LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 juin 2014), que, suivant acte authentique du 28 février 2011, M. X... a consenti à Mme Y... une promesse unilatérale de vendre un bien immobilier, pour une durée expirant le 13 mai 2011, conclue sous la condition suspensive que la déclaration préalable de travaux, déposée le 3 novembre 2010 et délivrée le 6 janvier 2011, soit définitive et purgée de tous recours ; que le notaire du promettant a informé celui de la bénéficiaire de l'annulation du rendez-vous fixé pour la signature de l'acte de vente, en raison du défaut de délivrance, par la mairie, de l'attestation de non-recours et de non-retrait de la déclaration préalable de travaux ; que, par lettre du 11 mai 2011, Mme Y... a déclaré renoncer à l'acquisition ; que, par lettre du18 mai 2011, M. X... a indiqué que, toutes les conditions suspensives étant réalisées à la date d'expiration de la promesse de vente, il sollicitait le paiement de l'indemnité d'immobilisation ; que, le 24 mai 2011, Mme Y... a confirmé qu'après analyse juridique de la situation, elle consentait à signer l'acte de vente, ce que M. X... a refusé par lettre du 27 mai 2011 ; que M. X... a assigné Mme Y... en paiement de la somme de 222 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; que celle-ci a assigné M. X... en restitution de la somme de 111 000 euros versée entre les mains du notaire ;
Attendu, qu'ayant relevé que, dans sa lettre du 8 févier 2011, adressée au maire et transmise à Mme Y..., le préfet soulignait « la fragilité juridique de la présente déclaration préalable à laquelle il n'a pas été fait opposition ainsi qu'aux actes qui lui seront liés » et retenu souverainement que la condition suspensive relative au caractère définitif de la déclaration de travaux n'était pas réalisée de manière certaine à la date du 8 avril 2011 et ne l'était pas davantage à celle du 13 mai 2011 et qu'ainsi, la bénéficiaire avait pu de bonne foi se méprendre sur la réalisation de la condition, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, sans dénaturation, en déduire que Mme Y... avait pu légitimement renoncer à lever l'option et condamner M. X... à lui restituer la somme de 111 000 euros ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X...
M. X... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné au paiement de la somme de 110. 000 euros correspondant à la moitié du montant de l'indemnité d'immobilisation que Mme Y... avait versée entre les mains de Me A..., notaire, lors de la signature de la promesse de vente consentie par M. X..., avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2011, d'avoir ordonné la restitution par Me A..., notaire, de la somme séquestrée au profit de Mme Denyse Y... et d'avoir rejeté toutes ses demandes tendant notamment à voir condamnée Mme Denyse Y... à lui payer la somme de 222. 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2011, au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'ainsi que l'ont jugé les premiers juges par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, la condition suspensive selon laquelle la déclaration préalable de travaux délivrée le 6 janvier 2011 devait être définitive et purgée de tout recours ne s'est pas réalisée ; qu'il sera ajouté que cette condition ne s'est pas réalisée non seulement à la date du 8 avril 2011 mais surtout à celle du 13 mai 2011, date d'expiration du délai de réalisation de la promesse ; qu'en effet, Mme Y... a pu légitimement se méprendre sur la réalisation de ladite condition au vu de la lettre de la préfecture du 8 février 2011 transmise à son notaire par celui de M. X... et du courriel qui l'accompagnait de demande de report de signature au motif que l'attestation de non recours et de non retrait à la déclaration préalable du 6 janvier 2011 n'avait pas été délivrée ; qu'il appartenait à M. X... et à lui seul, au vu des éléments ci-dessus de justifier à Mme Y... avant le 13 mai 2011 de la réalisation de la condition suspensive et ce par tous moyens : attestation sur l'honneur, études juridiques de la situation ; qu'il est dès lors, sans importance que cette condition ait été de fait réalisée à partir du moment où cette situation n'a pas été portée à la connaissance du bénéficiaire par le promettant, le bénéficiaire n'ayant quant à lui à faire aucune diligence à cet égard ; que la discussion initiée sur ce point par M. X... est inopérante ; qu'or, force est de constater que cette justification n'est intervenue que le 18 mai 2011 (soit cinq jours après l'expiration de la promesse) dans une lettre RAR adressée à Mme Y... par le conseil de M. X... ; que dans ces conditions, il ne saurait être reproché à Mme Y... d'avoir renoncé à lever l'option et à signer la vente le 11 mai 2011 ; qu'il sera noté pour souligner la bonne foi de Mme Y... que celle-ci lorsqu'elle a reçu l'information nécessaire est revenue sur sa décision en indiquant être disposée à signer l'acte de vente ce à quoi elle s'est heurtée à un refus de M. X... qui était en train de contracter avec un autre acquéreur ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution à Mme Y... de la moitié de l'indemnité d'immobilisation et en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande en paiement d'une somme de 6. 