LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° B 14-16. 295 et G 14-18. 808 ;
Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., la société Allianz et M. et Mme Z... ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1641 et 1382 du code civil ;
Attendu que, le 3 septembre 2003, M. et Mme A...ont acquis de M. et Mme X...une maison d'habitation située en contrebas de la parcelle sur laquelle M. et Mme Z... ont fait construire une maison d'habitation en 2007 ; qu'à la suite de la dégradation, puis de l'effondrement partiel du mur séparant leur propriété de celle de M. et Mme Z..., M. et Mme A...ont assigné M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. Y..., constructeur, et la société AGF, devenue Allianz, son assureur, en réparation de leurs préjudices sur le fondement des textes précités ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme X...à indemniser M. et Mme A..., l'arrêt retient que la non-conformité aux règles de l'art du mur édifié par M. X...est à l'origine du dommage et que leur responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir exclu un comportement dolosif des vendeurs et retenu que la clause de non-garantie des vices cachés devait s'appliquer, alors que l'action en garantie des vices cachés constitue l'unique fondement de l'action exercée contre le vendeur pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et vu l'article 627, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation prononcée n'implique pas qu'il y ait lieu à renvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamne M. et Mme X...à payer à M. et Mme A...les sommes de 44 000 euros au titre des travaux de remise en état nécessaires et de 7 637, 50 euros au titre des préjudices matériels et de jouissance, l'arrêt rendu le 27 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi de ce chef ;
Condamne M. et Mme A...aux dépens ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par M. et Mme A...;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen identique produit aux pourvois n° B 14-16. 295 et G 14-18. 808 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X...à payer aux époux A...les sommes de 44. 000 euros TTC au titre des travaux de remise en état nécessaires, tenant en la construction d'un nouveau mur faisant fonction de soutènement à l'emplacement de l'ancien mur existant, et de 7. 637, 50 euros au titre des préjudices matériels et de jouissance découlant des dommages causés au mur en cause ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité des époux X...au titre des vices cachés auxquels les vendeurs sont tenus en application de l'article 1641 du code civil ; qu'en effet, après avoir analysé la clause limitative de responsabilité insérée dans l'acte de vente au titre des vices apparents ou cachés, le tribunal a constaté que les époux A...ne démontraient pas l'existence de manoeuvres dolosives des vendeurs lors de la signature de l'acte de vente ; que les époux A...recherchent subsidiairement la responsabilité de leurs vendeurs sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que les époux X...s'opposent à cette demande en ce que le mur litigieux a été construit à titre de mur d'agrément en 1980 et à supposer que leur faute soit démontrée, ils invoquent la prescription de l'action ; que les époux A...n'opposent aucun moyen pour combattre la prescription de leur action ; que cependant, ce moyen étant régulièrement dans le débat, comme ayant été soumis au principe du contradictoire, la cour relève qu'en application de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 applicable aux faits de l'espèce, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que les faits justifiant l'action des époux A...ne leur ont été révélés que par les opérations de l'expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 31 mars 2010 et dès lors qu'ils ont agi par exploits des 29, 30 septembre et octobre 2010, leur action est recevable ; que pour démontrer la faute quasi délictuelle de leurs vendeurs, les époux A...invoquent le fait que les époux X...ont décaissé leur terrain, créant ainsi un dénivelé supérieur à celui existant en limite de propriété et qu'ils ont procédé à l'enlèvement de la banquette qui stabilisait les terres pour édifier un mur ; qu'ils invoquent les constatations de l'expert suivant lesquelles « quelle que soit sa fonction le mur n'a pas été construit dans les règles de l'art, sur sa partie sud concernée par les désordres, qui trouvent leur origine, notamment, dans la vulnérabilité du mur, en raison de l'absence d'éléments structurants, au regard de sa hauteur » ; que dans leurs écritures les époux X...insistent sur le fait que la partie effondrée constituait un mur d'agrément, ce dont les époux A...étaient parfaitement informés en ce qu'ils ont déclaré aux services de police le 6 mars 2007 (main courante) qu'ils avaient acheté une propriété qui comportait un mur d'agrément et non de soutènement et qu'à la venue des travaux de leurs nouveaux voisins, dont la parcelle surplombe leur fonds de trois mètres, leur mur est devenu, de par les travaux effectués, un mur de soutènement malgré eux ; qu'indépendamment de la qualification du mur, il y a lieu de rechercher le lien de causalité en relation directe entre le fait tiré d'une construction non conforme aux règles de l'art et son effondrement partiel ; qu'il est établi par les constatations techniques de l'expert judiciaire que : le mur litigieux longe la limite Est de la propriété A...sur 30 mètres linéaires (ml), dont 20 ml en mitoyenneté avec la propriété Z... ; qu'il présente une hauteur d'environ 2. 