LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° U 14-15. 667 et G 14-26. 444 ;
Donne acte aux consorts X...- C... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les consorts Y..., M. Z..., Mme A... et la société civile immobilière FXL square de Chatillon ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 septembre 2013), que les consorts X...- C... ont acquis en 2000 une maison d'habitation ainsi que des droits indivis, avec les propriétaires des maisons voisines, sur une cour commune située entre ces maisons et la propriété du syndicat des copropriétaires des 13-15 square de Chatillon ; que celui-ci, contestant la propriété des consorts X...- C... et de leurs voisins sur cette parcelle, les a assignés en revendication ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de l'origine de propriété, dressée les 29 avril et 5 mai 1954, que la copropriété des 13-15 square de Chatillon était composée notamment du sol du square de Chatillon au droit de l'immeuble, en suite d'une vente du 30 décembre 1943 et d'un partage du 8 mai 1944 auquel était annexé un plan permettant d'identifier clairement l'assiette de la parcelle litigieuse, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur le seul document administratif du 30 mars 2004, a pu, répondant aux conclusions dont elle était saisie, et évaluant souverainement les preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, dire le syndicat des copropriétaires seul propriétaire de la parcelle CH 90 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que c'est par une appréciation souveraine du préjudice subi par le propriétaire du fait de la perte de jouissance de son bien que la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, a pu porter à 600 euros le montant de l'indemnité d'occupation due par les consorts X...- C... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X...- C... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...- C... à payer au syndicat des copropriétaires du 13-15 square de Châtillon la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens identiques produits aux pourvois n° U 14-15. 667 et G 14-26. 444 par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour Mme X... et M. C...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires des 13-15 square de Châtillon seul propriétaire de la parcelle située 1 square de Châtillon à Paris, 14ème arrondissement, et cadastrée section CH n° 90, pour une contenance de 02 are et 03 centiares, et en conséquence, d'avoir ordonné la libération des lieux par Mme X... et M. C..., dit que le syndicat des copropriété pourra procéder à leur expulsion, autorisé le syndicat des copropriétaires à retirer tous objets et à faire procéder à des travaux de remise en état aux frais des expulsés, et condamné Mme X... et M. C... à verser une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux,
AUX MOTIFS QUE par acte authentique du 3 janvier 2000 reçu par M. D..., notaire, les consorts X...- C... ont acquis des consorts E... une propriété de trois étages sise ... à Paris 14ème arrondissement, cadastrée section CH n° 31, lieudit ..., d'une contenance de 94 ca et les droits indivis de « 40/ 203èmes dans une cour située derrière l'immeuble sus-désigné sis 1 square de Châtillon cadastrée section H 90 », lieudit 1s square de Châtillon, pour une contenance de 2 a 03 ca ; que le notaire mentionne que les 40/ 203èmes indivis de la parcelle cadastrée section CH n° 90 avaient été attribués au disposant « par la Ville de Paris moyennant le franc symbolique ¿ en suite d'un acte administratif en date du 6 janvier 1994 » ; que cependant, un acte administratif complémentaire et rectificatif publié le 30 mars 2004 ayant pour objet de « préciser l'identité des riverains de la parcelle CH 90, située 1/ s square de Châtillon afin qu'aucune contestation ne puisse être faîte quant à la propriété de cette parcelle » a rectifié l'arrêté du 6 janvier 1994, en ce que la copropriété située 13/ 15 square de Châtillon était composée de la parcelle cadastrée CH 57 d'une superficie de 734 mètres carrés et de la parcelle cadastrée CH 90 d'une superficie de 203 mètres carrés ; que les consorts X...