009, 90 €, correspondant aux dépenses engagées inutilement, aucun lien de causalité n'étant établi entre la faute reprochée à M. X... et le préjudice allégué ; que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes de M. X... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE vu les termes de la promesse de vente en date du 28 février 2011 ; que vu le courrier adressé le 8 février 2011 par la préfecture des Hauts-de-Seine à la mairie de Neuilly-sur-Seine soulignant « la fragilité juridique de la présente déclaration préalable à laquelle il n'a pas été fait opposition ainsi qu'aux actes qui lui sont liés » ; qu'il résulte sans ambiguïté des termes de la promesse de vente que l'absence de risque juridique lié aux travaux faisant l'objet de la déclaration préalable déposée par M. X... sous le n° DP 092 051 100 45 48 revêtait une importance pour les parties et plus particulièrement pour la bénéficiaire, ces travaux ayant fait l'objet d'une condition suspensive particulière ; que par télécopie en date du 27 avril 2011, le notaire de M. X... annulait le rendez-vous de signature initialement prévu pour le lendemain « dans la mesure où la mairie de Neuilly-sur-Seine ne nous a toujours pas délivré l'attestation de non recours et de non retrait à la déclaration préalable en date du 6 janvier 2011 » ; qu'en annexe, il transmettait la lettre de la préfecture en date du 8 février 2011 y ajoutant que « si la préfecture lève la remarque qu'elle a formulée, nous devrions être en mesure d'obtenir l'attestation de non recours et de non retrait en début de semaine prochaine » ; qu'ainsi, il n'est pas contestable que divers problèmes étaient soulevés quant à la légalité de ces travaux et que la condition suspensive n'était à l'évidence pas réalisée de manière certaine à la date du 8 avril 2011 contrairement aux allégation de M. Z... ; qu'il incombait au vendeur de justifier de l'absence de recours introduit à l'encontre de la déclaration préalable de travaux et en tout état de cause de donner à la bénéficiaire toute garantie quant au risque juridique tel que mentionné dans la lettre de la préfecture ; qu'il ne résulte pas des pièces produites aux débats par M. X... qu'il ait fourni (ni même son notaire) à Mme Y... en temps utiles les éléments justificatifs nécessaires et Mme Y... soutient à juste titre qu'il ne lui appartenait pas d'effectuer elle-même les démarches nécessaires auprès des différentes administrations ; que le 11 mai 2011 Mme Y..., légitimement inquiète en sa qualité de simple particulier, a renoncé à cette acquisition à raison des difficultés soulevées par le notaire du promettant, dont elle ne pouvait apprécier seules les conséquences juridiques réelles ; que sa bonne foi ne saurait être mise en doute dès lors qu'après avoir pris les conseils de son avocat, lequel a procédé à une analyse juridique approfondie de la situation, elle a indiqué le 24 mai 2011, moins de 15 jours plus tard, être finalement disposée à signer l'acte de vente ; que M. X... s'y est opposé ; que cependant, il ne résulte pas des débats qu'il ait manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de Mme Y... dès lors qu'il a pu légitimement croire dès le 11 mai 2011 que cette dernière avait définitivement renoncé à acquérir ; que Mme Y... est en conséquence bien fondée à solliciter la restitution de la somme de 111. 000 euros versée lors de la signature de la promesse de vente au titre de la moitié de l'indemnité d'immobilisation ; qu'en revanche, elle ne justifie d'aucune faute commise par M. X... de nature à se voir accorder une somme de 6. 009, 90 euros correspondant aux dépenses engagées par elle inutilement ;
1°) ALORS QUE la promesse de vente conclue entre M. X... et Mme Y... stipulait qu'elle était « acceptée sous la condition (...) que la déclaration préalable de travaux n° DP 092051 1001548 délivrée le 6 janvier 2011 soit définitive et purgée de toute recours » et qu'« à défaut pour le bénéficiaire soit Mme Y... de se prévaloir de la non réalisation de cette condition (...) dans le délai de réalisation de la promesse, soit avant le 13 mai 2011 à 16 heures, il sera réputé y avoir renoncé » (cf. article 22. 1. 1. 1. 