LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Pierre X...et Gisella Y...ont acquis, en indivision, chacun pour moitié, un terrain sur lequel ils ont fait édifier une maison d'habitation ; qu'après le décès de Pierre X..., ses enfants, Christiane, Joseph et Claude (les consorts X...) ont assigné Gisella Y...en partage de l'indivision et demandé, notamment, la fixation d'une indemnité au titre du remboursement, par leur auteur, des échéances de l'emprunt souscrit pour financer la construction de l'immeuble ; que Gisella Y...étant décédée, ses héritiers, MM. François, Albert et Bernard Z...et Mme A..., ont repris l'instance et sollicité la fixation d'une indemnité au titre de l'occupation privative de l'immeuble par Pierre X...après la séparation du couple ; que les indivisaires ayant vendu l'immeuble, le prix a été consigné entre les mains du notaire ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 815-13 du code civil, ensemble l'article L. 351-9 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que l'arrêt dit que l'indivision ayant existé entre Gisella Y...et Pierre X...est débitrice envers la succession de ce dernier d'une certaine somme au titre du remboursement, après avoir retenu que les versements effectués au titre de l'aide personnalisée au logement, versée directement à l'organisme prêteur, ne provenant pas du patrimoine de l'indivisaire et ne l'ayant pas appauvri, ne peuvent être générateurs d'une créance de cette dernière à l'égard de l'indivision ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, saisie sur le fondement du premier des textes susvisés, il lui incombait de fixer, non l'indemnité due par l'indivision à la succession de Pierre X..., mais la créance de celle-ci envers l'indivision, devant figurer au compte de l'indivisaire, et que, pour l'évaluation de cette créance, il devait être tenu compte de l'aide personnalisée au logement dont bénéficiait Gisella Y..., cette prestation constituant pour la bénéficiaire un substitut de revenus, la cour d'appel a violé ces textes ;
Et sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 815-13 du code civil ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que, pour le remboursement des impenses nécessaires à la conservation d'un bien indivis, il doit être tenu compte à l'indivisaire, selon l'équité, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu'il a faite et le profit subsistant ; que ce profit se détermine d'après la proportion dans laquelle les deniers de l'indivisaire ont contribué à la conservation du bien indivis ;
Attendu qu'après avoir retenu que chacun des indivisaires avait participé au paiement du prix d'acquisition du terrain et que Pierre X...avait seul pris en charge les échéances de l'emprunt, l'arrêt dit que l'indivision ayant existé entre Gisella Y...et Pierre X...est débitrice envers la succession de Pierre X...d'une certaine somme au titre du remboursement de cet emprunt et, pour évaluer cette indemnité, tient compte de la part contributive de cet indivisaire au regard du coût total de la construction et de la plus-value par rapport au prix de vente de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, saisie sur le fondement du texte susvisé, il lui incombait de fixer, non l'indemnité due par l'indivision à la succession de Pierre X..., mais la créance de celle-ci envers l'indivision, devant figurer au compte de l'indivisaire, et que, pour l'évaluation de cette créance, il convenait, d'abord, de chiffrer la plus-value acquise par le terrain par l'édification de la maison en déduisant de la valeur de l'immeuble aliéné la valeur du terrain, au jour de l'aliénation, et, ensuite, de déterminer le profit subsistant d'après la proportion dans laquelle Pierre X...avait contribué au financement de la construction, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que l'indivision ayant existé entre Gisella Y...et Pierre X...est débitrice à l'égard de la succession de ce dernier de la somme de 186 228, 31 euros, l'arrêt rendu le 9 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne les consorts X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les consorts X...à payer à MM. Z...et Mme A... la somme de 3 000 euros ; rejette leur demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour les consorts Z...et Mme A....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'indivision ayant existé entre Giselle Y...et Pierre X...est débitrice à l'égard de la succession de ce dernier de la somme de 186. 228, 31 ¿ ;