- C... tirant leurs droits indivis prétendu sur la parcelle cadastrée section CH n° 90 de l'arrêté du 6 janvier 1994, et ce dernier ayant été rectifié et complété par l'arrêté du 30 mars 2004, qui n'a fait l'objet d'aucun recours et qui n'attribue aux propriétaires des parcelles riveraines aucun droit indivis sur la parcelle CH n° 90, n'ont pas de titre de propriété sur cette parcelle, les mentions de l'acte authentique du 3 janvier 2000 ayant, ainsi perdu tout fondement ; qu ¿ il résulte de l'origine de propriété dressée les 29 avril et 5 mai 1954 par M. F..., notaire, ayant reçu le 16 mars 1954 le règlement de copropriété de l'immeuble sis 13 et 15 square de Châtillon, que cette copropriété est composée d'un immeuble de rapport situé n° 13 et 15 square de Châtillon, du « sol du square de Châtillon au droit de la majeure partie de l'ensemble sur une surface de 199, 12 mètres » et de partie du passage privé commun à droite de ladite maison, d'une largeur de trois mètres et d'une superficie de 105 mètres, en suite d'une vente du 30 décembre 1943, suivie d'un acte de partage du 8 mai 1944 auquel est annexé un plan ; que ce plan permet d'identifier clairement l'assiette de la parcelle litigieuse aujourd'hui cadastrée section CH n° 90 en façade de la maison de rapport située 13 et 15 square de Châtillon, parcelle à laquelle ce plan attribue une superficie de 199, 12 m ² conformément au titre, et permet de la distinguer de la partie du passage commun d'une superficie de 105 mètres carrés, passage situé à droite de la maison de rapport et non en façade ; qu ¿ ainsi, peu importe qu'il existe une imprécision minime sur la superficie exacte (199, 12 ou 203 mètres carrés) de la parcelle cadastrée section CH n° 90 dès lors que l'assiette de celle-ci est identifiée sur les titres et le plan, les appelants échouent à démontrer que le syndicat des copropriétaires ne serait propriétaire que de 105 mètres carrés sur les 20 mètres carrés de la parcelle litigieuse ; que le syndicat des copropriétaires prouve par un titre sa propriété exclusive sur la parcelle cadastrée section CH n° 90 ; que sur l'existence d'une cour commune selon une convention de 1929, cette convention qui porte sur un terrain plus grand englobant l'assiette de la parcelle aujourd'hui cadastrée section CH n° 90 ainsi qu'il résulte de ses termes et du plan qui y est inclus a pour objet d'imposer à chacun des deux propriétaires l'obligation de le laisser libre de toute construction ; que les appelants ne peuvent en déduire le caractère indivis de la parcelle cadastrée section CH n° 90 ;
ET AUX MOTIFS QUE dans le cadre de sa mission, l'expert judiciaire a examiné divers actes relatifs à la parcelle CH 90 afin d'en dresser un historique ; qu'aux termes de son examen, il conclut que la parcelle CH 90 a, jusqu'en 1994, toujours été rattachée à l'ensemble immobilier du 13-15 square de Châtillon, qu'en 1994 à l'occasion du classement du square de Chatillon dans le domaine public, la Ville de Paris a considéré par erreur que la parcelle litigieuse appartenait indivisément à l'ensemble des propriétés riveraines, qu'elle a corrigé cette erreur en 2004 en établissant un arrêté rectificatif par lequel elle attestait que les copropriétaires étaient bien seuls propriété de la parcelle, qu'ainsi de 1994 à 2004, toutes les propriétés tant des demandeurs que des défendeurs se sont vu attribuer une quote-part indivise de la parcelle, qu'après analyse de l'ensemble des documents fournis par les parties, il semble légitime de considérer que les demandeurs doivent être réputés seuls propriétaires de la parcelle, que sa mission s'inscrit dans le strict cadre détermination de la propriété de la parcelle CH 90 à l'exclusion de toute recherche des éventuels droits dont pourraient bénéficier les riverains sur cette parcelle ; que s'agissant de Mme X... et de M. C..., l'acte authentique de vente du 3 janvier 2000 indique qu'ils acquièrent « les 40/ 203èmes indivis de la parcelle cadastrée CH 90 », précise que ces droits ont été attribués à leur vendeurs « par la Ville de Paris moyennant le franc symbolique ¿ en suite d'un acte administratif en date du 6 janvier 1994 » ; qu ¿ il n'est pas contesté que cet acte administratif, qui fonde le droit de propriété sur la parcelle CH 90 a fait l'objet d'une rectification le 30 mars 2004 afin de rappeler l'étendue des droits du syndicat des copropriétaires sur le sol de cette parcelle ; qu ¿ aux termes de cette rectification, il est précisé que la parcelle CH 90 est d'une superficie de 203 m ² et est située 1/ S square de Châtillon, parcelle restant aux copropriétaires du 13/ 15 square de Châtillon ; que si les défendeurs contestent toute force probante à cet acte administratif, rectifiant celui pris en 1994, ce dernier, qui fonde explicitement leur droit de propriété aux termes des divers actes de vente précités, ne peut