2 ; promesse, p. 9) ; qu'en relevant, pour juger que la condition suspensive précitée ne s'était pas réalisée à la date du 13 mai 2011, date d'expiration du délai de réalisation de la promesse, qu'il appartenait à M. X... de justifier à Mme Y... avant cette date de la réalisation de la condition suspensive, en justifiant de l'absence de tout recours introduit à l'encontre de la déclaration préalable de travaux et en tout état de cause de donner à la bénéficiaire toute garantie sur l'absence de risque juridique concernant cette dernière, la cour d'appel a mis à la charge de M. X... une obligation d'information à l'égard de Mme Y... sur la réalisation de la condition suspensive, non stipulée dans la promesse de vente, et érigé l'exécution de cette obligation d'information en condition suspensive, et a ainsi dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente précitée dont il résultait qu'elle avait été acceptée sous la seule condition suspensive que la déclaration préalable de travaux soit définitive et purgée de tout recours avant le délai de réalisation de la vente, sans autre condition relative à l'information par le promettant de la réalisation de cette condition, et a par voie de conséquence violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement futur et incertain arrive dans un temps fixe, cette condition est automatiquement accomplie, dès lors que cet événement advient dans le temps stipulé par les parties, indépendamment de la connaissance par ces dernières de sa survenance ; que dès lors, en relevant, pour juger que la condition suspensive selon laquelle la déclaration préalable de travaux délivrée le 6 janvier 2011 devait être définitive et purgée de tout recours ne s'était pas réalisée à la date du 13 mai 2011, date d'expiration du délai de réalisation de la promesse, qu'il était sans importance que cette condition ait été de fait réalisée à partir du moment où cette situation n'avait pas été portée à la connaissance de Mme Y... par le promettant et que cette dernière avait pu légitimement se méprendre sur la réalisation de ladite condition au vu de la lettre de la préfecture du 8 février 2011 transmise à son notaire par celui de M. X... et du courriel qui l'accompagnait, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a ainsi violé les articles 1168, 1175 et 1181 du code civil ;
3°) ALORS en tout état de cause QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en relevant, pour ordonner la restitution à Mme Y... de la moitié de l'indemnité d'immobilisation et pour débouter M. X... de sa demande tendant à voir condamnée cette dernière à lui payer la somme de 222. 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2011, au titre de l'indemnité d'immobilisation, qu'il appartenait à M. X... de justifier à Mme Y... avant le 13 mai 2011 de la réalisation de la condition suspensive et ce par tous moyens, tout en constatant qu'il avait pu légitimement croire dès le 11 mai 2011 que Mme Y... avait définitivement renoncé à acquérir, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il ressortait que Mme Y... avait définitivement renoncé à l'acquisition de la vente avant même l'expiration du délai de réalisation de la promesse et qu'en conséquence, M. X... n'était plus tenu à aucune obligation d'information - à supposer qu'une telle obligation ait jamais existé - à l'encontre de cette dernière à compter de ladite renonciation, soit à compter du 11 mai 2011, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
4°) ALORS en toute hypothèse QUE M. X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que le courriel de son notaire annulant le rendez-vous de signature de l'acte pris le 28 avril 2011, dans l'attente de la délivrance de l'attestation de non recours et de non retrait de la déclaration préalable de travaux en date du 6 janvier 2011, et faisant part des observations de la préfecture des Hauts de Seine sur la légalité de cette déclaration, était adressé au notaire de Mme Y..., soit l'étude Chevreux, laquelle était reconnue comme particulièrement compétente en matière d'urbanisme, de sorte que Mme Y... pouvait, avant de renoncer à l'acquisition, solliciter les conseils de son notaire sur la sécurité juridique de l'opération et la réalisation de la condition suspensive ; que dès lors, en se bornant encore à relever, pour ordonner la restitution à Mme Y... de la moitié de l'indemnité d'immobilisation et pour débouter M. X... de sa demande tendant à voir condamnée cette dernière à lui payer la somme de 222. 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2011, au titre de l'indemnité d'immobilisation, en dépit de la renonciation émise par Mme Y... avant même l'expiration du délai de réalisation de la promesse, que cette dernière, légitimement inquiète en sa qualité de simple particulier, avait renoncé à l'acquisition à raison des difficultés soulevées par le notaire du promettant, dont elle ne pouvait apprécier seules les conséquences juridiques réelles, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen opérant précité tenant à ce qu'elle pouvait solliciter son propre notaire pour l'éclairer sur ces conséquences juridiques, et a ainsi violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