50 mètres correspondant à un dénivelé entre le terrain de la propriété A...et le terrain de la propriété Z..., plus élevé ; que Monsieur X..., ancien propriétaire de la maison des demandeurs, a construit le mur peu après la construction de sa maison, en 1980 ; qu'il s'agit d'un mur maçonné en agglomérés creux de 0. 15m d'épaisseur ; qu'à l'appui de photographies, prises lors de la construction, il apparaît deux modes de construction :- sur les dix mètres les plus au Nord, le mur en agglomérés double un mur en pierres, alors existant. L'espace créé entre les deux murs est alors comblé en béton ;- sur les vingt mètres suivant (en mitoyenneté de la propriété N.), le mur en agglomérés est simplement élevé au pied du talus, taillé en pente subverticale, sans y prendre appui. Il existait à priori un espace entre le talus et le mur construit ; que sur l'ensemble de son linéaire, le mur ne comporte aucun élément structurant, poteaux, chaînage en béton armé, excepté une longrine en pied tenant lieu de fondation ; que de par la configuration actuelle des lieux, le mur peut subir des poussées ; qu'il a une fonction de soutènement : sur la partie Nord : il est solidarisé à un ancien mur de pierre faisant fonction de soutènement. La poussée sur le mur en agglomérés est toutefois à priori limitée, le mur en pierres assurant initialement à lui seul le soutènement ; sur la partie Sud, bien que n'étant pas à l'origine soumis à la poussée des terres du fait de l'existence d'un talus, la pente forte du talus peu stable a conduit peu à peu les terres à venir en contact du mur ; que le mur n'est pas conçu pour assurer une fonction de soutènement, notamment sur sa partie Sud ; que la hauteur du mur est supérieure ou égale à deux mètres, sa conception sur la partie Sud ne permet pas de garantir sa stabilité propre, vis-à-vis de cette hauteur, en raison de l'absence d'éléments structurants de type poteau ou chaînage, y compris pour une fonction de clôture ou d'agrément ; que quelle que soit sa fonction, le mur n'a pas été construit suivant les règles de l'art sur sa partie Sud, concernée par les désordres ; que les désordres se localisent sur les 20m1 les plus au Sud, en mitoyenneté de la propriété Z... ; que le mur est éboulé sur toute sa hauteur sous la terrasse aménagée au niveau de la propriété Z... ; qu'une partie de la terrasse se trouve ainsi en encorbellement ; qu'elle est soutenue par un étai (voir flèche jaune) ; que sur le reste du linéaire dégradé, le mur est cisaillé à mi-hauteur par une fissure horizontale ; que les pans de mur éboulés confirment l'absence de tout élément structurant, tel que poteau ou chaînage ; que dans sa chute le mur a détruit les balustres situés en pied ; que les désordres constatés trouvent leur origine dans la conjugaison :- de la vulnérabilité du mur, en raison de l'absence d'éléments structurants au regard de sa hauteur, quelle que soit sa fonction ;- de sollicitations exercées sur les terres situées en tête du mur lors de la construction de la maison des époux Z... : vibrations ou/ et charges dans la zone d'influence des terres sur le mur ; qu'il s'évince de ces éléments techniques que le mur litigieux a été construit par Monsieur X..., qui n'a pas réalisé un ouvrage conforme aux règles de l'art au regard de sa hauteur de 2. 50 mètres et à la présence des terres du fonds voisin ; que selon un compte rendu d'expertise réalisé à l'occasion du sinistre, par FRANCE EXPERT, commis par AXA FRANCE dans le cadre d'une mission défense recours, dont les époux A...sont bénéficiaires, il est établi que la villa de ces derniers, construite par les époux X..., est surplombée coté Nord par un fonds, propriété de la Commune de Vitrolles dépourvue de toute construction en 1993 ; que ce fonds est devenu propriété des époux Z... sur lequel ils ont construit leur villa au cours de l'année 2007 ; qu'au cours des travaux de construction, le mur séparatif a été détérioré, tel que ce fait a été constaté par constat d'huissier du 30 avril 2007 et consécutivement aux fortes pluies survenues fin octobre, début novembre 2008, le mur a fini par s'effondrer ; que cet expert a constaté le 14 novembre 2008 que la structure du mur correspondait à un mur de clôture et non à un mur de soutènement, alors qu'il soutient totalement les terres du fonds Z... sur une hauteur d'environ 2, 20 mètres ; que selon ce technicien, la cause du sinistre est un tassement des terres derrière le mur consécutivement aux travaux de construction de la villa des époux Z... (notamment en raison de la circulation des poids lourds approvisionnant le chantier) ; que selon lui, si le mur avait été construit conformément aux règles de l'art, comme mur de soutènement, il n'aurait pas été affecté par la construction de la maison ; qu'il s'évince de l'ensemble des éléments techniques concordants que si les travaux réalisés pour le compte des époux Z... ont été l'élément déclencheur des désordres, qui se sont réalisés par l'effet d'un événement naturel qui a entraîné l'effondrement partiel du mur, ces désordres ont pour cause l'absence de réalisation d'un mur conforme aux règles de l'art ; que le fait que les époux X...invoquent l'absence de désordres pendant plusieurs décennies est indifférent en ce que la parcelle acquise par les époux Z... était indemne de toute construction jusqu'en 2007 ; que la non-conformité du mur étant à l'origine des dommages, la responsabilité des époux X...est établie ;
