COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
DEFAUT
DU 29 JUILLET 2014
R.G. N° 13/00306
AFFAIRE :
SARL E.R.B. (EUROPEENNE RENOVATION DE BATIMENT)
C/
[U] [W]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 23 Octobre 2012 par le Tribunal d'Instance de PONTOISE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-12-0005
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pierre GUTTIN,
Me Claire RICARD,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT NEUF JUILLET DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL E.R.B. (EUROPEENNE RENOVATION DE BATIMENT)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 13000014
assisté : Me Ghislain AMSELLEM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0081 -
APPELANTE
****************
Monsieur [U] [W]
né le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 2013032 -
assisté : Me Gauthier MOUGIN-SOULEAU, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
Madame [F] [L] épouse [W]
née le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 4] (ESPAGNE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 2013032 -
assisté : Me Gauthier MOUGIN-SOULEAU, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
Monsieur [P] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]
DEFAILLANT
Madame [G] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
DEFAILLANTE
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Janvier 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie FETIZON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Madame Sylvie FETIZON, Conseiller,
Madame Agnès TAPIN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé et avenant daté du même jour, le 17 juin 2011, M. et Mme [W] ont donné à bail à M. [X] [P] et Mme [I] un logement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 950€, provision pour charges comprises.
Par acte séparé du même jour, la SARL ERB s'est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et plus généralement de toutes sommes dues par M. [X] en sa qualité de locataire ou d'occupant.
Saisi à la requête des bailleurs, le tribunal d'instance de Pontoise a rendu le 23 octobre 2012 un jugement réputé contradictoire qui a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à compter du 16 janvier 2012 et dit que M. [X] et Mme [I] devront quitter les lieux et rendre libres de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
- ordonné, à défaut, l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par les défendeurs,
- fixé à la somme de 950€ le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du contrat,
- condamné solidairement M. [X] et Mme [I] et la société ERB en qualité de caution à payer aux époux [W],
*la somme de 6.143,33€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2012 inclus,
* la somme de 200€ au titre de la clause pénale ainsi que l'indemnité mensuelle d'occupation ci-dessus fixée à compter du 1er avril 2012 et jusqu'à leur départ effectif,
* la somme de 400€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'exécution provisoire a été prononcée.
Le tribunal d'instance a estimé que M. [X] et Mme [I] n'avaient pas respecté le contrat de bail les liant aux époux [W] en omettant de payer des loyers et ce, deux mois après avoir reçu le 15 novembre 2011 un commandement de payer leur dette locative, ce même acte ayant été signifié à la caution le 17 novembre 2011. Le tribunal a constaté que la clause résolutoire était acquise. Les trois défendeurs étaient absents au procès bien que régulièrement assignés.
La société ERB a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de :
- la déclarer bien fondée et recevable en son appel,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement des sommes dues par les locataires en sa qualité de caution solidaire au contrat de bail en date du 17 juin 2011,
- à titre principal, dire et juger que le cautionnement est nul et de nul effet,
- débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- à titre subsidiaire, dire et juger que sa responsabilité ne peut être retenue au-delà de la somme de 4.243€,
- débouter les époux [W] du surplus de leurs demandes à son égard,
- en tout état de cause, condamner les époux [W] à lui verser la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance.
La société ERB fait valoir qu'elle n'était pas présente lors de la signature du bail, qu'elle n'a pas écrit la mention ' lu et approuvé' et qu'elle n'a pas donné son consentement à l'ensemble des dispositions du contrat de bail dont elle n'a jamais pu obtenir une copie.
