LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 2014), que la société Blue Moon WW (la société), propriétaire de lots situés au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, souhaitant exercer dans ses lots une activité de restauration non autorisée par l'assemblée générale, a assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la clause 7 a), alinéa 4, du règlement de copropriété stipulant que, par dérogation à l'interdiction d'exercer un commerce de détail dans l'immeuble, « les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être utilisés pour l'exercice d'un commerce pour lequel l'autorisation aura été préalablement obtenue du syndicat » ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'il résultait de l'article 6 du règlement de copropriété que la destination de l'immeuble était à usage mixte d'habitation, d'exercice de professions libérales et de bureaux et que ce n'était que par dérogation à cette destination que les locaux situés au rez-de-chaussée pouvaient être utilisés pour l'exercice d'un commerce, retenu que le caractère de tranquillité prévu par l'article 7 a) et b) participait à la destination de l'immeuble, et, par une interprétation souveraine du règlement de copropriété que le rapprochement de ses clauses rendait nécessaire, que l'autorisation du syndicat n'était pas soumise à son appréciation discrétionnaire dès lors que les seuls commerces autorisés étaient ceux qui n'étaient pas susceptibles de gêner la tranquillité des voisins notamment par le bruit, l'odeur ou les vibrations, l'assemblée générale devant vérifier que la tranquillité et la sécurité des occupants de l'immeuble n'étaient pas compromises, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturer le règlement de copropriété, que l'article 7 a) 4e alinéa, était licite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Blue Moon WW aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Blue Moon WW
La société Blue Moon fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à l'annulation de la clause 7a) 4ème alinéa du règlement de copropriété.
AUX MOTIFS QU'il s'évince des stipulations précitées du règlement de copropriété que la destination de l'immeuble est à usage mixte d'habitation, d'exercice de professions libérales et de bureaux et que ce n'est que par dérogation à cette destination que les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être utilisés pour l'exercice d'un commerce, sur autorisation préalable de l'assemblée générale, amenée à vérifier que la sécurité et la tranquillité des autres occupants de l'immeuble ne sont pas compromises ou troublées, notamment par le bruit, l'odeur, les vibrations ou autrement, le règlement de copropriété insistant dans l'article 7 a) et b) sur ce caractère de tranquillité qui participe de la destination de l'immeuble ; que la société Blue Moon WW ne peut pas valablement soutenir que l'article 7 a) 4ème alinéa du règlement précité devrait être réputé non écrit au motif que, par sa généralité, il restreindrait de façon non justifié les droits du propriétaire des lots du rez de chaussée, alors que le 4ème alinéa de l'article 7 a) prévoit au contraire une dérogation bénéficiant aux seuls lots du rez de chaussée pour l'exercice d'un commerce, les autres lots ne pouvant servir qu'à l'usage d'habitation, d'exercice de professions libérales ou de bureaux conformément à la destination de l'immeuble ; que la société Blue Moon WW ne peut pas non plus valablement soutenir que l'article 7 a) 4ème alinéa devrait être réputé non écrit au motif qu'il subordonnerait l'exercice d'un commerce à une autorisation préalable du syndicat sans aucune précision et abandonnerait ainsi à l'appréciation discrétionnaire de l'assemblée des copropriétaires le soin d'autoriser tel ou tel commerce alors qu'il s'évince de l'analyse du règlement de copropriété, notamment de son article 6 et de son article 7 dans sa globalité, que les commerces autorisés au rez de chaussée, par dérogation à la destination de l'immeuble, sont ceux qui ne sont pas de nature à gêner la tranquillité des voisins notamment par le bruit, l'odeur, ou les vibrations, toute autre considération relevant d'un abus de droit pouvant entraîner l'annulation judiciaire de la résolution qui refuserait l'autorisation sollicitée ;
ALORS QUE les clauses restrictives des droits des copropriétaires n'étant valables que si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble, est illicite la clause qui soumet l'exercice d'une activité commerciale, expressément autorisée par le règlement de copropriété pour les locaux du rez de chaussée, à l'autorisation discrétionnaire du syndicat ; qu'en jugeant valable la clause du règlement de copropriété du 4 rue Saint Roch à Paris qui stipulait que les locaux du rez de chaussée pourront être utilisés pour l'exercice d'un commerce pour lequel l'autorisation aura été préalablement obtenue du syndicat, la cour d'appel a violé l'article 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
ALORS QUE l'article 7 a) du règlement de copropriété autorisait, par exception à la destination générale de l'immeuble qui était à usage mixte d'habitation, d'exercice de professions libérales et de bureaux, que les locaux situés au rez de chaussée soient utilisés pour l'exercice d'un commerce pour lequel l'autorisation aurait été préalablement obtenue du syndicat ; qu'en relevant, pour la juger valide, que cette clause conduisait l'assemblée générale à vérifier que la sécurité et la tranquillité des autres occupants de l'immeuble ne seraient pas compromises ou troublées, conformément à la destination de l'immeuble bien qu'aucune vérification de cette nature ne s'imposât conventionnellement au syndicat pour accorder ou non son autorisation, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause litigieuse dont il résultait que l'autorisation du syndicat d'avoir une activité commerciale était discrétionnaire, et partant illicite, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil.
ALORS QUE l'article 7 a) du règlement de copropriété autorisait, par exception à la destination générale de l'immeuble qui était à usage mixte d'habitation, et d'exercice de professions libérales et de bureaux, que les locaux situés au rez de chaussée soient utilisés pour l'exercice d'un commerce pour lequel l'autorisation aura été préalablement obtenue du syndicat ; qu'en retenant encore, pour rejeter le moyen tendant à établir que l'autorisation d'exercer une activité commerciale était laissée à l'appréciation discrétionnaire du syndicat, qu'il s'évinçait de l'analyse du règlement de copropriété que les activités de commerce autorisées étaient celles qui n'étaient pas de nature à gêner la tranquillité des voisins bien qu'aucune clause dudit règlement relative à la destination de l'immeuble ne l'ait réservée à ce type d'activité, la cour d'appel a violé les articles 6 et 7 du règlement de copropriété et a de nouveau violé l'article 1134 du code civil.