ET AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTÉS QUE par application de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en application de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en premier lieu, il résulte de l'acte de vente signé le 3 septembre 2003 entre les époux A...et les époux X...une clause aux termes de laquelle les acquéreurs se sont engagés à " prendre le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit ; et notamment à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, la nature du sol et du sous-sol n'étant pas garantie ; comme aussi sans recours contre l'ancien propriétaire pour l'état des constructions ; pour les vices de toute nature, apparents ou cachés, pour les mitoyennetés, pour erreur dans la désignation, ou le cadastre " ; que force est donc de constater qu'une clause limitative de responsabilité a été intégrée dans l'acte de vente qui lie les demandeurs à monsieur et madame X...s'agissant d'un recours au titre de vices cachés ; que pour y faire échec, monsieur et madame A...indiquent que s'ils avaient eu connaissance de vices de construction affectant le mur de séparation de la propriété avec celle du fonds appartenant aujourd'hui aux époux Z..., ils n'auraient pas acquis le bien considéré au prix convenu, compte tenu d'une diminution trop importante de son usage ; que ce faisant, les demandeurs ne démontrent pas l'existence de manoeuvres dolosives imputables à leurs vendeurs au moment de la cession de 2003 ; qu'en effet, l'expert, monsieur B..., explique que le mur séparatif entre le fonds X.../ A...et celui des époux Z..., d'une hauteur de 2 à 2, 50 mètres sur 30 mètres a été construit par monsieur X...en 1980 en agglomérés creux de 0, 15 mètres d'épaisseur, sans élément structurant, poteaux, chaînage en béton armé ; que l'expert note que sur une dizaine de mètres au Nord, le mur est doublé d'un mur en pierres préexistant alors que sur les 20 mètres suivants, il s'agit d'un simple mur en agglomérés élevé au pied d'un talus sans y prendre appui ; qu'au vu de ses constatations et analyses, monsieur B...estime que le mur en cause n'était pas conçu pour assurer une fonction de soutènement, notamment sur sa partie Sud, particulièrement endommagée et partiellement effondrée ; qu'il en déduit qu'il n'avait pas été édifié selon les règles de l'art sur sa partie sud concernée par les désordres, qu'il s'agissait d'un défaut non apparent lors de la vente, et relève également que de 1980 à 2007, aucun désordre n'est apparu, de sorte qu'en 2003, les époux X...n'ont pas pris connaissance du défaut de conception du mur ; qu'il en résulte manifestement qu'il ne peut leur être imputé aucune manoeuvre dolosive lors de la signature de l'acte de vente ; qu'aucune action fondée sur l'article 1641 du Code civil ne peut prospérer ;
1° ALORS QUE l'action dont dispose un acquéreur contre son vendeur, pour la garantie des vices cachés affectant la chose vendue, est nécessairement de nature contractuelle ; qu'en déclarant les époux X..., vendeurs d'une maison individuelle, responsables, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, du dommage subi par les époux A..., acquéreurs, en raison de vices de construction affectant un mur se trouvant sur le terrain cédé, après avoir jugé que la garantie des vices cachés se heurtait à l'existence d'une clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente, la Cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1641 et 1382 du Code civil, le premier par refus d'application, le second par fausse application ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, les articles 1382 et suivants du Code civil sont inapplicables à la réparation, par une partie à un contrat, d'un dommage subi par son cocontractant et se rattachant à l'inexécution d'un engagement contractuel ; qu'en déclarant les époux X..., vendeurs d'une maison individuelle, responsables, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, du dommage subi par les époux A..., acquéreurs, en raison de vices de construction affectant un mur se trouvant sur le terrain cédé, quand il résultait de ses propres constatations que le dommage dont il était demandé réparation se rattachait à l'exécution du contrat de vente, et qu'une clause limitative de responsabilité avait été stipulée dans celui-ci, la Cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1147 et 1382 du Code civil, le premier par refus d'application, le second par fausse application.