A titre subsidiaire, la société ERB estime n'être tenue qu'aux loyers et charges impayés pour la période du 17 au 30 juin 2011 et du 1er octobre 2011 au 31 janvier 2012. Elle affirme que l'acte de caution doit être déclaré nul, même si elle reconnaît bien avoir signé l'acte de caution au regard de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sans que la nécessité d'un grief ne soit à établir. En outre, le cautionnement était subordonné au fait que M. [X] restait salarié de leur société. Or, M. [X] a cessé de travailler pour eux brusquement à partir du 31 juillet 2011, étant embauché par une autre société le 19 août 2011, la société Application Concept Isolation Étanchéité Couverture. La société ERB reconnaît avoir accepté de réembaucher M. [X] à sa demande à compter du 1er octobre 2011. Elle estime donc que la caution solidaire s'est arrêtée le jour du départ de son employé soit le 31 juillet 2011. La société ERB expose que M. [X] a quitté l'entreprise définitivement le 31 janvier 2012 comme l'atteste le registre du personnel et le certificat de travail établi le 31 janvier 2012 avec le solde de tout compte. M. [X] a donné sa démission. Pour elle, la véracité du départ de cet employé ne peut être remise en question par les bailleurs au vu des pièces produites au dossier qui attestent de sa bonne foi.
M. [X] et Mme [I] n'ont pas constitué avocat.
M. et Mme [W] demandent à la Cour de confirmer le jugement y compris en condamnant la société ERB prise en sa qualité de caution. Ils sollicitent par ailleurs que le montant de la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés du mois d'octobre 2011 au 22 novembre 2012, date de leur expulsion, soit actualisé à hauteur de la somme de 13.046,22€ et ce, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, outre la clause pénale réajustée à la somme de 1.304,62€. Une somme de 3.000€ est demandée à l'encontre des locataires ainsi que de la caution, la société ERB, et leur condamnation solidaire aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Les époux [W] soutiennent que le contrat de bail et l'avenant ont été établis au nom de M. [X] et Mme [I] et que la société ERB, employeur de M. [X], s'est portée caution solidaire pour une durée de 6 ans. D'ailleurs, dès le début de la location, les loyers n'ont pas été payés, les mois de juillet, août et septembre 2011 étant réglés par la société ERB. Les bailleurs soulignent aussi que le local n'a été assuré que deux mois après l'entrée dans les lieux et que les locataires n'ont pas respecté l'obligation de jouissance paisible des lieux comme le confirment plusieurs attestations. Ils affirment que la clause résolutoire est donc acquise, les sommes dues n'ayant pas été versées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer délivré le 15 novembre 2011. Les époux [W] s'opposent à la prétendue nullité de la caution. Ils font valoir que cette dernière ne pouvait ignorer la signature du contrat de bail reconnaissant avoir accordé une avance sur salaire à M. [X] et lui avoir remis deux chèques l'un pour le dépôt de garantie, l'autre pour le premier mois de loyer. Les époux [W] soutiennent que la société ERB est de mauvaise foi : le cautionnement comprend une mention manuscrite indiquant ' pour l'exécution et à l'occasion de son contrat de location dont un exemplaire est remis ce jour'. Enfin, font-ils valoir, il appartient à la caution de rapporter la preuve de ce que son salarié avait démissionné alors même que le locataire aurait quitté la société ERB quelques semaines pour être de nouveau être embauché par elle puis aurait démissionné quelques semaines après sa nouvelle réembauche. Les époux [W] soutiennent que M. [X] n'a jamais quitté l'entreprise le 31 juillet 2011 comme elle le prétend alors qu'elle accepte de payer le loyer du mois de septembre 2011, date à laquelle le salarié serait déjà parti depuis deux mois pour une autre entreprise. Les intimés notent que la société ERB ne produit pas l'attestation de Pôle Emploi qu'elle aurait dû transmettre à son ancien salarié quittant les lieux en janvier 2012.
MOTIFS
Sur la qualité de caution de la société ERB
L'acte produit au dossier en date du 17 juin 2011 mentionne expressément la qualité de caution de la société ERB. Il indique: 'signé par M. [W] [U] et la SARL ERB précise de façon manuscrite que : ' je déclare avoir parfaite connaissance de ce que je m'engage pour une durée de 6 ans à payer en ses lieux et place s'il manquait de le faire lui-même, les sommes que viendrait à devoir le locataire, M. [X] [P] pour l'exécution et à l'occasion de son contrat de location, dont un exemplaire m'a été remis ce jour. Bon pour caution solidaire et indéfinie dans les termes ci dessus desquels il résulte que sont garanties toutes les dettes du locataire qui trouvent leur origine dans le contrat de location, notamment en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, les charges et les réparations locatives. Attestation de caution valable tant que M. [X] est salarié de la SARL ERB'
Il ressort de ce document qu'il n'existe aucune ambiguïté quant à la qualité de caution de la société ERB qui reconnaît en outre avoir reçu un exemplaire du contrat de bail.
