LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X..., ès qualités, du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 mai 2014), que la société Immona, assistée de Mme Y..., avocat, a donné à bail à la société Océan brun, désormais représentée par la Selafa MJA, en qualité de commissaire au plan et de mandataire judiciaire, des locaux à usage commercial, situés à Paris ; que le bail autorisait la société preneuse à apposer une enseigne sur un immeuble, sis boulevard Saint-Germain, distinct de celui donné à bail ; qu'après une mise en demeure adressée au preneur, le syndic de la copropriété de l'immeuble où avait été apposée l'enseigne sans autorisation a fait procéder à sa dépose ; que la société Océan brun a assigné la société Immona en diminution du montant de son loyer ; que celle-ci a assigné en responsabilité Mme Y..., en sa qualité de rédactrice du contrat de bail ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société Océan Brun, l'arrêt retient qu'il résulte de la lecture combinée de la clause 9. 3. 2 du bail et du paragraphe, inséré en fin de bail, intitulé " conditions particulières " que, pour pouvoir apposer une enseigne sur la façade extérieure du boulevard Saint-Germain, la société Océan Brun avait la double obligation de recueillir, d'une part, l'accord préalable et écrit du bailleur, d'autre part, toute autorisation administrative ou autre nécessaire à cette fin et que, n'ayant entrepris aucune démarche auprès du syndicat des copropriétaires de l'immeuble afin d'être autorisée à poser son enseigne, la société océan Brun s'est, de son seul fait, exposée à sa dépose ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les deux clauses du bail étaient distinctes et que l'article 9. 3. 2 concernait exclusivement les enseignes à l'extérieur ou dans l'immeuble où étaient situés les locaux donnés à bail, tandis que, par la clause intitulée " conditions particulières ", le bailleur autorisait le preneur, sans aucune restriction, " à utiliser à usage d'enseigne le cadre métallique situé à l'entrée du porche donnant sur le boulevard ", ce dont il résultait que ces deux clauses n'avaient pas le même objet et n'étaient pas assorties des mêmes conditions, la cour d'appel, qui les a dénaturées, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Immona aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immona, la condamne à payer à la Selafa MJA, prise en la personne de M. Denis Z..., en qualité de mandataire judiciaire de la société Océan Brun la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Océan brun, Mme X..., ès qualité et la Selafa MJA,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la Selafa MJA, ès qualités, de la totalité de ses demandes, tendant à voir fixer rétroactivement, à compter du 23 mai 2011, date de dépose de l'enseigne par le syndic de la copropriété du 130 boulevard Saint-Germain, le montant du loyer annuel à la somme de 206. 100 euros HT et HC et, en conséquence, de voir condamner la société Immona à lui verser la somme de 84. 449, 93 euros, soit 101. 002, 12 euros TTC au titre du trop versé, sauf à parfaire, la somme de 39. 178, 76 euros HT, soit 46. 857, 79 euros TTC, au titre des frais de communication engagés, et la somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le bail conclu entre la société Océan Brun et la société Immona, rédigé par Mme Martine Y..., prévoit en son article 9. 3. 2 (et non pas 9. 2. 2 comme écrit par erreur dans le bail) « Conditions d'exploitation » :
« Le Preneur ne pourra fixer de plaque, enseigne, store ou installation quelconque à l'extérieur des lieux loués ou dans l'immeuble, sans l'accord préalable et écrit du Bailleur et, sous réserve du strict respect permanent de toute réglementation en vigueur s'y rapportant (¿). Le preneur pourra installer l'enseigne de son commerce aux droits des locaux loués dans le respect des conditions de toute réglementation, et sous réserve de l'obtention de toutes autorisations administratives ou autres et celle du bailleur (¿) » ; que par ailleurs un paragraphe inséré en fin d'acte, intitulé « Conditions particulières » mentionne : « Le Bailleur autorise le Preneur à utiliser à usage d'enseigne le cadre métallique situé à l'entrée du porche donnant sur le Boulevard » ; que ces dispositions sont dépourvues de toute ambiguïté ; que contrairement à ce que soutient la Selafa MJA, ès qualités, elles concernent expressément l'enseigne dont