LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° V 14-27. 214 et G 15-15. 362 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 29 juillet 2014), que M. et Mme X..., propriétaires d'une maison, l'ont donnée en location à M. Y... et à Mme Z...; que la société Européenne rénovation de bâtiment (ERB), employeur de M. Y..., s'est portée caution solidaire tant que celui-ci serait salarié de la société ; que, par acte du 15 novembre 2011, M. et Mme X... ont délivré aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail puis les ont assignés, ainsi que la société ERB, aux fins de faire constater la résiliation du bail et obtenir paiement d'un arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation et d'une clause pénale ;
Sur la première branche du moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que, la société ERB n'ayant pas discuté devant la cour d'appel l'étendue de son cautionnement ni soutenu qu'il ne s'étendait pas aux indemnités d'occupation dues postérieurement à la résiliation du bail, le moyen, qui reproche à l'arrêt de condamner la société ERB au paiement des indemnités d'occupation dues postérieurement au 16 janvier 2012, est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Mais sur la seconde branche du moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner la société ERB, solidairement avec M. Y... et Mme Z..., au paiement d'une somme de 13 046, 22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés du mois d'octobre 2011 au 22 novembre 2012, d'une clause pénale d'un montant de 1 304, 62 euros et d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt retient qu'aucun justificatif sérieux, notamment l'attestation de Pôle emploi ou l'attestation d'un autre employeur qui aurait embauché le locataire depuis cette date, n'est produit pour justifier que le salarié ne travaillait plus pour la société ERB au-delà du 31 janvier 2012 ;
Qu'en statuant ainsi, sans procéder à une analyse, même sommaire, de la lettre de démission et du solde de tout compte signés par M. Y..., du certificat de travail en date du 31 janvier 2012, du registre unique du personnel et de la déclaration annuelle de données sociales de la société ERB, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société ERB au paiement d'une somme de 13 046, 22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés du mois d'octobre 2011 au 22 novembre 2012, d'une clause pénale d'un montant de 1 304, 62 euros et d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 29 juillet 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne M. Y..., Mme Z...et M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et Mme Z...et M. et Mme X... à payer à la société ERB une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen identique produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société Européenne rénovation de bâtiment, demanderesse aux pourvois n° V 14-27. 214 et G 15-15. 362.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné solidairement Monsieur Y... et Madame Z...ainsi que la société ERB, en qualité de caution, à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 13. 046, 22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés du mois d'octobre 2011 au 22 novembre 2012, date de l'expulsion effective des locataires, la somme de 1. 304, 62 euros au titre de la clause pénale et la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et D'AVOIR débouté la société ERB de ses demandes
AUX MOTIFS PROPRES QUE " Sur la qualité de caution de la société ERB ; que l'acte produit au dossier en date du 17 Juin 2011 mentionne expressément la qualité de caution de la société ERB ; qu'il indique : " signé par M. X...Roland et la SARL ERB précise de façon manuscrite que : " je déclare avoir parfaite connaissance, de ce que je m'engage pour une durée de 6 ans à payer en ses lieux et place s'il manquait de le faire lui-même, les sommes que viendrait à devoir le locataire, M. Y... Filipe pour l'exécution et à l'occasion de son contrat de location, dont un exemplaire m'a été remis ce jour. Bon pour caution solidaire et indéfinie dans les termes ci dessus desquels il résulte que sont garanties toutes les dettes du locataire qui trouvent leur origine dans le contrat de location, notamment en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, les charges et les réparations locatives. Attestation de caution valable tant que M. Y... est salarié de la SARL ERB " ; qu'il ressort de ce document qu'il n'existe aucune ambiguïté quant à la qualité de caution de la société ERB qui reconnaît en outre avoir reçu un exemplaire du contrat de bail ; qu'il ressort du dossier que M. Y... n'a jamais versé le moindre loyer et cela dès son entrée dans les lieux ; qu'aucun justificatif sérieux notamment l'attestation de Pôle Emploi ou l'attestation d'un autre employeur qui aurait embauché le locataire depuis cette date n'est produit quant au fait que le salarié ne travaillait plus pour la société ERB au-delà du 31 janvier 2012 ; qu'enfin, la démission le 31 juillet 2011 alors que la société ERB a bien payé les loyers de juillet, août et septembre 2011 soit pendant la période où M. Y... n'aurait plus travaillé chez eux, laisse supposer, à tout le moins, qu'une relation contractuelle entre les parties subsistait ; qu'enfin, le réembauchage de M. Y... par la société ERB n'est pas encore justifié par des pièces et apparaît contradictoire avec le paiement des loyers de la caution jusqu'à fin septembre 2011 ; qu'au vu des éléments, il y a lieu de dire et juger que le cautionnement de la société ERB est valable et de confirmer le jugement en toutes ses dispositions portant sur la condamnation solidaire de la société ERB ; Sur la demande de paiement du solde locatif ; que le tribunal avait condamné solidairement M. Y... et Mme Z...et la société ERB en qualité de caution à payer aux époux X... la somme de 6. 