avoir plus de valeur et ne peut donc servir de preuve d'un quelconque droit qu'ils détiendraient sur la parcelle CH 90 ; que la convention de cour commune signée en 1929 ne reconnaît pas la propriété indivise sur la cour séparant les immeubles la jouxtant et donc sur la parcelle CH 90 qui en fait partie ; que cet acte indique que la cour d'une surface de trois cent vingt deux mètres quarante sept centièmes, comprend une surface de deux cent soixante dix mètres quarante centièmes, dans l'immeuble de La Copropriété et une surface de cinquante deux mètres sept centièmes dans le terrain de M. et Mme G... ; qu ¿ elle prévoit que « la ligne séparative de ces deux propriétés sera fixée par la ligne BB » figurant sur le plan en fin d'acte et que ces deux surfaces seront « grevées à perpétuité d'une servitude de non aedificandi » ; que sur cette ligne BB, il sera établi une clôture composée d'un mur bahut d'une hauteur moyenne de soixante quinze centimètres au-dessus du point haut du trottoir bordant la cour de la société La Copropriété, ce mur sera construit en maçonnerie et couronné par un chaperon et sera surmonté d'une grille ; que, au vu du plan figurant en fin d'acte, il apparaît que la limite séparative correspond à l'une des limites actuelles de la parcelle CH 90 et que celle-ci est intégralement englobée dans la propriété de la société La Copropriété qui correspond à l'ensemble immobilier des 13-15 square de Châtillon ;
1° ALORS QUE l'attribution d'une parcelle à un propriétaire par l'administration est insuffisante à faire la preuve de sa propriété ; que pour dire que le syndicat des copropriétaires du 13/ 15 square de Châtillon était seul propriétaire de la parcelle cadastrée section CH n° 90, la cour d'appel s'est fondée sur un « acte administratif » en date du 15 décembre 2003, par lequel le « chef du service de la topographie et de la documentation foncière » de la Ville de Paris a déclaré que cette parcelle resterait la propriété « des propriétaires des 13/ 15 square de Châtillon » ; qu'en faisant ainsi prévaloir un acte administratif sur le titre de propriété antérieur de Mme X... et M. C..., la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
2° ALORS QUE le droit de propriété peut être établi par un titre ; qu'il résulte de la convention signée le 6 juin 1929 qu'une cour commune a été constituée par la réunion de deux terrains contigus, l'un d'une superficie de 52, 07 m ² appartenant à M. G..., qui était alors propriétaire du terrain sur lequel se trouvent, aujourd'hui, les immeubles sis 18, 20 et 22 square du Châtillon, l'autre d'une superficie de 270, 40 m ² appartenant à la société La Copropriété, qui était propriétaire du terrain appartenant désormais au Syndicat des copropriétaires du 13/ 15 square du Châtillon ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette convention ne constituait pas un titre établissant que M. G... disposait d'un droit de propriété sur une partie de cette cour commune, qui correspond aujourd'hui pour partie à la parcelle cadastrée section CH 90, pour une superficie de 52, 07 m ², en sorte qu'il avait pu valablement transmettre ce droit à ses successeurs, dont Mme E..., et à sa suite Mme X... et M. C..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) :Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir porté de 100 à 600 euros le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme X... et M. C..., à compter de la signification de l'arrêt et jusqu'à libération des lieux,
AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires est seul propriétaire de la parcelle cadastrée section CH n° 90 ; que les consorts X...- C..., qui disposaient d'un juste titre, n'ont commis aucune faute en utilisant à usage de parking la partie de parcelle litigieuse jusqu'au jugement entrepris ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation et en ce qu'il a rejeté la demande d'astreinte ; que, toutefois, pour être incitative, l'indemnité d'occupation due par consorts X...- C... doit être portée à la somme de 600 euros à compter de la signification du présent arrêt et ce jusqu'à la libération totale par eux de la parcelle litigieuse ;
ALORS QUE l'indemnité d'occupation a pour seul objet de réparer le préjudice que subit le propriétaire privé de la jouissance de son bien ; qu'en décidant de porter de 100 à 600 euros le montant de l'indemnité d'occupation à compter de la signification de l'arrêt, aux seules fins de la rendre « incitative » la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
