LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 2014), que M. X..., propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à la Société générale, lui a délivré un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; que la Société générale a accepté le renouvellement du bail mais soutenu que le loyer devait être plafonné ; que M. X... a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le bail comportait une clause autorisant expressément le preneur à céder son droit au bail ou à sous-louer tout ou partie des lieux pour tous commerces et souverainement retenu que cette clause avait été librement négociée et que son exercice par la locataire était exempt de déloyauté, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que les locaux n'étaient pas à usage exclusif de bureaux ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le bailleur n'établissait pas que les locaux avaient été construits en vue d'une seule utilisation, ni qu'ils ne pouvaient recevoir une autre destination que celle d'agence bancaire sans transformations importantes et coûteuses et retenu qu'un changement d'affectation n'impliquerait pas la reconstruction d'un mur porteur mais la simple fermeture d'une baie ouverte sur les locaux contigus, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que les locaux n'étaient pas monovalents et que le loyer devait être plafonné ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la Société générale la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à déplafonner le loyer du bail renouvelé entre M. X... et la Société Générale, et fixé à la somme de 10.455,19 ¿ en principal par an, à compter du 1er juin 2011, le loyer du bail renouvelé depuis cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
AUX MOTIFS QUE « (¿) si le bail est à destination de commerce de banque, assurances, produits financiers et toutes autres activités conformes à l'objet social du preneur, il autorise expressément le preneur à céder son droit au bail ou à souslouer tout ou partie des lieux loués pour tous commerces ; qu'il ne peut en conséquence être valablement soutenu, en présence d'une telle clause, que les locaux sont à usage exclusifs de bureaux ;
« que M. X... est mal fondé à soutenir que la clause de "cession tous commerces" est purement potestative ni qu'elle lui est inopposable ; que le contrat de bail a été librement négocié ; qu'il fait la loi des parties ; que M. X..., qui n'en demande pas la nullité, ne fait pas la preuve d'un vice de son consentement ; qu'il n'existe aucune déloyauté de la part du preneur dans le fait de négocier un contrat de bail au mieux de ses intérêts puis de se prévaloir des dispositions contractuelles ;
« que l'article 145-11 du Code de commerce est sans application en l'espèce ;
« considérant que par ailleurs, M. X... n'établit pas que les locaux ont été construits en vue d'une seule utilisation ni qu'ils ne puissent pas recevoir d'autre destination que celle d'agence bancaire sans transformations importantes et coûteuses ;
« que pour tenter d'établir le caractère prétendument monovalent des locaux, M. X... se borne en effet à produire les plans ainsi que des photographies des locaux et à faire valoir que l'agence bancaire s'étendant également sur des locaux attenant appartenant à un autre bailleur, le changement de destination nécessiterait l'agrandissement des fenêtres pour installer des vitrines, la création d'une porte en façade donnant sur la place du Marché, la reconstruction du mur porteur de séparation entre les "deux fonds", le démontage des coffres forts, l'installation d'un seuil de nivelage permettant l'accès au commerce ainsi installé en raison de la déclivité de la rue, sans compter le réaménagement à réaliser à l'intérieur des locaux consistant dans l'abattage des cloisons intérieures et une redistribution des surfaces ;
« que M. X... ne conteste toutefois pas le fait que la salle forte de la banque couvre une superficie d'à peine 7,79 m2 sur une surface utile totale de plus de 83m2 pour les seuls locaux en cause ; que contrairement à ce qu'il soutient, un changement de destination n'impliquerait pas "la reconstruction" d'un mur porteur mais la simple fermeture d'une baie ouverte sur les locaux voisins ; que ne produisant aucune évaluation chiffrée, il ne fait pas la preuve qui lui incombe de l'importance du coût des travaux dont il fait état pour ceux des travaux qui s'avéreraient nécessaires ;
« que l'article R 145-10 du code de commerce est également sans application en l'espèce (¿) » (arrêt attaqué, pp. 3 et 4),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « (¿) sur la monovalence des locaux :« Aux termes de l'article R 145-10 du code du commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants du code de commerce, être déterminé suivant les usages observés clans la profession.En premier lieu une clause "tous commerces" n'empêche pas nécessairement que les locaux puissent être qualifiés de monovalents.Pour que les locaux puissent être qualifiés de monovalents, les locaux loués doivent être affectés à l'exercice d'une activité spécifique, cette affectation ne pouvant être modifié qu'au prix de travaux très importants et coûteux.En l'espèce, les locaux sont affectés à une agence bancaire qui comporte principalement des bureaux. Une salle forte abritant les coffres représente une surface qui n'excède pas 10% de la surface des locaux.Monsieur Pascal X... ne rapporte pas davantage la preuve que la transformation des locaux en vue d'une autre activité obligerait à des travaux de transformation profonde et particulièrement coûteux afin que les locaux soient affectés à une autre activité.En effet, cette agence bancaire n'a pas d'installations lourdes et spécifiques à son activité et le preneur aux termes du bail peut engager des travaux de transformation et de changement de distribution (notamment des ouvertures en façade).Les locaux litigieux ne sauraient donc être qualifiés de monovalents.Il en résulte que les locaux objet du bail à renouveler ne peuvent donner lieu à la dérogation ci-dessus qui s'appliquerait si la monovalence des locaux était retenue, ce qui n'est pas le cas ;« sur la destination des lieux :La règle du plafonnement prévue à l'article L 145-34 du code de commerce ne trouve pas à s'appliquer, s'agissant de locaux loués à usage exclusif de bureaux.En l'espèce, la destination des lieux prévue au bail est "commerce de banque, assurances, produits financiers et toutes autres activités conformes à l'objet social du preneur".Page 6 du bail, il est précisé que "le preneur pourra céder ses droits ou sous louer une partie des locaux pour tous commerces n'entraînant pas de troubles de jouissance pour les occupants de l'immeuble sans le consentement du bailleur".