143, 33 ¿ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2012 inclus ; qu'y ajoutant condamne solidairement la société ERB en sa qualité de caution et M. Y... et Mme Z...à payer à M. et Mme X... la somme de 13. 046, 22 ¿ au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés du mois d'octobre 2011 au 22 novembre 2012, date de l'expulsion effective des locataires avec les intérêts au taux légal à compter de la date effective de départ des locataires (soit le 22 novembre 2012) outre la clause pénale d'un montant de 1304, 62 ¿ ; que M. et Mme X... actualisent leur créance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés du mois d'octobre 2011 au 22 novembre 2012, date de leur expulsion à la somme de 13. 046, 22 ¿ et ce, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date ; qu'il y a lieu, au vu des documents produits de faire droit à cette demande ; Sur la fixation de l'indemnité d'occupation, que la décision du premier juge est confirmée de ce chef, l'indemnité mensuelle d'occupation étant fixée à la somme de 950 ¿ à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; Sur la clause pénale, que la clause pénale a été fixée au montant du loyer et charges correspondant au loyer mentionné dans le contrat de bail ; qu'il y a lieu de réactualiser le montant de la clause pénale arrêtée au départ effectif des locataires soit 1304, 42 ¿ ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande en paiement et la résiliation du bail : le bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit ; que les locataires n'ont pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 15 novembre 2011, qui reproduit les mentions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, réglé leur dette locative ; que ledit commandement a été signifié à la caution le 17 novembre 2011 ; que la clause résolutoire est donc acquise au 16 janvier 2012 et il convient d'ordonner l'expulsion des locataires, à défaut de départ volontaire ; que les défendeurs sont réputés occupants sans droits ni titre depuis le 16 janvier 2012, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré ; qu'il convient donc de fixer une indemnité d'occupation au montant du loyer soit 950 euros ; qu'au vu du décompte produit par le bailleur, la dette locative s'élève à la somme de 6143, 33 euros au mois de mars 2012 inclus ; qu'il convient donc de condamner solidairement Monsieur Y... Filipe et Madame Z...Maria de Fatima à payer aux consorts X...la somme de 6143, 33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2012 inclus, puis l'indemnité mensuelle d'occupation de 950 euros du mois d'avril 2012 jusqu'à la libération des lieux ; que le bail comporte une clause pénale prévoyant la majoration de 10 % des sommes dues en cas de défaut de paiement du loyer ; que la somme allouée à ce titre sera ramenée à 200 euros eu égard à son montant manifestement excessif en application de l'article 1152 du code civil ; que l'acte de caution figure au dossier qu'il n'est pas justifié de ce que Monsieur Y... ne travaillerait plus pour la société ERB ; que celle-ci sera donc tenue solidairement au paiement des loyers et indemnités d'occupation ;
ALORS DE PREMIERE PART QUE le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'ayant constaté que la société ERB s'était portée caution solidaire du paiement des dettes du locataire trouvant leur origine dans le contrat de location notamment les loyers, charges et réparations locatives, la cour d'appel qui l'a condamnée au paiement des indemnités d'occupation dues postérieurement au 16 janvier 2012, date à laquelle elle a constaté la résiliation du bail en raison de l'acquisition de plein droit de sa clause résolutoire, jusqu'au 22 novembre 2012, date de l'expulsion effective des locataires, a violé les articles 1134 et 2292 du code civil, ensemble l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS DE DEUXIEME PART ET SUBISIDIAIREMENT QUE la preuve de la cessation du contrat de travail est libre et peut être établie par tous moyens ; qu'en considérant, pour juger non établie la cessation du contrat de travail de Monsieur Y... au 31 janvier 2012 qui, selon les stipulations de l'engagement de caution, en entraînait le terme, que la société ERB ne produisait aucun justificatif sérieux telles l'attestation Pôle Emploi ou l'attestation d'un autre employeur qui aurait embauché Monsieur Y... depuis le 31 janvier 2012 et en refusant, dès lors, d'apprécier la valeur probante de la lettre de démission du salarié ainsi que les documents à caractère obligatoire produits aux débats que sont le certificat de travail, le reçu pour solde de tout compte, le livre des entrées et sorties du personnel et la déclaration annuelle des données sociales, la cour d'appel a violé ensemble le principe de la liberté de la preuve, l'article 1315 du code civil, l'article R 243-14 du code de la sécurité sociale, l'article 87 du code général des impôts ainsi que les articles L 1221-13, L 1234-19, L 1234-20 et D 1221-23 du code du travail.