Aux motifs que la lettre émanant de la société Maison Phénix du 21 mars 1984, son planning financier du 12 octobre 1983 et son plan de financement du 31 juillet 1984, révèlent que le contrat de construction a été conclu par M. Pierre X...sans intervention de Mme Gisella Y...; le permis de construire a été délivré à son seul nom, le 12 juin 1984 ; il a personnellement souscrit un prêt immobilier auprès du Crédit Foncier de France ; aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de leur vie commune et chacun d'eux doit, en l'absence de volonté exprimée à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu'il a exposées ; les ayant droit de Gisella Y..., dont la prise en charge partielle de ces remboursements n'est pas démontrée ne peuvent donc invoquer sa participation aux frais courants de ce chef ; les versements effectués par la caisse d'allocations familiales, au titre de l'aide personnalisée au logement, directement à l'organisme préteur, ne provenant pas du patrimoine de l'indivisaire et ne l'ayant donc pas appauvri, ne peuvent être générateurs d'une créance de cette dernière à l'égard de l'indivision ; les correspondances et les relevés de compte versés aux débats révèlent que Pierre X...y avait également droit compte tenu de la relative modicité de ses revenus ; l'indemnité relative à la construction doit donc être calculée de la manière suivante : 1402, 53 ¿ (deniers propres) + 29. 799, 21 ¿ (prêt Crédit Foncier) : 36. 860, 04 ¿ (coût total de la construction) X 220. 000 ¿ (prix de revente du bien indivis) = 186. 228, 31 ¿ ; le montant des intérêts du prêt, pris en compte à la fois dans les sommes avancées et dans le coût total de l'opération n'a pas d'incidence sur le calcul, dès lors qu'il n'est pas contesté qu'ils ont été totalement pris en charge par Pierre X...;
Alors 1°) qu'en relevant, pour considérer que Mme Y...n'a pas participé financièrement à la construction de la maison, que les versements effectués par la caisse d'allocations familiales, au titre de l'aide personnalisée au logement, directement à l'organisme prêteur, ne provenaient pas de son patrimoine et ne pouvaient donc être générateurs d'une créance de cette dernière à l'égard de l'indivision, quand ces versements l'avaient été pour son compte, la cour d'appel a violé l'article 815 du code civil ;
Alors 2°) que, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation ; qu'il en résulte que cet indivisaire doit être indemnisé, au jour du partage ou de l'aliénation, à proportion de ses investissements dans le bien indivis ; qu'en assimilant ici la part contributive de M. Pierre X...dans le financement de la seule construction de la maison à sa participation au financement de l'ensemble du bien immobilier indivis, comprenant le terrain et la maison, la cour d'appel, qui a ainsi méconnu la part contributive de Mme Y...dans le financement de ce bien indivis, a violé l'article 815-13 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. François Z..., M. Albert Z..., Mme Marie-Louise A... et M. Bernard Z...de leur demande au titre de l'indemnité d'occupation ;
Aux motifs que la prescription de 5 ans prévue par l'article 2224 du code civil doit être appliquée et aucune réclamation de ce chef ne peut être faite pour la période antérieure au 2 juillet 2008, les écritures par lesquelles Gisella Y...l'a réclamée pour la première fois, ayant été communiquées le 2 juillet 2013 ; s'il n'est pas contesté que la vie commune des deux concubins avait cessé à compter du mois de février 1996, et qu'aucun élément ne permet d'établir qu'il n'en avait par la jouissance exclusive l'indemnité ne pourrait être due que jusqu'au décès de Pierre X..., le 22 janvier 2010 ; que la moitié de la valeur locative du bien pendant 18 mois est compensée par la prise en charge depuis la séparation du couple de toutes les dépenses d'entretien, des impôts et taxes par Pierre X..., étant observé qu'il n'a jamais été réclamé d'indemnité d'occupation par son ex concubine, de son vivant ; la demande en paiement d'une indemnité d'occupation est en conséquence rejetée ;
Alors 1°) qu'en affirmant péremptoirement que la moitié de la valeur locative du bien pendant 18 mois est compensée par la prise en charge par M. Pierre X...de toutes les dépenses d'entretien, des impôts et taxes, depuis la séparation du couple, la cour d'appel, qui n'a précisé ni le montant de la valeur locative du bien indivis, ni celui des dépenses assumées par M. X..., a privé sa décision de motivation propre et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 2°) qu'en relevant, pour débouter les héritiers de Mme Y...de leur demande d'indemnité d'occupation, que cette dernière n'en a jamais réclamé du vivant de son concubin, la cour d'appel, qui a statué par une motivation totalement inopérante à y faire échec, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 815-9 du code civil.