l'installation par le preneur, ainsi que le bail le rappelle, est la conséquence des droits qu'il tire dudit contrat dans le respect de la réglementation en vigueur et des autorisations nécessaires et non pas, comme elle le prétend, les seules « autorisations administratives ou autres, afférentes à l'utilisation des locaux et l'exercice de son activité » et notamment à la réalisation de travaux dans les locaux loués éventuellement due à un changement d'activité ; qu'il résulte dès lors de la lecture combinée de ces clauses que pour pouvoir apposer une enseigne extérieure, accrochée au cadre métallique installé sur la façade de l'immeuble bordant le boulevard Saint-Germain, la société Océan Brun avait la double obligation de recueillir d'une part l'accord préalable et écrit du bailleur, d'autre part toute autorisation administrative ou autre, nécessaire à cette fin ; que contrairement à ce qu'elle soutient, le bénéfice de l'accord de la société Immona mentionné dans le contrat de bail signifiait non pas que celle-ci avait elle-même préalablement obtenu les autorisations requises, particulièrement celle du syndicat des copropriétaires, ce dont au demeurant elle ne s'est pas préoccupée d'en obtenir la justification, mais seulement qu'en sa qualité de bailleur, ladite société Immona ne ferait pas obstacle à l'utilisation par son locataire du cadre métallique ; que c'est donc à tort qu'en dépit des obligations clairement définies au contrat de bail dont elle a librement accepté qu'elles soient mises à sa seule charge, la société OCEAN BRUN détenant l'accord de son bailleur, n'a entrepris aucune démarche auprès du syndicat des copropriétaires de l'immeuble afin d'être autorisée à installer son enseigne, s'exposant ainsi directement par son seul fait à la dépose de celle-ci après que le syndic l'a mise en demeure de la retirer par une lettre du 11 mai 2011 ; que dès lors, tel que cela résulte des lettres du syndic des 11 mai 2011 et 31 mai 2011, que le retrait de l'enseigne litigieuse tient au seul défaut d'autorisation par le syndicat des copropriétaires et non pas à une autre cause dont la dissimulation par le bailleur au jour de la signature du contrat pourrait ainsi lui être reprochée, il ne peut en conséquence être valablement retenu à l'encontre de celui-ci un manquement à ses obligations contractuelles ; que la Selafa MJA, ès qualités de commissaire au plan de redressement judiciaire et de mandataire judiciaire de la société Océan Brun sera donc déboutée de la totalité de ses demandes ;
1°/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes des conditions générales du bail conclu le 13 avril 2010 entre les sociétés Océan Brun et Immona, il était expressément stipulé :
« Le Preneur ne pourra fixer de plaque, enseigne, store ou installation quelconque à l'extérieur des lieux loués ou dans l'immeuble, sans l'accord préalable et écrit du Bailleur et, sous réserve du strict respect permanent de toute réglementation en vigueur s'y rapportant (¿). Le preneur pourra installer l'enseigne de son commerce aux droits des locaux loués dans le respect des conditions de toute réglementation, et sous réserve de l'obtention de toutes autorisations administratives ou autres et celle du bailleur (¿) » ; que cet article concernait donc clairement et uniquement la fixation, par le preneur, de son enseigne sur les locaux loués appartenant à la société bailleresse, c'est-à-dire sur l'immeuble dont dépendaient les locaux loués, situé 4, 6, cour du commerce Saint-André ; que les conditions particulières du même bail stipulaient : « Le Bailleur autorise le Preneur à utiliser à usage d'enseigne le cadre métallique situé à l'entrée du porche donnant sur le Boulevard » ; que cet article concernait donc l'apposition distincte, par le preneur, de son enseigne dans un cadre métallique déjà fixé en façade de l'immeuble bordant le boulevard Saint-Germain, à savoir l'immeuble du 130 boulevard Saint-Germain, dont la société bailleresse n'était pas propriétaire et dans lequel n'étaient pas situés les locaux loués ; qu'en conséquence, l'apposition, par la société Océan Brun, de son enseigne dans le cadre métallique déjà fixé en façade de l'immeuble du 130 boulevard Saint-Germain n'était pas subordonnée à l'obtention, par cette dernière, d'une quelconque autorisation autre que celle de la société Immona, bailleresse, et supposait nécessairement que cette dernière avait obtenu l'autorisation préalable de la copropriété dont dépendait ce cadre métallique, à défaut de quoi elle était susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de la société Océan Brun ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail du 13 avril 2010 et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes des conditions générales du bail conclu le 13 avril 2010 entre les sociétés Océan Brun et Immona, il était expressément stipulé :
