comprise entre le 1er janvier 2010 et le 1er mai 2012 qu'à chaque date d'encaissement correspond l'émission d'au moins deux chèques ; que le 2 mars 2010, 5 chèques ont été encaissés ; que le 5 avril 2011, 4 chèques ont été encaissés ; que le 3 janvier 2012, 3 chèques ont été encaissés ; qu'à l'exception de la lettre du 30 mai 2012 aux termes de laquelle le mandataire indiquait avoir été destinataire le 25 mai 2012 des chèques n° 562 et 563 (qui ne figurent pas sur le compte locataire arrêté au 1er mai 2012) et d'un chèque n° 549 daté du 4 novembre 2010 périmé, il n'apparaît pas, cependant, en l'état des pièces produites que la locataire lui aurait systématiquement fait parvenir plusieurs chèques en même temps ; que le fait allégué par Madame Géraldine Y... selon lequel des chèques ont pu être portés à l'encaissement avec retard se trouve ainsi conforté ; que Madame Géraldine Y... est à jour du paiement du loyer et des charges ; qu'il apparaît dès lors au vu de l'ensemble de ces éléments que la preuve de la réalité du motif légitime et sérieux fondant le congé délivré le 4 juin 2012 n'est pas suffisamment rapportée ;
Et au motif, le cas échéant repris du premier juge, que force est de constater, au vu des pièces produites, que les loyers ont été acquittés, qu'il n'est pas formellement établi que le retard dont se prévaut Madame Z...-X...soit imputable exclusivement aux locataires, en l'absence de production de pièces probantes corroborant de telles assertions, que des encaissements tardifs peuvent être le fait du mandataire de la bailleresse ; que par conséquent, en l'absence, en l'état, de manquements caractérisés des locataires à leurs obligations contractuelles, et en considération qu'actuellement les loyers et charges ont été soldés, il convient de prononcer la nullité du congé délivré le 4 juin 2012 dès lors que le « motif légitime et sérieux » n'a pas été formellement établi ;
Alors, d'une part, qu'en relevant par motif propre ou adopté « que le fait allégué par Madame Géraldine Y... selon lequel des chèques ont pu être portés à l'encaissement avec retard se trouve ainsi conforté » ou « que des encaissements tardifs peuvent être le fait du mandataire de la bailleresse », la Cour d'appel, qui a ainsi statué par des motifs hypothétiques, quand il lui appartenait de relever de façon certaine, qu'il avait été établi par Madame Y...qu'elle avait adressé au mandataire des bailleurs les chèques de loyer ponctuellement à chaque échéance, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
Alors, d'autre part, qu'elle ne pouvait pareillement motiver sa décision par le fait que la preuve n'était pas rapporté de ce que la locataire « aurait systématiquement fait parvenir plusieurs chèques en même temps » ou que la preuve n'était pas rapportée des « manquements caractérisés des locataires dans leurs obligations contractuelles », alors que c'est à ceux-ci qu'incombait le soin d'apporter de ce qu'ils avaient adressé ponctuellement, et à chaque échéance, les loyers à leur charge au mandataire des bailleurs, sans inverser la charge de la preuve et ainsi violer l'article 1315 du code civil.