Cette clause de sous location a été librement convenue entre les parties.Il ressort ainsi de ces éléments que l'affectation contractuelle n'est pas exclusivement à usage de bureaux, les locaux pouvant être sous loués à un autre usage, sans restriction d'usage particulière autre que la tranquillité des occupants de l'immeuble » (jugement entrepris, pp. 4 et 5),
ALORS QUE 1°), la règle du plafonnement des loyers commerciaux ne s'applique pas aux locaux monovalents ; qu'il est constant et ressort des constatations des juges du fond, que les locaux litigieux étaient, en l'état, dépourvus d'accès indépendant et qu'ils ne pouvaient être exploités qu'avec le local attenant appartenant à un tiers ; que ces deux locaux étaient en effet affectés à une seule et même agence bancaire ; qu'il s'évinçait nécessairement de telles constatations que les locaux litigieux étaient, en l'état, monovalents ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a ainsi violé les articles L. et R. 145-10 du Code de commerce,
ALORS QUE 2°), subsidiairement, la règle du plafonnement des loyers commerciaux ne s'applique pas aux locaux monovalents ; que M. X... faisait notamment valoir que les locaux litigieux étaient monovalents dès lors qu'ils ne pouvaient être exploités en l'état qu'avec un autre local attenant appartenant à un tiers ; que ces deux locaux étaient en effet communicants et affectés à une seule et même agence bancaire ; que leur séparation et un changement de destination supposeraient ainsi nécessairement des travaux très importants ; que l'exposant précisait à cet égard (ses conclusions d'appel, p. 10) que « la création d'un commerce indépendant nécessiterait l'agrandissement des fenêtres pour installer des vitrines, la création d'une porte en façade donnant sur la place du Marché, la reconstruction du mur porteur de séparation entre les deux fonds, le démontage des coffres forts, l'installation d'un seuil de nivelage permettant l'accès au commerce ainsi installé en raison de la déclivité de la rue, sans compter le réaménagement à réaliser à l'intérieur des locaux consistant dans l'abattage des cloisons intérieures et une redistribution des surfaces » ; qu'en affirmant toutefois que les locaux n'étaient pas monovalents, sans se prononcer sur la réalité des travaux susvisés en cas de séparation d'avec le local attenant, et sans rechercher si ces travaux étaient, par leur nature même, importants, ce qui permettait de caractériser la monovalence des locaux tels qu'ils existaient en l'état, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-10 du Code de commerce,
ALORS QUE 3°), la règle du plafonnement des loyers commerciaux ne s'applique pas à des locaux à usage exclusif de bureaux ; que la seule stipulation d'une clause de cession du bail « pour tous commerces », est insuffisante pour écarter par principe la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux ; que M. X... faisait notamment valoir que, compte tenu de la configuration des locaux, de leur dépendance par rapport au local attenant, et de leur affectation à une seule et même agence bancaire, « toute possibilité d'affecter les lieux en l'état à un autre usage que des bureaux est exclue » (conclusions, p. 7) ; qu'en affirmant que les locaux n'étaient pas à usage exclusif de bureaux, au seul motif inopérant pris de la stipulation d'une clause de cession du bail « pour tous commerces », sans rechercher concrètement si, compte tenu des éléments susvisés invoqués par le bailleur, les locaux litigieux ne pouvaient être en l'état qu'à usage exclusif de bureaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-11 du Code de commerce,
ALORS QUE 4°), plus subsidiairement encore, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi ; que M. X... faisait notamment valoir (ses conclusions, p. 12 et s.) que la clause « tous commerces » du bail ne pouvait lui être opposée en raison de la mauvaise foi du preneur ; qu'il observait à cet égard que le contrat de bail avait été rédigé par la Société Générale, que celle-ci, en tant que professionnel habitué à ce type de contrat, avait délibérément inséré la clause « tous commerces » à seule fin de s'opposer à toute demande de déplafonnement, ce que M. X..., profane en la matière, ignorait totalement ; qu'en prenant néanmoins en compte la clause susvisée au préjudice de M. X..., sans se prononcer sur l'asymétrie d'information dénoncée entre le preneur professionnel et le bailleur profane, et sans rechercher si la Société Générale en avait profité pour insérer la clause de cession « tous commerces » à seule fin de s'opposer de mauvaise foi au déplafonnement des loyers, nonobstant l'affectation des locaux en cause à une agence bancaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, al. 3 du Code civil,
ALORS QUE 5°), en toute hypothèse, M. X... faisait notamment valoir, à l'appui de sa demande de déplafonnement (ses conclusions, p. 14), que le loyer annuel payé par la Société Générale pour les locaux contigus à ceux de M. X... s'élevait à 24.365,08 ¿ pour 49,11 m² (soit 496,13 ¿/m²), tandis que le loyer annuel initialement consenti à M. X... pour ses locaux était de 7.774,90 ¿ pour 86 m² (soit 90,36 ¿/m²), et que le loyer fixé par le juge des loyers commerciaux était de 126,48 ¿/m² - soit 25% du montant facturé par le propriétaire des locaux contigus ; qu'aucune explication objective ne permettait de justifier une telle disparité ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