« Le Preneur ne pourra fixer de plaque, enseigne, store ou installation quelconque à l'extérieur des lieux loués ou dans l'immeuble, sans l'accord préalable et écrit du Bailleur et, sous réserve du strict respect permanent de toute réglementation en vigueur s'y rapportant (¿). Le preneur pourra installer l'enseigne de son commerce aux droits des locaux loués dans le respect des conditions de toute réglementation, et sous réserve de l'obtention de toutes autorisations administratives ou autres et celle du bailleur (¿) » ; que cet article concernait donc clairement la fixation, par le preneur, de son enseigne sur les locaux loués appartenant à la société bailleresse, ou sur l'immeuble dont dépendaient les locaux loués, situé 4, 6, 8 cour du commerce Saint-André ; que les conditions particulières du même bail stipulaient : « Le Bailleur autorise le Preneur à utiliser à usage d'enseigne le cadre métallique situé à l'entrée du porche donnant sur le Boulevard » ; que cet article concernait donc clairement l'apposition distincte, par le preneur, de son enseigne dans un cadre métallique déjà fixé en façade de l'immeuble bordant le boulevard Saint-Germain, à savoir l'immeuble du 130 boulevard Saint-Germain, dont la société bailleresse n'était pas propriétaire et dans lequel n'étaient pas situés les locaux loués ; qu'en conséquence, l'apposition, par la société Océan Brun, de son enseigne dans le cadre métallique déjà fixé en façade de l'immeuble bordant le boulevard Saint-Germain n'était pas subordonnée à l'obtention, par cette dernière, d'une quelconque autorisation autre que celle de la société Immona, bailleresse ; qu'elle supposait donc nécessairement que la société Immona avait obtenu l'autorisation préalable de la copropriété dont dépendait ce cadre métallique ; qu'en considérant qu'il ne pouvait être retenu à l'encontre de la société Immona un manquement à ses obligations contractuelles, quand le défaut d'autorisation préalable de la copropriété de l'immeuble sur lequel était situé le cadre métallique incombait nécessairement à la société bailleresse, en l'absence de stipulation mettant l'obtention de cette autorisation à la charge de la société Océan Brun, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil.
3°/ ALORS QUE nul ne peut transmettre à autrui plus de droit qu'il n'en a ; qu'en l'espèce, les conditions particulières du bail du 13 avril 2010 stipulaient : « Le Bailleur autorise le Preneur à utiliser à usage d'enseigne le cadre métallique situé à l'entrée du porche donnant sur le Boulevard » ; que cet article concernait donc clairement l'apposition, par le preneur, de son enseigne dans un cadre métallique déjà fixé en façade de l'immeuble bordant le boulevard Saint-Germain, à savoir l'immeuble du 130 boulevard Saint-Germain, dont la société bailleresse n'était pas propriétaire et dans lequel n'étaient pas situés les locaux loués ; qu'en conséquence, l'apposition, par la société Océan Brun, de son enseigne dans le cadre métallique déjà fixé en façade de l'immeuble bordant le boulevard Saint-Germain n'était pas subordonnée à l'obtention, par cette dernière, d'une quelconque autorisation autre que celle de la société Immona, bailleresse ; qu'elle supposait donc nécessairement que la société Immona, qui ne pouvait transmettre plus de droits qu'elle n'en avait, avait obtenu l'autorisation préalable de la copropriété dont dépendait le cadre métallique ; qu'en considérant qu'il ne pouvait être retenu à l'encontre de la société Immona un manquement à ses obligations contractuelles, quand le défaut d'autorisation préalable de la copropriété de l'immeuble sur lequel était situé le cadre métallique incombait nécessairement à la société bailleresse, en l'absence de stipulation mettant l'obtention de cette autorisation à la charge de la société Océan Brun, de sorte que la société Immona avait commis une faute en transmettant à cette dernière plus de droit qu'elle n'en avait, la cour d'appel a derechef violé les articles 1134 et 1147 du code civil.