Il ressort du dossier que M. [X] n'a jamais versé le moindre loyer et ce, dès son entrée dans les lieux.
Aucun justificatif sérieux notamment l'attestation de Pôle Emploi ou l'attestation d'un autre employeur qui aurait embauché le locataire depuis cette date n'est produit quant au fait que le salarié ne travaillait plus pour la société ERB au-delà du 31 janvier 2012. Enfin, la démission le 31 juillet 2011 alors que la société ERB a bien payé les loyers de juillet, août et septembre 2011 soit pendant la période où M. [X] n'aurait plus travaillé chez eux, laisse supposer, à tout le moins, qu'une relation contractuelle entre les parties subsistait. Enfin, le réembauchage de M. [X] par la société ERB n'est pas encore justifié par des pièces et apparaît contradictoire avec le paiement des loyers de la caution jusqu'à fin septembre 2011.
Au vu des éléments, il y a lieu de dire et juger que le cautionnement de la société ERB est valable et de confirmer le jugement en toutes ses dispositions portant sur la condamnation solidaire de la société ERB.
Sur la demande en paiement du solde locatif
Le tribunal avait condamné solidairement M. [X] et Mme [I] et la société ERB en qualité de caution à payer aux époux [W] la somme de 6.143,33€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2012 inclus,
- y ajoutant, condamne solidairement la société ERB en sa qualité de caution et M. [X] et Mme [I] à payer à M. et Mme [W] la somme de 13.046,22€ au titre des loyers et charges
et indemnités d'occupation impayés arrêtés du mois d'octobre 2011 au 22 novembre 2012, date de l'expulsion effective des locataires avec les intérêts au taux légal à compter de la date effective de départ des locataires (soit le 22 novembre 2012) outre la clause pénale d'un montant de 1304,62€.
M. et Mme [W] actualisent leur créance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés du mois d'octobre 2011au 22 novembre 2012, date de leur expulsion à la somme de 13.046,22€ et ce, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date.
Il y a lieu, au vu des documents produits de faire droit à cette demande.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
La décision du premier juge est confirmée de ce chef, l'indemnité mensuelle d'occupation étant fixée à la somme de 950€ à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la clause pénale
La clause pénale a été fixée au montant du loyer et charges correspondant au loyer mentionné dans le contrat de bail. Il y a lieu de réactualiser le montant de la clause pénale arrêtée au départ effectif des locataires soit 1304,42€.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement ayant été confirmé sur le fond, il le sera également en ce qu'il a condamné solidairement M. [X] et Mme [I] et la société ERB en qualité de caution à payer aux époux [W] la somme de 400€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Les parties succombantes en cause d'appel, à savoir M. [X] [P] et Mme [I] et la SARL ERB, seront condamnées aux dépens d'appel.
Il apparaît inéquitable de faire supporter par les bailleurs des sommes non comprises dans les dépens et ce, à hauteur de 1500€.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement et par arrêt par défaut,
- confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions sauf à
- actualiser la somme due par la société ERB en sa qualité de caution et M. [X] et Mme [I] à la somme de 13.046,22€ au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés du mois d'octobre 2011 au 22 novembre 2012, date de l'expulsion effective des locataires avec les intérêts au taux légal à compter de la date effective de départ des locataires ( soit le 22 novembre 2012),
- fixer le montant de la clause pénale à 1304,62€,
- déboute l'appelant de toutes ses demandes,
- condamne solidairement la société ERB en sa qualité de caution ainsi que M. [X] et Mme [I] à verser aux intimés la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
